Erbimmobilie auf Mallorca verkaufen: Ablauf, Steuern, Fallstricke

Eine Erbimmobilie auf Mallorca zu verkaufen ist rechtlich ein Zwei-Stufen-Prozess: Erst muss die Erbschaft in Spanien angenommen, versteuert und im Grundbuch eingetragen sein – erst danach kann überhaupt wirksam verkauft werden. Wer diese Reihenfolge vertauscht oder unterschätzt, verliert wertvolle Zeit, denn ein Käufer mit Finanzierung wird ohne eingetragenes Eigentum nicht abschließen. Dieser Ratgeber zeigt dir, welche Schritte vor dem Notartermin erledigt sein müssen, wie die Erbschaftsteuer auf den Balearen seit der Reform 2025 wirkt, warum die plusvalía municipal bei geerbten Immobilien gleich zweimal zuschlagen kann, was es mit dem 3-%-Einbehalt für nichtresidente Verkäufer auf sich hat und welche Fallstricke – von nicht eingetragenen Bauten bis zur Erbengemeinschaft – den Verkaufsprozess in der Praxis am häufigsten aufhalten.

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Warum die Reihenfolge entscheidet

Viele Erben denken zuerst an den Verkauf und erst danach an die spanische Erbschaftsabwicklung. Das ist ein Denkfehler mit Folgen: Solange die Erbschaft nicht durch eine notarielle escritura de aceptación y adjudicación de herencia formalisiert und der Erbe nicht als neuer Eigentümer im Registro de la Propiedad eingetragen ist, gibt es rechtlich noch keinen verkaufsfähigen Eigentümer. Ein Käufer, der die Immobilie finanziert, wird ohne diese Eintragung ohnehin nicht abschließen können – die Bank verlangt ein lückenloses Grundbuch. Wie du ein spanisches Grundbuch grundsätzlich prüfst, erklärt der Ratgeber Grundbuch Spanien prüfen.

Die richtige Reihenfolge lautet deshalb: Dokumente beschaffen, Erbschaft annehmen, Steuern erklären, ins Grundbuch eintragen lassen – erst dann verkaufen.

Schritt für Schritt: Vom Sterbefall zum eingetragenen Eigentum

Bevor überhaupt an einen Käufer gedacht werden kann, müssen mehrere Dokumente und Verfahrensschritte vorliegen. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Nachweise.

Hinweis: Welches Erbrecht auf deinen Nachlass anzuwenden ist, richtet sich nach der EU-Erbrechtsverordnung (VO (EU) Nr. 650/2012) grundsätzlich nach dem Recht des Staates des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers. Eine Rechtswahl zugunsten des eigenen Heimatrechts ist möglich, muss aber im Testament ausdrücklich getroffen worden sein. Welches Recht im Einzelfall gilt, kann nur individuell geprüft werden – lass dir das von einem Anwalt bestätigen, bevor du planst.

Erbschaftsteuer auf den Balearen: Was die Reform 2025 verändert hat

Die Bonifikation von 100 % für Ehegatten, Kinder und Eltern (Gruppe I und II) gilt auf den Balearen schon seit dem 18. Juli 2023. Mit der Ley 6/2025 wurde die Regelung für Steuerentstehungen ab dem 25. Juli 2025 neu gefasst: Gruppe III erhält höhere Bonifikationen, und der Wortlaut für Gruppe I und II beschränkt sich nicht mehr auf in Spanien unbeschränkt Steuerpflichtige. Wichtig ist dabei eine Präzisierung, die viele Portale falsch wiedergeben: Es handelt sich um Bonifikationen auf die Steuerschuld, nicht um Steuersätze.

Achtung: Die Inhaltsseite der ATIB "Familiar que recibe una herencia" führte zum Recherchestand noch die alten Werte von 50 % und 25 % auf. Maßgeblich ist die datierte Novedad zur Gesetzesänderung sowie Art. 36 bis Decreto Legislativo 1/2014 – nicht eine undatierte Übersichtsseite. Lass dir im Zweifel von der ATIB oder einem Steuerberater den aktuellen Stand schriftlich bestätigen.

Zu Freibeträgen, Tarifstufen und Fristen der ISD-Erklärung findest du Details in den Ratgebern Erbschaft & Schenkung Balearen und, speziell für Geschwister und entferntere Verwandte, Erbschaftsteuer Balearen: Geschwister.

Plusvalía municipal: die Steuer, die zweimal zuschlägt

Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal, IIVTNU) ist bei Erbimmobilien besonders tückisch, weil sie in der Praxis zweimal anfallen kann: einmal beim Erbfall selbst, ein zweites Mal beim späteren Verkauf. Rechtsgrundlage ist das Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).

Genau diese letzte Regel erklärt, warum Käufer beim Notartermin häufig einen Betrag für die plusvalía einbehalten, wenn der Verkäufer nicht in Spanien wohnt – das ist keine Willkür, sondern Gesetz.

Es gibt allerdings zwei Ausnahmen, die auf Mallorca öfter greifen, als viele Erben annehmen:

Hinweis: Maßgeblich für die erste Ausnahme ist ausschließlich die katastermässige IBI-Einstufung als suelo rústico – nicht der optische Eindruck einer Finca vor Ort. Bei der zweiten Ausnahme entsteht der Steuerausschluss nicht automatisch; du musst ihn aktiv erklären und mit den Erwerbs- und Veräußerungstiteln belegen. Für Gebäude wird dabei der Anteil des Katasterwerts des Bodens am gesamten Katasterwert herangezogen. Der Wertzuwachs selbst wird zudem über höchstens zwanzig Jahre ermittelt (Art. 107.1 TRLRHL).

Die konkreten Hebesätze und Koeffizienten legt jede Gemeinde in ihrer eigenen Ordenanza fiscal fest und aktualisiert sie jährlich – frag deshalb direkt beim zuständigen Rathaus nach dem aktuellen Wert für dein Objekt. Einen Überblick über die Systematik der Steuer findest du im Ratgeber Plusvalía Municipal.

Der Verkauf selbst: 3-%-Einbehalt für nichtresidente Erben

Sobald die Immobilie eingetragen ist und verkauft wird, greift für die meisten deutschen Erben eine weitere Regel der spanischen Steuerverwaltung (AEAT): der 3-%-Einbehalt.

Achtung: Der Einbehalt fällt auch dann an, wenn du eine Reinvestitionsbefreiung in Anspruch nimmst – Modelo 211 und Modelo 210 H müssen trotzdem eingereicht werden. Mehr zur Rückerstattung erklärt der Ratgeber 3 % Einbehalt: Rückerstattung. Einen Überblick über die Steuern beim Verkauf insgesamt bietet Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Mehrere Miterben: gemeinsam verkaufen, eine Vollmacht bündeln

Bei geerbten Immobilien auf Mallorca ist es die Regel, nicht die Ausnahme, dass mehrere Personen gemeinsam erben. In diesem Fall verkauft die Erbengemeinschaft die Immobilie gemeinsam – niemand kann allein über seinen ideellen Anteil verfügen, ohne dass die anderen Miterben zustimmen oder das Objekt real geteilt wird.

In der Praxis bevollmächtigt die Erbengemeinschaft meist eine Person vor Ort, die den gesamten Verkaufsprozess begleitet und beim Notar unterschreibt. Eine in Deutschland erteilte Vollmacht muss dafür in der Regel notariell beurkundet und mit einer Apostille versehen sein – die genaue Form solltest du vorab mit dem spanischen Notar abstimmen, der die escritura beurkundet. Details zum Ablauf findest du im Ratgeber Vollmacht Spanien Notar.

Fallstricke, die den Verkauf tatsächlich aufhalten

Auch wenn Erbschaftsteuer und plusvalía korrekt erklärt sind, scheitern Verkäufe von Erbimmobilien in der Praxis oft an ganz anderen Punkten:

• Nicht eingetragene Bauten: Ein nachträglich errichteter Anbau, ein Pool oder ein Poolhaus, die im Grundbuch nicht auftauchen, fallen spätestens bei der Käuferprüfung oder der Finanzierungsanfrage der Bank auf.
• Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster: Unterschiede bei Fläche oder Grenzverlauf müssen vor dem Notartermin geklärt sein.
• Bestehende Belastungen: Eine noch nicht gelöschte Hypothek des Erblassers, ein Nutzniessungsrecht (usufructo) des überlebenden Ehegatten oder Wegerechte (servidumbres) auf dem Grundstück müssen offengelegt und geregelt werden.
• Offene laufende Kosten: Rückstände bei IBI, Comunidad de Propietarios oder Müllgebühr. Käufer verlangen in der Regel eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Schuldenfreiheit.
• Fehlender Energieausweis: Die technischen Nachweise, die beim Verkauf vorzulegen sind, sollten frühzeitig beauftragt werden, damit sie beim Notartermin vorliegen.

Häufigste Fehler beim Verkauf einer Erbimmobilie

• Verkauf vor Grundbucheintragung anbahnen: Ein Reservierungsvertrag lässt sich zwar vorbereiten, ein wirksamer Verkauf jedoch erst nach eingetragenem Eigentum abschließen.
• Die zweite plusvalía übersehen: Erben rechnen oft nur mit der Steuer aus dem Erbfall und vergessen, dass beim Verkauf eine weitere plusvalía-Pflicht entstehen kann.
• Bonifikation mit Steuersatz verwechseln: 60 % oder 35 % sind Nachlässe auf die Steuerschuld, keine Steuersätze – wer das verwechselt, kalkuliert falsch.
• Veraltete ATIB-Übersichtsseiten für bare Münze nehmen: Bei Widersprüchen zwischen einer undatierten Inhaltsseite und einer datierten Gesetzesänderung gilt Letztere.
• Den 3-%-Einbehalt für eine Willkür des Käufers halten: Er ist gesetzlich vorgeschrieben und lässt sich nicht wegverhandeln, allenfalls über Modelo 210 H zurückholen.
• Keine Vollmachtsregelung für die Erbengemeinschaft treffen: Ohne klar bevollmächtigte Ansprechperson vor Ort verzögert sich jeder Notartermin.

Was kommt danach?

Nach dem Notartermin folgen für Nichtresidenten in der Regel weitere Erklärungen: die Anrechnung oder Erstattung des 3-%-Einbehalts über Modelo 210, gegebenenfalls die abschließende Klärung der plusvalía municipal mit der Gemeinde und – je nach Wohnsitzstaat – die Frage, wie der Verkaufserlös steuerlich in Deutschland zu behandeln ist. Wer die Immobilie stattdessen zunächst vermieten statt sofort verkaufen möchte, findet Grundlagen im Bereich Vermieten. Für den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs auf Mallorca lohnt zusätzlich ein Blick in Immobilie verkaufen Mallorca.

Checkliste: Erbimmobilie auf Mallorca verkaufen

1. Sterbeurkunde, Certificado de Últimas Voluntades und Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento besorgen.
2. Testament oder gesetzliche Erbfolge klären lassen, gegebenenfalls Europäisches Nachlasszeugnis beantragen.
3. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia beim spanischen Notar beurkunden lassen.
4. NIE für jeden Erben beantragen, sofern noch nicht vorhanden.
5. ISD-Erklärung bei der ATIB und plusvalía-Erklärung bei der zuständigen Gemeinde einreichen.
6. Eintragung im Registro de la Propiedad abwarten und bestätigen lassen.
7. Bei mehreren Miterben: Vollmacht für eine Ansprechperson vor Ort mit dem Notar abstimmen.
8. Grundstück auf nicht eingetragene Bauten, Belastungen und offene Nebenkosten prüfen lassen.
9. Energieausweis und weitere technische Nachweise für den Verkauf einholen.
10. Erst danach: Verkaufsprozess starten, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Immobilienmaklers auf Mallorca.

Fazit

Der Verkauf einer geerbten Immobilie auf Mallorca ist kein einstufiger Vorgang, sondern folgt zwingend auf die vollständige Abwicklung der Erbschaft in Spanien: Annahme vor dem Notar, Versteuerung bei ATIB und Gemeinde, Eintragung im Grundbuch. Erst danach lässt sich ein Käufer finden und ein wirksamer Kaufvertrag beurkunden. Wer die Bonifikationen der balearischen Erbschaftsteuer korrekt einordnet, die doppelte plusvalía-Pflicht einplant und den 3-%-Einbehalt als gesetzlich vorgeschriebenen, aber anrechenbaren Posten versteht, vermeidet die größten Verzögerungen. Bei mehreren Miterben lohnt sich frühzeitig eine klare Vollmachtsregelung – und bei jedem einzelnen Schritt ist eine spezialisierte Begleitung vor Ort Gold wert.

Offizielle Quellen

• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), konsolidierte Fassung: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• ATIB, Novedad zur Änderung der Bonifikationen bei der Erbschaftsteuer: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
• ATIB, Inhaltsseite zur Erbschaftsteuer: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
• Agencia Tributaria (AEAT) – Besteuerung von Nichtresidenten, Modelo 211/Modelo 210 (keine belegte Adresse, daher ohne Link genannt)
• Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades und Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (keine belegte Adresse, daher ohne Link genannt)
• EU-Erbrechtsverordnung (VO (EU) Nr. 650/2012) (keine belegte Adresse, daher ohne Link genannt)
• Registro de la Propiedad (keine belegte Adresse, daher ohne Link genannt)

Wo wird der Verkauf in der spanischen Einkommensteuererklärung eingetragen?

Wenn du in Spanien steuerlich ansässig bist, trägst du den Verkauf der geerbten Immobilie in der spanischen Einkommensteuererklärung (IRPF) unter „Ganancias y pérdidas patrimoniales“ – Gewinne und Verluste aus Vermögensübertragungen – ein. Erfasst wird der Verkauf, nicht die Erbschaft noch einmal.

Für das Steuerjahr 2025 (Erklärung im Jahr 2026) wird die Immobilie in Renta Web identifiziert und der Verkauf als entgeltliche Übertragung gekennzeichnet. Der Veräußerungswert steht in Feld 1826, der Erwerbswert in Feld 1830. Ausgangspunkt für den Erwerbswert einer geerbten Immobilie ist der Wert aus der Erbschaftsteuererklärung; welche belegten Kosten zusätzlich berücksichtigt werden können, hängt vom Einzelfall ab. Die Feldnummern können sich in anderen Steuerjahren ändern.

Wenn du in Spanien nicht steuerlich ansässig bist, ist die spanische IRPF-Erklärung dafür nicht der richtige Weg. Für den Verkauf ist stattdessen die Erklärung für Nichtresidenten über Modelo 210 maßgeblich. Ob daneben eine Erklärung in deinem Wohnsitzstaat erforderlich ist, muss gesondert geprüft werden.

Keine Rechts- oder Steuerberatung.