Compradors estrangers Mallorca: qui compra, on i per què

Gairebé cap província espanyola atreu tants de compradors estrangers com ses Balearen: es 31,5 per cent de totes ses vendes d'immobles residencials en es quart trimestre de 2025 varen anar a no residents – més de es doble que sa mitjana espanyola des 14 per cent. Qui vulgui entendre per què ses propietats de Mallorca mantenen es seu valor fins i tot amb pujades de tipus d'interès, primer ha d'entendre qui compra aquí realment. Aquesta guia ordena ses dades disponibles sobre origen, motius de compra, regions i estructura de finançament, i mostra quines qüestions fiscals i legals es plantegen concretament per als compradors internacionals en 2026 – des de sa primera recerca de preus fins a sa qüestió de si i com es pot llogar més endavant una propietat de vacances.

Vols saber quina regió i quin pressupost s'ajusten a es teu motiu de compra?

• 📩 Fer una consulta personal — classificam sa teva situació sense compromís
• Comparació de preus per regions
• Descarregar es informe gratuït des mercat immobiliari 2026 (PDF) — tots es números i perfils de regions en detall

Es mercat 2026: preus, volum, dinàmica

Ses Balearen s'han deslliurat en 2025/26 de s'ombra des mercat immobiliari nacional. Després de vuit trimestres en què s'evolució de preus va estar lleugerament per davall de sa mitjana espanyola, ses Balearen se situen en es quart trimestre de 2025 amb un +13,4 per cent respecte a l'any anterior, novament just per damunt (Espanya: +12,9 per cent). Es nivell de preus en si depèn molt des mètode de recollida de dades – s'Associació de Notaris, es Registre de sa Propietat i s'agregació de mallorca.com arriben a valors diferents, però consistentment alts.

Es volum de transaccions es manté ordenat malgrat sa dinàmica de preus: 10.986 vendes d'immobles residencials a Mallorca l'any 2025, entorn de 1.190 vendes mensuals a ses Balears a principis de 2026 (gener 1.197, febrer 1.188). Ses execucions hipotecàries se situen amb 45 casos en es quart trimestre de 2025 en es nivell més baix de sa història (en comparació amb 105 en es trimestre de l'any anterior) — una indicació de que es mercat no està sobreendeutat, sinó sustentat per capital fort.

Nota: Quatre fonts públiques distintes mesuren es nivell de preus amb metodologies diferents. Ses xifres s'han de llegir en paral·lel, no sumar-se.

Qui compra a Mallorca? Sa proporció de compradors estrangers en comparació provincial

Cap zona de sa península espanyola arriba ni de prop a sa proporció balear de compradors estrangers. Ja en es tercer trimestre de 2024 es valor era de 32,5 per cent — més de es doble de sa mitjana nacional d'aquell moment, que era de 14,8 per cent, i amb una diferència clara respecte a totes ses altres províncies espanyoles.

En es quart trimestre de 2025 es valor és de 31,5 per cent (Espanya: 14 per cent). Sa proporció va ser en es anys anteriors, en algun moment, encara més alta — a finals de 2022 es va mesurar un valor d'entorn de 35 per cent —, però continua essent, amb diferència clara, sa més alta de totes ses províncies espanyoles. Amb entorn de 3.000 vendes en es trimestre, açò equival a una estimació de 944 compres per part de no residents.

Països d'origen: sa zona DACH clarament davant

Ses nacions d'origen líders per volum són, en ordre alfabètic, Alemanya, Àustria, es Països Baixos, França, Itàlia, Polònia, es Regne Unit, Suècia i Suïssa. Sa zona de parla alemanya (DACH) constitueix, amb diferència, es grup de compradors més gran; dins de DACH, Alemanya va clarament davant de Suïssa i d'Àustria. Actualment no hi ha una desagregació quantitativa fiable per nacionalitat amb prou granularitat en ses dades públiques de es Registre de sa Propietat.

Com a complement, ses dades d'origen turístic mostren s'ordre de magnitud de ses comunitats internacionals en s'illa: Més de 3,4 milions de visitants alemanys per any equivalen a entorn de 40 per cent de tot es turisme de Mallorca, es visitants britànics se situen en entorn de 2,3 milions (26 per cent). Es visitants escandinaus se xifren en entorn de 340.000 per any, es francesos en entorn de 238.000, es suïssos en entorn de 160.000 i es irlandesos en entorn de 136.000.

Atenció: Aquestes xifres descriuen es fluxos turístics, no es nombre de compradors. S'han de llegir com un indicador de fons de sa mida de sa comunitat internacional corresponent, no com una estadística directa de compra.

Per què compren es compradors internacionals: motius i estructura patrimonial

Es motius de compra des compradors estrangers difereixen estructuralment des des compradors locals – i això marca tot es mercat premium. Es poden distingir tres grups de motius: sa segona residència clàssica amb ús propi estacional, es canvi de centre de vida (totalment o durant part de l'any), i sa inversió de capital amb component de lloguer. Sovint aquests motius se superposen en sa mateixa compra.

Es decisiu per es mercat és s'estructura de finançament que hi ha darrere: es compradors espanyols locals financen es segment premium principalment mitjançant hipoteques, mentre que es compradors internacionals des DACH, Escandinàvia i es Regne Unit apareixen molt més sovint amb un component substancial d'efectiu – típicament provinent de sa venda d'un immoble en es país d'origen, d'un patrimoni familiar líquid o d'una venda d'empresa o de participacions.

Aquesta diferència patrimonial estructural explica per què un canvi de tipus d'interès afecta es mercat premium de Mallorca de manera diferent que a sa península espanyola: es no-residents amb molt de capital fixen, de fet, es llindar de preu mínim en què s'orienta tot es segment. Qui planifica amb capital propi provinent d'Alemanya, Àustria o Suïssa hi troba informació més detallada a Capital propi i crèdit Lombard i sobre sa gestió pràctica a Transferir doblers a Espanya.

On compren es compradors internacionals: vuit regions, vuit perfils

Mallorca es divideix en vuit regions, cada una amb es seu propi perfil de comprador. Sa concentració de compradors internacionals i de comercialització professional està distribuïda de manera molt diferent segons sa regió.

Es Sud-oest concentra històricament es col·lectiu de compradors internacionals més dens i sa comercialització més professional de s'illa – estretament vinculat amb sa infraestructura nàutica al voltant de Puerto Portals i Port Adriano. Es Nord, en canvi, encapçala sa densitat de llicències de lloguer: al voltant d'un 31 per cent de totes ses llicències de lloguer vacacional actives de s'illa es troben allà. Trobaràs una comparació més detallada a Regions en comparació de preus.

Finançament: compradors en efectiu es troben amb una capacitat d'adquisició local tensa

S'evolució dels tipus d'interès mostra com reaccionen de manera diferent es participants del mercat. S'Euribor a un any ha pujat d'un 2,079 per cent al juliol de 2025 a un 2,747 per cent a l'abril de 2026 – un enduriment d'uns 67 punts bàsics en nou mesos.

Per als compradors locals, això significa una pressió creixent: sa taxa d'esforç mitjana a ses Balears se situa en es quart trimestre de 2025 al voltant d'un 55 per cent des ingressos de sa llar – clarament per damunt de sa marca històricament considerada sostenible d'un 35 per cent. Es compradors internacionals amb una alta proporció de capital propi són en gran mesura independents d'aquesta evolució, cosa que estabilitza es segment premium, mentre que es segment de sa classe mitjana local es frena.

Qui, com a no resident, tot i així vulgui obtenir un finançament a Espanya, trobarà ses condicions rellevants a Hipoteca no resident i sobre sa variant de tipus d'interès a Hipoteca fixa o variable.

Condicions fiscals per a compradors estrangers

Ses Balears han adaptat en es darrers anys diverses normatives regionals que poden ser rellevants per a compradors amb orientació internacional. Aquest resum és una observació del mercat i no substitueix un assessorament fiscal individual.

Atenció: Sa càrrega fiscal concreta depèn del grau de parentiu, s'estructura patrimonial, sa residència fiscal, es convenis de doble imposició i es dret fiscal individual del país d'origen. Comprova-ho abans de qualsevol adquisició amb assessors qualificats a Espanya i en es teu país d'origen.

Trobaràs informació més detallada sobre s'impost sobre es patrimoni a Impost sobre es patrimoni compra d'immoble, sobre sa successió a Erbschaft & Schenkung Balearen, sobre ses despeses de compra corrents a Kaufnebenkosten Mallorca i sobre ses taxes actuals d'ITP a ITP Balearen 2026. Qui vulgui estructurar sa compra mitjançant una societat, trobarà informació de fons a Immobilie per SL kaufen, i qui planifiqui es canvi de residència hauria de revisar ses conseqüències en es país d'origen a Wegzugssteuer Spanien.

Lloguer: sa situació de llicències limita ses expectatives de rendibilitat

Qui també vegi una propietat a Mallorca com a inversió de capital amb ingressos de lloguer, ha de conèixer sa situació de llicències. Mallorca compta, en maig de 2026, amb un total de 17.034 llicències actives de lloguer vacacional. Ses noves llicències per a pisos estan, en principi, aturades des d'abril de 2025; una llicència existent només és transferible en cas de canvi de propietari sota certes condicions.

Nota: Una llicència existent és requisit per a es lloguer turístic de curta durada legal – no suposa un dret automàtic de rendibilitat. Abans de comprar, comprova individualment: sa transferibilitat de sa llicència, s'ocupació i sa tarifa diària de s'ubicació concreta, s'estàndard de s'immoble existent, així com es tractament fiscal des ingressos per lloguer.

Per aprofundir: Transferir sa llicència ETV, Rendibilitat Mallorca 2026 i Comprar immoble de vacances.

Es procés legal: què han de tenir en compte es compradors estrangers

Es compradors estrangers tenen a Espanya, en principi, es mateixos drets de propietat que es ciutadans espanyols – es ciutadans de sa UE no estan subjectes a cap restricció especial, es ciutadans de fora de sa UE necessiten a més un número NIE (número d'identificació d'estranger). Es procés sol seguir aquests passos:

1. Preparació i recerca de mercat (unes 2–4 setmanes): Pressupost, regió, selecció de s'agent immobiliari i s'advocat.
2. Visita i comprovació (unes 1–2 setmanes): Inspecció de s'immoble, comprovació de documents, negociació des preu.
3. Contracte de reserva o precontracte (Arras) (una setmana aprox.): Signatura, paga i senyal normalment entre 5–10 per cent des preu de compra.
4. Diligència deguda legal (unes 2–3 setmanes): Comprovació de drets de propietat, càrregues, llicències de construcció i quotes de sa comunitat.
5. Cita amb so notari i transmissió de sa propietat: Signatura de s'Escritura, inscripció en es Registro de la Propiedad.

Important:A diferència d'Alemanya, a Espanya no hi ha un notari neutral que protegeixi automàticament ses dues parts per igual – una revisió jurídica independent abans de signar es contracte és sa pràctica habitual en ses compres internacionals. Tampoc es Registro de la Propiedad estableix automàticament sa propietat a Espanya; serveix sobretot per protegir-se davant tercers. Sa qualificació jurídica exacta s'hauria d'aclarir en cada cas concret amb un advocat espanyol.

Trobaràs més detalls sobre es procés a Compra d'immobles: procés, sobre es paper des notari a Notari Espanya, sobre es contracte de reserva a Contracte de reserva Espanya i sobre s'acompanyament advocatiu a Advocat compra d'immoble. Qui no pugui gestionar sa compra personalment in situ, trobarà informació a Poder Espanya notari.

Errors més freqüents des compradors estrangers

Es compradors internacionals solen infravalorar fins a quin punt es procés de compra espanyol difereix des seu país d'origen. Entre ets entrebancs recurrents hi ha:

• Confiar en ses expectatives alemanyes respecte des notari i des Registre de sa Propietat, encara que ets mecanismes de protecció a Espanya estan repartits d'una altra manera – sa revisió jurídica independent sovint s'encarrega massa tard.
• Infravaloració des costs addicionals de sa compra, que s'han de pressupostar a més des preu de compra.
• Comprar un immoble turístic sense comprovar sa transferibilitat de sa llicència – altrament sa component de lloguer desapareix sense compensació.
• Manca de coordinació de sa residència fiscal entre Espanya i es país d'origen, especialment si es preveu un canvi de domicili.
• Infravaloració de s'impacte de s'augment des tipus d'interès en cas de finançament extern, quan no s'aporta prou capital propi.

Què passa després de sa compra?

Després de s'entrega de ses claus, es propietaris internacionals solen haver de gestionar altres qüestions: s'impost de béns immobles anual (IBI), si escau s'alta a sa comunitat de propietaris, sa qüestió de llogar o d'ús propi, i – si es preveu un canvi de domicili – s'alta fiscal a Espanya. Qui vulgui llogar s'immoble a llarg termini en lloc de a curt termini a turistes, trobarà ses bases legals a Lloguer de llarga durada Mallorca i sobre s'impost anual a Impost IBI Espanya. Si hi ha diversos copropietaris o comunitats hereditàries, també és rellevant s'estructura de sa comunitat de propietaris, vegeu Comunitat de propietaris Espanya.

Llista de comprovació per a compradors internacionals

• Demanar es NIE amb temps abans de sa signatura des contracte
• Contractar un advocat immobiliari independent a Espanya abans de firmar es contracte de reserva
• Fer calcular per endavant es costs addicionals de sa compra i sa càrrega fiscal (ITP, si escau s'impost sobre es patrimoni)
• Si hi ha intenció de llogar: fer comprovar per escrit s'estat i sa transferibilitat de sa llicència abans de s'oferta de compra
• Coordinar amb es banc, amb temps, s'estructura de finançament (part en efectiu, si escau hipoteca com a no resident)
• Aclarir abans de sa compra ets efectes fiscals en es país d'origen (doble imposició, si escau impost de sortida)
• Planificar sa cita amb es notari i s'inscripció en es Registre de sa Propietat amb marge de temps suficient

Conclusió

Mallorca ja no és el 2026 un mercat regional de nínxol, sinó es mercat immobiliari més internacionalitzat d'Espanya – amb un percentatge de compradors estrangers que és més de es doble de sa mitjana espanyola, i una clara dominància DACH dins aquesta clientela compradora. Qui compra aquí com a comprador alemany, austríac o suís, es troba amb un mercat d'alta dinàmica de preus, oferta escassa i una estructura de compradors que és cada pic més amb capital fort en lloc d'impulsada per crèdit. Això obri oportunitats, però també desplaça es poder de negociació – i fa que una preparació jurídica i fiscal neta sigui més important que mai.

Fonts oficials

• Registre de sa Propietat espanyol (Colegio de Registradores) – percentatge de compradors estrangers, preus d'obra existent i nova: https://www.registradores.org
• Consell General des Notariat espanyol (Consejo General del Notariado) – preus mitjans de venda: https://www.notariado.org
• Institut Nacional d'Estadística espanyol (INE) – índex de preus d'habitatge, estadística de transaccions: https://www.ine.es
• Banco de España – Euribor, tipus d'interès de referència hipotecari: https://www.bde.es
• IBESTAT (Institut d'Estadística de ses Illes Balears) – dades de turisme i població: https://ibestat.caib.es
• AENA – dades de passatgers de s'Aeroport de Palma: https://www.aena.es
• Govern de ses Illes Balears – normatives fiscals especials des Balears, registre de lloguer vacacional: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (Ministeri d'Hisenda espanyol) – règim Beckham, impost sobre es patrimoni: https://www.agenciatributaria.es