Proceso de compra de un inmueble en Mallorca: paso a paso

La compra de una vivienda en Mallorca sigue un ritmo diferente al de Alemania: el notario no verifica en tu nombre, el precontrato (Contrato de Arras) te compromete habitualmente con una señal del 10 por ciento, y sin NIE no firmas absolutamente nada. Quien conoce el proceso, compra tranquilo — quien lo subestima, se arriesga en el peor de los casos a perder cantidades de cinco cifras. Esta guía te lleva paso a paso por todo el proceso: desde el NIE hasta la reserva, el contrato de arras, la due diligence y la firma ante notario, hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad y las obligaciones posteriores a la compra.

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El calendario: de 60 a 90 días de un vistazo

Entre la firma del contrato de arras y la cita con el notario suelen transcurrir entre 30 y 90 días — ese es el plazo del que dispones para la financiación y la due diligence. Antes de eso están la búsqueda y la reserva. El siguiente resumen muestra el proceso habitual de una compra sin complicaciones.

Importante: el NIE y —en caso de financiación— la hipoteca son los cuellos de botella más frecuentes. Ambos requieren tiempo de antelación. Empieza a gestionarlos en cuanto la compra se vuelva algo serio, no esperes a la firma del contrato de arras.

Paso 1: El NIE — sin él no hay nada que hacer

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación español para extranjeros. No es un permiso de residencia, sino un número puramente administrativo — pero sin él no puedes firmar ninguna escritura notarial de compraventa, abrir una cuenta bancaria ni dar de alta los suministros. El número se asigna una sola vez y tiene validez de por vida.

Para la solicitud necesitas:

1. El Formular EX-15 (en español) cumplimentado.
2. La Tasa 790, Modelo 012 — la tasa administrativa asciende en 2026 a unos 9,84 €.
3. Pasaporte válido o documento de identidad más fotocopias.
4. Un justificante escrito del motivo de la solicitud (p. ej., el contrato de reserva o de arras).

Hay tres vías: en persona en Mallorca en la Oficina de Extranjería de Palma, a través del consulado español en el país de origen o mediante poder notarial otorgado a un abogado local. El tiempo de espera para obtener cita en Palma puede ser actualmente de hasta tres meses, según varios despachos — con la solución del poder notarial suele resolverse en dos o tres semanas. Por eso, planifica el NIE con antelación: si lo solicitas a través de un consulado, deberías empezar al menos dos meses antes de la fecha prevista para la firma ante notario.

Más detalles en nuestra guía sobre el número NIE en Mallorca.

Paso 2: Agencia inmobiliaria, búsqueda y preparación

A diferencia de lo que ocurre en Alemania, en Mallorca es el vendedor quien paga habitualmente la comisión de la agencia inmobiliaria — lo habitual es un 5 o 6 por ciento más IVA sobre el precio de compra. La comisión no está regulada por ley y oscila en la práctica entre aproximadamente un 3 y un 7 por ciento; en inmuebles de precio muy elevado suele ser inferior. Como comprador, por tanto, normalmente no tendrás que abonar ninguna comisión directa a la agencia, salvo que se haya pactado expresamente lo contrario.

Antes de hacer una oferta, conviene realizar este trabajo previo:

• Calcular el presupuesto de forma realista. Al precio de compra hay que añadir entre un 10 y un 15 por ciento en gastos adicionales, más una reserva para reformas y amueblamiento.
• Aclarar la financiación cuanto antes. Los bancos suelen financiar a no residentes únicamente hasta el 60-70 por ciento del valor (LTV) y exigen un análisis completo de solvencia.
• Contar con un abogado propio. El notario español no vela por tus intereses como lo haría un notario alemán. Se recomienda encarecidamente contar con asesoramiento jurídico independiente en Mallorca.

Conviene conocer la situación del mercado regional antes de negociar. Nuestro informe de mercado de Mallorca.

Paso 3: Reserva y Contrato de Arras — aquí reside el riesgo de la señal

Una vez que te has decidido por un inmueble, el proceso habitual consta de dos fases: primero una pequeña señal de reserva (normalmente entre 3.000 y 10.000 €), que retira el inmueble del mercado durante unos días, y después el Contrato de Arras — el precontrato español con una señal que suele equivaler al 10 por ciento del precio de compra. Este 10 por ciento, la estructura en dos fases y el plazo de 30 a 90 días son valores de referencia habituales en el mercado, no prescripciones fijadas por ley — tanto el importe como los plazos son libremente negociables.

Lo decisivo es qué tipo de contrato de arras firmas. El derecho civil español contempla tres modalidades con consecuencias muy distintas:

El tipo con diferencia más habitual en inmuebles residenciales en Mallorca es Arras penitenciales, reguladas en el Artículo 1454 del Código Civil español. El principio es sencillo: ambas partes pueden desistir del negocio, pero a un precio. Si te echas atrás como comprador, pierdes toda la señal. Si se echa atrás el vendedor, está obligado a devolverte el doble.

Un ejemplo práctico: Acuerdas la compra de una villa en Santa Ponsa por 1.200.000 € y firmas unas Arras penitenciales con una señal de 120.000 € (10 %). Si desistes tú, los 120.000 € quedan perdidos. Si desiste el vendedor, recuperas 240.000 €. Estas consecuencias se aplican en unas Arras penitenciales puras, siempre que ninguna cláusula contractual específica limite la penalización.

Aquí reside precisamente el riesgo: quien transfiere el 10 % sin haber revisado el contrato está comprando a ciegas. Dos cláusulas de protección son especialmente importantes:

• Condición suspensiva de financiación: Si tu hipoteca es denegada por el banco, recuperas la señal. Sin esta cláusula de financiación expresa, asumes el riesgo de financiación y un crédito frustrado puede costarte el 10 %.
• Condiciones claras sobre la libertad de cargas y la Cédula, para que un incumplimiento por parte del vendedor pueda acreditarse de forma inequívoca.

El importe, los plazos y las consecuencias del desistimiento son libremente negociables. Haz que tu abogado revise el contrato siempre antes de realizar la transferencia.

Paso 4: Due Diligence — Nota Simple, cargas y Cédula

El plazo de las Arras es tu fase de comprobación. En España rige el principio caveat emptor — el comprador asume la responsabilidad de la revisión. Tres documentos son los protagonistas.

La Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad)

La Nota Simple es el extracto del Registro de la Propiedad español (Registro de la Propiedad). Tiene un coste en el proveedor oficial (Colegio de Registradores) de 9,02 € más IVA y suele estar disponible online en menos de dos horas. Puedes solicitarla tú mismo a través de registradores.org, o bien tu abogado o una gestoría pueden obtenerla por ti.

En ella figura todo lo que necesitas saber:

• Titularidad — ¿quién es el propietario legal?
• Cargas y gravámenes — hipotecas inscritas, embargos, servidumbres, deudas tributarias.
• Descripción de la finca con datos de superficie y referencia catastral.
• Indicios de una Comunidad de propietarios y, en su caso, una anotación relativa al alquiler turístico.

Presta atención a las señales de alerta: embargos existentes, varias hipotecas, anotaciones «fuera de ordenación», discrepancias en el nombre del propietario y superficies que no coinciden con lo que ves sobre el terreno. Una inscripción puede cambiar hasta poco antes de la cita notarial — por eso la Nota Simple se consulta de nuevo inmediatamente antes de la firma ante notario.

Catastro vs. Registro de la Propiedad

El Catastro (Catastro, sedecatastro.gob.es) es un sistema propio, independiente del Registro de la Propiedad: recoge las características físicas a efectos fiscales (Hacienda), mientras que el Registro de la Propiedad (Justicia) recoge la situación jurídica de la titularidad y las cargas. En inmuebles antiguos ambos registros suelen diferir: una vivienda de 200 m² en la Nota Simple que figura en el Catastro con 140 m² es un caso típico. Estas discrepancias pueden deberse, entre otras causas, a ampliaciones no declaradas, pero también a mediciones antiguas desactualizadas o inexactas, a la captura fotogramétrica del Catastro o a la falta de coordinación entre ambos registros. En cualquier caso, deben aclararse.

La Cédula de Habitabilidad

La Cédula de Habitabilidad acredita que el inmueble cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. En Mallorca está regulada por el Decreto 145/1997 y es expedida por el Consell de Mallorca. Es fundamental para la compra:

• Desde la Ley de Vivienda balear de 2018, la Cédula vigente debe presentarse en la compraventa. Si falta, los notarios la exigen habitualmente en la práctica — o el comprador debe renunciar expresamente a ella.
• Sin ella, las compañías suministradoras (agua, luz, gas, teléfono) no formalizan contratos definitivos.
• Tiene una validez de 10 años y debe renovarse transcurrido ese plazo.
• Además, es requisito previo para obtener una licencia de alquiler turístico (ETV).

La tramitación de una solicitud ante el Consell de Mallorca tarda aproximadamente un mes, y legalmente hasta dos meses desde la presentación. Si falta el documento, puede expedirse de nuevo o renovarse a través del Consell — un agente o abogado con experiencia puede ayudarte en ese proceso. Incluye este plazo desde el principio en la fase de arras y comprueba siempre la fecha de expedición para no encontrarte tras la compra con una Cédula caducada. Exige también el certificado energético (Certificado Energético) vigente.

Paso 5: Financiación

Si vas a financiar a través de un banco español, solicita la hipoteca lo antes posible — el proceso de análisis suele durar entre cuatro y ocho semanas y puede coincidir fácilmente con el plazo de las arras. Para no residentes se aplican habitualmente criterios de financiación más conservadores (típicamente 60-70 por ciento LTV) y una verificación completa de solvencia con justificantes de ingresos y patrimonio.

La protección más importante en combinación con el paso 3: asegúrate de que la condición suspensiva de financiación figure en el contrato de arras. Si la hipoteca es denegada y falta esta cláusula, corres el riesgo de perder la señal del 10 por ciento. Ten en cuenta además que el banco fijará el valor mediante una tasación propia — si esta resulta inferior al precio de compra, el banco solo financiará sobre el valor más bajo.

Paso 6: La cita notarial y la escritura

El gran día: ante el notario se firma la escritura pública de compraventa — la Escritura Pública de Compraventa — . Comprador y vendedor (o sus apoderados) comparecen en persona. El notario lee el contrato en voz alta, verifica las identidades y confirma la legalidad del negocio.

En España — a diferencia de Alemania — no existe obligación de escritura pública. Un contrato privado de compraventa es válido entre las partes (Art. 1450 Código Civil), pero no permite ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad. Por eso es fundamental: realiza toda compra mediante escritura notarial.

Qué ocurre en la cita con el notario:

1. Pago del resto del precio de compra (generalmente mediante cheque bancario confirmado o transferencia).
2. Cuando el vendedor es no residente: retención del 3 por ciento del precio de compra por parte del comprador (Retención, Modelo 211) como pago anticipado a cuenta del IRNR del vendedor; ingreso en el plazo de un mes desde la fecha de escrituración.
3. Entrega de llaves.
4. El notario extiende la escritura e inscribe telemáticamente el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Para la cita necesitarás los siguientes documentos:

Paso 7: Registro de la Propiedad e impuestos

Tras la escrituración, la compraventa tributa y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El impuesto de transmisiones patrimoniales ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en Baleares se aplica de forma progresiva por tramos: cada tramo del precio tributa a su propio tipo — es decir, no se trata de un tipo único aplicado sobre el precio total. También es importante tener en cuenta la base imponible: se tributa sobre el valor más alto entre el precio de compra y el valor de referencia (valor de referencia catastral oficial).

Así, por un precio de compra de, p. ej., 700.000 €, no pagas un 10 por ciento de forma uniforme, sino un 8 por ciento sobre los primeros 400.000 €, un 9 por ciento sobre los siguientes 200.000 € y un 10 por ciento solo sobre los últimos 100.000 €.

El ITP se aplica a las viviendas de segunda mano. En el caso de obra nueva (primera entrega), se aplica en su lugar un 10 por ciento de IVA más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados); el tipo general del AJD es del 1,5 por ciento. Para una primera residencia por debajo de 270.151,20 € existe un AJD reducido del 1,2 por ciento, y a partir de 1 mio. € un tipo incrementado del 2,0 por ciento. El plazo para el pago del ITP es, por lo general, de 30 días hábiles desde la firma ante notario.

A esto se añaden otros gastos adicionales. Los honorarios notariales y de registro siguen una tabla de aranceles legales (Real Decreto 1426/1989 y 1427/1989) y son de carácter degresivo — el porcentaje disminuye a medida que aumenta el precio de compra, por lo que la proporción efectiva en inmuebles de precio muy bajo puede superar los intervalos indicados:

La gestoría se encarga, tras la firma ante notario, de liquidar los impuestos y de inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral completa tarda habitualmente entre tres y seis semanas. Calcula en total un 10 a 15 por ciento del precio de compra en gastos adicionales — en inmuebles de segunda mano corrientes se sitúan más bien entre el 9 y el 10 por ciento, y en el segmento de precio alto y de lujo, debido a los tramos más elevados del ITP, entre el 11 y el 14 por ciento. Encontrarás un desglose detallado en nuestra guía sobre los gastos de compra — y ten en cuenta que el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía municipal) lo abona legalmente el vendedor.

Paso 8: Después de la compra — suministros e impuestos recurrentes

Con la inscripción en el Registro de la Propiedad se da por concluida la compra — pero como propietario tienes obligaciones periódicas.

Cambio de titularidad de suministros y gestión: Tramita el cambio de nombre de la electricidad, el agua y, en su caso, el gas, informa a la administración de la comunidad (comunidad) y asume el pago anual del impuesto sobre bienes inmuebles IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). El IBI se sitúa aproximadamente entre el 0,4-0,8 por ciento del valor catastral y es recaudado por el ayuntamiento.

Modelo 210 — el impuesto para no residentes: Si no tienes residencia fiscal en España y utilizas el inmueble para uso propio o lo dejas vacío, debes tributar anualmente por una renta imputada ficticia (renta imputada). La base de cálculo:

• 1,1 por ciento del valor catastral, si este ha sido actualizado en los últimos diez años — en caso contrario, 2 por ciento.
• Tipo impositivo: 19 por ciento para residentes de la UE/EEE (incl. Islandia, Noruega, Liechtenstein), 24 por ciento para terceros países (p. ej. Reino Unido tras el Brexit).
• Plazo: hasta el 31 de diciembre del año siguiente (ejercicio fiscal 2025, por tanto hasta el 31.12.2026).

Ejemplo extraído de las instrucciones oficiales de cumplimentación: Para un piso en Calvià con valor catastral actualizado de 75.500 € la base imponible es el 1,1 % = 830,50 €; aplicando el 19 % resultan aproximadamente 158 € de impuesto al año.

Si alquilas el inmueble, se aplican otros plazos y debes declarar los ingresos reales por arrendamiento — normalmente de forma trimestral o mediante un resumen anual. Cómo funciona esto y qué debes tener en cuenta en un alquiler de larga duración lo explica nuestra guía sobre el alquiler de larga duración en Mallorca.

Los errores más frecuentes al comprar una propiedad en Mallorca

• No contratar un abogado propio. El notario español no te protege como en Alemania. Sin una revisión independiente, compras a ciegas.
• Solicitar el NIE demasiado tarde. Sin NIE no hay escrituración. En zonas populares, la espera para obtener cita puede llevar semanas o meses.
• Firmar el contrato de arras sin revisarlo. No todos incluyen derecho de desistimiento, y no todos incluyen condición resolutoria por financiación — con el consiguiente riesgo de perder la señal del 10 por ciento.
• No comprobar la Nota Simple o revisarla demasiado pronto. Las cargas pueden cambiar hasta el momento de la firma ante notario. Revisarla justo antes es imprescindible.
• Ignorar la cédula y el certificado energético. Sin cédula no hay contrato de suministros, y en la práctica los notarios la exigen habitualmente.
• Pasar por alto discrepancias entre catastro y Registro de la Propiedad. Pueden deberse a ampliaciones no declaradas, pero también a mediciones antiguas desactualizadas — y resultar costosas más adelante.
• Subestimar los gastos adicionales. Entre un 10 y un 15 por ciento más hay que añadir. Quien ajusta demasiado el presupuesto puede tener problemas.
• Olvidar el Modelo 210. La declaración anual para no residentes se pasa por alto con mucha frecuencia — incluso cuando el inmueble es de uso exclusivamente propio, su presentación es obligatoria.

Lista de verificación: Tu camino hacia la propiedad

• NIE solicitado (con antelación suficiente)
• Presupuesto calculado incluyendo el 10-15 % de gastos adicionales
• Financiación aclarada de antemano (LTV, tasación)
• Abogado propio contratado
• Inmueble seleccionado, precio negociado
• Contrato de arras revisado por el abogado (tipo, condición resolutoria por financiación)
• Nota Simple comprobada (titular, cargas, embargos)
• Catastro cotejado con el Registro de la Propiedad y la realidad
• Cédula de Habitabilidad y certificado energético en poder del comprador
• Nota Simple revisada de nuevo justo antes de la firma ante notario
• Firma ante notario: escritura firmada, pago del resto, entrega de llaves
• ITP/IVA y honorarios pagados a través de la gestoría
• Inscripción en el Registro de la Propiedad tramitada
• Suministros, IBI y comunidad actualizados a nombre del nuevo titular
• Modelo 210 anotado para el primer año

Conclusión

La compra de un inmueble en Mallorca es perfectamente planificable si conoces el orden correcto: primero el NIE y la financiación, luego un contrato de arras revisado con detalle, una due diligence exhaustiva mediante la Nota Simple y la Cédula, y finalmente la firma ante notario y la correcta liquidación de impuestos e inscripción registral. Los mayores riesgos no residen en el precio de compra, sino en los detalles: una cláusula de financiación ausente, una carga pasada por alto o una Cédula caducada. Con asesoramiento jurídico independiente y una planificación presupuestaria realista (10-15 por ciento de gastos adicionales), el sueño de tener un inmueble en Mallorca se convierte en una compra segura.

Fuentes oficiales

• Colegio de Registradores — Solicitar Nota Simple y costes (plataforma oficial del Registro de la Propiedad, 9,02 € + IVA)
• Sede Electrónica del Catastro (Catastro, valor catastral, valor de referencia)
• Consell de Mallorca — Cédula de Habitabilidad (certificado de habitabilidad, Decreto 145/1997)
• Agencia Tributaria — Modelo 210 (impuesto sobre la renta para no residentes)
• Real Decreto de 24 de julio de 1889 — Código Civil, Art. 1454 (base legal de las arras penitenciales)

Esta guía tiene carácter meramente informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las leyes, los tipos impositivos y los plazos pueden cambiar y dependen de cada caso concreto — en particular la escala del ITP, el cálculo del Modelo 210 y los requisitos de la Cédula. Para tu operación específica, consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario español y a un asesor fiscal o gestor.