Ablauf des Immobilienkaufs auf Mallorca: Schritt für Schritt

Der Immobilienkauf auf Mallorca folgt einem anderen Rhythmus als in Deutschland: Der Notar prüft hier nicht für dich, der Vorvertrag (Contrato de Arras) bindet dich oft mit einer Anzahlung von 10 Prozent, und ohne NIE-Nummer unterschreibst du gar nichts. Wer den Ablauf kennt, kauft entspannt — wer ihn unterschätzt, riskiert im schlimmsten Fall fünfstellige Beträge. Dieser Ratgeber führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess: von der NIE über Reservierung, Arras-Vertrag, Due Diligence und Notartermin bis zur Eintragung ins Grundbuch und den Pflichten nach dem Kauf.

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Der Zeitstrahl: 60 bis 90 Tage im Überblick

Zwischen der Unterzeichnung des Arras-Vertrags und dem Notartermin liegen üblicherweise 30 bis 90 Tage — das ist die Frist, die du für Finanzierung und Due Diligence hast. Davor liegen Suche und Reservierung. Die folgende Übersicht zeigt den typischen Ablauf eines Kaufs ohne Komplikationen.

Wichtig: Die NIE und — falls finanziert — die Hypothek sind die häufigsten Engpässe. Beides braucht Vorlauf. Beginne damit, sobald ein Kauf ernsthaft wird, nicht erst nach Unterzeichnung des Arras-Vertrags.

Schritt 1: Die NIE-Nummer — ohne sie geht nichts

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie ist kein Aufenthaltstitel, sondern eine reine Verwaltungsnummer — aber ohne sie kannst du keinen notariellen Kaufvertrag unterschreiben, kein Bankkonto eröffnen und keine Versorger anmelden. Die Nummer wird einmalig und lebenslang vergeben.

Für den Antrag brauchst du:

1. Das ausgefüllte Formular EX-15 (auf Spanisch).
2. Die bezahlte Tasa 790, Modelo 012 — die Amtsgebühr beträgt 2026 rund 9,84 €.
3. Gültigen Reisepass oder Personalausweis plus Kopien.
4. Einen schriftlichen Nachweis des Antragsgrunds (z. B. der Reservierungs- oder Arras-Vertrag).

Es gibt drei Wege: persönlich auf Mallorca bei der Ausländerbehörde in Palma, über das spanische Konsulat im Heimatland oder per notarieller Vollmacht durch einen Anwalt vor Ort. Die Wartezeit auf einen Termin in Palma kann nach Auskunft mehrerer Kanzleien aktuell bis zu drei Monate betragen — über die Vollmachtslösung geht es oft in zwei bis drei Wochen. Plane die NIE deshalb früh ein: Bei Beantragung über ein Konsulat solltest du mindestens zwei Monate vor dem geplanten Notartermin starten.

Mehr Details findest du in unserem Ratgeber zur NIE-Nummer auf Mallorca.

Schritt 2: Makler, Suche und Vorbereitung

Anders als in Deutschland zahlt auf Mallorca in aller Regel der Verkäufer die Maklerprovision — üblich sind 5 bis 6 Prozent zuzüglich IVA des Kaufpreises. Die Provision ist gesetzlich nicht reguliert und reicht real von etwa 3 bis 7 Prozent; bei sehr hochpreisigen Objekten liegt sie oft niedriger. Für dich als Käufer entsteht durch den Makler also normalerweise keine direkte Provision, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.

Bevor du ein Angebot abgibst, lohnt sich diese Vorarbeit:

• Budget realistisch rechnen. Zum Kaufpreis kommen 10 bis 15 Prozent Nebenkosten plus Rücklagen für Renovierung und Möblierung.
• Finanzierung früh klären. Banken finanzieren Nichtresidenten häufig nur bis 60-70 Prozent des Werts (LTV) und verlangen eine vollständige Bonitätsprüfung.
• Eigenen Anwalt einplanen. Der spanische Notar prüft nicht in deinem Interesse wie ein deutscher Notar. Eine unabhängige rechtliche Begleitung ist auf Mallorca dringend zu empfehlen.

Die regionale Marktlage solltest du kennen, bevor du verhandelst. Eine Einordnung von Preisen und Lagen gibt unser Marktbericht Mallorca.

Schritt 3: Reservierung und Contrato de Arras — hier liegt das Anzahlungs-Risiko

Hast du dich für eine Immobilie entschieden, folgt meist ein zweistufiger Bindungsprozess: zuerst eine kleine Reservierungsgebühr (typisch 3.000 bis 10.000 €), die das Objekt für einige Tage vom Markt nimmt, dann der Contrato de Arras — der spanische Vorvertrag mit einer Anzahlung von in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises. Diese 10 Prozent, die zweistufige Struktur und die 30- bis 90-Tage-Frist sind marktübliche Richtwerte, keine gesetzlich fixierten Vorgaben — Höhe und Fristen sind frei verhandelbar.

Entscheidend ist, welche Art von Arras-Vertrag du unterschreibst. Das spanische Zivilrecht kennt drei Typen mit sehr unterschiedlichen Folgen:

Der mit Abstand häufigste Typ bei Wohnimmobilien auf Mallorca ist Arras penitenciales, geregelt in Artikel 1454 des spanischen Código Civil. Das Prinzip: Beide Seiten dürfen vom Geschäft zurücktreten — aber zu einem Preis. Trittst du als Käufer zurück, verlierst du deine gesamte Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dir das Doppelte zahlen.

Ein Rechenbeispiel: Du vereinbarst eine Villa in Santa Ponsa für 1.200.000 € und unterschreibst Arras penitenciales mit 120.000 € Anzahlung (10 %). Springst du ab, sind die 120.000 € weg. Springt der Verkäufer ab, bekommst du 240.000 € zurück. Diese Folgen gelten bei reinen Arras penitenciales — sofern keine abweichende Vertragsklausel die Strafe begrenzt.

Genau hier liegt das Risiko: Wer 10 Prozent überweist, ohne den Vertrag prüfen zu lassen, kauft im Blindflug. Zwei Schutzklauseln sind besonders wichtig:

• Finanzierungsvorbehalt (condición suspensiva): Wird deine Hypothek von der Bank abgelehnt, bekommst du die Anzahlung zurück. Ohne diese ausdrückliche Finanzierungsklausel trägst du das Finanzierungsrisiko und kann ein geplatzter Kredit dich die 10 Prozent kosten.
• Klare Bedingungen zur Lastenfreiheit und Cédula, damit ein Vertragsbruch des Verkäufers eindeutig nachweisbar ist.

Höhe, Fristen und Rücktrittsfolgen sind frei verhandelbar. Lass den Vertrag immer vor der Überweisung von deinem Anwalt prüfen.

Schritt 4: Due Diligence — Nota Simple, Lasten und Cédula

Die Arras-Frist ist deine Prüfphase. In Spanien gilt der Grundsatz caveat emptor — der Käufer trägt die Verantwortung für die Prüfung. Drei Dokumente stehen im Mittelpunkt.

Die Nota Simple (Grundbuchauszug)

Die Nota Simple ist der Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Sie kostet beim offiziellen Anbieter (Colegio de Registradores) 9,02 € zzgl. IVA und liegt online meist in unter zwei Stunden vor. Du kannst sie selbst über registradores.org bestellen — oder dein Anwalt/eine Gestoría holt sie für dich ein.

Darin steht, was du wissen musst:

• Eigentumsverhältnisse — wer ist rechtlich der Eigentümer?
• Lasten und Belastungen — eingetragene Hypotheken, Pfändungen (embargos), Dienstbarkeiten, Steuerverbindlichkeiten.
• Grundstücksbeschreibung mit Flächenangaben und Katasterreferenz.
• Hinweise auf eine Eigentümergemeinschaft und ggf. einen Vermerk zur touristischen Vermietung.

Achte auf rote Flaggen: bestehende Embargos, mehrere Hypotheken, Vermerke „fuera de ordenación", Namensabweichungen beim Eigentümer und Flächen, die nicht zu dem passen, was du vor Ort siehst. Eine Eintragung kann sich bis kurz vor den Notartermin ändern — deshalb wird die Nota Simple unmittelbar vor der Beurkundung erneut geprüft.

Kataster vs. Grundbuch

Das Kataster (Catastro, sedecatastro.gob.es) ist ein eigenes, vom Grundbuch getrenntes System: Es erfasst die physischen Eigenschaften für Steuerzwecke (Hacienda), während das Grundbuch (Justiz) die rechtliche Eigentums- und Lastenlage führt. Bei älteren Immobilien weichen beide häufig voneinander ab — ein Haus mit 200 m² in der Nota Simple, das im Kataster mit 140 m² geführt wird, ist ein typischer Fall. Solche Abweichungen können unter anderem auf nicht deklarierte Anbauten zurückgehen, aber genauso auf veraltete oder ungenaue Altvermessungen, die luftbildbasierte Erfassung des Katasters oder eine fehlende Koordination beider Register. In jedem Fall gehören sie aufgeklärt.

Die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung)

Die Cédula de Habitabilidad bescheinigt, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an Wohnraum erfüllt. Auf Mallorca ist sie im Decreto 145/1997 geregelt und wird vom Consell de Mallorca ausgestellt. Sie ist für den Kauf zentral:

• Seit der balearischen Ley de Vivienda 2018 ist die gültige Cédula bei Kauf und Verkauf vorzulegen. Fehlt sie, verlangen Notare sie in der Praxis regelmäßig — oder der Käufer muss ausdrücklich darauf verzichten.
• Ohne sie schließen die Versorger (Wasser, Strom, Gas, Telefon) keine definitiven Verträge ab.
• Sie ist 10 Jahre gültig und muss danach erneuert werden.
• Sie ist außerdem Voraussetzung für eine touristische Vermietungslizenz (ETV).

Die Bearbeitung eines Antrags dauert beim Consell de Mallorca rund einen Monat, gesetzlich bis zu zwei Monate ab Antragstellung. Fehlt das Dokument, kann es über den Consell neu ausgestellt oder erneuert werden — ein erfahrener Makler oder Anwalt unterstützt dabei. Plane diese Frist früh in der Arras-Phase ein und prüfe immer das Ausstellungsdatum, damit du nach dem Kauf nicht vor einer abgelaufenen Cédula stehst. Verlange außerdem den gültigen Energieausweis (Certificado Energético).

Schritt 5: Finanzierung

Wenn du über eine spanische Bank finanzierst, beantrage die Hypothek so früh wie möglich — die Prüfung dauert oft vier bis acht Wochen und kollidiert leicht mit der Arras-Frist. Für Nichtresidenten gelten meist vorsichtigere Beleihungen (typisch 60-70 Prozent LTV) und eine vollständige Bonitätsprüfung mit Einkommens- und Vermögensnachweisen.

Der wichtigste Schutz im Zusammenspiel mit Schritt 3: Sorge dafür, dass der Finanzierungsvorbehalt im Arras-Vertrag steht. Wird die Hypothek abgelehnt und fehlt diese Klausel, riskierst du den Verlust der 10-Prozent-Anzahlung. Kalkuliere zudem, dass die Bank den Wert über ein eigenes Gutachten (tasación) festsetzt — liegt es unter dem Kaufpreis, finanziert die Bank nur auf den niedrigeren Wert.

Schritt 6: Der Notartermin und die Escritura

Der große Tag: Beim Notar wird die öffentliche Kaufurkunde — die Escritura Pública de Compraventa — unterzeichnet. Käufer und Verkäufer (oder ihre Bevollmächtigten) erscheinen persönlich. Der Notar verliest den Vertrag, prüft die Identitäten und bestätigt die Rechtmäßigkeit des Geschäfts.

In Spanien besteht — anders als in Deutschland — kein Notarzwang. Ein privater Kaufvertrag ist zwischen den Parteien zwar gültig (Art. 1450 Código Civil), ermöglicht aber keine Eintragung ins Grundbuch. Deshalb gilt: Führe jeden Kauf über einen Notarvertrag durch.

Was am Notartermin passiert:

1. Restzahlung des Kaufpreises (meist per bankbestätigtem Scheck oder Überweisung).
2. Bei Nichtresidenten als Verkäufer: Einbehalt von 3 Prozent des Kaufpreises durch den Käufer (Retención, Modelo 211) als Steuervorauszahlung auf die IRNR des Verkäufers; Abführung innerhalb eines Monats ab Beurkundung.
3. Schlüsselübergabe.
4. Der Notar fertigt die Escritura aus und meldet den Eigentumswechsel elektronisch ans Grundbuch vor.

Für den Termin brauchst du diese Unterlagen:

Schritt 7: Grundbuch und Steuern

Nach der Beurkundung wird der Kauf besteuert und ins Grundbuch eingetragen. Die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist auf den Balearen progressiv in Stufen (tramos) gestaffelt: Jeder Preisabschnitt wird mit seinem eigenen Satz besteuert — es handelt sich also nicht um einen Pauschalsatz auf den Gesamtpreis. Wichtig ist außerdem die Bemessungsgrundlage: Besteuert wird der höhere Wert aus Kaufpreis und valor de referencia (amtlicher Referenzwert des Katasters).

So zahlst du bei einem Kaufpreis von z. B. 700.000 € nicht durchgängig 10 Prozent, sondern 8 Prozent auf die ersten 400.000 €, 9 Prozent auf die nächsten 200.000 € und 10 Prozent nur auf die letzten 100.000 €.

ITP fällt bei Bestandsimmobilien an. Beim Neubau (Erstübergabe) gilt stattdessen 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer); der allgemeine AJD-Satz liegt bei 1,5 Prozent. Für einen Erstwohnsitz unter 270.151,20 € gibt es einen reduzierten AJD von 1,2 Prozent, ab 1 Mio. € einen erhöhten Satz von 2,0 Prozent. Die Frist zur Zahlung der ITP beträgt in der Regel 30 Werktage ab Beurkundung.

Hinzu kommen weitere Nebenkosten. Notar- und Registergebühren folgen einer gesetzlichen Gebührentabelle (Real Decreto 1426/1989 bzw. 1427/1989) und sind degressiv — der prozentuale Satz sinkt mit steigendem Kaufpreis, weshalb der effektive Anteil bei sehr günstigen Objekten über den genannten Spannen liegen kann:

Die Gestoría führt nach dem Notartermin die Steuern ab und sorgt für die Eintragung ins Eigentumsregister. Die vollständige Grundbucheintragung dauert in der Regel drei bis sechs Wochen. Plane in der Summe 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten ein — bei normalen Gebrauchtimmobilien liegen sie eher bei 9 bis 10 Prozent, im Hochpreis- und Luxussegment durch die höheren ITP-Tramos bei 11 bis 14 Prozent. Eine detaillierte Aufschlüsselung findest du in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten — und beachte: Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) trägt bei einem Verkauf gesetzlich der Verkäufer.

Schritt 8: Nach dem Kauf — Versorger und laufende Steuern

Mit der Eintragung ins Grundbuch ist der Kauf abgeschlossen — aber als Eigentümer hast du laufende Pflichten.

Versorger und Verwaltung ummelden: Strom, Wasser und ggf. Gas auf deinen Namen umschreiben, die Gemeinschaftsverwaltung (comunidad) informieren und die jährliche Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) übernehmen. Die IBI liegt grob bei 0,4-0,8 Prozent des Katasterwerts und wird von der Gemeinde erhoben.

Modelo 210 — die Steuer für Nichtresidenten: Wenn du nicht in Spanien steuerlich ansässig bist und die Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, musst du jährlich ein fiktives Einkommen versteuern (renta imputada). Die Bemessung:

• 1,1 Prozent des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren aktualisiert wurde — sonst 2 Prozent.
• Steuersatz: 19 Prozent für EU-/EWR-Residenten (inkl. Island, Norwegen, Liechtenstein), 24 Prozent für Drittländer (z. B. UK nach dem Brexit).
• Frist: bis zum 31. Dezember des Folgejahres (Steuerjahr 2025 also bis 31.12.2026).

Beispiel aus der amtlichen Ausfüllanleitung: Bei einer Wohnung in Calvià mit aktualisiertem Katasterwert von 75.500 € beträgt die Bemessungsgrundlage 1,1 % = 830,50 €; darauf 19 % ergeben rund 158 € Steuer im Jahr.

Wenn du die Immobilie vermietest, gelten andere Fristen und du erklärst die tatsächlichen Mieteinnahmen — meist vierteljährlich oder als jährliche Zusammenfassung. Wie das funktioniert und worauf du bei einer Langzeitvermietung achten musst, erklärt unser Ratgeber zur Langzeitmiete auf Mallorca.

Die häufigsten Fehler beim Immobilienkauf auf Mallorca

• Keinen eigenen Anwalt beauftragen. Der spanische Notar schützt dich nicht so wie in Deutschland. Ohne unabhängige Prüfung kaufst du im Blindflug.
• Die NIE zu spät beantragen. Ohne NIE keine Beurkundung. In beliebten Regionen dauert die Terminvergabe Wochen bis Monate.
• Den Arras-Vertrag ungeprüft unterschreiben. Nicht jeder enthält ein Rücktrittsrecht, und nicht jeder enthält einen Finanzierungsvorbehalt — der Verlust der 10-Prozent-Anzahlung droht.
• Die Nota Simple nicht prüfen oder zu früh prüfen. Lasten können sich bis zum Notartermin ändern. Prüfung kurz vorher ist Pflicht.
• Cédula und Energieausweis ignorieren. Ohne Cédula kein Versorgeranschluss, und Notare verlangen sie in der Praxis regelmäßig.
• Kataster-/Grundbuch-Abweichungen übersehen. Sie können auf nicht deklarierte Anbauten, aber auch auf veraltete Altvermessungen zurückgehen — und später teuer werden.
• Die Nebenkosten unterschätzen. 10 bis 15 Prozent kommen obendrauf. Wer knapp kalkuliert, gerät in Schwierigkeiten.
• Modelo 210 vergessen. Die jährliche Erklärung für Nichtresidenten wird sehr häufig übersehen — auch bei reiner Selbstnutzung ist sie Pflicht.

Checkliste: Dein Weg zum Eigentum

• NIE-Nummer beantragt (mit Vorlauf)
• Budget inkl. 10-15 % Nebenkosten kalkuliert
• Finanzierung vorab geklärt (LTV, tasación)
• Eigenen Anwalt mandatiert
• Objekt ausgewählt, Preis verhandelt
• Arras-Vertrag durch Anwalt geprüft (Typ, Finanzierungsvorbehalt)
• Nota Simple geprüft (Eigentümer, Lasten, Embargos)
• Kataster mit Grundbuch und Realität abgeglichen
• Cédula de Habitabilidad und Energieausweis vorhanden
• Nota Simple kurz vor Notartermin erneut geprüft
• Notartermin: Escritura unterzeichnet, Restzahlung, Schlüssel
• ITP/IVA und Gebühren über Gestoría gezahlt
• Grundbucheintragung veranlasst
• Versorger, IBI und comunidad umgemeldet
• Modelo 210 für das erste Jahr vorgemerkt

Fazit

Der Immobilienkauf auf Mallorca ist gut planbar, wenn du die Reihenfolge kennst: zuerst die NIE und die Finanzierung, dann ein sorgfältig geprüfter Arras-Vertrag, eine gründliche Due Diligence über Nota Simple und Cédula, schließlich die Beurkundung beim Notar und die saubere Abwicklung von Steuern und Grundbuch. Die größten Risiken liegen nicht im Kaufpreis, sondern in den Details — in einer fehlenden Finanzierungsklausel, einer übersehenen Last oder einer abgelaufenen Cédula. Mit unabhängiger rechtlicher Begleitung und realistischer Budgetplanung (10-15 Prozent Nebenkosten) wird aus dem Traum von der Mallorca-Immobilie ein sicherer Kauf.

Offizielle Quellen

• Colegio de Registradores — Nota Simple beantragen und Kosten (offizielle Grundbuch-Plattform, 9,02 € + IVA)
• Sede Electrónica del Catastro (Kataster, Katasterwert, valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung, Decreto 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (Einkommensteuer für Nichtresidenten)
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 — Código Civil, Art. 1454 (gesetzliche Grundlage Arras penitenciales)

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Gesetze, Steuersätze und Fristen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab — insbesondere ITP-Staffelung, Modelo-210-Berechnung und Cédula-Anforderungen. Für deine konkrete Transaktion lass dich von einem auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt (abogado) und einem Steuerberater (asesor fiscal/gestor) beraten.