Kaufbudget auf Mallorca

Wie viel Immobilie kannst du dir auf Mallorca wirklich leisten? Nicht dein Eigenkapital entscheidet allein, sondern was nach Anzahlung, Steuern und Gebühren davon übrig bleibt. Der Rechner dreht die übliche Rechnung um: Er sagt dir aus deinem Eigenkapital und der Quote deiner Bank den höchsten Kaufpreis, den du stemmen kannst.

Wie viel Immobilie kann ich mir auf Mallorca leisten?

Dein Budget ist nicht dein Eigenkapital geteilt durch den Anteil, den du selbst tragen musst. Denn die Bank finanziert nur einen Teil des Kaufpreises, und die Kaufnebenkosten finanziert sie gar nicht: Steuern, Notar, Grundbuch und Beratung zahlst du zusätzlich aus eigener Tasche. Der maximale Kaufpreis ist deshalb der Betrag, bei dem dein Eigenkapital genau ausreicht, um den nicht finanzierten Teil des Preises und die kompletten Nebenkosten zu decken.

So wird gerechnet

Der Rechner dreht die übliche Denkweise um. Normalerweise fragst du: Ich kaufe für einen bestimmten Preis, was kostet mich das insgesamt? Hier fragst du: Ich habe eine bestimmte Summe, welcher Kaufpreis passt dazu, ohne dass am Notartermin Geld fehlt?

Dahinter steht eine einfache Bedingung. Dein Eigenkapital muss zwei Dinge gleichzeitig bezahlen:

• den Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert,
• sämtliche Kaufnebenkosten, also Steuern, Notar- und Grundbuchgebühren, das Honorar der Gestoría — eines spanischen Verwaltungsbüros, das die Behördengänge und die Steueranmeldung für dich erledigt — und die Beratung.

Beide Posten wachsen mit dem Kaufpreis. Deshalb lässt sich das Budget nicht durch eine einzige Division bestimmen: Die Nebenkosten sind kein fester Aufschlag, sondern setzen sich aus Anteilen am Preis und aus Beträgen zusammen, die einer amtlichen Gebührenordnung folgen. Der Rechner sucht deshalb den Kaufpreis, bei dem beide Seiten der Rechnung genau aufgehen, und zeigt dir danach, wie sich die Summe verteilt.

Was die Bank finanziert

Die Beleihungsquote ist der Anteil des Werts, den die Bank als Darlehen herausgibt. Sie ist keine Rechtsnorm, sondern Bankpraxis: Kein Gesetz schreibt sie vor, jede Bank legt sie selbst fest und macht sie von deinem Einkommen, deinem Alter und der Immobilie abhängig. Für Käufer, die in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, liegt sie regelmäßig deutlich unter dem, was Residenten bekommen. Verbindlich ist allein die Quote, die deine Bank dir schriftlich nennt; trage sie in den Rechner ein, statt mit einem Erfahrungswert zu planen. Wie die Finanzierung für Nichtresidenten grundsätzlich abläuft, welche Unterlagen die Bank sehen will und wie lange die Prüfung dauert, liest du in unserem Überblick zur Finanzierung ohne spanischen Wohnsitz.

Entscheidend ist außerdem, worauf die Bank ihre Quote anwendet. Sie rechnet nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und tasación. Die tasación ist das Wertgutachten eines in Spanien zugelassenen Bewertungsunternehmens, das die Bank vor der Zusage verlangt. Fällt dieses Gutachten niedriger aus als der vereinbarte Preis, sinkt das Darlehen, dein Eigenkapitalbedarf steigt, und dein Budget schrumpft. Was das Gutachten kostet, wer es beauftragt und warum es fast immer unter dem Marktpreis landet, erklären wir bei der Wertermittlung durch spanische Gutachter.

Was die Nebenkosten ausmacht

Der größte Nebenkostenblock ist die Steuer, und welche du zahlst, hängt allein davon ab, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist. Beides schließt sich aus:

• Bestandsimmobilie (Verkäufer ist eine Privatperson oder die Immobilie wurde schon einmal bewohnt): Es fällt die Grunderwerbsteuer ITP an, spanisch Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Auf den Balearen ist sie gestaffelt und reicht von 8 % in der untersten Stufe bis 13 % in der obersten. Der Satz steigt also mit dem Kaufpreis, und jede Stufe gilt nur für den Teil des Preises, der in sie fällt — nicht der gesamte Betrag zum Höchstsatz.
• Neubau vom Bauträger: Statt der ITP zahlst du die Mehrwertsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) an den Verkäufer, hier zum Satz 10 %. Dazu kommt die Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados), eine Abgabe auf die notarielle Beurkundung selbst, im Regelfall 1,5 %. Oberhalb einer Beurkundungssumme von 1.000.000 € greift auf den Balearen ein höherer AJD-Satz.

Unter dem Strich ist Neubau steuerlich teurer als Bestand. Bei gleichem Eigenkapital fällt dein maximaler Kaufpreis deshalb niedriger aus, wenn du beim Bauträger kaufst. Die Systematik beider Steuern und die Frage, wann eine Immobilie als „neu" gilt, behandeln wir ausführlich in der Übersicht zur Grunderwerbsteuer auf den Balearen.

Der zweite Block sind die Urkundenkosten. Der Notario, der spanische Notar, beurkundet den Kaufvertrag als escritura pública, also als öffentliche Urkunde, und ohne diese Urkunde gibt es keine Eintragung. Das Registro de la Propiedad, das spanische Eigentumsregister, trägt dich anschließend als Eigentümer ein. Beide rechnen nach dem Arancel ab, einer amtlichen Gebührenordnung aus dem Jahr 1989, die feste Sätze je Wertstufe vorgibt. Diese Gebühren wachsen mit dem Preis, aber degressiv: Verdoppelt sich der Kaufpreis, verdoppeln sich die Notarkosten nicht. Was in diesen Rechnungen sonst noch auftaucht, von Kopien bis Vollmachten, steht in unserer Aufstellung zum Ablauf und den Gebühren beim spanischen Notartermin.

Dazu kommt ein Sockel, der fast unabhängig vom Preis anfällt: Anwalt, Gestoría und die Prüfung der Unterlagen. Die Gestoría ist ein spanisches Verwaltungsbüro, das Steueranmeldungen einreicht, die Eintragung nachhält und Behördengänge für dich erledigt. Auch die Nota Simple, der einfache Registerauszug mit Eigentümer, Größe und Belastungen einer Immobilie, gehört zu den kleinen Posten, die immer entstehen. Bei einem günstigen Objekt fällt dieser Sockel prozentual stark ins Gewicht, bei einer teuren Immobilie kaum. Alle Positionen im Einzelnen findest du in der Gesamtaufstellung der Nebenkosten beim Kauf auf Mallorca.

Rechenbeispiele

Die konkreten Zahlen liefert dir der Rechner oben, sobald du Eigenkapital, Beleihungsquote und Objektart eingegeben hast. Drei Muster lohnt es sich dabei zu beobachten.

Erstens die Hebelwirkung. Erhöhst du die Beleihungsquote um wenige Punkte, springt der mögliche Kaufpreis stärker, als die meisten erwarten. Der Grund: Der Eigenanteil ist die Differenz zu hundert Prozent, und eine kleine Änderung daran verschiebt deine Rechnung spürbar. Ein Gespräch mit einer zweiten Bank lohnt sich fast immer.

Zweitens der Neubau-Abschlag. Stellst du bei identischem Eigenkapital von Bestand auf Neubau um, sinkt das Budget deutlich, obwohl an der Finanzierung nichts geändert wurde. Die höhere Steuerlast frisst Eigenkapital, das dann für den Kaufpreisanteil fehlt.

Drittens der Sockeleffekt. Bei kleinen Budgets machen die Fixkosten einen unangenehm großen Anteil aus. Wer knapp kalkuliert, sollte den Puffer eher großzügig ansetzen, weil Übersetzungen, Vollmachten und eine zusätzliche Beglaubigung schnell dazukommen.

Wichtig: Was der Rechner ausgibt, ist eine Obergrenze, kein Zielwert. Für die laufenden Kosten nach dem Kauf, für kleine Reparaturen und für die erste Steuererklärung sollte etwas übrig bleiben.

Sonderfälle

• Die tasación liegt unter dem Kaufpreis. Die Bank rechnet ihre Quote auf den niedrigeren der beiden Werte, und die Lücke trägst du zusätzlich aus Eigenkapital. Der Rechner hat kein eigenes Feld für den Gutachtenwert — rechne den Fall ab, indem du die Beleihungsquote entsprechend absenkst: Eine Quote auf ein Gutachten, das unter dem Kaufpreis liegt, ist auf den Kaufpreis bezogen immer die kleinere Zahl. Wie die Bewertung abläuft, steht bei der Wertermittlung durch die spanische Bank.
• Kapital liegt in Deutschland. Eigenkapital aus einem deutschen Depot oder einer deutschen Immobilie ist verwendbar, muss aber rechtzeitig verfügbar und in der Herkunft belegbar sein; spanische Banken und Notare verlangen einen Nachweis. Worauf dabei zu achten ist, steht bei der Einbringung deutschen Kapitals in einen spanischen Kauf.
• Hoher Kaufpreis. Oberhalb einer bestimmten Beurkundungssumme, nämlich 6.010.121,04 €, sieht der Arancel keinen festen Satz mehr vor: Der Notar vereinbart sein Honorar dort frei. Für solche Objekte ist die Rechnung nur eine Orientierung nach oben, und ein Kostenvoranschlag vor dem Termin ist Pflicht.
• Das Budget bleibt beim Neubau an einer Stelle stehen. Oberhalb einer bestimmten Beurkundungssumme greift auf den Balearen ein höherer Satz der Stempelsteuer AJD. Wer knapp darunter landet, sieht deshalb über eine ganze Spanne zusätzlichen Eigenkapitals denselben Höchstpreis: Der nächste Euro Kaufpreis kostet auf einen Schlag mehrere tausend Euro mehr an Barmitteln. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Schwelle selbst — und ein guter Grund, in Verhandlungen darunter zu bleiben.
• Kauf ohne Finanzierung. Zahlst du bar, entfällt die Quote, aber nicht die Nebenkosten. Setze die Beleihung auf null, und der Rechner zeigt dir, wie viel Kaufpreis von deiner Summe nach Steuern und Gebühren übrig bleibt.
• Kauf zu zweit oder über eine Gesellschaft. Mehrere Käufer ändern die Steuerlogik nicht, wohl aber die Prüfung durch die Bank. Für den Kauf über eine Gesellschaft gelten eigene Regeln, die dieser Rechner nicht abbildet.

Was der Rechner nicht enthält: die Kosten der Finanzierung

Die Nebenkosten oben sind die des Kaufs. Die Hypothek selbst verursacht eigene Kosten, und sie sind seit 2019 gesetzlich verteilt. Nach Artikel 14 Absatz 1 Buchstabe e) der Ley 5/2019 über Immobilienkreditverträge trägt der Darlehensgeber das Notarhonorar der Darlehensurkunde, die Eintragung der Hypothek im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) und die Gestoría der Finanzierung. Die Stempelsteuer AJD auf die Hypothekenbestellung trägt ebenfalls die Bank — das steht allerdings nicht in der Ley 5/2019, sondern in Artikel 29 des Gesetzes über die Übertragungs- und Beurkundungssteuer in der Fassung des Real Decreto-ley 17/2018.

Einen Posten weist dieselbe Norm ausdrücklich dir zu: die tasación, das Wertgutachten, mit dem die Bank die Immobilie bewertet. Deshalb hat der Rechner dafür ein eigenes Feld, das mit null vorbelegt ist — es gibt keine amtliche Gebührenordnung für Gutachten, den Preis nennt dir deine Bank oder die Bewertungsgesellschaft. Trage ein, was dir genannt wurde, und das Budget berücksichtigt es.

Damit ist die Liste der Finanzierungskosten nicht vollständig, und das soll sie auch nicht vortäuschen. Vereinbart die Bank eine Bereitstellungsgebühr (comisión de apertura), trägst du sie — Artikel 14 Absatz 4 derselben Ley 5/2019 erlaubt sie ausdrücklich, verlangt aber, dass sie einmalig anfällt und sämtliche Bearbeitungskosten abdeckt. Dazu kommt in aller Regel eine Gebäudeversicherung, die der Darlehensgeber verlangen darf. Beides rechnet dieser Rechner nicht mit; frag beides im Bankangebot ab. Wie spanische Hypotheken für Nichtresidenten insgesamt funktionieren, steht bei der Finanzierung ohne Steuersitz in Spanien.

Fristen und Formulare

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie meldest du die Grunderwerbsteuer über das Modelo 600 an, das Steuerformular der balearischen Steuerverwaltung ATIB, und zwar innerhalb eines Monats ab der Beurkundung. In der Praxis übernimmt das die Gestoría, oft direkt am Tag nach dem Notartermin, weil das Registro die Eintragung ohne Steuernachweis nicht vornimmt.

Beim Neubau läuft es anders: Die IVA zahlst du nicht ans Finanzamt, sondern zusammen mit dem Kaufpreis an den Bauträger, der sie abführt. Die Stempelsteuer AJD meldest du selbst an, über das Modelo 601, ebenfalls innerhalb eines Monats ab Beurkundung.

Halte das Geld für die Steuer deshalb nicht in einer langfristigen Anlage. Es wird kurz nach dem Termin fällig, nicht Wochen später.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Grunderwerbsteuer und die Stempelsteuer sind im spanischen Gesetz über die Übertragungs- und Beurkundungssteuer geregelt; die Sätze setzen die Balearen als autonome Region selbst fest und passen sie regelmäßig an. Die Mehrwertsteuer folgt dem nationalen Umsatzsteuergesetz. Notar- und Registergebühren richten sich nach dem Arancel von 1989 samt seiner späteren Anpassungen.

Eine Annahme steckt in jeder Zeile der Aufstellung, und sie gehört offengelegt: Der Rechner belastet dich mit sämtlichen Kosten der Kaufurkunde. Das Gesetz sieht das nicht so vor. Artikel 1455 des Código Civil bestimmt, dass die Kosten der Beurkundung den Verkäufer treffen und nur die erste Ausfertigung sowie alles Nachgelagerte den Käufer — allerdings ausdrücklich nur, salvo pacto en contrario, also mangels abweichender Vereinbarung. Auf Mallorca wird praktisch durchgehend vereinbart, dass der Käufer alles trägt, und darauf beruht diese Rechnung. Es ist eine Aussage über die übliche Vertragsgestaltung, keine Rechtsfolge — und ein Punkt, über den man verhandeln kann.

Der Rechner bildet die aktuell geltenden Sätze für die Balearen ab und geht davon aus, dass du in Spanien nicht steuerlich ansässig bist und die Immobilie als natürliche Person kaufst. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für die verbindliche Kalkulation deines konkreten Falls brauchst du das Angebot deiner Bank und eine Kostenaufstellung deines Anwalts oder deiner Gestoría.

Häufige Fragen

Verwandte Rechner

• Wenn du den Kaufpreis bereits kennst und wissen willst, was oben draufkommt, rechne die gesamten Nebenkosten für dein konkretes Objekt durch.
• Für die reine Steuer auf eine Bestandsimmobilie nutzt du die Berechnung der balearischen Grunderwerbsteuer nach Staffel.
• Die Urkundenkosten allein schätzt du über die Gebühren für Notar und Eigentumsregister ab.
• Wie viel Darlehen realistisch ist, klärst du vorab beim Kredit für Käufer ohne spanischen Wohnsitz.