Mallorca.com
inmobiliaria

Floridura a sa casa a Mallorca: Causes, responsabilitats i rehabilitació

Responsable del contingut: Frank Menze

Es floridura a ca teva a Mallorca no és un tema marginal per a un parell de cases antigues amb mala sort – és una particularitat estructural de s'illa, que molts propietaris i llogaters de parla alemanya coneixen just en s'hivern primer que és de bon de veres humit. Ses cases, que varen ser construïdes per a estius calorosos, arriben as seus límits quan hi ha pluja, vent i temperatures més baixes: humitat ascendent en s'edificació antiga, condensació a ses parets exteriors sense aïllament, teulades planes que no aguanten s'aigua. Aquesta guia respon a dues preguntes que falten a sa majoria de textos sobre es tema: per què es problema es presenta a Mallorca de manera diferent que a Alemanya – i qui assumeix, al cap i a la fi, es costos de sa rehabilitació, si ets propietari dins una Comunidad, llogater o comprador d'una casa acabada de rehabilitar?

Floridura a ca teva a Mallorca: causes i responsabilitat

Sospites que hi ha humitat o floridura a sa teva propietat a Mallorca i no saps qui n'és responsable?

Per què es problema a Mallorca és diferent que a Alemanya

Una gran part de s'edificació antiga de s'illa va ser construïda sense barrera d'humitat en es fonaments. Sa paret feta de sa pedra local, es Marés, és per naturalesa absorbent – s'humitat ascendent (humedad por capilaridad) és per això un fenomen clàssic de ses cases antigues a Mallorca, que amb prou feines es dóna de forma comparable a ses zones de construcció nova alemanyes.

A més, moltes cases estan concebudes, pel que fa a sa seva concepció, per s'estiu, no per s'hivern: poc o gens d'aïllament, sovint encara vidre simple, terres de pedra fresques. Tan aviat com s'aire calent i humit de s'interior, en s'hivern, topa amb ses parets exteriors fredes, hi condensa – aquesta és sa segona gran categoria de causes, s'humitat de condensació (humedad por condensación). Ses cases que estan buides durant mesos i que ni s'ventilen ni s'escalfen són ses més afectades – una situació que s'aplica exactament a molts segons habitatges de propietaris de parla alemanya.

A nivell constructiu hi ha dos factors més, que a Mallorca són molt més freqüents que a s'Europa central: teulades planes i terrasses damunt espais habitables, sa impermeabilització de ses quals, amb es temps, es deteriora i llavors es manifesta com una taca d'humitat en es sostre de s'habitació de davall. I s'aire salobre a prop de sa costa en combinació amb pluges curtes però intenses, que sotmeten sa façana i s'evacuació d'aigües a una càrrega major que una pluja constant i uniforme.

Ses quatre imatges típiques de causes, d'un cop d'ull

Imatge de causa Característica típica Ubicació típica dins sa casa
Humitat ascendent (capil·laritat) Zona de sòcol humida, sovint amb eflorescències salines Zones baixes de sa paret, edificació antiga sense barrera
Humitat de condensació Taques de floridura a ses parets exteriors fredes, olor de tancat Dormitoris, habitacions poc escalfades, cantonades de paret
Aigua de pluja que penetra Taques d'humitat que s'intensifiquen quan plou Sostres davall teulada plana/terrassa, connexions de finestres
Dany per fuita d'aigua de canonades Taca puntual, sovint sense relació amb es temps Banys, cuines, baixants

Avís: Aquesta taula descriu patrons de causes, no un diagnòstic. Quina és sa causa concreta en cada cas ho ha de determinar un professional in situ – només després es pot dir quin mètode de reparació té sentit i qui n'ha de fer-se càrrec.

Primer pas: aclarir sa causa, no combatre es símptoma

Abans de poder parlar de responsabilitat i costos, s'ha d'aclarir sa causa. Es quatre patrons de causes esmentats abans requereixen mesures totalment diferents – i, sobretot, responsables diferents. Qui recorre precipitadament a productes antifongs per compte propi, sovint només tracta sa superfície, mentre sa causa real (per exemple una impermeabilització de sa teulada defectuosa o un baixant en mal estat) segueix actuant. Si sospites d'una causa estructural, consulta un pèrit de construcció o una empresa especialitzada abans d'encarregar sa reparació a operaris.

Si ara mateix estàs visitant una propietat a Mallorca o vols comprar-la, val la pena fer una revisió específica de senyals d'humitat ja abans de sa cita amb es notari – més sobre això en sa nostra guia sobre Inspecció d'habitatges i pèrits a Mallorca.

Qui paga en sa Comunitat de Propietaris: Art. 10.1 a) LPH

Si vius en un pis dins una Comunidad de Propietarios, sa pregunta decisiva és: sa causa és a s'element comú – façana, teulada, baixant, impermeabilització comunitària – o a s'element privatiu des teu pis?

Sa versió consolidada de sa Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal regula, a s'Art. 10.1 a), un punt que molts propietaris no coneixen: ses obres necessàries per a un manteniment adequat i per complir s'obligació de conservació de s'edifici i ses seves instal·lacions comunitàries – incloent-hi ses mesures necessàries per complir requisits bàsics de seguretat, habitabilitat i accessibilitat – són obligatòries i no necessiten un acord previ de sa junta de propietaris.

Atenció: S'afirmació habitual "això ho ha de decidir primer sa junta" és falsa quan sa humitat realment prové d'un element comú. En aquest cas, es manteniment és una obligació de sa Comunidad, no una decisió discrecional.

Sa delimitació entre element comú i element privatiu resulta des Título constitutivo i des estatuts de sa Comunidad corresponent – aquí val sa pena fer una ullada a sa documentació de sa teva Comunidad de Propietaris o parlar amb s'administració. Més sobre drets i obligacions dins una Comunidad ho trobaràs en sa nostra guia sobre Comunitat de Propietaris a Espanya.

Qui paga en cas de lloguer: Art. 21 LAU

Si ets llogater d'un pis o d'una casa a Mallorca i descobreixes floridura, s'aplica sa Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). S'Art. 21.1 obliga es propietari a fer totes ses reparacions necessàries per mantenir s'habitatge en estat habitable – sense que pugui apujar es lloguer per això, tret que es dany sigui atribuïble an es llogater.

Article de sa LAU Regulació
Art. 21.1 S'arrendador ha d'assumir totes ses reparacions necessàries per s'habitabilitat, sense augment de sa renda
Art. 21.2 Si una actuació de conservació inajornable dura més de 20 dies, sa renda es redueix proporcionalment
Art. 21.3 S'arrendatari ha de comunicar sa necessitat de reparació el més aviat possible i permetre s'inspecció
Art. 21.4 Ses petites reparacions derivades de s'ús habitual les assumeix s'arrendatari

A sa pràctica, això vol dir: sa floridura dins s'habitatge llogat és primer una obligació de comunicació. Comunica sa presència de floridura a s'arrendador de manera immediata i per escrit, permet sa inspecció, i documenta s'estat amb fotos i data. Només després es podrà aclarir si hi ha una causa constructiva o un comportament d'ús – una qüestió que es decideix cas per cas i que aquí no es pot respondre de manera general. Si és necessària una actuació urgent per evitar un dany immediat, s'arrendatari pot actuar pel seu compte, després d'avisar prèviament a s'arrendador, i exigir es reemborsament immediat des costos. Pots trobar més detalls sobre drets i obligacions en arrendaments de llarga durada a sa nostra guia sobre Lloguer de llarga durada a Mallorca.

Qui paga després d'una construcció nova o reforma: Art. 17 i 18 LOE

Si has construït una casa nova o l'has reformada de manera integral i després apareix humitat, s'aplica sa Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE). Aquesta distingeix tres terminis a partir de sa recepció sense reserves de s'obra:

Termini des de sa recepció Danys coberts Responsables
10 anys Danys materials causats per defectes en es fonaments, suports, bigues, sostres, parets de càrrega o altres elements estructurals tots ets agents de sa construcció
3 anys Danys materials causats per defectes en elements constructius o instal·lacions que incompleixen es requisits d'habitabilitat tots ets agents de sa construcció
1 any Defectes d'execució en acabats i treballs de superfície només es constructor (constructor)

Per as danys per humitat, típicament és sa Termini de tres anys aplicable, ja que sa humitat que penetra o s'impermeabilització deficient afecta s'habitabilitat de s'edifici. Això és una classificació general, no un assessorament jurídic definitiu – sa classificació concreta depèn de cada defecte en concret.

Alerta – es punt que quasi tothom interpreta malament: Es termini de deu anys de s'Art. 17 LOE no és un termini per demandar. Només descriu es període dins el qual s'ha de manifestar un dany perquè quedi cobert. S'Art. 18 LOE estableix que ses reclamacions que en resulten prescriuen en dos anys des que apareix es dany. Qui pensa que té deu anys per demandar, s'equivoca.

Pots trobar més informació sobre defectes de construcció i responsabilitat en immobles existents, també més enllà de sa humitat, a sa nostra guia sobre Defectes de construcció i responsabilitat a Mallorca. Si estàs planificant una reforma i vols saber quins costos aproximats has de tenir en compte, trobaràs orientació a sa nostra guia sobre sa Reforma integral a Mallorca.

Procediment: com actuar davant una sospita de floridura

  1. Documentar sa causa: registrar fotos, data, ses habitacions afectades, relació amb es temps (surt sa taca només quan plou?).
  2. Contractar un professional: encarregar a un pèrit de construcció o a una empresa especialitzada s'aclariment de sa causa abans de començar ses feines de reforma.
  3. Aclarir sa responsabilitat: Propietat comunitària (Comunitat, Art. 10.1 a) LPH), relació de lloguer (Art. 21 LAU) o defecte de construcció (Art. 17/18 LOE)?
  4. Notificació: Com a llogater, informa immediatament es propietari (Art. 21.3 LAU); com a propietari dins una Comunitat, avisa per escrit s'administració.
  5. Comprovar s'assegurança: Revisar sa pòlissa quant a danys per humitat i aigua i notificar es dany a s'asseguradora com més aviat millor – es detalls els regula cada pòlissa, més informació a sa nostra guia sobre s'Assegurança de sa llar a Espanya.
  6. Contractar sa reforma: Només després d'haver aclarit sa causa i sa responsabilitat, encarrega sa reforma pròpiament dita – trobaràs una empresa adequada en es Directori d'empreses de construcció i reforma o dins Arquitectes i planificadors.
  7. Conservar sa documentació: Arxivar factures, informes pericials i fotos per a futurs casos de venda o assegurança.

Salut i assegurança: què has de tenir en compte

Una infestació de floridura pot tenir rellevància per sa salut. Si tens molèsties de salut persistents, hauries de demanar consell mèdic – aquesta guia no pot ni vol oferir una valoració mèdica general. Igual d'individual és sa qüestió de si, i en quina mesura, s'assegurança de sa llar cobreix els danys per humitat o floridura: això ho regula exclusivament sa pòlissa corresponent. Revisa ses teves condicions d'assegurança i comunica un sinistre com més aviat millor per no incomplir terminis ni obligacions.

Errors més freqüents amb humitat i floridura a Mallorca

  • Combatre es símptoma en lloc de sa causa: Pintar de nou ses parets o emprar productes antifongs sense aclarir sa font real de sa humitat.
  • Assumir una responsabilitat errònia: Com a propietari, pensar que sa Comunidad primer ha de prendre un acord, encara que s'Art. 10.1 a) LPH preveu una obligació immediata en elements comunitaris.
  • Notificar massa tard: Com a llogater, informar des dany només després de setmanes, en lloc de comunicar-lo com més aviat possible segons s'Art. 21.3 LAU.
  • Confondre es termini de deu anys amb es termini per demandar: Es termini de deu anys de s'Art. 17 LOE descriu es període dins el qual ha de sorgir un dany – no es temps durant el qual es pot demandar. Sa prescripció real és de dos anys des de s'aparició des dany (Art. 18 LOE).
  • Ignorar es desús: No ventilar ni escalfar segones residències durant mesos i després estranyar-se d'una infestació sobtada.
  • Cap documentació: Sense fotos, informes pericials i factures, després no es pot demostrar res ni davant s'assegurança, ni davant es propietari anterior o s'empresa constructora.

Llista de comprovació: floridura a sa casa a Mallorca

Pas Fet?
Causa documentada fotogràficament (data, relació amb es temps) ☐
Professional/perit contractat per aclarir sa causa ☐
Responsabilitat revisada (Comunidad, propietari, empresa constructora) ☐
Notificació escrita feta a s'administració o a es propietari ☐
Pòlissa d'assegurança revisada quant a danys per humitat ☐
Pressupost demanat a una empresa especialitzada ☐
Sanejament encomanat després d'aclarir sa causa ☐
Documentació (informes, factures, fotos) arxivada ☐

Què ve després des sanejament?

Després d'un sanejament reeixit, sa feina no acaba amb sa darrera visita des professional. Guarda tota sa documentació –informes, factures, fotos abans i després des sanejament– de manera permanent. Són importants per si més endavant hi ha un litigi sobre terminis de prescripció segons s'Art. 17/18 LOE, i augmenten sa confiança des compradors en una venda posterior. Per a edificis amb Libro del Edificio, sa documentació des sanejament hauria d'incloure's idealment en aquest llibre de s'edifici – més informació en es nostre article sobre es Libro del Edificio. Observa ses zones sanejades durant almenys un període d'hivern, per assegurar-te que sa causa realment s'ha solucionat i no només es símptoma.

Conclusió

S'humitat i es floridura a ca teva a Mallorca rares vegades són només un problema de ventilació – normalment hi ha darrere particularitats constructives de s'illa: manca de barreres d'humitat en edificis antics, manca d'aïllament, cobertes planes amb fuites o buidor prolongada durant mesos. Qui n'estigui afectat hauria primer d'aclarir sa causa i només després actuar. Des d'un punt de vista legal val la pena mirar es detall: com a propietari dins una Comunidad pots invocar en cas de danys comunitaris una obligació legal de manteniment sense necessitat d'acord de junta (Art. 10.1 a) LPH). Com a llogater tens una obligació clara de notificació i, en certs casos, dret a una reducció de lloguer (Art. 21 LAU). I en cas de defectes d'obra nova o de sanejament, compta es termini de tres anys de sa LOE – amb una prescripció que ja actua als dos anys des des dany, i no només als deu anys.

Fonts oficials

Qui paga sa rehabilitació de floridura en un pis en propietat a Mallorca?
Si sa humitat ve d'un element comunitari com sa façana, es sostre o sa baixant, es manteniment segons s'Art. 10.1 a) LPH és obligació de sa Comunidad de Propietarios – independentment de s'origen dins es teu pis en propietat privada.
Sa junta de propietaris ha d'aprovar primer sa rehabilitació?
No, quan es tracta d'obres de conservació necessàries en elements comunitaris que afecten s'habitabilitat: aquestes són obligatòries segons s'Art. 10.1 a) LPH i no necessiten un acord previ de sa Junta.
Què he de fer com a llogater si descobresc floridura en es meu pis?
Has d'informar-ne es propietari segons s'Art. 21.3 LAU tan aviat com sigui possible i permetre-li visitar es pis perquè pugui iniciar ses reparacions necessàries.
Puc, com a llogater, reduir sa renda si sa reparació triga molt?
Sí, si una mesura de conservació inajornable dura més de 20 dies, sa renda es redueix proporcionalment segons s'Art. 21.2 LAU.
Quant de temps respon un constructor per danys per humitats després d'una rehabilitació?
Es danys per humitats normalment cauen dins es termini de tres anys de s'Art. 17 LOE per defectes d'habitabilitat; ses reclamacions derivades prescriuen als dos anys des de sa producció des dany segons s'Art. 18 LOE, no als deu anys.
Sa meva assegurança de sa llar cobreix es danys per floridura?
Això ho regula exclusivament sa teva pòlissa individual. Revisa ses condicions i notifica un sinistre com més aviat millor a s'asseguradora.
Sa floridura a sa casa és preocupant per a sa salut?
Una infestació de floridura pot ser rellevant per a sa salut. Si ses molèsties persisteixen, hauries de demanar consell mèdic.
Com puc saber si un element és propietat comunitària o privativa?
Això es dedueix des Título constitutivo i des estatuts de sa teva comunitat de propietaris; en cas de dubte, s'administració de finques o un advocat especialitzat aclareix sa classificació.