Langzeitmiete auf Mallorca: Der komplette Mieter-Leitfaden 2026

Wer dauerhaft auf Mallorca leben will, kommt um die Langzeitmiete (auf Spanisch alquiler de larga duración oder vivienda habitual) kaum herum. Sie ist dein juristisch stärkster Wohnstatus auf der Insel — und gleichzeitig der am härtesten umkämpfte Markt. Dieser Leitfaden zeigt dir aus Mieter-Sicht, welche Rechte dir das spanische Mietrecht garantiert, was eine Langzeitmiete von der Saison- oder Ferienvermietung unterscheidet, mit welchen Kosten du rechnen musst und wie du die typischen Mallorca-Fallen umgehst.

Auf Mallorca ist die Langzeitmiete der Schlüssel zur vivienda habitual — deinem ersten Wohnsitz. Nur mit einem Langzeitmietvertrag bekommst du in der Regel das empadronamiento (die kommunale Anmeldung im padrón), das du für NIE-Folgeprozesse, Gesundheitskarte, Schulplatz und vieles mehr brauchst. Anders als die touristische Vermietung unterliegt sie dem vollen Schutz des spanischen Mietrechts: garantierte Mindestlaufzeit, gedeckelte Mieterhöhung und seit 2023 die Maklerprovision auf Vermieterseite.

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Langzeitmiete vs. Saison- und Ferienvermietung — was ist gemeint?

Das spanische Recht kennt drei sehr unterschiedliche Mietformen, die in der Praxis ständig verwechselt werden. Der Unterschied ist nicht akademisch: Er entscheidet darüber, ob du fünf Jahre Wohnsicherheit hast oder im Oktober wieder raus musst.

Die wichtigste Falle: Eine Saisonmiete ist keine Wohnung im rechtlichen Sinn. Sie fällt unter den „abweichenden Gebrauch" (uso distinto de vivienda) und gibt dir weder die Mindestlaufzeit noch die gedeckelte Mieterhöhung. Manche Vermieter auf Mallorca bieten bewusst „temporada"-Verträge an, um den Mieterschutz zu umgehen — obwohl du dort eigentlich dauerhaft wohnst. Das ist riskant für beide Seiten und seit 2026 zunehmend im Visier des Gesetzgebers, der den Missbrauch von Saisonverträgen eindämmen will (ein entsprechendes Real Decreto-Ley war Mitte 2026 angekündigt, aber noch nicht im BOE bestätigt — siehe Hinweis weiter unten).

Merke dir die Faustregel: Willst du Mallorca zu deinem Lebensmittelpunkt machen, brauchst du einen contrato de vivienda habitual — nicht temporada, nicht vacacional.

Der Rechtsrahmen: LAU + Ley de Vivienda 2023

Zwei Gesetze regeln deine Langzeitmiete. Die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) ist das Mietrecht-Grundgesetz. Die Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda hat es 2023 grundlegend reformiert — zugunsten der Mieter.

Mindestlaufzeit: 5 Jahre (privat) oder 7 Jahre (Firma)

Das ist dein stärkstes Recht. Egal, was im Vertrag als Dauer steht: Ist der Vermieter eine Privatperson, kannst du bis zu fünf Jahre bleiben. Ist der Vermieter eine juristische Person (eine GmbH, ein Fonds, ein gran tenedor), sind es sieben Jahre (LAU Art. 9). Steht im Vertrag eine kürzere Laufzeit, verlängert sie sich automatisch Jahr für Jahr bis zu diesem Minimum — solange du es willst. Der Vermieter kann sich nicht vorzeitig herauswinden.

Stillschweigende Verlängerung (prórroga tácita): bis zu 3 Jahre extra

Sind die 5 bzw. 7 Jahre erreicht und keine Partei kündigt fristgerecht, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils ein Jahr, bis zu drei weitere Jahre (LAU Art. 10). Wichtig sind die Kündigungsfristen, um genau diese Automatik nach Ablauf der Mindestlaufzeit zu stoppen: Der Vermieter muss mindestens vier Monate vorher kündigen, der Mieter mindestens zwei Monate vorher (LAU Art. 10.1).

Nicht verwechseln: Diese 4-/2-Monats-Fristen betreffen nur die Schwelle zur stillschweigenden Verlängerung nach den 5 bzw. 7 Jahren. Willst du dagegen während der Laufzeit vorzeitig aussteigen, gilt eine andere, kürzere Regel: das desistimiento mit 30 Tagen Vorlauf (LAU Art. 11, siehe weiter unten). Verwende nicht aus Versehen die 2-Monats-Frist für eine vorzeitige Kündigung — dafür reichen 30 Tage.

Maklerprovision: zahlt seit 2023 der Vermieter

Die vielleicht wichtigste praktische Änderung für dich: Seit der Ley 12/2023 schreibt LAU Art. 20.1 vor, dass „die Kosten der Immobilienverwaltung und der Vertragsformalisierung zulasten des Vermieters gehen" (serán a cargo del arrendador). Diese Pflicht galt zwar schon seit dem RDL 7/2019, aber nur wenn der Vermieter eine juristische Person war — die Ley 12/2023 hat sie auf alle Vermieter ausgeweitet, auch auf Privatpersonen.

Das berüchtigte „mes de agencia" — typischerweise etwa eine Monatsmiete plus 21 % IVA Maklergebühr, die früher der Mieter zahlte — ist bei der Wohnungs-Langzeitmiete damit illegal. Das spanische Verbraucherministerium (Consumo) hat in einer offiziellen Mitteilung (Februar 2024) ausdrücklich gewarnt, dass es rechtswidrig ist, dem Mieter diese Provision in Rechnung zu stellen. Die konkrete Größenordnung „eine Monatsmiete + IVA" ist dabei die in der Branche dokumentierte Praxis, nicht der amtliche Wortlaut. Wird sie dir trotzdem abverlangt, kannst du sie ablehnen oder später zurückfordern.

Achtung Schlupfloch: Bei temporada-, Luxus- und Geschäftsverträgen darf die Provision weiter frei vereinbart werden. Das ist ein weiterer Grund, warum manche Vermieter Saisonverträge bevorzugen.

Mietpreisbremse & zonas tensionadas — auf Mallorca nicht aktiv

Die Ley 12/2023 erlaubt es, „zonas de mercado residencial tensionado" (angespannte Wohnmärkte) zu erklären und dort die Mieten zu deckeln. Entscheidend für dich: Diese Erklärung ist Sache der Autonomen Gemeinschaft. Stand 2026 deckt Katalonien mit Abstand die meisten Spannungszonen ab (rund 271 Gemeinden, etwa 89 % aller erklärten Zonen). Daneben haben auch das Baskenland (u. a. Bilbao), Navarra (Pamplona) und Galicien (A Coruña) zonas tensionadas erklärt; insgesamt über 300 Gemeinden. Madrid und die Comunitat Valenciana haben dagegen keine Erklärung.

Für dich entscheidend: Die Balearen haben bislang keine zona tensionada erklärt — das Govern unter Marga Prohens setzt stattdessen auf geplante Steueranreize für maßvolle Vermieter (ein angekündigter autonomer IRPF-Abschlag, der Ende 2025 noch nicht als geltende Norm in Kraft war) statt auf Preisdeckel. Für dich heißt das: Auf Mallorca gibt es 2026 keine gesetzliche Mietpreisbremse bei Neuverträgen. Der Anfangspreis wird frei verhandelt. Nur die jährliche Anpassung läuft über den gesetzlichen IRAV-Deckel.

Welche Nachweise brauchst du als Mieter?

Auf einem so angespannten Markt wie Mallorca entscheidet oft, wer die Unterlagen am schnellsten und vollständigsten parat hat. Bereite die Mappe digital vor, bevor du überhaupt zur Besichtigung gehst.

Die übliche Bonitäts-Faustregel der Makler auf Mallorca: Die Miete sollte maximal ein Drittel deines monatlichen Netto-Einkommens ausmachen. Verdienst du als Paar zusammen 3.600 € netto, gilt eine Miete von rund 1.200 € als „sicher" vermietbar. Liegst du darunter, hilft eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder ein solventer Garant erheblich.

Praxis-Tipp: Ohne NIE wird es eng. Zwar verlangt das Gesetz die NIE nicht zwingend für den Mietvertrag selbst, aber ohne sie bekommst du weder ein spanisches Konto noch die Versorgerverträge auf deinen Namen — und genau das wollen Vermieter sehen. Beantrage die NIE deshalb früh.

Kosten & Kaution: Was du beim Einzug wirklich zahlst

Rechne beim Einzug nicht nur mit der ersten Monatsmiete. Hier die realistische Aufstellung für eine Langzeitmiete vivienda habitual:

Die fianza beträgt bei der Wohnungsmiete gesetzlich genau eine Monatsmiete (LAU Art. 36). Verlangt jemand „zwei Monate Kaution" für eine Langzeitwohnung, ist das streng genommen keine fianza mehr, sondern eine Zusatzgarantie — und die Summe aus fianza plus Zusatzgarantien darf drei Monatsmieten nicht überschreiten (dieser Gesamtdeckel stammt aus dem RDL 7/2019). Alles darüber ist nulo de pleno derecho (nichtig), selbst wenn du unterschrieben hast.

Wichtig zur Rückzahlung: Der Vermieter muss dir die Kaution innerhalb eines Monats nach Schlüsselrückgabe erstatten (LAU Art. 36.4). Zahlt er später ohne berechtigten Grund, schuldet er dir gesetzliche Zinsen. Und: Die Kaution darf nicht als letzte Monatsmiete „abgewohnt" werden — das ist ein häufiger Streitpunkt.

Realistische Mietniveaus auf Mallorca (Ende 2025 / 2026)

Die Balearen gehören zu den teuersten Mietregionen Spaniens. Laut idealista lag die Durchschnittsmiete auf den Balearen Ende 2025 bei rund 19,1 €/m² im Monat — die zweithöchste aller spanischen Regionen, nur hinter Madrid (20,8 €/m²). Andere Portale (z. B. fotocasa) nennen leicht abweichende Mittelwerte; die hier genannten Zahlen beziehen sich auf den idealista-Index. In Palma waren es rund 18,3 €/m², womit die Inselhauptstadt die drittteuerste Provinzhauptstadt Spaniens ist (nach Barcelona und Madrid).

Die Zahlen sind Marktschnitte aus idealista-Berichten und schwanken stark nach Zustand, Möblierung und Lage. Sie ersetzen keine konkrete Objektbewertung. Aktuelle Markttrends findest du in unserem Marktbericht Mallorca.

Der Mietvertrag: Dauer, Kündigung, IPC vs. IRAV

Was im Vertrag (contrato de arrendamiento) stehen muss

• Identität beider Parteien inkl. NIE/DNI
• Genaue Beschreibung der Wohnung (Adresse, Katasterreferenz)
• Mietpreis und Zahlungsweise
• Dauer und ausdrückliche Einordnung als vivienda habitual
• Höhe der fianza und etwaiger Zusatzgarantien
• Index für die jährliche Mietanpassung

Mietanpassung: IRAV ersetzt den IPC

Hier hat die Ley 12/2023 grundlegend umgebaut. Früher wurde die Jahresmiete an den IPC (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Seit Januar 2025 gilt für alle ab dem 26. Mai 2023 geschlossenen Wohnungsverträge ein neuer, niedrigerer Index: der IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), den das Statistikamt INE monatlich veröffentlicht.

Der IRAV liegt bewusst unter dem IPC: Er ist als Minimum aus IPC, Kerninflation und einem geglätteten Mittelwert definiert und soll Mietsprünge abfedern. Konkret: Bei 1.200 € Miete und einem IRAV von 2,4 % darf der Vermieter höchstens um 28,80 € auf 1.228,80 € erhöhen — einmal jährlich zum Vertragsjahrestag. Eine Erhöhung mitten im Jahr oder ohne schriftliche Ankündigung ist unzulässig.

Wichtig — Index aktuell prüfen: Der IRAV wechselt monatlich. Der hier genannte Wert von rund 2,47 % ist der Stand vom März 2026 (vom INE im April 2026 veröffentlicht); im April 2026 lag er bereits bei 2,40 %. Für deine konkrete Erhöhung gilt immer der zum Anpassungszeitpunkt aktuelle Wert aus dem INE-Monatsdatensatz. Hinweis zur Rechtslage: Für 2026 galt zeitweise ein außerordentlicher Deckel von 2 % (RDL 8/2026), der jedoch vom Kongress nicht bestätigt und Ende April 2026 wieder aufgehoben (derogiert) wurde. Seither ist wieder der reguläre IRAV maßgeblich.

Vorzeitige Kündigung durch dich (desistimiento)

Du bist nicht für fünf Jahre „gefangen". Nach LAU Art. 11 kannst du nach mindestens sechs Monaten Laufzeit jederzeit kündigen, mit 30 Tagen Vorlauf — das ist die maßgebliche Frist für den vorzeitigen Mieter-Ausstieg während der Laufzeit (nicht die 2-Monats-Frist aus Art. 10, die nur die Verlängerung nach Ablauf betrifft). Eine Entschädigung schuldest du nur, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht — und dann höchstens eine Monatsmiete pro noch offenem Vertragsjahr (anteilig bei Teiljahren). Steht dazu nichts im Vertrag, bist du nach den 6 Monaten frei. Kündige immer schriftlich und nachweisbar — am sichersten per burofax.

Was ist auf Mallorca anders?

Das Gesetz ist spanienweit gleich, aber der mallorquinische Markt hat eigene Tücken.

1. Extreme Wohnungsknappheit. Die Balearen sind eine Insel mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage. 2026 laufen allein auf den Balearen rund 24.000 Mietverträge aus (genau 24.456 laut Daten des Ministerio de Consumo, berichtet u. a. von EL PAÍS im Dezember 2025) — entsprechend hart ist die Konkurrenz um jedes Inserat. Gute Langzeitwohnungen sind oft binnen Stunden weg.

2. Saison-Kollision im Sommer. Viele Eigentümer ziehen die lukrativere Ferienvermietung im Sommer vor. Du findest deshalb gelegentlich „Langzeit"-Angebote, die in Wahrheit „nur bis Mai" gelten — also verdeckte Saisonverträge. Lies die Vertragsart genau.

3. Betrugsmaschen mit Vorkasse. Auf Idealista, Fotocasa und in Facebook-Gruppen kursieren Fake-Inserate. Das Muster: makellose Fotos, verdächtig niedriger Preis, der „Eigentümer" ist angeblich im Ausland („ich bin Arzt/Architekt und reise viel"), die Besichtigung sei erst nach einer „Reservierungszahlung" möglich. Niemals Geld überweisen, bevor du die Wohnung gesehen und den Eigentümer verifiziert hast. Die spanische Polizei (Policía Nacional) und das nationale Cybersicherheits-Institut INCIBE warnen ausdrücklich vor Vermietern, die das Objekt nicht zeigen können, und vor jeder Zahlung vor der Verifikation.

4. temporada vs. habitual. Wie oben beschrieben — der häufigste juristische Stolperstein. Wer dauerhaft wohnt, gehört in einen habitual-Vertrag.

Wo suchen?

Diese Quellen deckt der mallorquinische Langzeitmarkt am breitesten ab — neutral, ohne Affiliate:

Wer sich auf das Premium- oder Kauf-Segment orientiert, statt nur zu mieten, findet im Ratgeber Immobilien die Grundlagen zu Kaufnebenkosten, Steuern und Ablauf.

Häufigste Fehler

• Saisonvertrag unterschreiben, obwohl du dauerhaft wohnst — du verlierst den 5-Jahres-Schutz und die IRAV-Deckelung.
• Maklerprovision zahlen — bei vivienda habitual zahlt sie seit 2023 der Vermieter. Lass sie dir nicht aufdrücken.
• Mehr als 3 Monatsmieten Sicherheit akzeptieren — alles über fianza (1) + Zusatzgarantie (2) ist nichtig.
• Geld vor Besichtigung überweisen — der klassische Mallorca-Scam.
• Mündliche Zusagen — ohne schriftlichen Vertrag kein Beweis. Inhalt vor Unterschrift Wort für Wort prüfen, idealerweise mit Gestoría/Anwalt.
• NIE zu spät beantragen — ohne sie keine Bank, keine Versorger, schlechtere Chancen beim Vermieter.
• Kaution als letzte Miete „abwohnen" — verboten; führt zu Streit und Inkasso.
• Die falsche Kündigungsfrist anwenden — willst du nach Ablauf der Mindestlaufzeit raus, kündige als Mieter mindestens 2 Monate vorher; willst du während der Laufzeit vorzeitig aussteigen, gilt die 30-Tage-Frist (nach 6 Monaten).

Checkliste: 30 – 7 – 1 Tage vor dem Einzug

30 Tage vorher

• NIE beantragt / vorhanden
• Spanisches Bankkonto eröffnet
• Unterlagen-Mappe digital komplett (Pass, NIE, nóminas, Kontoauszüge)
• Budget kalkuliert: erste Miete + max. 3 Monate Sicherheit + Versorger
• Vertragsart geklärt: vivienda habitual, nicht temporada

7 Tage vorher

• Eigentümer / Makler verifiziert (Eigentumsnachweis, keine Vorkasse)
• Vertrag vollständig gelesen, IRAV-Index und Laufzeit geprüft
• fianza-Höhe = genau 1 Monatsmiete bestätigt
• Zustandsprotokoll (inventario / acta de estado) mit Fotos vorbereitet
• Versorger-Ummeldung (Strom, Wasser, Internet) angestoßen

1 Tag / am Einzugstag

• Zählerstände (Strom, Wasser) fotografiert
• Schlüsselübergabe protokolliert
• Vertrag und Zahlungsbelege gesichert
• empadronamiento (padrón) im Rathaus terminiert

Fazit

Drei Dinge solltest du mitnehmen:

1. Die Vertragsart entscheidet alles. Nur ein contrato de vivienda habitual gibt dir 5 (privat) bzw. 7 Jahre (Firma) Wohnsicherheit, IRAV-Deckelung und den vollen LAU-Schutz. Saisonverträge nicht akzeptieren, wenn du dauerhaft bleibst.
2. Du zahlst weniger, als viele denken. Maklerprovision trägt seit der Ley 12/2023 der Vermieter, die Kaution ist auf eine Monatsmiete begrenzt, Sicherheiten insgesamt auf drei (RDL 7/2019). Lass dir nichts Illegales abverlangen.
3. Mallorca ist ein Verkäufermarkt mit Betrugsrisiko. Vollständige Unterlagen, frühe NIE und null Vorkasse sind deine besten Werkzeuge — keine zona tensionada bremst hier die Anfangsmiete.

Offizielle Quellen

• BOE — Ley 29/1994 (LAU), konsolidierte Fassung — Mindestlaufzeit (Art. 9–10), desistimiento (Art. 11), fianza (Art. 36).
• BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda — Maklerprovision (Art. 20.1), zonas tensionadas, IRAV.
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Neuerungen Mietmarkt — Vermieter trägt Verwaltungskosten.
• Ministerio de Vivienda — Konsultation zonas tensionadas — offizielle Liste der erklärten Spannungszonen.
• Ministerio de Consumo — Nota de prensa zur Maklerprovision (Feb. 2024) — Provision an Mieter ist rechtswidrig.
• INCIBE — Estafas en alquileres — Warnung vor Vorkasse und Vermietern im Ausland.
• idealista — Referenzindex Mietanpassung (IRAV) — monatliche IRAV-Werte.

Stand: Juni 2026. Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Orientierung und keine Rechts- oder Steuerberatung. Mietrecht und Indexwerte ändern sich laufend — der IRAV wird monatlich neu veröffentlicht, und die mietrechtliche Lage war 2026 in Bewegung (so wurde der außerordentliche 2-%-Deckel des RDL 8/2026 Ende April 2026 wieder aufgehoben; ein geplantes Real Decreto-Ley gegen den Missbrauch von Saisonverträgen war Mitte 2026 noch nicht im BOE bestätigt). Einzelne Verträge können Sonderklauseln enthalten, und die Erklärung einer zona tensionada kann sich auf den Balearen jederzeit ändern. Im Zweifel prüfst du deinen Fall mit einer Gestoría oder einem auf Arrendamientos spezialisierten Anwalt.