Despeses de compra a Mallorca

Quins són es costos addicionals de compra a Mallorca?

Es Costos addicionals de compra Mallorca depenen de si compres un immoble de segona mà o una obra nova: sa segona mà et costa s'impost progressiu de transmissions patrimonials (ITP) amb un tipus entre 8 % i 13 % des valor, s'obra nova des promotor 10 % d'IVA més 1,5 % a 2 % d'AJD, segons es preu de compra. A més hi ha es notari, es Registre de sa Propietat, sa gestoría —una oficina administrativa espanyola que fa es tràmits burocràtics per tu— i normalment un advocat. S'import exacte per es teu preu de compra el mostra sa calculadora de dalt.

Així es calculen es costos addicionals de compra a Mallorca

Darrere des costos addicionals de sa compra d'un immoble hi ha una sistemàtica clara que distingeix entre segona mà i obra nova —ses dues classes d'impost s'exclouen mútuament dins sa mateixa compra. Quina de ses dues s'aplica no ho decideix s'any de construcció de s'immoble, sinó qui ven: una persona particular (segona transmissió) o un promotor en primera venda.

En es cas d'un immoble de segona mà (segona transmissió, normalment entre particulars) s'aplica s'impost de transmissions patrimonials (ITP), en espanyol Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. A ses Balears és progressiu per trams: es valor es descompon en trams, i es tipus pugen des tipus inicial fins an es tipus màxim. A diferència d'Alemanya, no en resulta un tipus marginal sobre s'últim euro, sinó un tipus mitjà (tipo medio) que s'aplica a tot es valor. Quin tipus mitjà correspon an es teu preu de compra i quins són ets límits de cada tram, ho indica sa calculadora de dalt.

En es cas d'una obra nova, que compres en primera venda directament des promotor, no s'aplica s'ITP, sinó s'IVA sobre es preu de compra més s'impost d'actes jurídics documentats (AJD, Actos Jurídicos Documentados) sobre s'escritura. A partir d'un cert límit de valor —sa calculadora te'l mostra concretament— s'AJD puja des tipus normal a un tipus incrementat.

Un error freqüent ja sorgeix en aquesta classificació: qui calcula un immoble de segona mà erròniament com una obra nova, o al revés, s'equivoca en desenes de milers d'euros. Un segon error, igual de comú, és aplicar es tipus màxim de s'escala de s'ITP a tot es preu de compra en lloc des tipus mitjà —justament això ho evita sa calculadora de dalt, reproduint correctament s'escala.

A més des imposts, sa calculadora també compta ses partides no fiscals, que estan totes preconfigurades però es poden editar:

• Notari (escritura): Es notaris cobren segons s'aranzel oficial (Arancel) de 1989, establert en es Real Decreto 1426/1989. Sa tarifa base en si és baixa, i s'hi afegeixen còpies, fulls escrits i, damunt això, es tipus general d'IVA. Es valor predeterminat de sa calculadora és una orientació, no una oferta des teu notari.
• Registre de sa Propietat (Registro de la Propiedad): També es Registre de sa Propietat té sa seva pròpia ordenança oficial de taxes, es Real Decreto 1427/1989, també més IVA.
• Gestoria i advocat: Sa gestoria s'encarrega, pes comprador, des tràmits administratius: sa declaració des impost (Modelo 600), s'inscripció en es Registre de sa Propietat i es canvi de titularitat de s'electricitat i s'aigua. És opcional, si s'advocat o sa notaria ja se'n cuiden. Per a tots dos no hi ha cap ordenança oficial de taxes — es preu és de lliure pacte. Per s'acompanyament d'un advocat en sa compravenda, s'un per cent des preu de compra és s'enfocament habitual, que per això es calculador preconfigura.
• Comissió d'agència: A Mallorca normalment és es venedor qui paga sa comissió de s'agent immobiliari, no es comprador. Per això aquest concepte està desactivat per defecte en es calculador.

Es notari i es Registre de sa Propietat es poden calcular exactament segons s'aranzel, no només com a ordre de magnitud — per això hi ha es calculador de costs de notari i Registre de sa Propietat, que reprodueix s'ordenança de taxes tram per tram i té en compte ses reduccions legals per a immobles residencials. Ets valors preconfigurats aquí són s'ordre de magnitud que en resulta per a un immoble residencial; serveixen per a una primera planificació de pressupost i no substitueixen sa factura des teu notari o de sa teva gestoria.

Exemples de càlcul

En es calculador de dalt hi ha tres casos d'exemple guardats, amb els quals pots seguir sa sistemàtica: un immoble de segona mà a un preu de compra mitjà, es mateix preu de compra un altre pic com a obra nova — així veus directament com de diferents són s'ITP d'una banda i s'IVA més s'AJD de s'altra — i un cas de segona mà d'alt preu, amb es qual es veu com de fort puja es tipus mitjà amb es preu de compra. Introdueix es teu propi preu de compra per veure ses quantitats exactes i es tipus mitjà efectiu per es teu cas; ses xifres concretes només les dona es calculador, no aquest text.

En es cas de segona mà d'alt preu també es pot observar bé per què es tipus mitjà mai arriba an es darrer tipus de tram assolit: es trams més baixos es mantenen fins an es seu límit superior respectiu, només sa part de valor que el sobrepassa queda gravada amb es tipus següent més alt. En es cas comparatiu d'obra nova també es veu a partir de quin punt entra en vigor es tipus incrementat d'AJD i com de molt encareix sa variant d'obra nova respecte des cas de segona mà.

Casos especials

Es càlcul bàsic des calculador de dalt cobreix es cas estàndard — compra d'un immoble residencial entre particulars o com a obra nova d'un promotor, sense cap bonificació. Diverses situacions se'n desvien i no hi estan incloses:

• Bonificacions: Per s'habitatge habitual comprat per primera vegada, per a compradors joves, per a famílies nombroses o monoparentals, així com per a persones amb discapacitat, s'apliquen tipus reduïts, lligats a límits de valor i altres condicions. Si pots beneficiar-te d'alguna d'aquestes bonificacions, ho millor és comprovar-ho amb sa gestoria o s'assessor fiscal abans de s'escriptura.
• Valor de referència cadastral (valor de referencia): S'impost no es calcula necessàriament sobre es preu de compra, sinó sobre es valor més alt entre es preu de compra i es valor de referència oficial des cadastre. Si es valor de referència és superior a s'preu que has negociat, aquest és sa base imposable — aquest és es motiu més freqüent de reclamacions posteriors de s'ATIB, s'agència tributària balear, després de sa signatura de s'escritura.
• Terrenys i garatges: Per a terrenys sense edificar i per a places de garatge adquirides per separat, s'apliquen en part regles de càlcul diferents de ses que s'apliquen a s'habitatge.
• Hipoteca: Si finances sa compra amb una hipoteca, s'afegeixen costos addicionals per sa constitució de sa garantia hipotecària, que tampoc reflecteix es càlcul bàsic.

Cap d'aquests casos especials està incorporat automàticament en es calculador de dalt — perquè ses condicions respectives són massa individuals. Es calculador et dóna es càlcul bàsic com a punt de partida fiable, que pots completar si cal amb sa gestoría o un assessor fiscal segons es teu cas particular.

Terminis i formularis

S'impost sobre sa compra — s'ITP en cas d'habitatge de segona mà, s'AJD en cas d'obra nova — no es liquida automàticament, sinó que s'autoliquida i es presenta mitjançant es Modelo 600 davant s'ATIB, s'agència tributària balear. Es termini per fer-ho és d'un mes des des dia de sa signatura de s'escritura davant es notari. A sa pràctica, normalment és sa gestoría qui s'encarrega de fer sa presentació per tu. Qui no compleix es termini s'arrisca a un recàrrec per demora, així com a interessos de demora sobre s'impost degut. Com més llarga sigui sa demora, més alt serà es recàrrec — un motiu més per tenir es termini present des des principi en es calendari i per aclarir, ja abans de sa signatura de s'escritura, qui se n'encarregarà de vigilar-lo.

Qui paga què?

Fins aquí, es tractava de veure quant puja cada partida. Igual d'important és sa segona qüestió: qui les assumeix realment? Perquè no tots es conceptes recauen sobre es comprador, ni de molt. Sa següent assignació correspon a sa regla general legal — es possible arribar a acords diferents, però no són exigibles davant s'Hisenda.

Hi ha dos punts que són especialment rellevants per es compradors a Mallorca. Sa comissió d'agència normalment la paga es venedor — a diferència de molts altres països de sa UE. Es percentatge habitual de mercat es troba dins un rang mitjà d'un sol dígit percentual des preu de venda; no hi ha un import fixat oficialment, sa comissió es pacta lliurement i es regula en es contracte d'agència. Per tu com a comprador, això vol dir sobretot: aclareix per escrit qui la deu abans de fer una oferta.

Es segon punt és sa plusvalía municipal (oficialment IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — s'impost municipal sobre s'increment de valor des terrenys de naturalesa urbana des de s'darrer canvi de propietari. Legalment la deu es venedor. Una repercussió contractual a un comprador consumidor pot ser impugnable com a clàusula abusiva, i davant s'Ajuntament es venedor segueix essent es deutor de totes maneres. Si una clàusula així apareix en s'esborrany des teu contracte, això és un punt per s'advocat, no per sa planificació des pressupost.

Costos recurrents després de sa compra

Amb s'escriptura no acaba tot. Com a propietari tens costos anuals recurrents — i com a propietari no resident a Espanya, una obligació pròpia de declaració d'impostos. Qui només calcula ses despeses de compra passa per alt precisament sa part que torna cada any.

IBI: S'impost sobre béns immobles es calcula a partir des valor cadastral (no es valor de mercat) multiplicat p'es coeficient municipal. Per ses finques urbanes, sa llei estableix un marge de 0,4 % fins a 1,1 %; dins aquests límits, cada ajuntament fixa es seu propi coeficient — per tant, sa teva càrrega real depèn de s'ajuntament a on compris. Es valor cadastral sol estar bastant per davall des preu de compra, per això s'IBI resulta més moderat des que faria pensar es valor de mercat. Sa data clau és dia 1 de gener: qui sigui propietari aquell dia deu s'IBI de tot s'any — a s'hora de comprar, sovint es reparteix proporcionalment entre ses parts s'any en curs.

Fems: A Mallorca, a sa taxa municipal de fems s'hi afegeix es tarifa d'incineració des Consell de Mallorca, des consell insular. Ses dues parts es fixen de bell nou cada any; per això no et fiïs de sa xifra de s'any anterior, sinó demana sa tarifa actual an es teu ajuntament.

Modelo 210 — s'oblit més car: Si ets no resident un immoble d'ús propi (no llogat), has de pagar cada any un IRPF fictici sobre una renda imputada — encara que s'habitatge estigui buit:

Es tipus reduït des 19 % s'aplica a residents de sa UE i de s'EEE (Islàndia, Noruega, Liechtenstein); per a estats tercers — des des Brexit també es Regne Unit — és des 24 %, i només es residents de sa UE/EEE poden deduir costos en cas de lloguer. S'imputació per ús propi (a ses instruccions de s'administració tributària espanyola AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) es declara una vegada a s'any, sempre s'any següent. Qui ho ignori, arrisca reclamacions, recàrrecs per retard i sancions.

Ses errades més freqüents

Quasi tots es càlculs erronis costosos es poden atribuir a un grapat d'errors de pensament. Sa bona notícia: cada un és evitable si el coneixes.

1. Calcular es tipus màxim sobre tot es preu. S'ITP té una escala progressiva. Es tipus més alt només s'aplica a sa part superior des valor; per a es teu càlcul lo determinant és es tipus mitjà que mostra sa calculadora de dalt.
2. Calcular només amb es preu de compra. Sa base imposable de s'ITP és es valor més alt entre es preu i es valor de referencia des cadastre. Si es valor de referència és més alt, pagues més.
3. Confondre s'ITP amb s'IVA. Segona mà significa ITP, obra nova d'un promotor significa IVA més AJD. Ses dues coses mai s'apliquen alhora — una classificació errònia distorsiona molt es pressupost.
4. Passar per alt es tipus incrementat de s'AJD. Per damunt d'un llindar de valor, s'AJD puja, en obra nova, des des tipus general fins a s'tipus incrementat. Dins es segment premium açò és més sa norma que s'excepció; on es troba exactament es llindar, t'ho mostra sa calculadora.
5. Deixar passar es termini. S'ITP o s'AJD es liquida mitjançant es Modelo 600 autoliquidat davant s'ATIB — es termini vinculant per ses Balears és de un mes des de s'escriptura. Es retard costa recàrrecs i interessos de demora.
6. Oblidar-se des Modelo 210. Com a no resident hi ha obligació de declaració anual — pagar s'IBI local no la substitueix.

Llista de comprovació abans de s'escriptura

Aquests punts hauries de tenir marcats abans de seure davant es notari:

• Aclarit si és segona mà o obra nova → prevista s'impost correcte (ITP vs. IVA+AJD)
• Valor de referencia des cadastre comprovat (més alt que es preu de compra?)
• ITP calculat amb es tipus mitjà — no de manera general amb es tipus més alt
• En obra nova per damunt des llindar de valor: tingut en compte es tipus incrementat de s'AJD en lloc des tipus general
• Pressupost reservat per notari + registre de sa propietat + gestoria
• Advocat/Due Diligence contractat
• Qui paga sa comissió de s'agent immobiliari — fixat contractualment
• Termini des Modelo 600 anotat en es calendari (un mes des de sa cita amb es notari, ATIB)
• Costos corrents (IBI, fems, comunitat, Modelo 210) dins es pressupost

Què ve després?

Després de sa compra vénen es temes operatius: s'obligació anual des Modelo-210-obligació com a no resident, es número de NIE (Número de Identidad de Extranjero, es número d'identificació espanyol per a estrangers) per a tots es tràmits fiscals i administratius, i —si no l'utilitzes tu mateix— sa lloguer. Si encara estàs enmig de sa cerca de propietat, trobaràs s'entrada a ses ofertes immobiliàries a Mallorca; ets altres temes relacionats amb sa propietat i ses administracions es recullen a es Guia d'Immobles. Punts d'entrada concrets:

• Guia d'Emigració — Administracions, impostos, empadronament
• Sol·licitar es número de NIE a Mallorca — requisit per a qualsevol compra
• Lloguer de llarga durada a Mallorca — si vols llogar en lloc d'utilitzar-lo tu mateix
• Informe de mercat actual — per situar es nivell de preus i ses zones

Base legal i estat actual

S'impost de transmissions patrimonials ITP de ses Balears està regulat en es Decreto Legislativo 1/2014 de ses Balears (article 10), i s'impost d'actes jurídics documentats AJD també allà (article 15 i article 17 bis). S'IVA sobre obra nova es regeix per sa Ley 37/1992. Davall des resultat de sa calculadora de dalt trobaràs s'estat legal exacte així com ses fonts originals enllaçades — una llista de fonts pròpia aquí només quedaria desactualitzada, mentre que sa calculadora es manté actualitzada.

Aquestes normatives canvien: s'escala d'ITP vigent avui i es tipus d'AJD augmentat provenen tots dos de sa llei pressupostària balear Ley 11/2022 i estan en vigor des de l'1 de gener de 2023; es redactat des tipus d'AJD augmentat va ser reformulat una altra vegada per sa Ley 12/2023. Per això, no et fiïs d'articles antics o regles generals, sinó de l'estat que sa calculadora actualitza amb cada canvi legislatiu.

Preguntes freqüents

Temes relacionats

• ITP a ses Balears 2026
• Es procés legal de sa compra d'un immoble
• Es notari en sa compra d'un immoble a Espanya
• S'advocat en sa compra d'un immoble a Espanya