Baulizenz-Gebühr Mallorca

Was kostet die Baugenehmigung auf Mallorca?

Die Baulizenz-Gebühr auf Mallorca ist in Wahrheit nicht eine Abgabe, sondern zwei: die kommunale Bausteuer ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras — Steuer auf Bauten, Anlagen und Bauarbeiten) und daneben die Bearbeitungsgebühr deiner Gemeinde für die Baugenehmigung, die tasa por licencia urbanística. Eine tasa ist im spanischen Abgabenrecht eine Gebühr für eine konkrete Amtsleistung, keine Steuer — sie deckt den Aufwand des Rathauses für Prüfung und Bescheid.

Beide Posten bemessen sich am Bauwert, und beide legt der Ajuntament — das Rathaus deiner Gemeinde — in einer eigenen Abgabensatzung fest, der ordenanza fiscal. Was du am Ende zahlst, hängt deshalb weniger vom spanischen Gesetz ab als davon, in welcher der Inselgemeinden dein Grundstück liegt. Der Rechner oben nimmt dir die Suche ab: Er zieht die Sätze, die für deine Gemeinde nachweisbar belegt sind, und sagt es offen, wenn für einen der beiden Posten kein Beleg vorliegt.

So wird gerechnet

Der teuerste Fehler passiert schon im ersten Schritt. Bemessungsgrundlage ist nicht der Angebotspreis deines Bauunternehmers, sondern der reine Baukostenwert — spanisch coste de ejecución material, in den Unterlagen deines Architekten meist als presupuesto de ejecución material (PEM) ausgewiesen: die veranschlagten Kosten der reinen Bauleistung. Ausdrücklich nicht dazu gehören:

• die spanische Mehrwertsteuer IVA,
• die Honorare von Architekt, Bauleitung und weiteren Fachplanern,
• der Unternehmergewinn des Bauunternehmers,
• und die Gemeindegebühr selbst.

Wer den Gesamtpreis aus dem Bauvertrag einsetzt, rechnet sich also systematisch zu hoch. Nimm die Zahl aus dem proyecto, nicht die aus der Rechnung.

Von dort läuft die Rechnung in dieser Reihenfolge:

• Bauwert (PEM) × Steuersatz der Gemeinde = cuota íntegra, die volle Steuerschuld vor allen Abzügen. Den Satz bestimmt jede Gemeinde selbst; das Gesetz zieht ihm nur eine Obergrenze von 4 %.
• Bauwert (PEM) × Gebührentarif der Gemeinde = tasa. Viele Satzungen kennen dafür einen Mindestbetrag, der bei kleinen Vorhaben greift.
• Anrechnung, wo die Satzung sie vorsieht: Manche Gemeinden ziehen einen Teil der gezahlten Gebühr von der Steuer ab. Der Abzug bemisst sich an der gezahlten Gebühr, nicht an der Steuerschuld — das ist der Punkt, an dem die meisten Überschlagsrechnungen im Netz auseinanderlaufen.
• Bonificación — ein Nachlass auf die Steuer — kommt erst danach, wenn die Satzung wie in Palma die Anrechnung ausdrücklich vorher anordnet. Die Reihenfolge steht nicht im Gesetz, sondern in der jeweiligen ordenanza fiscal; sie ändert das Ergebnis spürbar.

Die Steuer kann durch die Anrechnung auf null sinken, nie darunter. Die Gebühr bleibt davon unberührt — angerechnet wird sie auf die Steuer, erlassen wird sie nicht. Für Gemeinden, deren Satzung keine Anrechnung regelt, gibt es sie schlicht nicht; der Rechner erfindet sie dann auch nicht.

Rechenbeispiele

Statt hier Zahlen abzutippen, die morgen veraltet wären, führt der Rechner oben die Beispiele selbst mit: ein Vorhaben in einer Gemeinde mit Anrechnung, eines in einer Gemeinde ohne, und einen Fall, in dem nur der Steuersatz belegt ist, der Gebührentarif aber nicht. Klick sie an — jede Beispielrechnung zeigt dir alle Zwischenschritte, also Bemessungsgrundlage, volle Steuerschuld, Gebühr, Anrechnung und Endbetrag. So siehst du direkt, welcher Schritt bei deinem eigenen Vorhaben den Ausschlag gibt.

Sonderfälle

Nachlässe (bonificaciones). Das Gesetz erlaubt den Gemeinden mehrere Ermäßigungen auf die Steuer, verpflichtet sie aber zu keiner einzigen. Ob es sie in deiner Gemeinde gibt, unter welchen Voraussetzungen und ob mehrere nebeneinander gelten, entscheidet allein die ordenanza fiscal. Die gesetzlichen Höchstsätze sind großzügig: bis zu 95 % für Bauvorhaben, die der Gemeinderat als von besonderem kommunalem Interesse erklärt, bis zu 95 % für den Einbau von Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie, bis zu 90 % für Maßnahmen zur Barrierefreiheit und bis zu 90 % für Ladepunkte für Elektrofahrzeuge. Diese Nachlässe bauen aufeinander auf: Jeder greift auf das Ergebnis des vorherigen. Rechne also nicht damit, dass der höchste Einzelsatz eine gesetzliche Obergrenze wäre — was tatsächlich möglich ist und ob mehrere Nachlässe zusammen gelten, sagt dir die Satzung deiner Gemeinde, nicht das Gesetz.

Kleinere Vorhaben ohne förmliche Baugenehmigung. Nicht jedes Vorhaben braucht eine licencia de obras, die förmliche Baugenehmigung. Für einfachere Arbeiten genügt vielerorts eine comunicación previa — eine vorherige Anzeige beim Rathaus — oder eine declaración responsable, eine Eigenerklärung, mit der du unter eigener Verantwortung versicherst, alle Voraussetzungen zu erfüllen. Das erspart dir das Genehmigungsverfahren, nicht aber die Abgaben: Die Steuer entsteht auch hier, und die Gemeinde darf für die Kontrolle der Anzeige ebenfalls eine Gebühr erheben.

Bauen ohne Lizenz. Ein weit verbreiteter Irrtum lautet, ohne erteilte Genehmigung entstehe auch keine Steuer. Das Gegenteil steht im Gesetz: Die Steuer entsteht in dem Moment, in dem mit den Bauarbeiten begonnen wird — auch dann, wenn die zugehörige Genehmigung nie beantragt oder noch nicht erteilt wurde. Der Stichtag ist also der Baubeginn, nicht der Bescheid und nicht der Jahreswechsel. Deshalb fragt der Rechner nach dem Datum des Baubeginns und liest die Gemeindesätze zu genau diesem Tag: Satzungen ändern sich, und für dein Vorhaben gilt die Fassung, die bei Baubeginn in Kraft war. Die Abgabenpflicht ist dabei übrigens das kleinste Problem eines Baus ohne Lizenz — die städtebaulichen Folgen sind es nicht.

Fristen und Formulare

Ein einheitliches Inselformular gibt es nicht: Beides — Steuer und Gebühr — läuft über das Rathaus deiner Gemeinde, und jede Gemeinde hat eigene Vordrucke, eigene Portale und eigene Zahlungsfristen. Was überall gleich ist, ist der Ablauf in zwei Stufen.

Erst die vorläufige Veranlagung. Wenn die Genehmigung erteilt wird, die Anzeige eingeht oder — falls beides fehlt — mit dem Bau begonnen wird, setzt die Gemeinde einen vorläufigen Betrag an. Grundlage ist der von dir eingereichte Kostenvoranschlag, sofern er von der zuständigen Berufskammer geprüft (visado) ist, oder ein pauschaler Modulwert, wenn die Satzung das so vorsieht. Viele Gemeinden verlangen das im Wege der Selbstveranlagung (autoliquidación): Du rechnest selbst aus, gibst die Erklärung ab und zahlst den Betrag ein — geprüft wird erst danach.

Dann die endgültige Veranlagung. Ist der Bau fertig, prüft das Rathaus die tatsächlich angefallenen Baukosten. Liegen sie höher als veranschlagt, wird nachgefordert; liegen sie niedriger, wird erstattet. Diese Nachprüfung ist der Grund, aus dem sich saubere Schlussrechnungen lohnen: Sie ist der Zeitpunkt, an dem du den Ansatz der Gemeinde noch mit Belegen korrigieren kannst. Halte Bauvertrag, Nachträge und Schlussrechnungen deshalb so beisammen, dass sich der reine Baukostenwert daraus ohne Diskussion ableiten lässt.

Wann genau zu zahlen ist und mit welchem Vordruck, steht in der Satzung und im Merkblatt deiner Gemeinde. Frag im Zweifel direkt beim Ajuntament nach der geltenden ordenanza fiscal — sie ist öffentlich und wird im Amtsblatt der Balearen veröffentlicht.

Rechtsgrundlage und Stand

Der Rahmen für beide Abgaben steht im spanischen Gemeindefinanzgesetz, dem Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL, Real Decreto Legislativo 2/2004):

• Art. 100 — was überhaupt besteuert wird, auch ohne erteilte Genehmigung.
• Art. 101 — wer die Steuer schuldet.
• Art. 102 — Bemessungsgrundlage als reiner Baukostenwert, Steuersatz mit gesetzlicher Obergrenze und Entstehung der Steuer bei Baubeginn.
• Art. 103 — Erhebung in zwei Stufen, die möglichen Nachlässe und die Anrechnung der Gebühr auf die Steuer.
• Art. 20 und 24 — Grundlage für die Gemeindegebühr und die Regel, dass ihr Aufkommen die Kosten des Dienstes nicht übersteigen darf.

Die konkreten Sätze stehen nicht in diesem Gesetz, sondern in den Satzungen der einzelnen Gemeinden. Die Werte im Rechner sind je Gemeinde einzeln aus der jeweils veröffentlichten ordenanza fiscal belegt; wo kein Beleg vorliegt, zeigt der Rechner keine Zahl, statt eine zu schätzen. Palma etwa rechnet seit Ende Oktober 2025 einen Teil der gezahlten Gebühr auf die Steuer an — nach der Neufassung seiner Satzung und dort ausdrücklich vor den Nachlässen. Erlaubt ist das durch Art. 103.3 TRLRHL; verpflichtet ist dazu keine Gemeinde.

Stand dieser Seite: September 2026. Sie ersetzt keine Beratung durch eine gestoría, einen Steuerberater oder deinen Architekten — sie soll dir eine belastbare Größenordnung geben, bevor du in ein Gespräch gehst.

Häufige Fragen

Verwandte Rechner

Die Abgaben rund um die Baugenehmigung fallen einmalig an — danach beginnt das Laufende. Was dein fertiger Bau die Gemeinde Jahr für Jahr kostet, rechnest du mit dem Rechner zur IBI, der spanischen Grundsteuer aus; auch sie setzt jede Gemeinde selbst fest, und auch dort lohnt der Blick in die eigene Satzung.

Steht der Grundstückskauf noch bevor, gehören Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch in dieselbe Planung: Der Rechner für Notar- und Grundbuchkosten zeigt dir, was beim Erwerb selbst zusammenkommt, bevor überhaupt der erste Bagger anrückt.