IRPF-Abzug Vermieter Balearen: die Reduktion nach der Ley de Vivienda

Wer auf Mallorca oder einer der anderen Baleareninseln eine Wohnung dauerhaft vermietet, kann im IRPF einen erheblichen Teil des Nettomietgewinns steuerfrei stellen. Das klingt simpel – ist es aber nicht, denn die Ley de Vivienda (Ley 12/2023) hat das System ab dem 27. Mai 2023 grundlegend umgebaut. Statt der früheren Einheitsreduktion von 60 % gibt es jetzt eine Staffel mit vier unterschiedlichen Sätzen zwischen 50 % und 90 %, die von Vertragsinhalt, Miethöhe, Alter des Mieters und dem städtebaulichen Status der Gemeinde abhängen. Dieser Ratgeber erklärt dir Schritt für Schritt, welche Reduktion für deinen konkreten Mietvertrag gilt, was du in der IRPF-Erklärung (Modelo 100) angeben musst, welche Kosten du vorher abziehen kannst – und welche Fehler erfahrungsgemäß am teuersten werden. Alle Angaben beziehen sich auf das Veranlagungsjahr 2025, eingereicht April bis 30. Juni 2026.

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Was ist die IRPF-Reduktion für Vermieter überhaupt?

Wenn du als Steuerresident in Spanien eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietest, fließt der Nettomietgewinn in deine IRPF-Erklärung (Modelo 100) ein und wird mit deinem allgemeinen progressiven Tarif besteuert – je nach Einkommenshöhe zwischen 19 % und 47 %. Ohne Sonderregel würdest du auf den gesamten Überschuss nach Abzug der Werbungskosten Steuern zahlen.

Die Reduktion nach Artikel 23.2 des Einkommensteuergesetzes (Gesetz 35/2006, LIRPF) sorgt dafür, dass nur ein Bruchteil dieses Nettomietgewinns überhaupt steuerbar ist. Das Instrument existiert schon lange – aber die Ley 12/2023 de Vivienda hat die Höhe und die Bedingungen mit Wirkung zum 27. Mai 2023 komplett neu geregelt.

Wichtig: Die Reduktion gilt nur für die Vermietung zu Wohnzwecken (arrendamiento de vivienda). Ferienvermietung, gewerbliche Nutzung oder Saisonvermietung ohne dauerhaften Charakter fallen grundsätzlich nicht darunter.

Wer kann die Reduktion nutzen?

• Steuerresidenten in Spanien (mehr als 183 Tage Aufenthalt pro Kalenderjahr oder wirtschaftlicher Interessenmittelpunkt in Spanien)
• Vermieter, die ihre Einkünfte als rendimientos del capital inmobiliario (Immobilienkapitaleinkünfte) erzielen – also nicht als gewerbliche Tätigkeit (keine Vollzeit-Angestellten für die Vermietung)
• Vertragspartner beim Mietvertrag: nur der namentlich eingetragene Vermieter, nicht eine zwischengeschaltete Gesellschaft (für SL-Strukturen gelten andere Regeln)

Nicht ansässige Eigentümer (Nichtresidenten) erklären ihre Mieteinnahmen über das Modelo 210 zu einem Pauschalsteuersatz und können diese Reduktion nicht in Anspruch nehmen.

Das alte System: 60 % für Verträge bis 26. Mai 2023

Für alle Mietverträge, die bis einschließlich 26. Mai 2023 abgeschlossen wurden, gilt weiterhin die alte Regelung: Der Nettomietgewinn (positive rendimiento neto) wird pauschal um 60 % reduziert. Nur die verbleibenden 40 % fließen in die Steuerbemessungsgrundlage ein.

Diese Regelung bleibt bestehen, solange der ursprüngliche Vertrag unverändert läuft. Sobald du jedoch einen neuen Vertrag – auch mit demselben Mieter – abschließt, fällst du unter das neue System.

Das neue System: vier Reduktionsstufen ab 27. Mai 2023

Für alle Mietverträge, die ab dem 27. Mai 2023 neu abgeschlossen wurden, gilt das gestaffelte System der Ley de Vivienda. Die Anforderungen für die jeweilige Stufe müssen im Moment des Vertragsabschlusses erfüllt sein – und dauerhaft erhalten bleiben.

Übersicht der vier Stufen

Hinweis zur Anspannungszone: Auf den Balearen ist die Ausweisung von zonas de mercado residencial tensionado Aufgabe der Regionalregierung. Ob und welche Gemeinden auf Mallorca förmlich erklärt wurden, ändert sich fortlaufend. Prüfe den aktuellen Status vor Vertragsabschluss – die Einstufung entscheidet darüber, ob dir 50 %, 70 % oder 90 % zustehen.

Was gilt, wenn mehrere Stufen erfüllt sind?

Die Stufen schließen sich gegenseitig aus und sind hierarchisch geordnet. Es gilt immer die höchste zutreffende Stufe. Die Prüfung erfolgt der Reihe nach: 90 % → 70 % → 60 % → 50 %.

Berechnungsgrundlage: Was ist der „Nettomietgewinn"?

Die Reduktion wird nicht auf die Bruttomiete angewendet, sondern auf den positiven Nettomietgewinn (rendimiento neto positivo). Dieser ergibt sich aus den Bruttomieteinnahmen minus der steuerlich abziehbaren Werbungskosten.

Abziehbare Werbungskosten (Auswahl)

Achtung: Kommt der Nettomietgewinn nach Abzug der Werbungskosten negativ heraus (Verlust), gibt es keine Reduktion – der Verlust kann aber mit anderen Immobilienkapitaleinkünften desselben Jahres verrechnet werden.

Schritt-für-Schritt: So trägst du die Reduktion in der IRPF-Erklärung ein

1. Bruttomieteinnahmen erfassen – alle im Steuerjahr erhaltenen Mietzahlungen (Kaltmiete; Kautionen zählen erst bei Einbehalt).
2. Werbungskosten zusammenstellen – Belege für IBI, Hypothekenzinsen, Comunidad, Versicherung, Reparaturen, AfA.
3. Nettomietgewinn berechnen – Bruttomieteinnahmen minus Werbungskosten.
4. Stufe bestimmen – Vertragsabschluss vor oder nach dem 27.05.2023? Anspannungszone? Alter des Mieters? Sanierung?
5. Reduktion anwenden – den entsprechenden Prozentsatz (50 %, 60 %, 70 % oder 90 %) vom positiven Nettomietgewinn abziehen.
6. Steuerbaren Betrag ermitteln – der verbleibende Anteil (10 %–50 %) fließt als rendimiento neto reducido in die Steuerbemessungsgrundlage.
7. Modelo 100 ausfüllen – im Abschnitt „Rendimientos del capital inmobiliario" eintragen; die AEAT-Software (Renta WEB) führt dich durch die Abfrage der Reduktionsvoraussetzungen.
8. Erklärung fristgerecht einreichen – Abgabefrist für das Veranlagungsjahr 2025: 30. Juni 2026; bei Zahlung per Lastschrift beachte den Stichtag 25. Juni 2026.

Rechenbeispiel (vereinfacht)

Ohne die Reduktion würden auf 10.200 € ca. 3.060 € anfallen. Die Ersparnis beträgt hier rund 1.530 € pro Jahr – und das ist noch der ungünstigste neue Satz (50 %).

Die Balearen-Komponente: regionaler Steuersatz und lokale Besonderheiten

Der IRPF besteht aus einem staatlichen und einem regionalen Anteil. Die Balearen erheben einen eigenen regionalen Steuerzuschlag, der in den Gesamtsätzen von 19 % bis 47 % bereits enthalten ist. Die Reduktion nach Art. 23.2 LIRPF wirkt auf beide Anteile gleichzeitig – der Steuervorteil ist also auf den Balearen genauso hoch wie anderswo in Spanien.

Für Kapitalerträge (Zinsen, Dividenden, Veräußerungsgewinne) gelten separate Sätze – diese sind von der Mietreduktion nicht betroffen.

Hinweis für Nicht-EU-Residenten: Wenn du deinen steuerlichen Wohnsitz (mehr als 183 Tage) auf den Balearen hast, bist du unbeschränkt steuerpflichtig und erklärst dein weltweites Einkommen per Modelo 100. Die hier beschriebene Reduktion gilt dann für dich genauso wie für spanische Staatsbürger.

Ferienvermietung vs. Dauervermietung: der entscheidende Unterschied

Die IRPF-Reduktion nach Art. 23.2 LIRPF gilt ausschließlich für die Vermietung zu dauerhaften Wohnzwecken. Wer eine Immobilie als Ferienunterkunft (ETV) vermietet, erzielt keine rendimientos del capital inmobiliario im begünstigten Sinne, sondern Einkünfte aus touristischer Vermietung, die in der Regel ohne diese Reduktion voll zu versteuern sind.

Auf Mallorca ist die Ferienlizenzsituation ohnehin angespannt. Für neue ETV-Lizenzen bestehen in vielen Gemeinden erhebliche Einschränkungen. Wer also über eine Umwidmung nachdenkt oder eine Immobilie ausschließlich zur Dauervermietung nutzen möchte, tut das nicht nur wegen der IRPF-Reduktion, sondern auch aus lizenzrechtlichen Gründen.

Mehr dazu: ETV-Lizenz Mallorca – aktueller Stand

Häufigste Fehler – und wie du sie vermeidest

1. Falsche Reduktionsstufe wählen

Viele Vermieter nehmen automatisch 60 % an – entweder weil das die alte Regel war oder weil sie die Voraussetzungen der höheren Stufen nicht kennen. Umgekehrt beanspruchen manche 90 % ohne förmlich erklärte Anspannungszone. Beide Fehler können zu Nachforderungen mit Zinsen führen.

2. Werbungskosten zu hoch oder falsch angesetzt

Renovierungskosten, die den Wert der Immobilie dauerhaft steigern, sind keine sofortigen Werbungskosten, sondern müssen aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden. Wer sie komplett im Jahr der Zahlung absetzt, riskiert eine Nachschau.

3. Reduktion auf negativen Nettomietgewinn angewendet

Ist der Nettomietgewinn negativ, gibt es schlicht keine Reduktion. Das Ergebnis wird als Verlust behandelt.

4. Vertragsänderungen übersehen

Ein Nachtrag zum Mietvertrag, eine Mieterhöhungsvereinbarung oder ein Mieterwechsel kann dazu führen, dass der Vertrag steuerrechtlich als neu gilt – und damit das neue System greift, auch wenn der ursprüngliche Vertrag älter ist.

5. Keine Dokumentation der Sanierungsmaßnahmen

Wer die 60%-Stufe wegen einer Sanierung beansprucht, muss nachweisen, dass die Sanierung die steuerliche Definition der rehabilitación erfüllt (Art. 41.1 Reglamento IRPF). Ohne Baugenehmigung, Abnahmeprotokoll und Rechnungen ist das kaum möglich.

6. Fristen verpassen

Die IRPF-Erklärung für 2025 kann ab dem 2. April 2026 online eingereicht werden, telefonisch ab dem 6. Mai 2026, persönlich ab dem 2. Juni 2026. Lastschriften müssen bis zum 25. Juni 2026 angewiesen sein, die Abgabefrist endet am 30. Juni 2026.

Was kommt danach? Weitere steuerliche Pflichten für Vermieter

Die IRPF-Reduktion ist nicht die einzige steuerliche Dimension der Dauervermietung auf den Balearen. Folgende Pflichten bestehen ergänzend:

Für die IBI-Steuer auf Mallorca und die Vermögensteuer findest du in unseren Ratgebern weitere Details.

Checkliste: IRPF-Reduktion korrekt beantragen

• Vertragsabschluss vor oder nach dem 27.05.2023 geprüft
• Nutzungsart als Dauerwohnraum (kein Ferienvertrag) bestätigt
• Anspannungszonenstatus der Gemeinde zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses überprüft
• Alter des Mieters (18–35 Jahre?) und Erstzeitvermietung geprüft (für 70 %-Stufe)
• Sanierungsmaßnahmen mit Unterlagen belegt (für 60 %-Stufe)
• Mietsenkung gegenüber letztem Vorvertrag dokumentiert (für 90 %-Stufe)
• Alle Werbungskosten mit Belegen gesammelt (IBI, Zinsen, AfA, Comunidad, Versicherung, Reparaturen)
• Nettomietgewinn korrekt berechnet (positiv oder negativ?)
• Korrekte Reduktionsstufe ausgewählt und in Renta WEB eingetragen
• Erklärung bis 30. Juni 2026 eingereicht; bei Lastschrift bis 25. Juni 2026

Fazit

Die IRPF-Reduktion für Vermieter ist eines der wirkungsvollsten Steuerprivilegien, die das spanische Einkommensteuerrecht kennt – und die Ley de Vivienda hat es differenzierter, aber auch komplexer gemacht. Der Standardsatz von 50 % ist schon attraktiv; wer in einer förmlich erklärten Anspannungszone vermietet, junge Mieter hat oder seine Wohnung saniert hat, kann 70 % oder sogar 90 % des Nettomietgewinns steuerfrei stellen.

Der Schlüssel liegt in der sorgfältigen Dokumentation: Vertragsabschluss, Miethöhe, Mieteralter, Sanierungsnachweise und Werbungskostenbelege müssen lückenlos vorliegen. Auf den Balearen kommt die spezifische Frage hinzu, ob deine Gemeinde als Anspannungszone ausgewiesen ist – eine Information, die sich ändern kann und die du vor jedem neuen Vertragsabschluss aktiv prüfen solltest.

Lass dich bei der ersten Erklärung von einem ortskundigen Steuerberater oder einer Gestoría begleiten. Der Aufwand rentiert sich bereits im ersten Jahr.

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Offizielle Quellen

• Agencia Tributaria (AEAT) – Reduktion Wohnraumvermietung (Art. 23.2 LIRPF): sede.agenciatributaria.gob.es – 7.3.1.4 Reducción por arrendamiento de viviendas
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF): boe.es
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (Ley de Vivienda): boe.es
• Reglamento IRPF (Real Decreto 439/2007) – Art. 41.1 Rehabilitación: boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): atib.es
• Govern de les Illes Balears – Habitatge: ideib.caib.es