Makleralleinauftrag Spanien: Nota de Encargo richtig verhandeln
Wenn dir auf Mallorca ein Maklervertrag zur Unterschrift vorgelegt wird — meist auf Spanisch, oft unter Zeitdruck vor der ersten Besichtigung —, unterschreibst du in der Regel eine nota de encargo. Für die Balearen ist ihr Mindestinhalt gesetzlich vorgeschrieben, und zwar unabhängig davon, was sonst im Kleingedruckten steht. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche acht Angaben zwingend enthalten sein müssen, warum die Formulierung der Exklusivität bei einem Makleralleinauftrag besonders genau hinzuschauen lohnt, welches amtliche Muster du als Vergleichsmaßstab nutzen kannst und warum das Datum der nota über deine Absicherung entscheidet. Du erfährst außerdem, was der Unterschied zwischen freiwillig registrierten und nicht registrierten Maklern für deine Prüfmöglichkeiten bedeutet.
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Rechtsgrundlage: Warum es überhaupt eine Pflicht-nota gibt
Auf den Balearen ist der Abschluss einer nota de encargo zwischen Maklerin oder Makler und Auftraggeber keine Kür, sondern in der Disposición adicional tercera der Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears ausdrücklich verlangt. Konkretisiert wird dieser Mindestinhalt durch die Disposición adicional decimotercera (DA 13), Nummer 17, der Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, in der Fassung, die durch die Disposición final vigesimoséptima der Ley 4/2026, de 11 de junio, geändert wurde. Die konsolidierte Fassung im BOE weist als letzten Aktualisierungsstand den 13.06.2026 aus.
Für dich als Verkäuferin oder Verkäufer bedeutet das: Die nota de encargo ist kein reines Formularblatt einer einzelnen Maklerfirma, sondern ein Dokument mit gesetzlich festgelegtem Kern — unabhängig davon, mit welchem Anbieter du sprichst.
| Rechtsakt | Regelt | Status laut BOE |
|---|---|---|
| Ley 5/2018 (Vivienda Illes Balears), DA tercera | Pflicht zum Abschluss einer nota de encargo | Grundnorm |
| Ley 3/2024, DA 13 Nr. 17 | Mindestinhalt der nota (Buchstaben a–h) | Konsolidiert, letzte Aktualisierung 13.06.2026 |
| Ley 4/2026, Disposición final vigesimoséptima | Änderung der DA 13 | In Kraft |
Hinweis: Der Mindestinhalt gilt zusätzlich zu allen sonstigen Klauseln, die zwischen dir und der Maklerin oder dem Makler frei vereinbart werden. Die nota muss beides — Pflichtangaben und freie Abreden — im Text ausdrücklich voneinander unterscheiden.
Die acht Pflichtangaben der nota de encargo im Überblick
DA 13 Nr. 17.4 zählt acht Mindestangaben auf. Fehlt eine davon oder ist sie nur versteckt im Fließtext untergebracht, entspricht der Vertrag nicht dem gesetzlich vorgesehenen Mindeststandard.
| Buchstabe | Pflichtangabe | Kurzbeschreibung |
|---|---|---|
| a) | Personendaten des Auftraggebers | Nur die für den Zweck nötigen Mindestdaten, plus der Titel, der zur Beauftragung berechtigt |
| b) | Makler/Firma, Name, Sitz, CIF | Bei eingetragenen Maklern zusätzlich die Registernummer im Registro oficial de agentes inmobiliarios der Balearen oder der Nachweis der Antragstellung |
| c) | Identifikation der Immobilie | Mit Grundbuch-Angaben und Katasterreferenz (referencia catastral) |
| d) | Beauftragter Vorgang | Mit ausdrücklicher Angabe, ob Exklusivität (Alleinauftrag) vereinbart wird |
| e) | Laufzeit | Beginn- und Enddatum, oder unbefristet bis zum Widerruf — dann mit dem vereinbarten Kommunikationsweg für den Widerruf |
| f) | Gewünschter Preis bzw. Miete | Preis- oder Mietvorstellung des Auftraggebers für den beauftragten Vorgang |
| g) | Honorar des Maklers | Mit Aufschlüsselung der darauf entfallenden Steuern und der Zahlungsweise |
| h) | Versicherungsdaten | Berufshaftpflicht sowie Kautions-/Bürgschaftspolice zur Absicherung angezahlter Beträge |
Der Alleinauftrag: Warum Buchstabe d) der wichtigste Satz im Vertrag ist
Ein Makleralleinauftrag entsteht nicht dadurch, dass eine Maklerin ihn mündlich zusichert oder eine Klausel sie andeutet. Nach Buchstabe d) muss die nota ausdrücklich angeben, ob der Auftrag mit Exklusivitätscharakter erteilt wird. Fehlt diese ausdrückliche Angabe, fehlt der nota ein gesetzlicher Pflichtbestandteil zu genau dem Punkt, um den es bei einem Alleinauftrag geht.
Praktisch heißt das für dich: Lies den Absatz zur Exklusivität wörtlich. Steht dort nur "der Makler wird mit dem Verkauf betraut" ohne das Wort Exklusivität oder eine vergleichbare eindeutige Formulierung, ist der Alleinauftrags-Charakter nicht in dem Sinn dokumentiert, den das Gesetz verlangt.
Achtung: Ob eine nota ohne die ausdrückliche Exklusivitätsangabe unwirksam, teilunwirksam oder lediglich lückenhaft ist, ist rechtlich nicht abschließend geklärt und wird hier bewusst offengelassen. Lass einen Vertrag, bei dem dieser Punkt unklar bleibt, vor der Unterschrift von einer Anwältin oder einem Anwalt prüfen — im Branchenverzeichnis Rechtsanwälte findest du deutschsprachige Ansprechpartner auf Mallorca.
Laufzeit und Widerruf: Der zweite Streitpunkt
Buchstabe e) verlangt entweder ein konkretes Anfangs- und Enddatum für den Auftrag oder — falls er unbefristet läuft — den ausdrücklichen Hinweis darauf sowie den vereinbarten Mechanismus, wie der Widerruf zu erfolgen hat. Ein Alleinauftrag ohne klar benanntes Ende und ohne festgelegten Widerrufsweg ist genau die Konstellation, in der später Uneinigkeit über die Vertragsdauer entsteht.
| Prüffrage | Was in der nota stehen muss |
|---|---|
| Ist eine Laufzeit vereinbart? | Konkretes Startdatum und Enddatum |
| Ist der Auftrag unbefristet? | Ausdrücklicher Hinweis "bis zum Widerruf" |
| Wie widerrufe ich? | Der in der nota festgelegte Kommunikationsweg für die Kündigung |
Zu konkreten Kündigungsfristen oder einem gesetzlichen Widerrufsrecht mit fester Frist liegt keine amtlich geprüfte Angabe vor — verlasse dich hier ausschließlich auf das, was in deiner individuellen nota steht, und nicht auf allgemeine Aussagen Dritter.
Das Honorar: Steueraufschlüsselung statt bloßer Prozentangabe
Buchstabe g) verlangt, dass die nota das Honorar des Maklers nennt, inklusive der Aufschlüsselung der darauf entfallenden Steuern, sowie die vereinbarte Zahlungsweise. Eine reine Prozentangabe ohne diese beiden Zusätze erfüllt den gesetzlichen Mindestinhalt nicht.
Zu konkreten marktüblichen Provisionshöhen auf Mallorca trifft dieser Ratgeber bewusst keine Aussage — sie sind frei verhandelbar und von Objekt, Region und Makler abhängig. Einen Überblick über das Thema Maklerprovision findest du im separaten Ratgeber Maklerprovision Mallorca.
Versicherung und Garantie: Was Buchstabe h) absichert
Die nota muss laut Buchstabe h) die Daten der Berufshaftpflichtversicherung sowie der Kautions- oder Bürgschaftspolice enthalten, die die Rückzahlung von Beträgen absichert, die direkt an die Maklerin oder den Makler angezahlt werden. Diese Angabe hängt unmittelbar mit den in DA 13 Nr. 11 bis 16 festgelegten Mindestdeckungen zusammen.
| Absicherung | Mindesthöhe |
|---|---|
| Garantie/Kaution pro Deckungsjahr | 60.000 Euro |
| Haftpflicht je Schadensfall | 100.000 Euro |
| Haftpflicht pro Jahr insgesamt | 600.000 Euro |
Stehen in deiner nota keine konkreten Policendaten, sondern nur eine allgemeine Formulierung wie "ist versichert", fehlt der nach Buchstabe h) verlangte Nachweis.
Warum das Datum der nota über deine Absicherung entscheidet
Nach DA 13 Nr. 16.3 gelten die Garantie- und Haftpflichtvorgaben nicht für Vermittlungsvorgänge, die bereits vor Inkrafttreten der Regelung begonnen wurden. Maßgeblich ist dabei ausdrücklich das Datum der nota de encargo — es bestimmt den Beginn der Vermittlungstätigkeit im Sinne des Gesetzes.
Hinweis: Achte deshalb bewusst auf das Datum, das in deiner nota steht. Es ist keine reine Formalie, sondern entscheidet mit darüber, ob die Absicherung nach den aktuellen Vorgaben überhaupt greift.
Maklerregister: Freiwillig, aber mit Konsequenz für deine Prüfmöglichkeit
Buchstabe b) verlangt die Registernummer im Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears nur, wenn die Maklerin oder der Makler dort eingetragen ist. Seit der Änderung durch die Ley 4/2026 (in Kraft seit 13.06.2026) ist diese Eintragung nach DA 14 Nr. 1.1 und 3 ausdrücklich freiwillig.
Das heißt für dich: Ein Makler ohne Registernummer verstößt dadurch nicht automatisch gegen etwas — er hat sich schlicht nicht eingetragen. Ist er hingegen eingetragen, muss die Nummer in der nota stehen, und du kannst sie gegen das offizielle Register prüfen. Mehr zum Register und zur Prüfung einer Registernummer findest du im Ratgeber Maklerregister Balearen. Willst du gezielt nach registrierten Anbietern suchen, hilft dir das Branchenverzeichnis Immobilienmakler.
Das amtliche Muster als Vergleichsmaßstab
Nach DA 13 Nr. 17.5 veröffentlicht die für Wohnungswesen zuständige Conselleria ein amtliches Muster der nota de encargo — in beiden Amtssprachen (Katalanisch und Spanisch) sowie in bearbeitbarer und nicht bearbeitbarer Form, jederzeit über die Website der Conselleria abrufbar.
Achtung: Dieser Ratgeber nennt bewusst keine konkrete Unterseiten-URL zu diesem Muster, da sie nicht sicher recherchierbar ist. Suche stattdessen auf der Website der zuständigen balearischen Conselleria nach dem amtlichen Formular und vergleiche es Zeile für Zeile mit dem dir vorgelegten Vertrag.
Häufigste Fehler bei der nota de encargo
- Exklusivität nur angedeutet statt ausdrücklich benannt — der Vertrag spricht vage von "Beauftragung", ohne das Wort Exklusivität oder eine gleichwertige klare Formulierung zu verwenden.
- Laufzeit ohne Enddatum und ohne Widerrufsweg — bei einem unbefristeten Alleinauftrag fehlt der Hinweis "bis zum Widerruf" samt Kommunikationsweg.
- Honorar ohne Steueraufschlüsselung — nur ein Prozentsatz, keine Angabe zur Steuer und zur Zahlungsweise.
- Fehlende oder unklare Versicherungsdaten — keine konkreten Angaben zur Berufshaftpflicht oder zur Kautionspolice.
- Pflichtangaben und freie Klauseln vermischt — der Vertrag unterscheidet textlich nicht zwischen gesetzlichem Mindestinhalt und frei verhandelten Zusatzvereinbarungen.
- Fehlende Katasterreferenz oder Grundbuchdaten zur Identifikation der Immobilie.
- Fehlerhafte Annahme, ein Makler ohne Registernummer handle automatisch rechtswidrig — die Eintragung ist seit 13.06.2026 freiwillig.
Checkliste vor der Unterschrift
| Prüfpunkt | Erledigt? |
|---|---|
| Meine Personendaten und mein Berechtigungstitel korrekt erfasst (a) | |
| Name, Sitz, CIF des Maklers sowie ggf. Registernummer vorhanden (b) | |
| Grundbuchdaten und Katasterreferenz der Immobilie eingetragen (c) | |
| Exklusivität ausdrücklich benannt, falls Alleinauftrag gewollt (d) | |
| Laufzeit mit Start-/Enddatum oder Widerrufsmechanismus (e) | |
| Mein gewünschter Verkaufspreis korrekt notiert (f) | |
| Honorar mit Steueraufschlüsselung und Zahlungsweise (g) | |
| Policendaten zu Haftpflicht und Kaution vorhanden (h) | |
| Pflichtinhalt textlich von freien Klauseln abgegrenzt | |
| Datum der nota geprüft und notiert |
Was kommt nach der Unterschrift?
Mit der unterschriebenen nota beginnt die eigentliche Vermarktung deiner Immobilie. Die weiteren Schritte bis zum Verkauf — von den benötigten Unterlagen bis zum Notartermin — sind eigenständige Themen mit eigenen Regeln, etwa bei einem späteren Reservierungsvertrag (arras) mit einem Kaufinteressenten. Einen Überblick über den gesamten Verkaufsprozess bietet der Ratgeber Immobilie verkaufen Mallorca, die konkret benötigten Dokumente listet die Unterlagen-Checkliste Verkauf auf. Steuerliche Aspekte des Verkaufs selbst behandelt der separate Ratgeber Steuern beim Verkauf.
Fazit
Die nota de encargo ist auf den Balearen kein beliebiges Vertragsformular, sondern unterliegt einem gesetzlich festgelegten Mindestinhalt aus acht Punkten. Für einen Makleralleinauftrag zählen davon drei besonders: die ausdrückliche Exklusivitätsangabe, eine klare Laufzeit mit Widerrufsweg und ein Honorar mit Steueraufschlüsselung. Das amtliche Muster der zuständigen Conselleria gibt dir einen verlässlichen Vergleichsmaßstab, das Datum der nota entscheidet über deine Absicherung, und die Registernummer verrät dir, ob eine zusätzliche behördliche Prüfmöglichkeit besteht. Im Zweifel lohnt sich vor der Unterschrift der Blick einer unabhängigen Fachperson.
Offizielle Quellen
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (Balearen), konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
- Ley 4/2026, de 11 de junio, mit ändernder Disposición final vigesimoséptima: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-15579
- Govern de les Illes Balears, Registro oficial de agentes inmobiliarios de les Illes Balears: https://www.caib.es/sites/agentsimmobiliaris/es/inici