Inspecció de cases i perits a Mallorca: sa revisió tècnica abans de sa compra

Qui compra un immoble a Mallorca pren una decisió que ràpidament pot suposar diversos centenars de milers d'euros – i això en un mercat on ses construccions il·legals, ses llicències d'obra inexistents i es danys estructurals ocults no són una excepció, sinó una realitat coneguda. Una inspecció professional d'un immoble per part d'un perit independent a Mallorca no és, per tant, un luxe, sinó sa resposta conseqüent a un risc real: ses autoritats de ses Baleares ja han dictat i executat ordres de demolició i enderrocament per a parts d'edificis construïdes il·legalment. Es certificat registral per si sol no et protegeix – no informa de si un immoble és completament legal o si té parts il·legals. En aquesta guia trobaràs quines comprovacions són realment necessàries abans de sa cita davant es notari, com estan estructurats es diferents serveis pericials i quins errors cometen més sovint es compradors.

Vols que es faci una revisió tècnica i jurídica d'un immoble concret a Mallorca?

• 📩 Fer una consulta personalitzada — Et posam en contacte amb perits de la construcció independents a Mallorca
• Procés jurídic de compravenda d'immobles a Mallorca — Tots es passos des de s'oferta fins al notari

Per què una inspecció tècnica a Mallorca és imprescindible

Es mercat immobiliari balear té una particularitat que el diferencia fonamentalment des mercats alemany o austríac: no és cap secret que molts d'immobles – especialment ses finques i es béns immobles més antics en àrees rurals – no compleixen totes ses normatives urbanístiques. Annexos, cases de piscina, edificis auxiliars o terrasses s'han construït durant dècades sense llicència. Això no representa un problema immediat fins que tu, com a comprador, n'assumes sa responsabilitat.

Es codi civil espanyol regula sa compravenda en es articles 1445 i següents – després de sa cita davant es notari, ses teves possibilitats de resolució, reducció de preu i indemnització queden considerablement limitades. Una revisió tècnica i jurídica acurada abans de sa cita davant es notari és, per tant, s'únic moment en què realment tens totes ses cartes a sa mà.

Nota: Ses ordres de demolició per a parts d'edificis construïdes il·legalment ja han estat dictades per ses autoritats de ses Baleares i també executades de manera controlada. Es que es coneix com a dret adquirit no pot considerar-se un salconduit.

A més, es defectes descoberts després d'una compra sense inspecció prèvia solen comportar costoses reformes que ràpidament esgoten es preu de compra aparentment avantatjós. Una inspecció professional no sols et pot mostrar es riscos, sinó que pot obrir-te marges de negociació concrets sobre es preu de compra.

Es cinc àmbits d'anàlisi de sa due diligence

Una comprovació completa d'adquisició a Mallorca – en sa terminologia especialitzada due diligence – comprèn idealment cinc àmbits d'anàlisi que s'interrelacionen:

Per als compradors privats d'un immoble existent, a sa pràctica es components més rellevants són sobretot sa Technical Due Diligence i sa Legal Due Diligence. En es cas d'inversions en immobles comercials o hotels, s'apliquen es cinc àmbits.

Consell: S'obtenció de tota sa informació necessària requereix molt de coneixement especialitzat i s'ha de fer dins un marge de temps molt ajustat. Comença a cercar es perit just després d'haver identificat s'immoble desitjat — idealment abans de signar un contracte de reserva o contracte d'Arras.

Què revisa concretament un perit de construcció a Mallorca

Sa Diligència Deguda Tècnica (TDD) és es nucli de qualsevol inspecció de casa. Un perit de construcció independent hi examina:

• Danys estructurals – Esquerdes a sa maçoneria, assentaments, danys per humitat
• Defectes de construcció – Errors d'execució, impermeabilitzacions deficients, estat de sa teulada
• Rehabilitacions costoses – Canonades, instal·lació elèctrica, calefacció, aire condicionat
• Legalitat de s'estructura – Coincideixen es plànols i ses superfícies registrades?
• Recepcions d'obra – Hi ha una Licencia de primera ocupación (llicència de primera ocupació)?
• Factors de localització – Connexions de transport, infraestructura, soroll, zona d'inundació

A més de sa visita pròpiament dita, es perit analitza documents:

S'Informe de Evaluación de Edificios (IEE) – es "TÜV d'edificis" espanyol

Per a immobles antics de segona mà a Espanya existeix es Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que sovint s'anomena "TÜV d'edificis". És un document obligatori per a edificis a partir d'una certa antiguitat i avalua:

• S'estat general de conservació de s'edifici
• S'accessibilitat per a persones amb mobilitat reduïda
• S'eficiència energètica

Atenció: Demana activament a es venedor o a s'agent si hi ha un IEE actualitzat. Es document és un complement important a sa pròpia inspecció, però no la substitueix, ja que documenta s'estat des punt de vista des propietari de s'immoble, no d'un inspector independent.

Verificació de legalitat: per què es registre de la propietat tot sol no és suficient

Aquest punt sorprèn molts compradors d'Alemanya, Àustria o Suïssa: es registre de la propietat espanyol (Registro de la Propiedad) certifica sa propietat i ses càrregues inscrites, però no si totes ses parts de s'immoble són legals des del punt de vista urbanístic. Ampliacions il·legals poden estar inscrites al registre sense que això n'estableixi sa legalitat.

Per a sa verificació de legalitat necessites accés a:

1. Es cadastre (Catastro) – per a dades de superfície i sa construcció registrada
2. S'ajuntament (Ajuntament) – per a llicències d'obres i sa Cédula de habitabilidad
3. Es Consell de Mallorca o s'administració municipal – per a ordres de demolició o enderrocament
4. S'oficina d'urbanisme – per als plans d'ordenació (PGOU) i classificacions d'ús

Especialment en finques en zona rural (suelo rústico) la situació legal és complexa: allò que es considera dret adquirit i allò que no depèn de l'any de construcció, dels terminis de prescripció i del planejament urbanístic local. A ses Balears s'apliquen aquí normatives de protecció especials que, en cas de dubte, també permeten ordres d'enderrocament posteriors.

Assessorament de compra vs. taxació vs. inspecció tècnica: què necessites i quan?

Es perits de construcció a Mallorca ofereixen generalment diferents mòduls de serveis. Aquests tres són es més rellevants per als compradors:

A més, hi ha controls d'obra durant reformes en curs o obres noves – important si després de sa compra fas obres o reformes.

Consell: Sa consultoria de compra és sovint es primer i més important pas – també pot tenir lloc conjuntament amb es corredor durant sa visita i et dóna informació immediatament aprofitable per a sa negociació del preu.

Pas a pas: així es desenvolupa una inspecció professional d'un immoble

1. Encarregar es perit – Abans de signar es contracte de reserva; tenir en compte sa independència (sense interès en sa venda)
2. Reunir sa documentació – Nota Simple, extracte cadastral, plànols, llicències d'obra existents, certificat energètic, IEE (si n'hi ha)
3. Concertar sa visita d'inspecció – Idealment sense pressió de temps; incloure totes ses zones accessibles, celler, teulada, piscina, edificis annexos
4. Inspecció tècnica in situ – Es perit comprova s'estructura, sa humitat, ses instal·lacions, es defectes constructius visibles; documentació fotogràfica
5. Comprovació de legalitat en paral·lel – Comparació de sa construcció real amb es registre de la propietat i es cadastre; consultes a s'ajuntament
6. Informe escrit – Resum de ses deficiències, avaluació de riscos, costos estimats de reforma, recomanació sobre es preu de compra
7. Anàlisi amb s'advocat – Conseqüències jurídiques de ses conclusions; incorporació a ses condicions del contracte de compravenda o a les clàusules de desistiment
8. Negociació del preu o desistiment – Informe com a base per a una renegociació o com a base per a una retirada justificada

Què has de tenir en compte a s'hora de triar es perit

No tothom que s'anomena "perit Mallorca" té sa mateixa qualificació. Has de tenir en compte es punts següents:

• Independència: Es perit no pot tenir cap interès econòmic en sa realització de sa compra – és a dir, no pot estar lligat a s'agent immobiliari
• Qualificació: Formació com a perit en valoració immobiliària o com a perit de construcció; les certificacions reconegudes (p. ex. com a perit en valoració de terrenys edificats i no edificats) són un indicador de qualitat comprensible
• Coneixement de sa zona: S'experiència específicament a Mallorca és decisiva – es dret de la construcció balear, es materials de construcció locals i es defectes típics de ses construccions mallorquines més antigues són específics
• Competència lingüística: Important per a compradors de parla alemanya: informe en alemany, comunicació amb ses autoritats espanyoles en espanyol
• Referències: Experiència demostrada amb immobles de segona mà i d'obra nova a s'illa

Es errors més freqüents en sa compra d'immobles sense perit

1. Confiar cegament en es registre de la propietat – S'extracte del registre de la propietat confirma sa propietat, però no sa legalitat de totes ses parts de s'edifici
2. Considerar s'agent immobiliari com a instància neutral – Es agents immobiliaris estan interessats en sa venda; sa seva valoració no substitueix cap peritatge independent
3. Signar ràpid i després comprovar – Després de signar es contracte d'arres, en cas de retirada normalment perds sa teva paga i senyal
4. Inspeccionar només s'edifici principal – Sa casa de sa piscina, es magatzem, es garatge i ses annexes solen ser ses zones problemàtiques
5. No investigar ses actes de construcció a s'ajuntament – Ses ordres de demolició no estan inscrites en es registre de la propietat
6. Subestimar es costos de rehabilitació – A Mallorca, es manobres i es materials són més cars que a moltes altres regions d'Europa; un perit pot indicar marcs de costos realistes
7. No haver sol·licitat s'IEE – Per a edificis existents a partir d'una determinada antiguitat de construcció, s'IEE és un document obligatori que proporciona informació de fons valuosa

Particularitats de ses finques i es béns immobles en sòl rústic

Ses propietats rurals a Mallorca – finques, cases de camp, possessions en suelo rústico – tenen una estructura de risc pròpia que va més enllà de sa inspecció tècnica:

• Permisos de pou: S'autoabastament d'aigua és habitual a moltes finques – però només és legal amb una concessió vàlida
• Zona protegida de sa Tramuntana: Per a ses propietats a sa zona Patrimoni de la Humanitat de la UNESCO de sa Serra de Tramuntana s'apliquen normatives de construcció especialment estrictes
• Construccions il·legals: Es annexos, ses quadres o es magatzems sovint s'han construït sense permís
• Discrepàncies de superfície: Sa superfície habitable inscrita al registre de la propietat de vegades difereix considerablement de sa superfície real (i aprovada)

Consell: Llegeix es nostre guia sobre Finca Suelo Rústico a Mallorca i sobre legalitzar una construcció il·legal – tots dos són temes freqüents després d'una inspecció d'una casa.

Què ve després? Avaluar s'informe i es passos següents

S'informe pericial no és una sentència, sinó una eina. Segons es resultats, hi ha diversos escenaris:

S'informe des perit l'has de comentar obligatòriament amb es teu advocat (Abogado). Ell pot valorar ses conseqüències jurídiques i –si decideixes continuar amb sa compra– fer incloure clàusules de protecció dins es contracte de compravenda.

Si tot està en ordre, es procés continua amb es passos restants de sa compra: aclarir es finançament, preparar sa transferència de doblers i coordinar sa cita amb es notari.

• Compra d'immobles: procés jurídic a Mallorca
• Despeses addicionals de sa compra a Mallorca
• Transferir doblers a Espanya
• Llicència d'obra a Mallorca
• Certificat energètic a Espanya

Llista de comprovació: documents per a sa inspecció de sa casa

Ses següents documentacions les has d'aconseguir o sol·licitar al venedor abans o durant sa visita:

• Nota Simple (extracte actual des registre de la propietat)
• Extracte cadastral (Ficha catastral)
• Plànols i descripció de s'obra
• Pla de situació / mapa parcel·lari
• Llicència/llicències d'obra i historial d'autoritzacions
• Licencia de primera ocupación / Cédula de habitabilidad
• Certificado final de obra (en cas de construccions noves)
• Certificat energètic (Certificado de eficiencia energética)
• IEE (Informe de Evaluación de Edificios), si n'hi ha
• Actes de ses darreres reunions de sa comunitat de propietaris (en cas de pisos)
• Pla econòmic i estat de ses reserves de sa comunitat de propietaris
• Rebut actual de s'IBI pagat (impost sobre béns immobles)
• Justificants de connexions d'aigua, llum i clavegueram
• Possibles contractes de lloguer o drets d'ús existents de tercers

Conclusió: revisar abans de sa cita davant es notari – no penedir-se després

Sa inspecció de sa casa i sa contractació d'un perit independent és es mecanisme de protecció més eficaç en sa compra d'immobles a Mallorca. Es mercat és atractiu, ses propietats sovint també – però es riscos per construccions il·legals, llicències que falten i defectes ocults són reals i ben documentats. Les autoritats de les Balears ja han executat ordres de demolició en el passat.

Es costos d'una inspecció professional són en general reduïts en comparació amb es volum d'inversió – i en es millor dels casos pot reduir es teu preu de compra, en es pitjor evitar un error costós. Encarrega es perit abans del contracte de reserva, no després.

Fonts oficials

• Registro de la Propiedad (Registre de sa Propietat): www.registradores.org
• Catastro (Cadastre): www.sedecatastro.gob.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme: www.conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears – Habitatge: www.caib.es
• Codi Civil espanyol (Código Civil), Article 1445 i següents – Dret de compravenda: www.boe.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB): www.atib.es