Comunidad-Kosten Mallorca

Was kostet die Comunidad auf Mallorca?

Zwei Zahlen entscheiden alles: das Jahresbudget, das die Eigentümerversammlung (Junta de Propietarios) beschliesst, und deine Beteiligungsquote (cuota de participación) — dein Miteigentumsanteil, den die Kaufurkunde (escritura) in Hundertsteln des Gesamtgebäudes ausweist. Dein Beitrag ist das eine mal dem anderen, nicht mehr und nicht weniger. Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht; sie ergibt sich aus dem Haushalt, den die Gemeinschaft sich selbst gibt.

Was das Gesetz dagegen festlegt, sind vier Schwellen, die alle an deinem eigenen Beitrag hängen: die Mindestrücklage von 10 % des letzten ordentlichen Budgets, die Grenze, bis zu der Barrierefreiheitsmassnahmen auch ohne Beschluss verbindlich sind, die Grenze, oberhalb derer dich eine beschlossene Verbesserung als Gegenstimmer nicht bindet, und der Rahmen, in dem du beim Kauf für die Schulden des Voreigentümers einstehst. Der Rechner oben zeigt alle vier in Euro — das ist der Unterschied zwischen „Hausgeld zahlen" und „wissen, wozu die Gemeinschaft dich verpflichten kann".

So wird gerechnet

Die Rechnung selbst ist eine Multiplikation, die Regeln dahinter sind es nicht. Der Rechner legt beides offen:

• Jahresbeitrag = Jahresbudget der Gemeinschaft × deine Quote. Rechtsgrundlage ist Art. 9.1.e) LPH: Jeder Eigentümer trägt die allgemeinen Kosten „con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido" — nach der im Titel festgesetzten Quote, sofern dort nichts anderes bestimmt ist.
• Beitrag je Zahlung = Jahresbeitrag geteilt durch die Zahl der Raten. Ob monatlich, vierteljährlich oder jährlich eingezogen wird, ist reine Verwaltungspraxis; das Gesetz kennt dazu keine Vorgabe.
• Anteil an der Sonderumlage = Gesamtbetrag der derrama × deine Quote. Bei Pflichtmassnahmen beschränkt sich der Beschluss der Junta nach Art. 10.2.a) LPH ausdrücklich auf „la distribución de la derrama pertinente" — also auf die Verteilung, nicht auf das Ob.
• Monatsbeitrag = Jahresbeitrag geteilt durch zwölf. Diese Grösse ist der Massstab, in dem das Gesetz seine Schwellen ausdrückt („mensualidades ordinarias de gastos comunes"). Bei nicht-monatlichem Einzug ist der Zwölftel die gebräuchliche Lesart; eine gesetzliche Definition der mensualidad gibt es nicht.

Die Quote selbst steht nach Art. 5 LPH im Titel und wird nach Art. 3 Abs. 2 LPH „en relación con el total del valor del inmueble y referida a centésimas" gebildet — Nutzfläche, Innen- oder Aussenlage und die vermutete Nutzung der Gemeinschaftsanlagen sind die Bemessungsgrundlagen. Sie ändert sich nicht dadurch, dass du deine Wohnung aufwertest oder verwahrlosen lässt.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner stehen drei durchgerechnete Fälle: eine kleine Anlage ohne Pool mit entsprechend hoher Quote, eine Urbanisation mit Pool und Gärtner, und derselbe Fall mit einer Sonderumlage für die Fassade. Die Zahlen dort entstehen bei jedem Seitenaufruf aus derselben Rechnung wie dein eigenes Ergebnis — sie sind nicht eingetippt und können deshalb auch nicht veralten.

Sonderfälle, die den Beitrag verschieben

Garage und Abstellraum haben oft eine eigene Quote

Sind Garage (garaje) oder Abstellraum (trastero) als eigene Einheit im Grundbuch eingetragen, tragen sie eine eigene cuota de participación — und du zahlst für jede. Nur wenn sie in der escritura als Zubehör (anejo) deiner Wohnung beschrieben sind, sind sie in deren Quote enthalten. Wer das übersieht, rechnet systematisch zu niedrig.

Ein abweichender Verteilungsschlüssel im Titel

Art. 9.1.e) LPH lässt „lo especialmente establecido" zu: Der Titel oder die Statuten können einzelne Kosten anders verteilen, etwa Aufzugskosten nach Stockwerk oder Poolkosten nur auf die Wohnungen mit Zugang. Das ist zulässig und auf Mallorca nicht selten. Der Rechner rechnet den gesetzlichen Regelfall; steht in deinem Titel etwas anderes, ist dessen Massstab massgeblich.

Die Urbanisation ist oft eine Gemeinschaft von Gemeinschaften

Viele mallorquinische Anlagen sind rechtlich eine agrupación de comunidades nach Art. 24 LPH — mehrere Einzelgemeinschaften unter einem Dachverband. Für die Dachgemeinschaft gilt die Rücklagenpflicht des Art. 9 nach Art. 24.3.c) LPH ausdrücklich nur, wenn ihre Junta es beschliesst. Du zahlst dann in der Regel zwei Beiträge: einen an deine Einzelgemeinschaft, einen an die Dachgemeinschaft.

Wer eine Sonderumlage bezahlt — Verkäufer oder Käufer

Für Sonderumlagen zur Finanzierung von Verbesserungen ist Art. 17.11 LPH eindeutig: Sie treffen den, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Eine vor dem Kauf beschlossene, aber erst danach fällige derrama zahlt also der Käufer — auch wenn er bei der Abstimmung noch nicht dabei war. Deshalb gehören die Protokolle der letzten Versammlungen zur Kaufprüfung, nicht nur die Schuldenbescheinigung.

Wenn die Gemeinschaft selbst Schulden hat

Zahlt die Gemeinschaft eine Rechnung nicht, kann der Gläubiger nach Art. 22.1 LPH nachrangig jeden einzelnen Eigentümer in Anspruch nehmen — „por la cuota que le corresponda", also nach derselben Quote. Wer selbst nicht im Rückstand ist, kann dem nach Art. 22.2 LPH entgegenhalten, dass zunächst die säumigen Eigentümer heranzuziehen sind. Es ist eine zweite, quotenabhängige Kostenexposition, die in kaum einem Kaufvertrag erwähnt wird.

Die Rücklage: eine Untergrenze für den Bestand, keine Jahreszahlung

Art. 9.1.f) LPH verlangt einen Reservefonds (fondo de reserva), der „en ningún caso" unter 10 % des letzten ordentlichen Budgets liegen darf. Zwei Missverständnisse sind verbreitet und beide teuer:

• Es ist ein Mindestbestand, keine jährliche Zuführung. Ist der Fonds auf Höhe, schuldet niemand eine weitere Einzahlung. Ist er unterdotiert, kann die Zuführung eines Jahres deutlich darüber liegen.
• Der Satz gilt seit 2019 und war vorher halb so hoch. Wer eine ältere Abrechnung liest, findet dort die alte Grösse. Der Rechner nimmt für jeden Stichtag die Fassung, die an diesem Tag galt.

Der Fonds dient der Erhaltung, Reparatur und Sanierung sowie den Barrierefreiheits- und Energieeffizienzmassnahmen, die Art. 10.1.b) und Art. 17.2 LPH nennen. Aus ihm darf die Gemeinschaft auch eine Gebäudeversicherung oder einen Wartungsvertrag finanzieren.

Zwei Schwellen, die über Beschlüsse entscheiden

Zwölf Monatsbeiträge: Barrierefreiheit ohne Abstimmung

Barrierefreiheitsmassnahmen, die ein Eigentümer mit Behinderung oder über siebzig verlangt, sind nach Art. 10.1.b) LPH ohne Beschluss der Junta verbindlich, solange der jährlich auf den einzelnen Eigentümer umgelegte Anteil nach Abzug öffentlicher Zuschüsse zwölf ordentliche Monatsbeiträge nicht übersteigt. Verglichen wird der umgelegte Anteil, nicht der Gesamtpreis der Massnahme — wer die Rechnung des Aufzugbauers gegen seinen Jahresbeitrag hält, irrt um den Kehrwert seiner Quote.

Drei Gegenstücke machen aus dieser Grenze keinen Freibrief. Sie entfällt, wenn öffentliche Zuschüsse 75 % der Kosten erreichen. Sie entfällt, wenn die Antragsteller den Mehrbetrag selbst tragen — Art. 10.1.b) sagt das ausdrücklich. Und ein wirksam gefasster Barrierefreiheitsbeschluss bindet die Gemeinschaft nach Art. 17.2 Abs. 2 LPH auch weit darüber hinaus.

Drei Monatsbeiträge: wann eine Verbesserung dich nicht bindet

Beschliesst die Junta mit der erforderlichen Mehrheit von drei Fünfteln eine Verbesserung — eine neue Anlage, einen neuen Dienst, eine Aufwertung, die für Erhaltung, Bewohnbarkeit, Sicherheit und Barrierefreiheit nicht erforderlich ist —, und übersteigt dein Anteil an den Installationskosten drei ordentliche Monatsbeiträge, dann bindet der Beschluss dich als Gegenstimmer nach Art. 17.4 LPH nicht, und deine Quote wird nicht geändert. Willst du den Vorteil später doch nutzen, zahlst du deinen Anteil samt gesetzlichem Zins nach.

Zwei Abgrenzungen entscheiden hier: Erhaltungsmassnahmen sind keine Verbesserungen — für ein undichtes Dach gilt die Grenze nicht. Und bei Energieeffizienz-Massnahmen nach Art. 17.2 LPH ist das Recht des Gegenstimmers ausdrücklich ausgeschlossen; dort trägt auch mit, wer dagegen gestimmt hat.

Beim Kauf: wofür du mit der Immobilie einstehst

Der Erwerber haftet nach Art. 9.1.e) Abs. 3 LPH mit der erworbenen Immobilie für die Rückstände der Voreigentümer — begrenzt auf den bereits fälligen Teil des Erwerbsjahres und die vollen Kalenderjahre davor, die das Gesetz nennt. Das ist eine dingliche Haftung (afección real): Es geht nicht an dein übriges Vermögen, aber die Wohnung selbst steht dafür ein. Erfasst sind alle allgemeinen Kosten dieser Jahre, nach Art. 10.2.c) LPH auch Sonderumlagen für Pflichtmassnahmen — der Rahmen, den der Rechner ausweist, ist deshalb eher zu niedrig als zu hoch angesetzt.

Die Gegenmassnahme steht im selben Artikel: Der Veräusserer muss in der Urkunde erklären, dass er die Gemeinschaftskosten bezahlt hat, und eine Bescheinigung des Sekretärs mit dem Sichtvermerk des Präsidenten vorlegen (certificado de deudas con la comunidad). Ohne sie darf nicht beurkundet werden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf. Auszustellen ist sie binnen sieben Kalendertagen nach der Anforderung. Wo sie im Ablauf des Immobilienkaufs einzuordnen ist und was der Notar damit macht, steht in den jeweiligen Ratgebern.

Fristen, Formulare und der Weg zum Geld

• Ordentliche Versammlung: mindestens einmal jährlich, zur Genehmigung von Haushalt und Abrechnung (Art. 16.1 LPH). Die Einladung zur junta ordinaria muss mindestens sechs Tage vorher zugehen (Art. 16.3 LPH); für ausserordentliche Versammlungen genügt die Frist, die alle Beteiligten noch erreicht.
• Zweite Einberufung: Kommt im ersten Anlauf keine Mehrheit nach Köpfen und Quoten zusammen, tagt die Versammlung in zweiter Einberufung ohne Quorum — am selben Tag nach einer halben Stunde oder innerhalb von acht Kalendertagen mit dreitägiger Ladungsfrist (Art. 16.2 LPH).
• Anfechtung eines Beschlusses: drei Monate ab Beschlussfassung, bei gesetzes- oder satzungswidrigen Beschlüssen ein Jahr; für abwesende Eigentümer läuft die Frist ab Zustellung des Protokolls (Art. 18.3 LPH). Wer anfechten will, muss mit seinen fälligen Beiträgen im Reinen sein oder sie hinterlegen (Art. 18.2 LPH).
• Bei Zahlungsverzug: Die Forderungen der Gemeinschaft verzinsen sich ab Fälligkeit; die Junta kann höhere als die gesetzlichen Zinsen und den zeitweisen Entzug von Diensten beschliessen, solange das nicht missbräuchlich ist (Art. 21.1 LPH). Wer bei Beginn der Versammlung nicht bezahlt und nicht angefochten oder hinterlegt hat, verliert sein Stimmrecht — Teilnahme und Rederecht bleiben (Art. 15.2 LPH).
• Mahnverfahren: Die Gemeinschaft treibt Rückstände über das proceso monitorio ein (Art. 21.2 LPH), mit einer vom Sekretär ausgestellten und vom Präsidenten gezeichneten Liquidationsbescheinigung. Widerspricht der Schuldner, kann die Gemeinschaft ohne Sicherheitsleistung die vorläufige Pfändung erwirken (Art. 21.4 LPH).

Wer entscheidet was: Organe und Mehrheiten

Das Stimmgewicht folgt nicht den Köpfen allein, sondern immer auch den Quoten. Die laufende Verwaltung entscheidet die einfache Mehrheit der Anwesenden nach Köpfen und Quoten. Drei Fünftel aller Eigentümer und Quoten verlangt das Gesetz unter anderem für die Einrichtung oder Abschaffung gemeinsamer Dienste wie Concierge oder Bewachung (Art. 17.3 LPH), für bauliche Teilungen und Aufstockungen (Art. 17.6 LPH) und für Beschlüsse über die Ferienvermietung. Barrierefreiheitsmassnahmen und der Einbau eines Aufzugs brauchen die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich die Mehrheit der Quoten vertritt (Art. 17.2 LPH). Für Massnahmen zur Energieeffizienz genügt die einfache Mehrheit, solange der jährlich umgelegte Betrag zwölf Monatsbeiträge nicht übersteigt.

Ferienvermietung: seit 2025 braucht auch das Ja einen Beschluss

Art. 17.12 LPH ist mit Wirkung vom 3. April 2025 neu gefasst. Seither erfordert jeder ausdrückliche Beschluss, mit dem die Gemeinschaft die touristische Vermietung genehmigt, einschränkt, an Bedingungen knüpft oder verbietet, drei Fünftel der Eigentümer und drei Fünftel der Quoten. Die frühere Lesart — „erlaubt, solange niemand es verbietet" — trägt damit nicht mehr ohne Weiteres.

Dieselbe Mehrheit kann für die vermietete Wohnung besondere Kostenquoten oder einen erhöhten Anteil an den Gemeinschaftskosten festlegen; die Erhöhung darf zwanzig Prozent nicht übersteigen. Alle diese Beschlüsse wirken ausdrücklich nicht zurück. Ob du überhaupt eine Lizenz bekommst, entscheidet daneben das balearische Tourismusrecht — siehe unseren Ratgeber zur ETV-Lizenz auf Mallorca.

Was im Hausgeld steckt

Nicht enthalten ist die Versicherung deines Sondereigentums; dafür brauchst du eine eigene Hausratversicherung in Spanien. Ebenfalls nicht enthalten ist die kommunale Grundsteuer: Die IBI zahlst du an die Gemeinde, das Hausgeld an die Gemeinschaft. Beides läuft nebeneinander, und beides wird beim Kauf gern zusammengeworfen.

Dass du die Wohnung nicht nutzt, befreit dich nicht: Art. 9.2 LPH stellt ausdrücklich klar, dass die Nichtnutzung eines Dienstes von der Zahlungspflicht nicht entbindet — vorbehalten bleibt allein das Recht des Gegenstimmers nach Art. 17.4 LPH.

Statuten und Hausordnung

Die estatutos stehen im Grundbuch und binden auch jeden Rechtsnachfolger; sie regeln, was über das Gesetz hinausgeht — Tierhaltung, Nutzung der Gemeinschaftsanlagen, Vermietung. Die Hausordnung (reglamento de régimen interior) ist die einfachere Ebene: einfache Mehrheit, keine Eintragung, bindet Bewohner und Mieter. Vor dem Kauf gehören beide auf den Tisch, zusammen mit den Protokollen der letzten zwei bis drei Versammlungen. Dort steht, ob eine Sanierung ansteht, ob prozessiert wird und ob die Ferienvermietung eingeschränkt ist — nachzuschlagen auch im Grundbuch.

Bauliche Veränderungen an der eigenen Einheit

Die Grundregel: Was das äussere Erscheinungsbild oder Gemeinschaftsteile berührt, braucht die Zustimmung der Junta. Eine Innenrenovierung ohne Aussenwirkung nicht. Eine sichtbare Aussenanlage der Klimaanlage, eine Markise, eine Photovoltaikanlage auf dem Gemeinschaftsdach sehr wohl — und zusätzlich in der Regel eine gemeindliche Genehmigung. Wer ohne Beschluss baut, riskiert den Rückbau auf eigene Kosten.

Die häufigsten Fehler deutschsprachiger Eigentümer

1. Versammlungen ignorieren. Wer weder teilnimmt noch eine Vollmacht erteilt, erfährt von der Sonderumlage aus der Rechnung.
2. Ohne Schuldenbescheinigung kaufen. Die Haftung hängt an der Immobilie, nicht am Verkäufer.
3. Deutsches WEG-Denken übertragen. Das Stimmgewicht folgt der Quote; ein Eigentümer mit grosser Einheit kann strukturell dominieren.
4. Hausgeld und IBI verwechseln. Das eine ist privatrechtlich, das andere eine kommunale Steuer.
5. Die Anfechtungsfrist verstreichen lassen. Drei Monate vergehen schnell, und danach ist auch ein unglücklicher Beschluss bestandskräftig.
6. Nur die Quote der Wohnung rechnen. Garage und Trastero haben oft eigene Quoten.

Deine Rechte als Eigentümer

Die Pflichten stehen oben — die Rechte werden seltener genannt und sind genauso konkret:

• Teilnahme und Stimmrecht in jeder Versammlung, solange du mit deinen fälligen Beiträgen im Reinen bist (Art. 15.2 LPH); wer nicht zahlt, darf weiter teilnehmen und reden, aber nicht abstimmen.
• Einsicht in Abrechnungen, Protokolle und Verträge der Gemeinschaft — die Grundlage dafür, eine Sonderumlage überhaupt beurteilen zu können.
• Anträge auf die Tagesordnung: Jeder Eigentümer kann schriftlich verlangen, dass die Versammlung ein Thema behandelt; der Präsident muss es aufnehmen (Art. 16.2 LPH).
• Einberufung einer ausserordentlichen Versammlung, wenn ein Viertel der Eigentümer sie verlangt oder Eigentümer, die zusammen 25 % der Quoten halten (Art. 16.1 LPH).
• Anfechtung rechtswidriger Beschlüsse vor Gericht in den Fristen des Art. 18.3 LPH.
• Vertretung: Du musst nicht selbst anreisen — eine schriftliche Vollmacht genügt (Art. 15.1 LPH). Für Eigentümer, die nicht auf der Insel leben, ist das der praktisch wichtigste Satz des ganzen Gesetzes.

Vor dem Kauf: was du dir zeigen lässt

• Grundbuchauszug (nota simple) auf Lasten geprüft — siehe Grundbuch Spanien prüfen
• Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft (certificado de deudas) vom Verwalter eingeholt
• Jahresabrechnung der letzten zwei Jahre und Protokolle der letzten drei Versammlungen gelesen — dort stehen geplante Sonderumlagen
• Statuten auf Einschränkungen der Ferienvermietung geprüft
• Höhe des Hausgelds, deine Quote und der Stand der Rücklage bekannt — und oben eingesetzt
• Energieausweis des Gebäudes eingesehen (Energiezertifikat Spanien)
• Laufende Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft abgefragt und den Administrador de Fincas notiert

Beim Verkauf dreht sich die Pflicht um: Dann musst du dem Käufer die Bescheinigung vorlegen, und offene Rückstände mindern entweder den Preis oder blockieren den Termin. Eine Stunde Aktenlesen vor dem Kauf ist der billigste Teil des ganzen Kaufprozesses — und der einzige, in dem eine böse Überraschung noch nichts kostet. Mehr zum Markt und zu den Regionen im Überblick Immobilien auf Mallorca.

Rechtsgrundlage und Stand

Massgeblich ist die Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal in ihrer konsolidierten Fassung, veröffentlicht vom Boletín Oficial del Estado (BOE-A-1960-10906). Die Wohnungseigentumsordnung ist Staatsrecht; die Balearen haben dazu keine abweichende Regelung erlassen. Für diese Seite gelesen wurde die konsolidierte Fassung mit dem Stand der letzten Änderung durch das Real Decreto-ley 7/2026 (in Kraft seit dem 22. März 2026), abgerufen am 6. September 2026; die für den Rechner massgeblichen Vorschriften — Art. 3, 5, 9, 10, 15 bis 18, 21, 22 und 24 — sind davon nicht berührt. Die Zahlen im Rechner stammen aus dem Fakten-Register dieser Seite; die dort hinterlegten Stände und Quellen zeigt der Rechner selbst an.

Häufige Fragen

Fazit

Die Comunidad ist kein bürokratisches Anhängsel, sondern die Struktur, über die dein Eigentum mit dem Rest der Anlage verbunden ist. Zwei Zahlen — Budget und Quote — bestimmen, was du zahlst; dieselben zwei Zahlen bestimmen, wozu die Gemeinschaft dich verpflichten kann und wofür du beim Kauf einstehst. Wer sie kennt, liest ein Versammlungsprotokoll anders: nicht als Formsache, sondern als Vorschau auf die eigene Rechnung.

Verwandte Rechner

Die laufenden Kosten einer Immobilie auf Mallorca bestehen aus mehr als dem Hausgeld. Eine Übersicht aller Rechner findest du in der Rechner-Rubrik; direkt benachbart sind die IBI als kommunale Grundsteuer und die Selbstnutzungssteuer für Nichtresidenten.