3-Prozent-Einbehalt Spanien

Wie hole ich den 3-Prozent-Einbehalt in Spanien zurück?

Wer als Nichtresident eine Immobilie in Spanien verkauft, bekommt beim Notar nicht den vollen Kaufpreis: Der Käufer behält 3 % der vereinbarten Gegenleistung ein und führt sie mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria ab. Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung (spanisch retención) auf die Steuer, die du auf deinen Veräußerungsgewinn schuldest — und die beträgt für Nichtresidenten 19 % des Gewinns. Weil der Einbehalt am Kaufpreis hängt und die Steuer am Gewinn, liegt der einbehaltene Betrag sehr oft über der tatsächlichen Steuer. Die Differenz bekommst du zurück — aber nur, wenn du sie mit dem Modelo 210 fristgerecht anmeldest. Von selbst zahlt niemand etwas aus.

So wird gerechnet

Die Rechnung besteht aus zwei Multiplikationen auf zwei verschiedenen Grundlagen. Genau darin liegt der Grund, warum die meisten Verkäufer zu viel vorauszahlen:

1. Einbehalt = Satz nach Art. 25.2 TRLIRNR × vereinbarte Gegenleistung. Grundlage ist die vereinbarte Gegenleistung aus der Urkunde, nicht der Katasterwert und nicht der Referenzwert (valor de referencia). Verkaufen mehrere Eigentümer gemeinsam, behält der Käufer den Betrag einmal ein — bei gemischtem Eigentum nur auf den Anteil der Nichtresidenten (siehe Sonderfälle); angerechnet wird jedem nichtresidenten Verkäufer sein eigener Anteil daran.
2. Steuer = Satz nach Art. 25.1.f).3º TRLIRNR × Veräußerungsgewinn. Der Gewinn ist der Veräußerungswert abzüglich der von dir getragenen Verkaufskosten und abzüglich des Anschaffungswerts samt Erwerbsnebenkosten und damaliger Steuern, ohne Zinsen und gemindert um vorgenommene Abschreibungen (amortizaciones), falls die Immobilie vermietet war (Art. 35 der Ley 35/2006, für Nichtresidenten anwendbar über Art. 24.4 TRLIRNR). Dieser Satz gilt für jeden Nichtresidenten ohne Betriebsstätte — der Vorbehalt zugunsten von EU- und EWR-Ansässigen steht in Buchstabe a) desselben Absatzes und betrifft andere Einkünfte, nicht den Verkaufsgewinn.
3. Ergebnis = angerechneter Einbehalt − Steuer. Ist die Differenz positiv, hast du einen Erstattungsanspruch; ist sie negativ, zahlst du den Rest mit derselben Erklärung nach.

Der Rechner oben rechnet beide Schritte mit den Sätzen, die am Tag der Beurkundung galten, und nennt zusätzlich den Gewinn, bei dem sich Einbehalt und Steuer genau die Waage halten. Wie du den Gewinn selbst ermittelst — welche Kosten anrechenbar sind und was für Altbesitz aus der Zeit vor 1995 gilt —, steht im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Warum du fast immer mehr vorauszahlst, als du schuldest

Der Einbehalt hängt am Kaufpreis, die Steuer am Gewinn — und der Gewinn ist fast immer ein Bruchteil des Preises. Dazu kommt, dass vom Verkaufserlös die von dir getragenen Verkaufskosten abgehen und der Anschaffungswert um Erwerbsnebenkosten und die damals gezahlten Steuern steigt: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar, Grundbuch, und nachgewiesene wertsteigernde Investitionen. Je länger du gehalten und je mehr du dokumentiert hast, desto kleiner der steuerpflichtige Gewinn.

Deshalb steht unter dem Ergebnis des Rechners die Schwelle, ab der es kippt: Bis zu diesem Gewinn deckt der Einbehalt deine Steuer, darüber zahlst du nach. Wer darunter liegt, hat dem Finanzamt einen zinslosen Vorschuss gegeben — und bekommt ihn nur zurück, wenn er ihn anfordert.

Wer macht was: Käufer und Verkäufer in der Pflicht

Der Vorgang verteilt sich auf zwei Formulare mit zwei Fristen und zwei Verantwortlichen. Die zweite Frist beginnt erst, wenn die erste abgelaufen ist — das ist der Punkt, an dem die verbreitete Faustregel „vier Monate ab Verkauf" ungenau wird.

Ohne das Exemplar des Modelo 211 fehlt dir der Nachweis über den abgeführten Betrag. Fordere es aktiv beim Käufer oder dessen Gestoría an — ein spanisches Verwaltungsbüro, das solche Behördengänge übernimmt —, statt darauf zu warten, dass es von allein kommt.

Die drei möglichen Ausgänge

Wichtig: Die Erklärung ist unabhängig vom Ergebnis abzugeben („con independencia del resultado de la autoliquidación", Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010) — auch bei einem Verlust und auch dann, wenn nichts nachzuzahlen ist. Wer nichts einreicht, bekommt nichts erstattet.

Sonderfälle und häufige Irrtümer

• Zwei Fälle ohne Einbehalt. Art. 14.2 RD 1776/2004 nennt sie abschließend: wenn der Veräußerer seine Steuerpflicht zur spanischen Einkommensteuer (IRPF) oder zur Körperschaftsteuer durch eine Bescheinigung der Finanzverwaltung nachweist, und wenn die Immobilie in die Gründung oder Kapitalerhöhung einer in Spanien ansässigen Gesellschaft eingebracht wird. Ein deutscher Pass allein ändert nichts, eine Bescheinigung schon.
• Die Zehn-Jahres-Ausnahme gibt es nicht mehr. Bis Ende 2006 entfiel der Einbehalt, wenn die Immobilie am 31.12.1996 seit mehr als zehn Jahren ohne Verbesserungen im Privatvermögen lag. Dieser Absatz wurde gestrichen, als der Satz von fünf auf drei Prozent sank; wer ihn heute noch zitiert, zitiert aufgehobenes Recht.
• Mehrere Verkäufer. Der Käufer behält einmal ein; jeder nichtresidente Miteigentümer gibt eine eigene Erklärung ab, erklärt seinen eigenen Gewinn und rechnet nur seinen Anteil am Einbehalt an. Wer den Gesamteinbehalt gegen den eigenen Gewinnanteil rechnet, hält eine Nachzahlung für eine Erstattung. Trage deshalb im Rechner deinen Eigentumsanteil ein.
• Gemischtes Eigentum: Residenten und Nichtresidenten. Gehört ein Teil der Immobilie Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien, behält der Käufer nur auf den Anteil der Nichtresidenten ein — so rechnet es die AEAT in ihrer Anleitung zum Modelo 211 an vier Geschwistern vor, von denen zwei ansässig sind. An dem Betrag, der dem einzelnen Nichtresidenten angerechnet wird, ändert das nichts: Er trägt in jedem Fall seinen eigenen Anteil am Kaufpreis mal dem Einbehaltssatz.
• Führt der Käufer nichts ab, haftet die Immobilie. Nach Art. 25.2 TRLIRNR bleibt das übertragene Grundstück für den geringeren der beiden Beträge — Einbehalt oder Steuer — verhaftet; das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) vermerkt das am Rand der Eintragung. Das trifft dann den Käufer, nicht den Verkäufer, ist aber der Grund, warum ein Käufer auf dem Einbehalt besteht.
• Der Einbehalt ist keine Endabrechnung. Wer nichts erklärt, hat die Sache nicht erledigt, sondern eine offene Erklärung.

Die Falle: Verrechnung mit alten Steuerschulden

Ein Punkt wird häufig übersehen: Die Steuerverwaltung ist nicht verpflichtet, eine berechtigte Erstattung auszuzahlen, wenn derselbe Steuerpflichtige noch offene Steuerschulden hat. Nach Art. 73 der Ley General Tributaria (Ley 58/2003) kann sie fällige Erstattungsansprüche von Amts wegen mit bestehenden Schulden verrechnen (compensación de oficio), konkretisiert durch Art. 58 des Real Decreto 939/2005.

Relevant wird das vor allem, wenn du die Immobilie in den Vorjahren selbst genutzt und die dafür fälligen Modelo-210-Erklärungen nicht eingereicht hast. Diese Lücken werden bei der Prüfung des Erstattungsantrags sichtbar. Der Prüfzeitraum orientiert sich an der vierjährigen Verjährungsfrist aus Art. 66 LGT. Ob für deine Immobilie noch etwas offen ist, rechnet dir der Rechner zur Selbstnutzungssteuer Jahr für Jahr aus.

Fristen und Formulare

Beide Fristen laufen von Datum zu Datum: Eine Beurkundung am 15. März führt zum 15. April, nicht zu „30 Tagen". Fehlt der Tag im Zielmonat, endet die Frist am Monatsletzten — der 31. Januar führt auf den 28. Februar. Die drei Monate für das Modelo 210 hängen am Ende dieses ersten Monats („a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención", Art. 14.4 RD 1776/2004). Deshalb ist „vier Monate ab Beurkundung" nur eine Näherung: Sie stimmt in den meisten Monaten und geht in den geklemmten Fällen um einige Tage zu weit. Der Rechner oben nennt für dein Datum beide Fristenden konkret.

Fällt ein Fristende auf einen Samstag oder Sonntag, endet die Frist am nächsten Werktag; lokale und autonome Feiertage auf Mallorca können sie zusätzlich verschieben. Im Zweifel gilt der frühere Termin.

Häufigste Fehler

• Das Exemplar des Modelo 211 nicht eingefordert — ohne diesen Beleg fehlt der Nachweis über den abgeführten Betrag.
• Die Abgabefrist ab dem falschen Tag gerechnet, weil sie erst mit dem Ablauf des ersten Monats beginnt.
• Beim Verlustverkauf gar nichts erklärt, in der Annahme, ohne Gewinn bestehe keine Pflicht. Genau in diesem Fall geht der volle Einbehalt verloren.
• Als Miteigentümer mit dem Gesamteinbehalt gerechnet und deshalb eine Erstattung erwartet, wo eine Nachzahlung ansteht.
• Anrechenbare Kosten nicht dokumentiert, wodurch der erklärte Gewinn höher ausfällt als nötig.
• Offene Modelo-210-Erklärungen aus Eigennutzungsjahren übersehen, die bei der Prüfung auftauchen und die Erstattung mindern.

Was nach der Abrechnung noch ansteht

Mit der Erstattung oder Nachzahlung ist der steuerliche Teil des Verkaufs nicht komplett. Parallel fällt in der Regel die kommunale Wertzuwachssteuer Plusvalía Municipal an, unabhängig vom Einbehalt; die laufende Grundsteuer IBI des Verkaufsjahres wird in der Praxis häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, was allerdings vertraglich vereinbart werden muss. Den Gesamtüberblick gibt der Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien, Details zur Wertzuwachssteuer der Ratgeber Plusvalía Municipal.

Schritt für Schritt: So holst du die Differenz zurück

1. Exemplar des Modelo 211 beim Käufer anfordern. Ohne diesen Beleg fehlt der Nachweis über den abgeführten Betrag. Frag aktiv danach, am besten schon beim Notartermin.
2. Gewinn oder Verlust ermitteln. Veräußerungswert abzüglich deiner Verkaufskosten, minus Anschaffungswert samt Erwerbsnebenkosten und damaliger Steuern, gemindert um Abschreibungen aus Vermietungsjahren.
3. Belege zusammenstellen. Kaufurkunde, Verkaufsurkunde, Rechnungen für Investitionen, die Nachweise über Notar, Grundbuch und Steuern beim Erwerb.
4. Modelo 210 ausfüllen, Einkunftsart 28, den Einbehalt aus dem Modelo 211 anrechnen und den Überschuss zur Erstattung anmelden.
5. Fristen einhalten: Die Abgabe läuft ab dem Ende der Einbehaltsfrist des Käufers, drei Monate lang. Der Rechner oben nennt für deinen Beurkundungstag beide Daten.
6. Spanische Bankverbindung angeben und den Bearbeitungsstand im Blick behalten. Sechs Monate nach Ende der Abgabefrist beginnen die Verzugszinsen zu deinen Gunsten.

Für die Ermittlung des Gewinns selbst gibt es einen eigenen Ratgeber: Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.

Checkliste vor der Abgabe

• Exemplar des Modelo 211 vom Käufer erhalten
• Kauf- und Verkaufspreis sowie alle anrechenbaren Kosten belegt
• Bei mehreren Eigentümern: eigenen Anteil und eigenen Gewinn getrennt ermittelt
• Geprüft, ob Modelo-210-Erklärungen aus Jahren der Eigennutzung offen sind
• Beide Fristen notiert, gerechnet ab dem Tag der Beurkundung
• Modelo 210 abgegeben — auch bei Verlust und auch bei einem Ergebnis von null
• Bankverbindung für die Erstattung eingetragen

Fazit

Der Einbehalt ist keine endgültige Steuer, sondern ein Vorschuss auf eine Steuer, die auf einer anderen Grundlage berechnet wird. Wer den Unterschied kennt, seine Kosten belegt und die zwei Fristen ab dem richtigen Tag rechnet, holt sich die Differenz zurück — bei einem Verkauf mit Verlust den ganzen Betrag. Wer nichts erklärt, behält das Finanzamt.

Rechtsgrundlage und Stand

• Einbehalt und Haftung der Immobilie: Art. 25.2 des Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), konsolidierte Fassung — boe.es
• Satz auf den Veräußerungsgewinn: Art. 25.1.f).3º TRLIRNR, ebenda
• Verfahren, Fristen und die zwei Ausnahmen: Art. 14 des Real Decreto 1776/2004 (Reglamento IRNR) in der Fassung des Real Decreto 1576/2006, gültig seit dem 01.01.2007 — boe.es
• Erstattung und Verzugszinsen: Art. 16 RD 1776/2004 in Verbindung mit Art. 103 der Ley 35/2006
• Abgabefrist des Modelo 210: Art. 5.a) der Orden EHA/3316/2010, konsolidierte Fassung — boe.es
• Formulare: AEAT — Modelo 210 und Modelo 211
• Verjährung und Verrechnung: Art. 66 und Art. 73 der Ley 58/2003 (LGT) — boe.es; Art. 58 des Real Decreto 939/2005 — boe.es

Den Stand der Steuersätze, mit denen der Rechner arbeitet, nennt er selbst unter dem Ergebnis; er stammt aus dem Fakten-Register dieser Seite und nicht aus diesem Text.