Obligació de declaració AWV en sa compra d'immobles a Espanya: Què han de notificar es alemanys al Bundesbank

Compres un immoble a Mallorca o en un altre lloc d'Espanya i fas una transferència d'un import considerable a s'estranger – llavors és molt probable que estiguis obligat, segons s'obligació de notificació AWV en sa compra d'immobles a Espanya, a comunicar aquest pagament al Deutsche Bundesbank. Des del gener de 2025 s'aplica un nou llindar considerablement més elevat de 50.000 €. Sona a burocràcia, però en sa pràctica es resol ràpidament. En aquesta guia t'explicam qui està exactament obligat a notificar, quins pagaments s'han de registrar, com i fins quan has de notificar, què s'ha de tenir en compte en sa compra escalonada d'immobles – i quins errors eviten es compradors experimentats. A més, miram es costat espanyol: Espanya també exigeix, en determinades circumstàncies, una notificació de ses inversions transfrontereres.

Estàs comprant un immoble a Espanya i vols estar en es costat segur?

• 📩 Fes una consulta personal — et posam en contacte amb advocats i assessors fiscals experimentats a sa zona
• Tota sa informació sobre ses despeses addicionals de compra a Mallorca

Què és s'obligació de notificació AWV – i què no és

S'Außenwirtschaftsverordnung (AWV) obliga es residents alemanys a registrar estadísticament determinats fluxos de pagament transfronterers i a notificar-los al Deutsche Bundesbank. S'objectiu: elaborar sa balança de pagaments de sa República Federal i de sa Unió Monetària Europea. Ses dades proporcionen a sa política econòmica i monetària, a ses associacions i a ses empreses informació fiable sobre es comerç exterior alemany.

Important prèviament: Sa notificació AWV no és un impost, no és una obligació d'autorització ni una taxa addicional. Serveix exclusivament a fins estadístics. Qui la presenta correctament no té res a témer – però qui se n'oblida arrisca una multa.

Nota: S'obligació de notificació AWV està completament separada del dret fiscal alemany. No genera ni una obligació d'impost sobre sa renda ni una obligació d'impost sobre donacions. Tot i així, en ses compres d'immobles de major envergadura sempre convé tenir una visió de conjunt – especialment sobre ses obligacions fiscals alemanyes i espanyoles que poden sorgir en paral·lel.

Qui està obligat a notificar? Residents vs. no residents segons s'AWV

Sa clau no és on és es teu compte, sinó sa teva condició de resident o no resident en es sentit de s'AWV.

Això vol dir: si tens es teu domicili a Alemanya i fas una transferència a un venedor d'immobles espanyol (= no resident), tu estàs obligat a notificar – independentment de si uses un compte alemany o un compte espanyol. Allò que és determinant és sa condició de ses persones implicades, no sa ubicació des compte.

Si ja has traslladat sa teva residència a Espanya i ets resident fiscal allà, normalment ets considerat estranger segons sa AWV — llavors no s'aplica s'obligació de declaració AWV alemanya, però poden entrar en joc obligacions de notificació espanyoles (més informació sobre això a continuació).

Es nou llindar des de 2025: 50.000 €

A partir de s'1. Januar 2025 es va elevar es llindar de declaració, que anteriorment era de 12.500 €, fins a 50.000 € Això suposa un alleugeriment considerable per a quantitats petites, però té poc impacte en sa compra típica d'un immoble a Espanya: sa majoria de preus de compra superen clarament aquest llindar.

Es llindar s'aplica per pagament individual o transacció. Si es fan diversos pagaments parcials (p. ex. dipòsit de reserva, pagament d'Arras, preu restant en es moment de sa notaria), cada pagament s'ha de valorar per separat. Si un pagament individual supera es 50.000 €, s'ha de declarar — independentment de si altres pagaments parcials estan per davall d'aquest import.

Atenció: Es simples traspassos entre comptes propis (és a dir, de resident a resident) no estan en general subjectes a s'obligació de declaració. Si transfereixes doblers des del teu compte alemany a un compte espanyol propi, sa situació pot ser diferent — aquí val sa pena fer una consulta ràpida a s'entitat declarant o directament al Bundesbank.

Quins pagaments es registren concretament en sa compra d'un immoble

En sa compra d'un immoble a Espanya es generen típicament diversos fluxos de pagament. Aquí tens un resum de quins d'ells poden activar s'obligació de declaració AWV:

Nota: Si pagues a través d'un advocat o fiduciari alemany que al seu torn transfereix es diners an es venedor, s'ha d'examinar cas per cas qui té s'obligació de notificar. Aclareix-ho prèviament.

Termini i gestió tècnica: com fas sa notificació

Sa notificació ha d'arribar dins es 7 dies hàbils següents a sa transacció de pagament al Deutsche Bundesbank. Sa transmissió es fa exclusivament per via electrònica.

Pas a pas: presentar sa notificació AWV

1. Sol·licitar es número de notificació (primers notificadors): Abans de presentar sa primera notificació, necessites un número de notificació. Aquest se sol·licita una sola vegada al Deutsche Bundesbank.
2. Seleccionar es diagrama d'enquesta: Per a pagaments relacionats amb s'adquisició d'immobles a s'estranger, s'ha d'usar es diagrama d'enquesta correcte. Es Bundesbank posa a disposició llistes de selecció al seu portal.
3. Transmetre sa notificació al portal en línia ExtraS: Es portal des Bundesbank s'anomena ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Allà t'identifiques i transmets sa notificació.
4. Conservar es documents: Es documents de notificació s'han de conservar durant un determinat període de temps després de sa presentació (més informació més avall).
5. Notificació de correcció en cas d'errors: Si s'ha presentat una notificació errònia o no s'ha presentat cap, es pot i s'ha de fer una correcció o notificació posterior — es Bundesbank preveu explícitament aquesta possibilitat.

Obligacions de conservació: quant de temps has de guardar es justificants?

Es Bundesbank especifica explícitament en ses seves FAQ sobre declaracions de pagaments que s'han de conservar es documents de declaració. Es termini exacte de conservació el trobaràs a ses FAQ actuals des Bundesbank (font a baix). A sa pràctica, es recomana conservar tots es justificants —justificants de transferència, contractes de compravenda, escriptures notarials— almenys durant es mateixos terminis que s'apliquen per obligació fiscal.

Nota: Si posteriorment no pots demostrar que un pagament va ser declarat correctament, en es pitjor dels casos t'arrisques a una multa. Per això, crea't un sistema propi de «carpeta immobiliària» on s'arxivin junts es certificat de declaració, es justificant de transferència i es contracte de compravenda.

Compravenda immobiliària escalonada: què s'aplica en cas de diversos pagaments parcials?

Es procés d'una compravenda immobiliària a Espanya és típicament de tres etapes: contracte de reserva, precontracte d'arres, escriptura notarial. Cada etapa pot generar un pagament independent.

Des de s'augment des llindar a 50.000 € (a partir de 2025) s'aplica: Cada pagament individual es valora de manera aïllada. Un fraccionament artificial de pagaments per quedar per sota des llindar no és permès i pot ser considerat un intent d'elusió.

Exemple pràctic: Preu de compra 800.000 €.

En aquest exemple s'han de presentar dues declaracions AWV —cadascuna dins es 7 dies hàbils següents a sa transferència corresponent.

Sa part espanyola: obligacions de declaració a Espanya

A més de s'obligació de declaració AWV alemanya, també hi ha obligacions de declaració espanyoles que poden ser aplicables en sa compravenda d'immobles. Aquestes estan completament separades de s'AWV i s'han de presentar davant un organisme diferent.

Model espanyol D-1A (inversions estrangeres)

Espanya exigeix als no-residents que inverteixen a Espanya, en determinades circumstàncies, una comunicació alMinisteri d'Economia, Comerç i Empresa a Madrid. Amb efectes retroactius a es febrer de 2024, aquest llindar va ser reduït des dels anteriors 3 Mio. € a500.000 € Això significa: qui com a no-resident compra un immoble espanyol a partir de 500.000 €, ha de presentar es Modelo D-1A.

Nota: També ses aportacions de socis i es préstecs entre no-residents o societats estrangeres i societats espanyoles compten com a inversions subjectes a comunicació en es sentit des Modelo D-1A.

Modelo 720: patrimoni a l'estranger per als residents fiscals a Espanya

Qui ja té sa residència a Espanya (resident fiscal), ha de comunicar en es marc desModelo 720 tots es béns patrimonials a l'estranger que superin es valor llindar de 50.000 € per categoria. Per a sa majoria d'alemanys que compren a Mallorca sense traslladar-hi sa residència, es Modelo 720 no és rellevant — en canvi, sí ho és per a aquells que emigren i es converteixen en residents. Això afecta aleshores també es comptes bancaris alemanys, es valors mobiliaris i els immobles a Alemanya.

Diners en efectiu i vies de pagament no estàndard: què s'aplica?

Es trasllat d'efectiu a l'estranger o des de l'estranger cap a Alemanya pot estar també subjecte a comunicació en determinades circumstàncies. En es context d'una compra d'immoble a Espanya, es pagament en efectiu davant es notari avui dia pràcticament ja no és habitual per raons pràctiques i legals — tot i això, per completitud: sa Bundesbank aclareix a ses seves FAQ si es trasllat d'efectiu està subjecte a s'obligació de comunicació AWV. En cas de dubte, consultar amb es assessor fiscal o sa Bundesbank abans de sa cita notarial.

Per a ses transferències via proveïdors de serveis de pagament (p. ex. Wise, Revolut) s'aplica es mateix que per a ses transferències bancàries clàssiques: també aquí s'ha de tenir en compte es llindar de comunicació AWV si com a resident en es sentit de s'AWV pages a un no-resident.

Es errors més freqüents en sa comunicació — i com evitar-los

A sa pràctica, es assessors experimentats es troben una i altra vegada amb es mateixos errors:

1. Comunicació oblidada perquè es preu de compra va ser transferit en fraccions — cada pagament parcial superior a 50.000 € és individualment subjecte a comunicació.
2. Comunicació feta massa tard – es termini de 7 dies hàbils comença es dia des pagament, no amb sa cita notarial.
3. Número de notificació incorrecte o esquema de recollida incorrecte – es primers declarants han de sol·licitar es número de notificació prèviament.
4. Cap conservació de sa documentació de sa notificació – a posteriori és difícil demostrar una notificació correcta sense justificant.
5. Confusió entre sa notificació AWV i s'obligació fiscal – sa notificació AWV no és una declaració d'impostos i no genera cap obligació fiscal.
6. S'obligació de notificació espanyola (D-1A) passada per alt – qui com a no resident inverteix a partir de 500.000 € a Espanya, ha de notificar addicionalment al Ministeri d'Economia espanyol.
7. Transferències pròpies entre comptes notificades per error – ses transferències pures entre comptes propis des mateix resident nacional generalment no estan subjectes a notificació (en cas de dubte, convé verificar-ho).

Què ve després? Altres obligacions relacionades amb sa compra d'un immoble

Sa notificació AWV és una de ses diverses obligacions que sorgeixen en sa compra d'un immoble a Espanya. Directament després o simultàniament s'aplica típicament:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero) sol·licitar, si encara no se disposa d'ell – sense NIE no hi ha cita notarial.
• Impost de transmissions patrimonials espanyol (ITP) pagar: a ses Baleares actualment entre es 8 % i es 13 % segons es tram de preu de compra (progressiu).
• Inscripció al registre de la propietat (Registro de la Propiedad) gestionar.
• IBI (impost sobre béns immobles) i costos corrents a tenir en compte.
• Modelo D-1A presentar, sempre que es preu de compra sigui a partir de 500.000 € i siguis no resident.

Qui vulgui llogar després de sa compra, hauria de familiaritzar-se amb ses normes de lloguer a Mallorca amb prou antelació.

Més sobre es procés complet de sa compra d'un immoble i sobre Impostos i dret ho trobaràs a ses nostres guies aprofundides.

Llista de verificació: notificació AWV en sa compra d'un immoble a Espanya

• Som resident a efectes de s'AWV? (Domicili a Alemanya?)
• Supera un pagament individual an es venedor espanyol / notari es 50.000 €?
• Sol·licitada sa xifra d'identificació de declarant an es Deutsche Bundesbank (primer declarant)?
• Seleccionat es quadre d'enquesta correcte?
• Declaració presentada an es portal ExtraS com a molt tard 7 dies hàbils després des pagament?
• Documentació de sa declaració (certificat + justificant de sa transferència) arxivada?
• Comprovat es Modelo D-1A espanyol: preu de compra ≥ 500.000 € i no resident?
• Assessor fiscal / advocat informat?

Conclusió: Una declaració breu, un gran efecte

S'obligació de declarar d'AWV en sa compra d'un immoble a Espanya no és cap entrebanc, sinó un instrument estadístic — i gràcies a s'augment des llindar fins a 50.000 € des de gener del 2025, ha desaparegut per a molts pagaments petits. Qui compra un immoble a Mallorca ha de declarar en general igualment: es preu de compra quasi sempre supera aquest llindar, i es termini de 7 dies hàbils després de sa transferència és ajustat. Sa bona notícia: es portal en línia ExtraS des Deutsche Bundesbank es pot completar en pocs minuts si tens ses dades a mà. Assegura't també de tenir present s'obligació paral·lela espanyola (Modelo D-1A a partir de 500.000 €) — aquesta va a un altre organisme a Madrid i té uns altres terminis. En cas de dubte: parla aviat amb s'assessor fiscal o s'advocat abans de fer sa primera transferència.

Fonts oficials

• Deutsche Bundesbank — Preguntes freqüents sobre ses declaracions de pagaments transfronterers (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-zur-awv-zahlungsmeldungen-data.pdf
• Deutsche Bundesbank — Portal de declaració en línia ExtraS: https://extraS.bundesbank.de
• Außenwirtschaftsverordnung (AWV), en particular es § 67: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Ministeri d'Economia espanyol — Inversions a s'estranger (Modelo D-1A): https://www.mineco.gob.es
• AEAT (Agencia Tributaria) — Modelo 720, patrimoni a s'estranger: https://www.agenciatributaria.es