Baukosten Mallorca berechnen

Den Preis deines Bauunternehmens kennst du aus dem Angebot. Welcher Umsatzsteuersatz darauf gehört, entscheidet das Gesetz — und er kann sich beim selben Bauvolumen verdoppeln.

Was kostet es, auf Mallorca zu bauen oder zu sanieren?

Ehrliche Antwort zuerst: Es gibt keinen amtlichen Baukostenpreis je Quadratmeter. Kein Ministerium, kein Consell und keine Gemeinde veröffentlicht einen Wert, mit dem sich deine Sanierung verbindlich beziffern ließe. Was du im Netz an Spannen findest, sind Rückschlüsse aus fremden Projekten — anderes Haus, anderer Zustand, anderes Jahr. Deshalb fragt dieser Rechner deinen eigenen Preis ab, den aus deinem Angebot, und rechnet ab da weiter.

Was dagegen feststeht, ist die Steuer. Auf Bauleistungen in Spanien liegt entweder der allgemeine Satz von 21 % oder ein ermäßigter Satz von 10 %. Welcher gilt, hängt nicht davon ab, wie teuer gebaut wird, sondern davon, was gebaut wird, wer beauftragt und wie der Vertrag zustande kommt. Genau diese Frage beantwortet der Rechner — und nur diese.

Wie du zu einem belastbaren Preis kommst

Bevor du oben eine Zahl einträgst, brauchst du sie. Der Weg dahin ist unspektakulär, aber er ist der einzige, der trägt:

• Zustand klären, bevor du planst. Ein unabhängiges Gutachten sagt dir, ob Feuchtigkeit im Mares-Stein sitzt, ob das Tragwerk hält und ob die Elektrik erneuert werden muss. Wie so eine Bestandsaufnahme durch einen Gutachter abläuft, haben wir gesondert beschrieben.
• Ein Leistungsverzeichnis schreiben lassen. Ohne beschriebene Leistung vergleichst du Preise für unterschiedliche Arbeiten. Erst wenn Abbruch, Rohinstallation, Ausbau und Ausstattung Position für Position benannt sind, wird aus einer Hausnummer ein Angebot.
• Mehrere schriftliche Angebote einholen — auf dasselbe Leistungsverzeichnis, sonst vergleichst du wieder Äpfel mit Birnen. Ein presupuesto (Kostenvoranschlag) nennt Mengen, Einheitspreise und den Nettobetrag; erst der ist die Zahl, die oben ins Feld gehört.
• Prüfen, was rechtlich am Objekt hängt. Nicht eingetragene Anbauten, falsch verbuchte Wohnflächen oder Dienstbarkeiten verschieben den Umfang der Arbeiten erheblich. Lies dazu, wie du das spanische Grundbuch vor dem Kauf prüfst und woran du illegale Anbauten schon bei der Besichtigung erkennst.

Was den Preis auf Mallorca nach oben treibt, ist selten das Material und fast immer die Logistik und der Bestand: eine Baustelle im Bergdorf der Serra de Tramuntana, in die kein Lkw kommt; eine Finca ohne befestigten Zufahrtsweg; ein Altbau, dessen Leitungen komplett neu gezogen werden müssen; und die Frage, ob du Gewerke einzeln beauftragst oder einen Generalunternehmer die Koordination übernehmen lässt. Wer gerade schaut, was auf dem Inselmarkt angeboten wird, sollte diese Punkte beim ersten Rundgang mitdenken, nicht erst beim dritten Angebot.

So wird gerechnet

Die Rechnung selbst ist schlicht. Deine Fläche mal deinen Nettopreis je Quadratmeter ergibt das Bauentgelt — das Nettoentgelt eines abgegrenzten Bauauftrags, einschließlich der Materialien, die das ausführende Unternehmen dafür beisteuert. Darauf kommt der Steuersatz, den der Rechner ermittelt. Gesondert beauftragte Planung und Bauleitung sind ein eigener Umsatz: Auf Architekten- und Bauleitungshonorare, die du selbst und getrennt beauftragst, liegen immer 21 %. Steckt die Planung dagegen im Pauschalvertrag deines Bauunternehmens, ist sie Teil des Bauentgelts und teilt dessen Satz.

Interessant ist der Weg zum Satz, und er läuft in zwei Schritten. Erst wird der Umsatz eingeordnet — Bauleistung, rehabilitación (Kernsanierung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes) oder renovación (Renovierung und Reparatur an einer Wohnung). Dann werden die Voraussetzungen genau dieses Tatbestands geprüft, und nur dessen. Wer eine Kernsanierung vor sich hat, deren Voraussetzungen aber verfehlt, fällt nicht ersatzweise auf den Renovierungssatz zurück; er zahlt den allgemeinen Satz. Das ist keine Auslegungsfrage, sondern gefestigte Verwaltungsrechtsprechung.

Die beiden Schwellen, die über den Satz entscheiden

Für Bauleistungen und Kernsanierungen hängt der ermäßigte Satz an zwei Bedingungen: Du musst das Bauunternehmen unmittelbar selbst beauftragen (kein Vertrag über einen Zwischenauftraggeber), und mindestens 50 % der gebauten Fläche müssen der Wohnnutzung dienen. Das Gesetz sagt „mindestens" — genau die Hälfte genügt also.

Für Renovierungen an einer Wohnung gilt eine andere Kombination: Der Empfänger muss privat handeln (eine natürliche Person, die die Wohnung selbst nutzt, oder eine comunidad de propietarios, also die Eigentümergemeinschaft), die Wohnung muss mindestens 2 Jahre vor Beginn dieser Arbeiten fertiggestellt worden sein, und die Kosten der vom Unternehmer beigesteuerten Materialien dürfen höchstens 40 % der Netto-Bemessungsgrundlage dieses Bauumsatzes ausmachen. Genau die Grenze ist noch zulässig; darüber verliert der gesamte Auftrag die Begünstigung. Stimmen alle drei Punkte, liegt der Satz bei 10 %, sonst beim allgemeinen Satz.

Wann aus einer Sanierung eine rehabilitación wird

Der Begriff ist steuerrechtlich definiert und hat mit dem Alltagsverständnis von „Kernsanierung" nur teilweise zu tun. Zwei Tests müssen zusammen aufgehen:

1. Mehr als 50 % der gesamten Projektkosten entfallen auf qualifizierte Arbeiten: Struktur, Fassade und Dach, dazu gesetzlich gleichgestellte Arbeiten wie Fundamente, Pfeiler, Decken, Flächenerweiterung, Fassadenrekonstruktion und Aufzüge. Verbundene Arbeiten zählen nur mit, wenn sie untrennbar dazugehören und weniger kosten als die Struktur- und gleichgestellten Arbeiten. Genau die Hälfte reicht hier nicht.
2. Die gesamten Projektkosten übersteigen 25 % des Vergleichswerts des Gebäudes — ohne Bodenanteil. Vergleichswert ist der Erwerbspreis, wenn du das Gebäude innerhalb der 2 Jahre unmittelbar vor Beginn der Arbeiten gekauft hast, sonst der Verkehrswert bei Beginn der Arbeiten.

Deshalb fragt der Rechner bei einer Sanierung nach dem Referenzwert, dem Bodenanteil, den dokumentierten Netto-Projektkosten und dem Anteil qualifizierter Arbeiten. Fehlt eine dieser Angaben, nennt er bewusst keinen Satz, statt einen zu raten.

Rechenbeispiele: welche Fälle der Rechner unterscheidet

Die Zahlen stehen bewusst nicht hier — sie hängen an deiner Fläche und deinem Preis, und der Rechner oben liefert sie mit dem tragenden Rechtsweg dazu. Was hier steht, sind die Konstellationen, an denen sich der Satz entscheidet:

• Neubau, direkt beauftragt, überwiegend Wohnnutzung. Der klassische Fall des ermäßigten Satzes: Du schließt den Bauvertrag selbst mit dem ausführenden Unternehmen, und die Wohnfläche erreicht die gesetzliche Quote.
• Derselbe Neubau, aber ohne Direktvertrag. Läuft der Vertrag über einen Zwischenauftraggeber oder bist du Subunternehmer in einer Kette, fällt die Begünstigung weg — bei identischem Bauvolumen. Der Rechner benennt genau diese Voraussetzung als Grund.
• Neubau plus gesondert beauftragter Architekt. Zwei Positionen, zwei Sätze, getrennt gerechnet und erst dann summiert. Wer beides in einen Topf wirft, rechnet sich die Steuer zu niedrig.
• Sanierung, die die Kostenschwelle knapp verfehlt. Liegen die Projektkosten exakt auf dem Vergleichswert-Anteil statt darüber, ist es keine rehabilitación. Der Auftrag wandert in den Renovierungszweig — mit dessen eigenen Voraussetzungen.
• Sanierung, die beide Tests besteht, aber ohne Direktvertrag. Der wichtigste Fall zum Verstehen: Die Kernsanierung steht fest, die Voraussetzung fehlt, und ein Ausweichen auf den Renovierungssatz ist ausgeschlossen. Ergebnis ist der allgemeine Satz.
• Renovierung mit hohem Materialanteil. Bäder, Küchen und Böden sind materialintensiv. Kippt der Materialanteil über die Grenze, verliert der komplette Auftrag den ermäßigten Satz — nicht nur der Materialteil.
• Renovierung für eine vermietete Wohnung. Wer zur Vermietung saniert, handelt unternehmerisch und fällt aus dem Renovierungszweig heraus. Dazu gleich mehr.

Sonderfälle, an denen sich die Rechnung ändert

Vermieter und Unternehmer

Vermietest du die Immobilie, bist du umsatzsteuerlich Unternehmer — auch dann, wenn du sonst nie ein Gewerbe angemeldet hast. Für dich zeigt der Rechner deshalb keine endgültige Bruttosumme, sondern Satz, Nettoentgelt und die rechnerische Umsatzsteuer. Der Grund: Ob diese Steuer dich am Ende belastet, hängt an deiner Verwendung. Bei steuerfreier Wohnraumvermietung — dem Regelfall bei der Langzeitvermietung auf Mallorca — gibt es regelmäßig keinen Vorsteuerabzug, die Steuer ist dann echter Aufwand. Bei steuerpflichtiger Nutzung, etwa der lizenzierten Ferienvermietung mit hotelähnlichen Leistungen, ist sie abziehbar. Bei gemischter Tätigkeit greift die prorrata, die anteilige Abzugsquote. Und bei bestimmten Bauleistungen zwischen Unternehmern kehrt sich die Steuerschuldnerschaft um: Die Rechnung kommt dann ohne Steuerausweis, gemeldet wird sie trotzdem — nur von dir. Eine Rechnung ohne ausgewiesene Steuer beseitigt die Belastung nicht.

Gemischt genutzte Gebäude

Ein Erdgeschoss mit Laden und drei Wohnungen darüber ist der Standardfall an mallorquinischen Dorfplätzen. Für den ermäßigten Satz zählt der Anteil der gebauten Fläche, der Wohnzwecken dient — nicht der Anteil der Baukosten und nicht die Zahl der Einheiten. Rechne den Anteil vor dem Vertragsschluss aus, nicht danach: Er ist eine Voraussetzung, keine Verhandlungssache.

Mehrere Gewerke, mehrere Aufträge

Der Rechner beurteilt einen abgegrenzten Bauauftrag. Wenn du Elektrik, Sanitär und Tischlerei einzeln vergibst, ist jeder dieser Aufträge für sich zu beurteilen — mit eigenem Materialanteil, eigener Bemessungsgrundlage, womöglich eigenem Satz. Ein Mittelwert über das Gesamtprojekt hat keine steuerliche Aussagekraft. Wer die Klimaanlage getrennt beauftragt, hat einen zweiten Umsatz und keine Nebenleistung.

Selbst gekaufte Materialien

Fliesen, Sanitärobjekte oder eine Küche, die du selbst im Baumarkt oder beim Händler kaufst, sind keine Bauleistung, sondern eine Lieferung — und tragen den allgemeinen Satz, unabhängig davon, was für die Montage gilt. Der vermeintliche Spartrick, Material selbst zu besorgen, um unter der Materialgrenze zu bleiben, verschiebt die Steuer also, statt sie zu senken.

Anzahlungen und Zahlungspläne

Bei Anzahlungen entsteht die Steuer bereits mit der Zahlung, nicht erst mit der Fertigstellung. Ändert sich zwischen Anzahlung und Schlussrechnung der Steuersatz oder die Einordnung des Vorhabens, können auf ein und dasselbe Projekt zwei Sätze entfallen. Halte deshalb im Zahlungsplan fest, welche Leistung mit welcher Rate abgegolten wird.

Fristen und Formulare

Als privater Bauherr musst du wegen der Umsatzsteuer nichts beim Finanzamt einreichen. Dein Bauunternehmen weist sie in der factura aus und meldet sie selbst an; deine Aufgabe ist es, die Rechnung zu prüfen und aufzubewahren. Steht dort ein Satz, den du nach der Prüfung oben nicht erwartest, ist das der Moment für eine Nachfrage — nicht der Moment nach der Zahlung.

Handelst du unternehmerisch, läuft die Umsatzsteuer über die reguläre Voranmeldung (modelo 303) und die jährliche Zusammenfassung (modelo 390); bei umgekehrter Steuerschuldnerschaft meldest du den Umsatz selbst an, obwohl auf der Rechnung keine Steuer steht. Welche Erklärungen rund um eine spanische Immobilie sonst noch fällig werden, findest du im Überblick zu Steuern und Recht bei Immobilien in Spanien.

Vom Steuersatz getrennt zu denken ist das Genehmigungsverfahren. Die Gemeinde erhebt für dieselbe Baumaßnahme die kommunale Bausteuer ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) und eine Genehmigungsgebühr — mit einer anderen Bemessungsgrundlage als die Umsatzsteuer: Honorare, Unternehmergewinn und die Umsatzsteuer selbst bleiben dort ausdrücklich außen vor. Der Rechner oben erfasst diese kommunalen Abgaben nicht. Was du beim Ajuntament einreichst und wie lange es dauert, steht im Beitrag zur Baugenehmigung auf Mallorca; rechne bei genehmigungspflichtigen Vorhaben mit Monaten, nicht mit Wochen. Steht dein Gebäude unter Denkmalschutz als BIC, kommt ein eigenes Verfahren dazu. Und nach Abschluss brauchst du vor Verkauf oder Vermietung ein neues Energiezertifikat.

Ablauf einer Sanierung: die Reihenfolge, die trägt

Die Steuerfrage entscheidet sich früh — nämlich beim Vertragsschluss, nicht bei der Schlussrechnung. Deshalb lohnt der Blick auf den ganzen Ablauf:

1. Bestandsaufnahme und Gutachten. Elektro, Sanitär, Tragwerk, Feuchtigkeit, nicht genehmigte Bauteile.
2. Architekt beauftragen. In Spanien muss er bei der Kammer eingetragen sein (colegiado). Bei strukturellen Eingriffen ist ein offizielles Bauprojekt Pflicht; ohne proyecto de obras gibt es keine Genehmigung.
3. Bauprojekt erstellen: Baubeschreibung (memoria), Pläne, Kostenvoranschlag. Hier entsteht die Zahl, die oben in den Rechner gehört.
4. Genehmigung beantragen — und den Bescheid abwarten. Vor dem Bescheid anzufangen, ist der teuerste Fehler in dieser Liste.
5. Gewerke vergeben. Einzelvergabe oder Generalunternehmer; in beiden Fällen schriftlich und mit klarer Leistungsbeschreibung. Ob du unmittelbar mit dem ausführenden Unternehmen abschließt, entscheidet über den Steuersatz.
6. Abbruch und Rohbau, dann Rohinstallationen (Elektro, Sanitär, Klimatechnik), dann Ausbau und Abschlussarbeiten.
7. Abnahme und Behördenabschluss: Bauschlussbescheinigung des Architekten (certificado final de obra), bei geänderten Grundrissen die Aktualisierung von Grundbuch und Kataster.
8. Energiezertifikat und, falls du energetisch aufgerüstet hast, die Anmeldung der Anlagen — etwa wenn du eine Photovoltaikanlage anmelden musst.

Parallel dazu lohnt der Blick auf Zuschüsse: Die balearische Landesregierung legt regelmäßig Programme für Sanierung und Energieeffizienz auf, meist nach dem Prinzip „wer zuerst kommt". Fristen und Töpfe wechseln, deshalb führen wir sie gesondert unter Sanierungsförderung auf Mallorca.

Besonderheiten bei Fincas und Suelo Rústico

Auf ländlichem Boden (suelo rústico) gilt ein deutlich strengeres Baurecht als im Ortsgebiet. Sanierungen im Bestand sind grundsätzlich möglich, brauchen aber eine Genehmigung; eine Erweiterung der bebauten Fläche ist häufig stark eingeschränkt oder gar nicht zulässig. Was das für Kauf und Umbau bedeutet, steht im Beitrag zur Finca auf Suelo Rústico.

Zwei Zusatzebenen kommen oft dazu: In der Serra de Tramuntana greifen wegen des Welterbestatus eigene baurechtliche Schutzbestimmungen, und Brunnen oder Zisternen unterliegen einer eigenen Anmeldepflicht — wie du einen Brunnen legalisierst, haben wir Schritt für Schritt beschrieben. Am Steuersatz ändert das nichts, am Zeitplan und am Umfang der Arbeiten aber viel — und damit an den Zahlen, die du oben einträgst.

Die häufigsten Fehler

• Ohne Gutachten kaufen. Feuchtigkeit, marode Elektrik und nicht genehmigte Anbauten tauchen sonst erst nach dem Notartermin auf — und verschieben das Budget, nicht die Kaufentscheidung.
• Vor der Genehmigung anfangen. Baustopps und Bußgelder sind auf der Insel keine Seltenheit. Was dann folgt, beschreibt der Beitrag zum Legalisieren von Schwarzbauten — ein Weg, den niemand freiwillig geht.
• Keinen Puffer einplanen. Bei einer Komplettsanierung tritt praktisch immer etwas auf, das im Kostenvoranschlag nicht stand. Leg die Reserve vorher fest, nicht im Streitfall.
• Nur auf den Preis schauen. Das günstigste Angebot spart selten am Ende: Fehlende Koordination, mangelhafte Ausführung und lückenhafte Dokumentation kosten mehr, als der Nachlass gebracht hat.
• Die Steuerfrage zu spät stellen. Der Satz hängt an der Vertragsgestaltung. Nach Vertragsschluss lässt sich ein fehlender Direktvertrag nicht mehr herbeireden — vorher schon.
• Die Rendite überschätzen. Sanierungskosten sind sicher, Wertsteigerung ist eine Erwartung. Wie sich das rechnen lässt, ohne sich etwas vorzumachen, steht im Beitrag für Investoren auf Mallorca.

Checkliste vor dem Vertragsschluss

• Unabhängiges Gutachten liegt vor, der Zustand ist dokumentiert.
• Grundbuchauszug (nota simple) geprüft; Anbauten und Wohnflächen stimmen mit der Realität überein.
• Eingetragener Architekt beauftragt, Bauprojekt erstellt.
• Geklärt, ob die Arbeiten genehmigungspflichtig sind — und die Genehmigung liegt vor dem ersten Handschlag vor.
• Mehrere schriftliche Angebote auf dasselbe Leistungsverzeichnis eingeholt.
• Vertrag unmittelbar mit dem ausführenden Unternehmen geschlossen, schriftlich, mit Netto-Ausweis.
• Materialanteil und Wohnflächenanteil vor Vertragsschluss ermittelt und oben im Rechner geprüft.
• Honorare für Planung und Bauleitung als eigene Position kalkuliert.
• ICIO und Genehmigungsgebühr zusätzlich zum Budget eingeplant.
• Reserve für Unvorhergesehenes festgelegt.
• Förderprogramme geprüft, Fristen notiert.
• Energiezertifikat und Grundbuch-Aktualisierung für den Abschluss eingeplant.

Was kommt danach

Beim Verkauf brauchst du ein aktuelles Energiezertifikat, und Grundriss- oder Flächenänderungen müssen in Grundbuch und Kataster nachgeführt sein. Was steuerlich auf dich zukommt, steht im Beitrag zu den Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien — Sanierungskosten sind dort nicht nebensächlich, sie können den steuerlichen Anschaffungswert erhöhen, wenn sie belegt sind. Heb die Rechnungen also auf.

Bei Vermietung entscheidet die Nutzungsart über deinen Vorsteuerabzug — siehe oben. Bei Eigennutzung bleiben zwei praktische Punkte: der Versicherungsschutz nach dem Umbau, der oft noch auf den alten Zustand lautet, und die Regeln der Eigentümergemeinschaft, wenn du in einer Wohnanlage saniert hast.

Rechtsgrundlage und Stand

Maßgeblich ist das spanische Umsatzsteuergesetz, die Ley 37/1992. Der allgemeine Satz steht in Art. 90.Uno, der ermäßigte Satz für Bauleistungen aus unmittelbaren Verträgen in Art. 91.Uno.3.1.º, der ermäßigte Satz für Renovierung und Reparatur an Wohnungen in Art. 91.Uno.2.10.º. Die Definition der rehabilitación mit ihren beiden Tests steht in Art. 20.Uno.22.º.B) und gilt in dieser Fassung seit dem 14. April 2010. Die heutige Materialgrenze und die Ziffer, unter der die Renovierungsregel steht, gelten seit dem 1. September 2012; davor lag die Grenze niedriger.

Dass eine feststehende Kernsanierung ohne die Voraussetzungen des Art. 91.Uno.3.1.º nicht ersatzweise auf den Renovierungssatz zurückfällt, hat das spanische Finanzgericht TEAC am 21. Oktober 2020 entschieden (RG 00-06367-2017). Der Rechner setzt genau diese Reihenfolge um und nennt dir im Ergebnis den tragenden Rechtsweg — und bei 21 % die Voraussetzung, an der es scheitert.

Der Rechner gibt eine Einschätzung zum heutigen Rechtsstand, und zwar für einen Bauauftrag. Er ersetzt keine steuerliche Beratung, beurteilt keine Aufteilung in mehrere Gewerke, keinen Vorsteuerabzug, keine Anzahlungspläne und keine kommunalen Abgaben. Bei größeren Vorhaben lohnt sich der Gang zum asesor fiscal, bevor der Vertrag unterschrieben ist.

Häufige Fragen

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Wenn du noch vor dem Kauf stehst, rechne zuerst die Kaufnebenkosten einer Immobilie auf Mallorca durch — Erwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Beratung entscheiden mit darüber, wie viel Budget für die Sanierung übrig bleibt. Kaufst du dagegen einen Neubau vom Bauträger, greift eine andere Kombination aus Umsatzsteuer und Beurkundungssteuer: Dafür gibt es den Rechner für IVA und AJD beim Neubaukauf.