Poolkosten Mallorca

Ein Pool ist der Posten, bei dem Vorstellung und Rechnung auf Mallorca am weitesten auseinanderliegen: zum Angebot des Poolbauers kommen kommunale Abgaben, Umsatzsteuer, Wasser, Strom und Pflege — und auf ländlichem Grund Grenzen, die über das Becken selbst entscheiden.

Der Rechner führt dich durch beide Ebenen: einmal den Bau mit Genehmigung und Steuer, einmal den laufenden Betrieb. Er trennt dabei sichtbar, welche Posten amtlich geregelt sind und welche allein von deinen eigenen Zahlen abhängen.

Was kostet ein Pool auf Mallorca?

Eine seriöse Pauschalantwort gibt es nicht, und wer dir eine nennt, rechnet an deinem Fall vorbei. Die Bausumme hängt an Beckengröße, Bauweise, Zugänglichkeit des Grundstücks und Technik — das ist Marktpreis, keine amtliche Größe. Was sich dagegen exakt bestimmen lässt, sind die Posten, die der Staat und deine Gemeinde daran hängen: die kommunale Bausteuer, die Gebühr für die Baugenehmigung und die Umsatzsteuer. Diese drei folgen Regeln, nicht Erfahrungswerten.

Beim Betrieb ist es ähnlich zweigeteilt. Der Wasserpreis deiner Gemeinde und die balearische Abwasserabgabe stehen in veröffentlichten Tarifen; Strom für die Filterpumpe und die Pflege des Beckens hängen an deinem Vertrag, deiner Anlage und deiner Nutzung. Der Rechner trennt genau an dieser Linie: Alles, wofür es einen Beleg gibt, holt er aus einem gepflegten Register mit Rechtsstand. Alles andere fragt er dich — und erfindet nichts dazu.

Der ehrlichste Satz zur Kostenfrage lautet deshalb: Du bekommst hier keine Schätzung deines Poolbauers ersetzt, sondern eine vollständige Liste dessen, was zusätzlich zum Angebot auf dich zukommt. Genau das ist der Teil, den die meisten unterschätzen.

So wird gerechnet

Der Rechner arbeitet in zwei Blöcken, die getrennt bleiben, weil sie unterschiedlichen Regeln folgen.

Block eins: die einmaligen Baukosten

Grundlage der öffentlichen Abgaben ist der PEM (presupuesto de ejecución material, die reinen Ausführungskosten). Das ist nicht der Preis, der unten auf dem Angebot deines Poolbauers steht. Nach Art. 102.1 des spanischen Kommunalabgabengesetzes TRLRHL gehören ausdrücklich nicht in den PEM:

• die Umsatzsteuer und sonstige Steuern des Vorhabens,
• die Honorare von Architekten, Ingenieuren und Bauleitung,
• der Unternehmergewinn des ausführenden Bauunternehmens,
• die Gebühren und Abgaben, die mit dem Bau selbst zusammenhängen.

Wer den Angebotspreis eins zu eins als PEM einsetzt, rechnet sich seine Abgabenlast systematisch zu hoch. Der Rechner fragt deshalb den PEM und das Gesamtentgelt getrennt ab.

Auf den PEM setzen zwei kommunale Posten auf: der ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras — die kommunale Bausteuer) und die Gebühr für die Baulizenz. Beide Sätze legt jede Gemeinde in ihrer eigenen Satzung fest, sie unterscheiden sich von Ort zu Ort. Der Rechner nimmt die Sätze deiner Gemeinde aus dem Register. Liegt für eine Gemeinde kein Beleg vor, zeigt er die Lücke offen an, statt stillschweigend mit null zu rechnen — ein fehlender Wert ist eine Information, kein Nullbetrag. Einzelne Gemeinden rechnen die halbe Lizenzgebühr auf die Bausteuer an; wo das gilt, ist es hinterlegt.

Ein Punkt, der regelmäßig überrascht: Die Bausteuer entsteht nach Art. 102.4 TRLRHL mit dem Beginn der Bauarbeiten — auch dann, wenn die Lizenz noch gar nicht erteilt ist. Der Steueranspruch hängt am tatsächlichen Bauen, nicht am Papier. Die Einzelheiten zu beiden Posten, einschließlich der Frage nach der späteren Endabrechnung, findest du im Rechner für Baulizenz-Gebühr und ICIO.

Dazu kommt die Umsatzsteuer. Auf Poolarbeiten gilt der allgemeine IVA-Satz von 21 %. Der ermäßigte Satz für Renovierungs- und Reparaturarbeiten an Wohnungen greift hier nicht: Die spanische Steuerverwaltung AEAT stellt ausdrücklich fest, dass ein Pool kein Wohngebäude und auch kein Teil eines Wohngebäudes ist. Wer mit dem ermäßigten Satz kalkuliert hat, korrigiert an dieser Stelle nach oben.

Wichtig ist die andere Bemessungsgrundlage: Die Umsatzsteuer bemisst sich am gesamten Entgelt für den Auftrag — also einschließlich Honoraren und Unternehmergewinn —, nicht am PEM. Deshalb fragt der Rechner beide Zahlen getrennt ab und wendet auf jede die richtige Größe an. Wer beide gleichsetzt, verrechnet sich in beide Richtungen gleichzeitig.

Block zwei: der laufende Betrieb

Beim Wasser stehen zwei Posten nebeneinander: der Preis je Kubikmeter aus dem Tarif deiner Gemeinde und der canon de saneamiento (die balearische Abwasserabgabe). Der canon folgt einer Blockskala je Monat — je mehr ein Haushalt verbraucht, desto teurer wird der zusätzliche Kubikmeter. Daraus folgt etwas, das man beim Wasser leicht übersieht: Die Wasserkosten eines Pools sind Grenzkosten. Was das Poolwasser wirklich kostet, hängt davon ab, wo dein Haushalt ohne Pool auf der Skala steht. Der Rechner bildet das ab, indem er deine Rechnung zweimal berechnet — einmal mit und einmal ohne das Poolwasser — und die Differenz ausweist. Ein pauschaler Preis je Kubikmeter würde hier systematisch danebenliegen.

Liegt dein Grundstück in einem Gebiet ohne in Betrieb befindliche Kläranlage, ermäßigt sich die Abgabe. Auch das ist im Register hinterlegt und wird nicht geschätzt.

Die Erstbefüllung weist der Rechner getrennt aus. Sie fällt nur im ersten Jahr an und verzerrt sonst das Bild deiner laufenden Kosten. Wenn du Wasser aus einem eigenen Brunnen beziehst, gelten andere Regeln — ein Brunnen muss registriert sein, sonst ist die Entnahme nicht rechtmäßig. Dazu findest du mehr unter Wasserversorgung der Finca und Brunnen legalisieren.

Beim Strom rechnet der Rechner die Filterpumpe aus vier Angaben: Leistung, tägliche Laufzeit, Zahl der Betriebstage im Jahr und dein Strompreis. Dazu kommt das Pflegepaket oder die Chemie, je nachdem, ob du das Becken selbst pflegst oder pflegen lässt. Für diese Beträge gibt es keine amtliche Quelle — der Rechner rechnet hier ausschließlich mit deinen eigenen Zahlen. Er markiert das auch so, damit du weißt, welcher Teil des Ergebnisses belegt ist und welcher deine Annahme wiedergibt.

Nicht enthalten sind bewusst: die Beheizung des Wassers, Reparaturen und Ersatz von Technik, das Winterfestmachen und die Versicherung — ob dein Becken darin überhaupt mitversichert ist, klärt der Ratgeber Hausratversicherung Spanien. Diese Posten schwanken so stark, dass jede Pauschale mehr verdecken als zeigen würde.

So benutzt du den Rechner

Halte drei Dinge bereit, dann dauert es wenige Minuten.

1. Deine Gemeinde. Sie entscheidet über die Sätze der Bausteuer, die Lizenzgebühr und den Wassertarif. Ohne sie bleiben die kommunalen Posten offen.
2. Das Angebot deines Poolbauers — und zwar aufgeschlüsselt. Du brauchst den PEM getrennt vom Gesamtentgelt. Fehlt die Aufschlüsselung, frage sie an; ein seriöser Anbieter liefert sie, und du brauchst sie ohnehin für den Antrag.
3. Die Maße des geplanten Beckens, also Wasserspiegelfläche und Wasservolumen, sowie die Angabe, ob bereits ein Pool auf dem Grundstück liegt. Daraus prüft der Rechner die Grenzen für ländlichen Grund.

Für den Betriebsteil kommen dein Strompreis, die Daten deiner Filterpumpe und dein üblicher Haushaltswasserverbrauch dazu. Letzterer ist wichtiger, als er klingt — er entscheidet über die Blockstufe der Abwasserabgabe und damit über die Grenzkosten des Poolwassers.

Das Ergebnis trennt einmalige von laufenden Kosten und zeigt zu jedem Posten, woher er stammt: Register mit Rechtsstand oder deine eigene Eingabe. Wo ein Beleg fehlt, steht das da — als offene Lücke, nicht als Null.

Sonderfälle

Neuer Pool auf ländlichem Grund

Für neue Pools auf suelo rústico (ländlicher Boden) gelten seit dem 25. Mai 2020 feste Obergrenzen: für die Wasserspiegelfläche, für das Wasservolumen und für die Zahl der Becken je Finca — die Nutzung als Einfamilienhaus auf ländlichem Grund darf zu nicht mehr als einem Pool je Grundstück führen. Eingeführt wurden die Grenzen mit dem Decreto-ley 9/2020; seit dem 29. Dezember 2022 stehen sie wortgleich in Art. 68 bis LUIB, eingefügt durch das Decreto-ley 10/2022.

Die konkreten Werte findest du hier bewusst nicht im Text, sondern im Rechner: Er prüft die Maße deines geplanten Beckens gegen die geltenden Grenzen und sagt dir, ob sie eingehalten sind.

Dazu gehört ein ehrlicher Hinweis. Diese Prüfung vergleicht drei Zahlen — mehr nicht. Sie ist keine Genehmigungszusage. Ob dein Pool tatsächlich zulässig ist, hängt zusätzlich an Grenzabständen, am Bebauungsplan der Gemeinde, an der Schutzkategorie des Bodens, an den Grenzen für die überbaubare Fläche und an kommunalem Recht. Womit du auf ländlichem Grund überhaupt rechnen darfst, steht in einem eigenen Ratgeber; in besonders geschützten Zonen gelten noch engere Regeln. Wer die Zahlenprüfung besteht, hat eine notwendige, keine hinreichende Bedingung erfüllt. Was daneben zu klären ist, steht unter Pool und Recht auf Mallorca.

Aufstellpool statt gemauertem Becken

Ein Aufstellpool in Leichtbauweise, der ohne Fundament aufgestellt und wieder abgebaut werden kann, ist in der Regel keine genehmigungspflichtige bauliche Maßnahme. Verlässlich ist das aber nicht überall: Es kommt auf den Grundstückstyp und auf die Schutzzone an, und manche Gemeinden sehen das enger als andere. Sobald Erdarbeiten, eine Bodenplatte oder eine feste Verrohrung dazukommen, ist die Grenze zum Bauwerk überschritten. Im Zweifel klärst du das mit einer kurzen Anfrage beim Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung), bevor der Pool steht.

Grundstück in einer Wohnanlage

Liegt dein Grundstück in einer Wohnanlage, braucht der Poolbau in aller Regel zusätzlich die Zustimmung der Comunidad de Propietarios (Eigentümergemeinschaft). Das ist unabhängig von der Baugenehmigung und wird oft zu spät bedacht — die Beschlussfassung braucht Vorlauf und richtet sich nach den Statuten der Gemeinschaft. Mehr dazu unter Comunidad de Propietarios in Spanien.

Ohne Genehmigung gebaut

Hier hält sich ein Missverständnis hartnäckig: Die LUIB kennt keinen festen Höchstbetrag für Bußgelder. Art. 167 LUIB bemisst die Geldbuße in Prozent des Bauwerts, gestaffelt nach der Art des Bodens:

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig verwechselt. Erstens ist die Grundlage nicht dein geplantes Budget, sondern der von der Verwaltung nach Art. 177 LUIB bewertete Wert der tatsächlich ausgeführten Arbeiten. Wer weniger gebaut hat als geplant, wird auch nach weniger bemessen — und umgekehrt. Zweitens legalisiert die Zahlung einer Geldbuße den Pool nicht. Die Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands und eine mögliche nachträgliche Legalisierung sind eigene Verfahren mit eigenen Voraussetzungen. Wie das abläuft, steht unter Schwarzbau legalisieren; welche Fristen dabei eine Rolle spielen, unter Verjährung beim Schwarzbau.

Bauweise und Beckentyp

Für die Abgabenrechnung ist die Bauweise gleichgültig, für dein Angebot nicht. Verbreitet sind der Skimmerpool mit sichtbarem Wasserspiegel unterhalb der Beckenkante, der Überlaufpool mit umlaufender Rinne und der Infinity-Pool mit einer scheinbar endlosen Kante — technisch aufwendiger, weil ein Auffangbecken und eine größere Umwälzleistung dazugehören. Als Material dominiert der gemauerte oder gespritzte Beton, verkleidet mit Fliesen oder mit Folie ausgekleidet; daneben gibt es das vorgefertigte GFK-Becken, das schneller eingebaut ist, dafür in Form und Maßen festgelegt. Welche Variante du wählst, ändert die Bemessungsgrundlage nicht — sie ändert den PEM, und der geht in die Rechnung ein.

Ablauf und Unterlagen

Ein fest gebauter Pool ist eine bauliche Maßnahme, und damit stellt sich zuerst die Frage nach dem richtigen Verfahren. Ob eine Licencia de obras (Baugenehmigung der Gemeinde) nötig ist oder eine comunicación previa (Bauanzeige) genügt, hängt nach Art. 146.1 Buchstabe d LUIB daran, ob für das Vorhaben ein proyecto técnico (eine Fachplanung) nach der Ley 38/1999 erforderlich ist. Art. 148 LUIB lässt die comunicación previa für Vorhaben einfacher Technik zu — aber nie auf geschütztem suelo rústico und nie dann, wenn in Gründung oder Tragwerk eingegriffen wird.

Welcher Weg in deinem Fall gilt, entscheidet die Gemeinde; der Inselrat kann die Abgrenzung per Verordnung regeln. Den allgemeinen Ablauf beider Verfahren beschreibt der Ratgeber Baugenehmigung Mallorca; geht ein Vorhaben auf ländlichem Grund über die übliche Nutzung hinaus, kann zusätzlich eine Declaración de Interés General nötig werden. Das ist kein Formalismus: Vom Verfahren hängen Unterlagen, Wartezeit und Kosten ab.

Der übliche Ablauf sieht so aus:

1. Vorklärung. Grundstückstyp, Schutzkategorie und Bebauungsplan prüfen. Auf ländlichem Grund zusätzlich die Grenzen nach Art. 68 bis LUIB — dafür ist der Rechner oben da.
2. Planung. Ist eine Fachplanung erforderlich, beauftragst du sie; daraus ergibt sich auch der PEM, den du für die Abgaben brauchst.
3. Antrag beim Ayuntamiento. Licencia de obras oder comunicación previa, je nach Einordnung. Bei einer Wohnanlage vorher der Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
4. Abgaben. Bausteuer und Lizenzgebühr werden auf Basis des PEM festgesetzt. Denke daran, dass die Steuerpflicht mit dem Baubeginn entsteht.
5. Bau und Abnahme. Danach folgen je nach Gemeinde die Endabrechnung der Bausteuer nach dem tatsächlichen Bauwert und gegebenenfalls die Eintragung im Kataster.

Plane das Verfahren früh ein. Die Bauzeit selbst ist selten das Nadelöhr — die Vorlaufzeit bei der Gemeinde ist es häufig, und sie schwankt von Ort zu Ort erheblich.

Rechtsgrundlage und Stand

Diese Seite und der Rechner stützen sich auf:

• Ley 12/2017 (LUIB, balearisches Raumordnungs- und Bodengesetz), insbesondere Art. 68 bis (Grenzen für Pools auf ländlichem Grund), Art. 146 (Genehmigungspflicht), Art. 148 (comunicación previa), Art. 167 (Sanktionen für Bauen ohne Titel) und Art. 177 (Bewertung der ausgeführten Arbeiten).
• Decreto-ley 9/2020 — Einführung der Größengrenzen für neue Pools auf suelo rústico.
• Decreto-ley 10/2022 — Übernahme dieser Grenzen wortgleich in Art. 68 bis LUIB.
• TRLRHL (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), Art. 100 bis 103 — Bausteuer, Bemessungsgrundlage und Entstehung des Steueranspruchs.
• Decreto Legislativo 1/2016 — canon de saneamiento, die balearische Abwasserabgabe mit ihrer Blockskala.
• Kriterien der spanischen Steuerverwaltung AEAT zur Einordnung von Pools bei der Umsatzsteuer.

Die kommunalen Sätze für Bausteuer, Lizenzgebühr und Wassertarif stammen aus den Satzungen der jeweiligen Gemeinde. Der Rechner liest sie aus einem datierten Register und weist den Rechtsstand jedes Werts selbst aus. Wo für eine Gemeinde kein Beleg vorliegt, sagt er das offen — er rechnet die Lücke nicht als Null weg.

Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Sie zeigt dir, welche Regeln gelten und welche Fragen du deiner Gemeinde, deinem Architekten oder deinem Berater stellen solltest.