Sondertilgung Spanien

Was bringt eine Sondertilgung in Spanien, und was darf sie kosten?

Eine Sondertilgung — auf Spanisch amortización anticipada, die vorzeitige Rückzahlung eines Teils oder des ganzen Darlehens — ist in Spanien dein gesetzliches Recht: Art. 23.1 der Ley 5/2019 erlaubt sie jederzeit vor dem vereinbarten Laufzeitende, ohne Zustimmung der Bank.

Grundsätzlich darf die Bank dafür nichts verlangen. Nur in den Ausnahmefällen, die das Gesetz selbst nennt, und nur wenn es im Vertrag steht, kann eine Entschädigung anfallen — und auch dann ist der Prozentsatz nicht der Betrag, den sie kassieren darf, sondern eine von zwei Obergrenzen. Der Rechner oben zeigt dir beides: die Zinsersparnis und die Summe der je Termin berechneten Prozent-Höchstgrenzen.

So wird gerechnet

Der Tilgungsplan

Grundlage ist der cuadro de amortización, der Tilgungsplan, den dir deine Bank als Tabelle aushändigt. Er folgt einer Schleife, die sich Monat für Monat wiederholt: Der Zinsanteil ist die Restschuld multipliziert mit dem Sollzins (TIN, tipo de interés nominal — der Nominalzins ohne Nebenkosten) und geteilt durch zwölf. Was von der Monatsrate, der cuota, danach übrig bleibt, tilgt die Restschuld. Im nächsten Monat fällt der Zins deshalb kleiner aus, die Tilgung größer.

Die Rate selbst ist die Annuität: der Betrag, der das Darlehen bei gleichbleibendem Zins über die vereinbarten Monate genau auf null bringt. Das Modell dahinter: zwölf gleich lange Monate, erste Rate einen Monat nach Auszahlung, ein Zinssatz über die Restlaufzeit. Taggenaue Zinszählung und Zinsanpassungen stehen in deiner Urkunde und in der FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, dem europäischen Merkblatt, das dir die Bank vor Vertragsschluss aushändigen muss).

Die Wirkung der Sondertilgung

Die Sondertilgung wird nach der regulären Rate desselben Monats gebucht und geht voll gegen die Restschuld; ab dem Folgemonat rechnet der Plan mit dem niedrigeren Saldo weiter. Ist weniger offen als gewünscht, bucht der Rechner nur den Rest — das Darlehen ist abgelöst.

Was danach geschieht, entscheidet dein Vertrag, nicht das Gesetz: Entweder bleibt die Rate gleich und die Laufzeit verkürzt sich (reducción de plazo), oder die Laufzeit bleibt und die Rate sinkt (reducción de cuota) — dann wird die Annuität auf den verringerten Saldo und die bis zum ursprünglichen Ende verbleibenden Monate neu berechnet. Welche Variante gilt, steht nicht in der Ley 5/2019, sondern in deinem Darlehensvertrag. Der Rechner bietet beide Wege an, weil er diese Frage nicht für dich entscheiden kann.

Was die Sondertilgung kosten darf

Die mögliche Gegenleistung heißt compensación oder comisión por reembolso anticipado — die Vorfälligkeitsentschädigung. Art. 23.4 der Ley 5/2019 verbietet sie grundsätzlich und lässt sie nur in den drei folgenden Absätzen zu, jeweils mit eigenem Satz und eigenem Zeitraum. Vereinbart sein muss sie trotzdem: Steht nichts im Vertrag, schuldest du nichts.

Der am häufigsten falsch dargestellte Punkt: Der Prozentsatz ist nicht der Betrag, den die Bank verlangen darf. Jeder der drei Absätze deckelt doppelt. Die Entschädigung darf weder den tatsächlichen Zinsschaden der Bank übersteigen — die pérdida financiera, den finanziellen Verlust, den ihr die Rückzahlung wirklich zufügt — noch den jeweiligen Prozentsatz des zurückgezahlten Kapitals. Geschuldet ist der kleinere der beiden Werte. Die pérdida financiera setzt nach Art. 23.8 einen im Vertrag benannten Marktzins voraus und ist ohne ihn nicht berechenbar. Der Rechner nennt deshalb allein die Prozent-Höchstgrenze vor Prüfung des finanziellen Verlusts — nicht den zulässigen Endbetrag. Sind die Zinsen seit deinem Vertragsschluss gestiegen, liegt der Verlust der Bank oft deutlich darunter.

Das Feld für die vereinbarte Entschädigung startet bei null. Das ist eine neutrale Annahme für die Rechnung, keine Rechtsaussage: Was vereinbart ist, steht in deinem Vertrag und in der FEIN — trage es dort ein. Liegt dein Wert über der Prozent-Höchstgrenze, sagt der Rechner das, ohne die Eingabe zu überschreiben.

Rechenbeispiele

Die Beträge stehen bewusst nicht hier, sondern im Rechner. Drei Konstellationen lohnen sich:

• Ohne gegen mit Sondertilgung. Vorbelegung stehen lassen und die beiden Spalten der Aufstellung vergleichen: gleiche Rate, kürzere Laufzeit, weniger Zinsen. Der Umschalter über der Tabelle zeigt denselben Unterschied Zeile für Zeile.
• Laufzeit verkürzen gegen Rate senken. Denselben Betrag eintragen, nur die Wirkung wechseln. Die Laufzeitverkürzung spart meist mehr Zinsen, die Ratensenkung schafft monatliche Luft.
• Eine große Zahlung gegen viele kleine. Die jährliche Sondertilgung auf null setzen und stattdessen eine einmalige eintragen. Je früher sie fällt, desto stärker wirkt sie — die Restschuld ist am Anfang am höchsten.

Ändere auch Vertragsdatum und Zinsbindung: Beide steuern die Prozent-Höchstgrenze, die der Rechner je Termin berechnet und als Summe darstellt, weil sie sich im Lauf der Jahre ändert.

Sonderfälle

Festzins, variabler Zins und der Wechsel dazwischen

Bei einem Festzinsdarlehen gilt in den ersten 10 Jahren ein Satz von 2 %, danach 1,5 %. Bei variablem Zins darf der Vertrag nur eines von zwei Regimen vorsehen — das Gesetz nennt sie excluyentes entre sí, sie schließen einander aus: entweder 0,15 % in den ersten 5 Jahren oder 0,25 % in den ersten 3 Jahren. Danach ist bei variablem Zins keine Entschädigung mehr zulässig.

Ein eigener Fall ist der Wechsel von variabel auf fest — durch novación, die Vertragsänderung bei derselben Bank, oder durch subrogación, den Gläubigerwechsel, bei dem eine andere Bank in deine Hypothek eintritt. Dafür gilt in den ersten 3 Jahren ein Satz von 0,05 %. Wähle im Rechner das Regime, das in deinem Vertrag steht, nicht das günstigste.

Die Aussetzung galt nur für variable Darlehen

Für variabel verzinste Darlehen war die Entschädigung eine Zeit lang ganz ausgesetzt: Das Real Decreto-ley 19/2022 in der Fassung des Real Decreto-ley 8/2023 ordnete an, dass in diesem Fenster keine entsteht. Für Festzinsdarlehen galt das nicht — der Wortlaut nennt nur Darlehen zu variablem Zins und nur die betreffenden Absätze des Art. 23. Viele Ratgeber verwischen das. Wann das Fenster lag, musst du hier nicht nachschlagen: Trägst du ein Datum daraus ein, nennt der Rechner für das variable Regime eine Grenze von null und dazu die Fassung, nach der er gerechnet hat.

Verträge aus der Zeit vor der LCCI

Die LCCI — so wird die Ley 5/2019 abgekürzt, das spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge — gilt für Verträge ab ihrem Inkrafttreten. Ist deine Hypothek älter, richtet sich eine Entschädigung nach dem damaligen Recht und nach deinem Vertrag. Für diesen Vertrag ist keine Art.-23-Prozentgrenze aus dem Register verfügbar. Die eingegebene Entschädigung wird weiterhin als Szenarioannahme berücksichtigt. Tilgungsplan und Zinsersparnis stimmen weiter, denn sie hängen nicht am Datum.

Ablösung, und was der Rechner offenlässt

Zahlst du mehr, als offen ist, wird nur der Rest gebucht und der Plan endet. Für die vollständige Ablösung gilt derselbe Art. 23, der von total o parcialmente spricht. Denk daran: Die Hypothek bleibt im Grundbuch stehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird; das kostet gesondert und ist hier nicht enthalten.

Nicht beantwortet der Rechner, ob sich eine Anlage des Geldes mehr lohnt — das hinge an einem Anlagezins, den niemand seriös vorgeben kann. Auch steuerliche Wirkungen bleiben außen vor: Vermietest du, sind Schuldzinsen unter Umständen abziehbar, und eine Sondertilgung verringert genau diesen Abzug.

Fristen und Formulare

Die Ankündigung. Art. 23.1 erlaubt es, eine Frist für die vorherige Mitteilung zu vereinbaren — höchstens 1 Monat. Steht im Vertrag nichts, brauchst du keine. Sonst teile schriftlich mit, welchen Betrag du wann zurückzahlen willst und ob Laufzeit oder Rate sinken soll, und lass dir den Eingang bestätigen. Danach schuldet dir die Bank binnen weniger Werktage eine Aufstellung der Folgen.

Die Fristen des Art. 23 laufen datumsgenau ab Vertragsschluss, nicht nach Kalenderjahren — der Jahrestag selbst zählt noch zum Zeitraum. Nahe an einem Stichtag kann ein einziger Tag den anwendbaren Satz ändern; deshalb fragt der Rechner nach dem Vertragsdatum.

Zwei Papiere begleiten den Vorgang: die FEIN, in der die Entschädigung stehen muss, und der Tilgungsplan, den die Bank nach jeder Sondertilgung neu ausstellt. Vergleiche ihn mit der Tabelle oben — Rate, Zins, Tilgung und Restschuld je Monat, das erste Jahr Monat für Monat, danach eine Zeile je Jahr, am Ende die Gesamtsumme. Der Rechner übernimmt diesen Aufbau bewusst aus der FEIN, damit du beide nebeneinanderlegen kannst. Weicht die Bank ab, frag nach dem Grund.

Rechtsgrundlage und Stand

Maßgeblich ist Art. 23 der Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), konsolidierte Fassung: Absatz 1 zum Recht auf vorzeitige Rückzahlung und zur Ankündigungsfrist, Absatz 4 zum grundsätzlichen Verbot, die Absätze 5 bis 7 zu den Ausnahmen, Absatz 8 zur pérdida financiera. Dazu die disposición adicional primera des Real Decreto-ley 19/2022 in der Fassung des Real Decreto-ley 8/2023 für die Aussetzung bei variablem Zins und Anexo I der Ley 5/2019, aus dem der Aufbau des Tilgungsplans in der FEIN stammt. Quelle ist der konsolidierte Text auf boe.es.

Jeder Wert im Rechner lässt sich aufklappen und auf seine Fundstelle zurückverfolgen. Eingaben ohne hinterlegte Norm — Restschuld, Sollzins, Restlaufzeit, Sondertilgung, Wirkung und vereinbarte Entschädigung — sind Vertragsinhalt und als Annahme gekennzeichnet. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung; es ersetzt weder die Abrechnung deiner Bank noch eine Beratung im Einzelfall.

Verwandte Rechner

Suchst du erst die Rate für ein geplantes Darlehen, rechne sie mit dem Hypothekenrechner für Spanien — er liefert die Annuität, mit der du hier weiterarbeitest. Was die Aufnahme der Hypothek kostet und welchen Teil davon nach der Ley 5/2019 die Bank trägt, steht bei den Nebenkosten der Hypothek in Spanien.

Und wenn du prüfst, welchen Kaufpreis deine Finanzierung trägt, hilft das Kaufbudget für Nichtresidenten: Es rechnet Eigenkapital, Darlehen und Kaufnebenkosten zusammen.