Ferienvermietung Rendite

Welche Rendite bringt eine Ferienwohnung auf Mallorca?

Darauf gibt es keine Antwort, die für alle stimmt — und jede Zahl, die dir jemand ohne dein Objekt nennt, ist geraten. Die Rendite hängt an vier Größen, die von Fall zu Fall weit auseinanderliegen: am Kaufpreis, an den Übernachtungspreisen, die deine Lage und dein Ausstattungsniveau tragen, an der Auslastung über das ganze Jahr — nicht nur in den zwei Hochsommermonaten — und an deinem steuerlichen Wohnsitz. Deshalb steht oben ein Rechner und keine Spanne.

Was sich allgemein sagen lässt, ist die Richtung: Ferienvermietung erzielt höhere Bruttoerträge als eine Langzeitvermietung derselben Wohnung, verbraucht davon aber deutlich mehr und trägt seit dem Decreto 4/2025 ein regulatorisches Risiko, das die Langzeitmiete nicht kennt. Nach Kosten und Steuern ist der Abstand zwischen beiden Modellen regelmäßig kleiner, als er vorher aussieht.

Zwei Dinge nimmt dir der Rechner nicht ab. Er sagt nicht, ob dein Objekt überhaupt an Feriengäste vermietet werden darf — das entscheidet die ETV-Lizenz, der härteste Filter auf Mallorca überhaupt. Und er ersetzt keine Steuerberatung: Er rechnet den Regelfall der Vermietung durch eine Privatperson, nicht die Gestaltung über eine Gesellschaft.

So wird gerechnet: vom Übernachtungspreis zur Nettorendite

Der Rechenweg liegt offen, weil du sonst nicht prüfen kannst, ob das Ergebnis zu deinem Objekt passt. Er läuft in sechs Schritten.

Schritt 1: Die Saisonstaffel wird zu belegten Nächten

Ein Jahrespreis wäre eine Fiktion — dieselbe Wohnung kostet im August ein Vielfaches dessen, was sie im Februar kostet, und steht im Februar meist leer. Der Rechner teilt das Jahr deshalb in drei Saisons und fragt für jede zwei Werte ab: den Preis je Nacht für die ganze Wohnung und die Auslastung. Die Länge der Saisons kommt nicht aus einer Eingabe, sondern aus dem Kalender des gewählten Steuerjahres; zusammen decken sie das Jahr vollständig ab.

Dieser Unterschied ist wichtiger, als er aussieht: Die Nebensaison ist exakt der Zeitraum, für den das balearische Gesetz die Tourismussteuer ermäßigt. Wo Hoch- und Zwischensaison sich trennen, ist dagegen reine Darstellung — wenn dein Objekt schon im Juni Hochsaisonpreise erzielt, bildest du das über den Preis der Zwischensaison ab, nicht über eine verschobene Grenze.

Aus verfügbaren Tagen und Auslastung ergeben sich die belegten Nächte je Saison, abgerundet auf ganze Nächte, und daraus der Bruttoertrag. Die Summe über alle drei Saisons ist der Mietertrag brutto — die oberste Zeile der Aufstellung.

Schritt 2: Die Tourismussteuer läuft daneben, nicht darin

Die Ecotasa — offiziell Impuesto sobre estancias turísticas, also Steuer auf touristische Aufenthalte — ist der Posten, bei dem die meisten Renditerechnungen falsch abbiegen. Rechtlich ist sie eine Steuer des Gastes: Nach Art. 6 der Ley 2/2016 ist der Gast contribuyente, du bist nur sustituto, ziehst sie also ein und führst sie ab. Solange du sie zusätzlich zum Übernachtungspreis berechnest, ist sie für deine Rendite ein durchlaufender Posten.

Weist dein Preis sie dagegen als enthalten aus, trägst du sie wirtschaftlich selbst. Dafür gibt es einen Schalter, und er wirkt an zwei Stellen zugleich: auf deinen Cashflow und auf die Bemessungsgrundlage der spanischen Steuer.

Der Betrag folgt Art. 13 der Ley 2/2016. Für Ferienwohnungen beträgt der Tarif 2 € je Tag und Person. Davon gehen zwei Ermäßigungen ab:

• In der Nebensaison ist die Steuer um 75 % ermäßigt (Art. 13.2.a).
• Dauert derselbe Aufenthalt länger als 8 Tage, ist jeder weitere Tag um 50 % ermäßigt (Art. 13.2.b). Beide greifen nacheinander: In der Nebensaison wird der bereits gesenkte Betrag noch einmal halbiert.

Deshalb fragt der Rechner nach deiner durchschnittlichen Aufenthaltsdauer — sie entscheidet, wie viele Nächte in den ermäßigten Bereich fallen. Und deshalb fragt er nicht nach „Personen", sondern nach Gästen ab 16 Jahren: Aufenthalte jüngerer Gäste sind nach Art. 5.1.a) befreit. Ein Feld, das Kinder mitzählt, überschätzt die Ecotasa bei jeder Familie.

Schritt 3: Die Bewirtschaftungskosten, getrennt nach ihrem Auslöser

Ferienvermietung hat eine Kostenstruktur, die die Langzeitmiete nicht kennt: Ein großer Teil der Kosten entsteht nicht pro Jahr, sondern pro Buchung. Der Rechner trennt deshalb vier Arten:

• Kosten je belegter Nacht — Reinigung, Wäsche, Verbrauch. Sie skalieren mit der Auslastung; eine zusätzliche Buchung bringt also weniger, als ihr Preis vermuten lässt.
• Provision — der Anteil des Mietertrags für Plattform oder Agentur.
• Vermietungskosten im Jahr — Verwaltung, Inserate, Fotos: alles, was die Wohnung vermietbar hält, unabhängig von der Zahl der Buchungen.
• Laufende Objektkosten und Instandhaltung — die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die Gebäudeversicherung, das Hausgeld der comunidad de propietarios, also der Eigentümergemeinschaft, dazu Reparaturen und Wartung. Diese Kosten fallen auch dann an, wenn kein Gast kommt.

Welche laufenden Kosten bei einer Ferienimmobilie tatsächlich zusammenkommen, kannst du im Rechner für die laufenden Kosten einer Ferienimmobilie Position für Position durchgehen, bevor du sie hier einträgst.

Schritt 4: Die Steuer kommt aus dem Steuerrechner, nicht aus einer Faustformel

Die Steuerzeile rechnet dieser Rechner nicht selbst. Er übergibt Mietertrag, belegte Nächte, Kosten, Katasterwerte und deinen Wohnsitz an den Rechner zur Steuer auf Ferienvermietung und übernimmt dessen Ergebnis unverändert. Zwei Rechner, die dieselbe Steuer auf zwei Wegen ermitteln, kommen früher oder später auf zwei verschiedene Zahlen. Drei Punkte daraus wirken besonders stark auf die Rendite:

Dein Wohnsitz entscheidet über den Kostenabzug. Wohnst du steuerlich in der EU oder im EWR, ziehst du deine Kosten von den Mieteinnahmen ab und versteuerst nur den Überschuss mit dem Satz von 19 % der Nichtresidentensteuer IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Aus einem Drittstaat wird der volle Mietertrag ohne jeden Abzug mit 24 % besteuert — der größte einzelne Hebel der ganzen Rechnung.

Die Leerstandstage sind nicht steuerfrei. Spanien besteuert eine Immobilie, die dir zur Verfügung steht, auch im Leerstand — pauschal auf Basis des Katasterwerts (valor catastral, der amtliche Wert auf deinem IBI-Bescheid, nicht der Kaufpreis). Je schwächer die Auslastung, desto größer der Anteil des Jahres, der in diese Pauschale fällt.

Die Abschreibung mindert die Steuer, nicht den Cashflow. Abgeschrieben wird jährlich der Gebäudeanteil mit 3 % — Grund und Boden nicht. Deshalb fragt der Rechner Katasterwert und Gebäudeanteil getrennt ab; beide stehen auf deinem Grundsteuerbescheid.

Schritt 5: Die Kaufnebenkosten wandern in den Nenner

Die Rendite misst einen Ertrag an einem eingesetzten Kapital, und das ist größer als der beurkundete Kaufpreis. Der Rechner ermittelt die Nebenkosten selbst: Steuer nach der geltenden Staffel, dazu Notar (notario), Grundbuch (Registro de la Propiedad), Verwaltungsbüro (gestoría — das Büro, das die Behördengänge und Formalitäten für dich erledigt) und Anwalt. Welche Steuer anfällt, hängt am Zustand: beim Bestand die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), beim Neubau die Umsatzsteuer IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) plus die Beurkundungssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados). Hast du ein konkretes Angebot, kannst du die gerechneten Nebenkosten durch deine eigene Zahl ersetzen.

Schritt 6: Die zwei Renditen — und warum die Zinsen draußen bleiben

Am Ende stehen zwei Prozentzahlen, und sie unterscheiden sich in Zähler und Nenner. Die Bruttorendite setzt den Mietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis — das ist die Zahl aus dem Exposé. Die Nettorendite zieht Bewirtschaftungskosten und spanische Steuer ab und rechnet gegen den Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Der Abstand zwischen beiden ist deshalb größer, als ein reiner Kostenabzug erklärt; beide Zeilen nennen ihren Nenner ausdrücklich, damit das sichtbar bleibt.

Der erklärungsbedürftigste Punkt ist der letzte: Die Finanzierungskosten gehen bewusst nicht in die Rendite ein. Die Rendite misst, was die Immobilie erwirtschaftet, nicht, wie du sie bezahlst. Zwei identische Wohnungen in derselben Straße haben dieselbe Objektrendite, auch wenn eine bar bezahlt und die andere weitgehend finanziert ist. Wanderten die Zinsen in den Zähler, könntest du deine Rendite durch mehr Fremdkapital rechnerisch verschlechtern, obwohl sich am Objekt nichts geändert hat.

Weggelassen werden sie trotzdem nicht: Sie stehen als eigene Zeile unter dem Ergebnis, damit du siehst, was nach dem Kapitaldienst bleibt, und sie gehen unverändert in die Steuerrechnung ein, weil sie dort abzugsfähiger Aufwand sind. Das ist keine Doppelzählung, sondern die Steuerwirkung derselben Zahlung.

Rechenbeispiele

Unter dem Rechner findest du mehrere vollständig durchgerechnete Fälle. Sie sind nicht getippt, sondern von derselben Rechnung erzeugt, die auch deine Eingaben verarbeitet — du kannst jedes Beispiel in die Felder laden und dann Preis, Auslastung oder Wohnsitz ändern, um zu sehen, welche Größe dein Ergebnis wirklich bewegt.

Sonderfälle, die die Rechnung verschieben

Die ETV-Lizenz: ohne sie rechnest du ein Modell, keine Realität

Bevor eine Renditerechnung Sinn ergibt, muss geklärt sein, ob dieses Objekt überhaupt an Feriengäste vermietet werden darf. Die Erlaubnis heißt ETV (Estancia Turística Vacacional, touristische Ferienunterkunft) und ist auf Mallorca seit 2025 der entscheidende Engpass.

Mit dem Decreto 4/2025 hat die balearische Regierung die Neuvergabe von ETV-Lizenzen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern — den pisos — faktisch eingefroren. Das verändert den Markt fundamental: Eine Wohnung mit bestehender, übertragbarer Lizenz ist ein anderes Wirtschaftsgut als die baugleiche Wohnung im selben Haus ohne Lizenz, und der Preisunterschied zwischen beiden ist kein Aufschlag, sondern der Wert eines nicht mehr reproduzierbaren Rechts.

Wer ohne gültige Lizenz vermietet, riskiert empfindliche Bußgelder; die Kontrollen sind in den vergangenen Jahren spürbar verschärft worden. Prüfe den Lizenzstatus vor der Unterschrift beim Notar — welche Nachweise dazugehören, steht im Ratgeber dazu, wie du eine Lizenz für Ferienvermietung auf Mallorca bekommst. Wenn du gezielt ein Objekt mit vorhandener Lizenz kaufen willst und wissen musst, ab welchem Aufpreis sich das rechnet, hilft der Rechner zur Wirtschaftlichkeit einer ETV-Lizenz weiter.

Miteigentum: jeder rechnet und erklärt seinen Anteil selbst

Gehört dir die Immobilie gemeinsam mit deinem Partner, Geschwistern oder einer Erbengemeinschaft, gibt in Spanien nicht die Gemeinschaft eine Erklärung ab, sondern jede Person für sich, mit ihrem Anteil. Trägst du deinen Anteil im Rechner ein, teilt er Ertrag, Steuer und Investition im selben Verhältnis. Hier kippen viele Rechnungen: Wer den Ertrag halbiert, den Kaufpreis aber voll im Nenner lässt, kommt auf die halbe Rendite.

Wohnsitz außerhalb der EU und des EWR

Der Kostenabzug ist an einen Wohnsitz in der EU oder im EWR geknüpft. Aus einem Drittstaat — seit dem Brexit auch aus dem Vereinigten Königreich — versteuerst du den Mietertrag brutto: ohne Reinigung, ohne Provision, ohne Zinsen, ohne Abschreibung. Bei einer Ferienvermietung mit ihrem hohen Kostenanteil ist das häufig der Unterschied zwischen einer tragfähigen und einer negativen Rechnung. Stell den Wohnsitz im Rechner einmal um und vergleiche.

Wenn die Tourismussteuer im Preis enthalten ist

Der Schalter ist mit „zusätzlich zum Preis" vorbelegt, weil das die gesetzliche Grundform ist. Zwei Fälle, in denen sie dich trotzdem trifft, setzt der Rechner bewusst nicht an, weil sie von deinem Vertrag abhängen und nicht vom Gesetz:

• Berechnet eine Plattform ihre Provision auf den Gesamtbetrag einschließlich Ecotasa, zahlst du Provision auf einen durchlaufenden Posten. Prüfe, worauf sich dein Provisionssatz bezieht.
• Ziehst du die Steuer beim Gast nicht ein, schuldest du sie trotzdem. Das Gesetz gibt dir nur das Recht, sie zu verlangen.

Aufenthalte über die Saisongrenze und die angekündigte Erhöhung

Der Rechner ordnet jede Nacht ihrer Saison zu und fasst einen Aufenthalt, der über den 30. April oder den Jahreswechsel läuft, nicht zusammen. Die Ermäßigung für lange Aufenthalte fällt an dieser Grenze deshalb weg — die Rechnung ist dort eher zu vorsichtig als zu günstig.

Außerdem im Blick behalten: Die balearische Regierung hat eine saisonale Erhöhung der Tourismussteuer für die Sommermonate angekündigt. Angekündigt ist nicht geltend. Der Rechner arbeitet mit dem Tarif des geltenden Gesetzestextes; ändert sich das Gesetz, wird der neue Wert als weitere Fassung desselben Registereintrags nachgetragen und ändert keine bereits gerechnete Vergangenheit.

Der Markt, in dem du kaufst

Die Ausgangslage ist ambivalent: Die Preise steigen, das Angebot bleibt knapp, und gleichzeitig wird die regulatorische Schraube fester angezogen. Die unabhängige CRES-Marktstudie 2026 (Center for Real Estate Studies am Steinbeis-Transfer-Institut, in Kooperation mit Porta Mallorquina) weist für 2026 einen inselweiten Durchschnittsquadratmeterpreis von 7.370 Euro aus — ein Plus von 9,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr; seit 2015 haben sich die Preise damit rechnerisch nahezu verdoppelt. Zugleich sind die Wohnimmobilientransaktionen auf den Balearen laut spanischem Notariat im November 2025 gegenüber dem Vorjahresmonat um 13,9 Prozent zurückgegangen — hohes Preisniveau und regulatorischer Druck bremsen also die Abschlüsse, ohne die Preise zu drücken.

Für deine Renditerechnung folgt daraus vor allem eines: Der Nenner ist hoch und steigt weiter, während der erzielbare Mietertrag nicht im gleichen Tempo mitwächst. Eine Wohnung, die vor zehn Jahren eine ordentliche laufende Rendite abwarf, tut das beim heutigen Einstiegspreis nicht automatisch noch einmal. Wie sich die Preise nach Lagen entwickelt haben, kannst du im Überblick über die Immobilienpreise auf Mallorca nachlesen.

Kaufnebenkosten: das Kapital, das keine Miete verdient

Neben dem Kaufpreis fällt beim Erwerb ein spürbarer Block an Nebenkosten an: ITP beim Bestand beziehungsweise IVA und AJD beim Neubau, dazu Notar, Grundbuch, Gestoría und Anwalt. Dieses Kapital erwirtschaftet keine Miete — es sitzt im Nenner deiner Nettorendite und drückt sie in jedem Jahr, und beim Wiederverkauf ist es nicht zurückzuholen.

Der Rechner oben ermittelt den Block selbst und weist ihn als eigene Zeile aus. Für dein konkretes Objekt schlüsselt ihn der Rechner für die Kaufnebenkosten auf Mallorca Position für Position auf; wie die balearische Grunderwerbsteuer nach Kaufpreis gestaffelt ist, steht im Ratgeber dazu, wie sich die Grunderwerbsteuer auf den Balearen berechnet.

Die Alternative: Langzeitmiete

Die Langzeitvermietung (arrendamiento de vivienda) läuft unter dem nationalen Mietgesetz LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Mieter genießen dort einen mehrjährigen Bestandsschutz — bei privaten Vermietern in der Regel fünf Jahre, bei juristischen Personen länger. Für dich heißt das: planbare Einnahmen, keine Saisonalität, wenig operativer Aufwand, aber kaum Flexibilität und keine Eigennutzung. Die Nachfrage ist hoch, weil Tourismusdruck, Bevölkerungswachstum und stockender Neubau den Wohnungsmarkt besonders in Palma und im Umland angespannt haben.

Steuerlich gelten dieselben Grundregeln wie bei der Ferienvermietung: Kostenabzug bei Wohnsitz in EU oder EWR, kein Abzug aus einem Drittstaat, Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Was sich unterscheidet, sind die Kostenarten — keine Reinigung je Buchung, keine Plattformprovision, kaum Leerstand, dafür ein mietrechtliches statt eines saisonalen Risikos. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber dazu, wie sich eine Langzeitvermietung auf Mallorca rechnet.

Ferienvermietung oder Langzeitmiete: der Vergleich

Die beiden Modelle unterscheiden sich in fast jeder Eigenschaft. Die Gegenüberstellung nennt bewusst keine Renditespannen — die rechnest du oben für dein Objekt aus.

Die Kurzfassung: Die höheren Bruttoerträge der Ferienvermietung schmelzen nach Kosten, Steuern und realistischer Auslastung auf ein Niveau, das der Langzeitmiete oft näher liegt, als die Bruttozahlen vermuten lassen — bei deutlich mehr Aufwand und Risiko. Wer die Immobilie ohnehin selbst nutzen will, entscheidet sich trotzdem häufig für die Ferienvermietung, weil sie die einzige Form ist, die beides zulässt.

Eigennutzung: jede selbst bewohnte Woche kostet Ertrag

Der Rechner oben geht davon aus, dass du das Objekt nicht selbst nutzt — die saubere Grundlage für eine Renditeaussage, aber selten die Realität. Jede Woche, die du selbst dort verbringst, ist eine Woche ohne Mietertrag, und sie fällt fast immer in die Zeit, in der die Wohnung am meisten einbrächte. Ihr Preis ist deshalb nicht der Durchschnittspreis, sondern der Hochsaisonpreis abzüglich der eingesparten Reinigungs- und Verbrauchskosten.

Wie viele Eigennutzungswochen deine Rechnung verträgt, bevor sie kippt, zeigt dir der folgende Rechner.

Steuerlich kommt ein zweiter Effekt dazu: Die Tage der Eigennutzung mindern nicht nur den Ertrag, sie verschieben auch den Kostenabzug. Spanien lässt Kosten nur anteilig für die vermieteten Tage zu — wer die Hälfte des Jahres selbst nutzt, kann auch nur die Hälfte der Jahreskosten geltend machen.

Welche Lagen das bessere Verhältnis aus Preis und Ertrag bieten

Kaufpreis und erzielbarer Mietertrag sind nicht überall gleich gut ausbalanciert. Der Südwesten erzielt die höchsten Ferienmieten der Insel — aber auch die höchsten Einstiegspreise, und lizenzierter Bestand ist dort knapp. Palma hat die stärkste Langzeitmietnachfrage; für die Ferienvermietung ist die Stadt durch den Vergabestopp weitgehend geschlossen.

Im Nordosten und Südosten wächst das Angebot laut Marktstudie am stärksten — für Käufer heißt das mehr Auswahl und eine bessere Verhandlungsposition. Für die Ferienvermietung zählt dort außerdem ein Faktor, den keine Preistabelle abbildet: die Länge der Saison. Eine Lage, die im Mai und Oktober noch trägt, bringt in der Jahresrechnung mehr als eine, die nur im August funktioniert — probier das oben aus, indem du die Auslastung der Zwischensaison änderst statt den Hochsaisonpreis.

Wertsteigerung: Bonus, nicht Basisannahme

Die laufende Mietrendite ist nur ein Teil der Geschichte; historisch war die Wertsteigerung bei Mallorca-Immobilien die größere Komponente. Für die Zukunft gilt trotzdem: Vergangene Wertsteigerung ist keine Zusage. Das CRES erwartet für 2026 weiteres, aber moderateres Wachstum. Wer die Kaufentscheidung überwiegend auf erwartete Kursgewinne stützt, trägt ein Marktrisiko, das mit der Vermietung nichts zu tun hat — auf einem Markt mit hohen Transaktionskosten, auf dem ein Ausstieg Monate dauern kann.

Deshalb enthält der Rechner keine Wertsteigerungsannahme. Er beantwortet die Frage „Was wirft dieses Objekt laufend ab?", nicht die Frage „Was ist es in zehn Jahren wert?". Ein Investment, das nur mit Kursgewinn aufgeht, geht ohne ihn nicht auf.

Finanzierung und Eigenkapitalrendite

Mit Fremdkapital lässt sich die Eigenkapitalrendite hebeln — allerdings nur, solange der Zins unter der Objektrendite liegt. Genau deshalb lohnt es sich, die Objektrendite sauber und finanzierungsfrei zu kennen, bevor du über die Finanzierung nachdenkst: Sie ist die Schwelle, an der sich entscheidet, ob der Hebel in die richtige Richtung wirkt.

Nicht in Spanien ansässige Käufer erhalten von spanischen Banken üblicherweise einen niedrigeren Beleihungsauslauf als Residenten, und die Kaufnebenkosten werden praktisch nie mitfinanziert. Der Eigenkapitalbedarf ist damit höher, als die Beleihungsquote allein vermuten lässt. Was spanische Banken von ausländischen Käufern verlangen, steht im Ratgeber dazu, wie du eine Immobilie auf Mallorca finanzierst.

Die häufigsten Fehler bei der Renditerechnung

Die meisten Fehlrechnungen entstehen nicht aus Rechenfehlern, sondern aus vergessenen Posten:

1. Brutto mit Netto verwechseln. Exposés nennen Bruttorenditen. Nach Verwaltung, Reinigung, Provision, Instandhaltung, Leerstand, IBI, Hausgeld und Steuer bleibt ein spürbar kleinerer Teil.
2. Den Lizenzstatus erst nach dem Kauf klären. Seit dem Decreto 4/2025 der teuerste aller möglichen Fehler: Eine Wohnung ohne ETV-Lizenz lässt sich nicht nachträglich in eine Ferienunterkunft verwandeln.
3. Die Kaufnebenkosten aus dem Nenner lassen. Sie sind eingesetztes Kapital wie der Kaufpreis, nur ohne Ertrag.
4. Die Auslastung aus der Hochsaison hochrechnen. Die Sommerwochen sind der leichte Teil; die Jahresrendite entscheidet sich in April, Mai, Oktober und November.
5. Nur an die Ertragsteuer denken. Neben der Steuer auf Mieteinnahmen und Leerstand trifft Nichtresidenten oberhalb der Freibeträge die jährliche Vermögensteuer auf das spanische Vermögen. Sie hängt am Objektwert, nicht am Ertrag — und fällt deshalb auch in einem schwachen Jahr an.
6. Das Risiko der leeren Monate ausblenden. Eine Ferienimmobilie steht außerhalb der Saison wochenlang unbeaufsichtigt. Wie du dich gegen unbefugte Besetzung absicherst, gehört zur Kalkulation wie die Versicherung.
7. Die Leerstandsbesteuerung übersehen. Wer nur die Steuer auf die Mieteinnahmen einplant, rechnet zu gut — umso stärker, je schwächer die Auslastung.
8. Renovierungskosten ignorieren. Ferienvermietung verschleißt eine Wohnung schneller als eine Dauernutzung. Einen Überblick über Abläufe und Genehmigungen gibt der Bereich Bauen und Renovieren auf Mallorca.
9. Das Grundbuch nicht prüfen. Lasten, Schulden oder unklare Eigentumsverhältnisse werden nach dem Kauf zu deinem Problem — wie du den Auszug liest, steht im Ratgeber dazu, wie du das spanische Grundbuch prüfst.
10. Die Kaufstruktur zu spät bedenken. Ob privat oder über eine Gesellschaft gekauft wird, lässt sich hinterher nur mit erheblichem Aufwand ändern; die Abwägung steht im Ratgeber dazu, wann sich der Kauf über eine spanische SL lohnt.

Was nach dem Kauf ansteht

• Verwaltung wählen. Eine professionelle Ferienhausverwaltung kostet einen erheblichen Anteil der Mieteinnahmen, senkt aber Leerstand und Aufwand. Rechne beide Varianten oben durch.
• Energieausweis beschaffen. Bei Vermietung Pflicht — wie du ihn bekommst, steht im Ratgeber zum Energiezertifikat in Spanien.
• Wartung planen. Klimaanlage, Pool und Garten sind bei Ferienvermietung nicht optional, sondern Teil des Angebots.
• Ausstieg mitdenken. Welche Steuern beim Wiederverkauf anfallen, steht im Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienverkauf in Spanien.
• Nachlass regeln. Die Regeln dazu stehen im Ratgeber über Erbschaft und Schenkung auf den Balearen.

Checkliste vor der Kaufentscheidung

• Grundbuchauszug (nota simple) angefordert und auf Lasten, Schulden und Dienstbarkeiten geprüft
• ETV-Lizenzstatus geklärt: vorhanden, übertragbar oder nicht möglich — schriftlich, nicht mündlich
• Kaufnebenkosten für dein konkretes Objekt berechnet, nicht geschätzt
• Renditerechnung als Nettorechnung erstellt, einschließlich Steuer, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand
• Auslastung für alle drei Saisons getrennt angesetzt, nicht aus dem Hochsommer abgeleitet
• Steuerlichen Wohnsitz und dessen Folgen für den Kostenabzug geprüft
• Bei Miteigentum: Anteile und die getrennte Erklärungspflicht geklärt
• Finanzierungsstruktur und tatsächlichen Eigenkapitalbedarf inklusive Nebenkosten festgelegt
• Kaufstruktur — privat oder Gesellschaft — mit einem asesor fiscal, also einem spanischen Steuerberater, besprochen
• Energieausweis eingesehen
• Renovierungsbedarf abgeschätzt und im Kaufpreis oder im Puffer berücksichtigt
• Hausgeld der comunidad de propietarios und IBI der letzten Jahre erfragt
• Angebote für die Ferienhausverwaltung eingeholt und ihre Provisionsbasis geprüft
• Unabhängigen Anwalt (abogado) beauftragt — nicht den des Verkäufers

Fristen und Formulare

Wer an Feriengäste vermietet, hat zwei laufende Erklärungspflichten, die getrennt erledigt werden.

Die Tourismussteuer meldest du selbst an — als sustituto des Gastes, in einer eigenen Selbstveranlagung bei der balearischen Steuerverwaltung ATIB. Sie folgt nicht dem Rhythmus der Einkommensbesteuerung, sondern hat eigene Termine; für Ferienunterkünfte ist die Erklärung an das Ende der Saison gekoppelt. Führe die Aufzeichnungen über Gäste, Nächte und Alter laufend mit — sie sind die Grundlage der Erklärung und im Nachhinein kaum zu rekonstruieren.

Die Einkommensbesteuerung der Mieteinnahmen läuft für Nichtresidenten über das Modelo 210, das Erklärungsformular der spanischen Steuerverwaltung AEAT für die Nichtresidentensteuer IRNR. Es gibt nicht eine Erklärung im Jahr, sondern mehrere: eine für die Mieteinnahmen und eine für die Pauschalbesteuerung der Tage, an denen die Immobilie dir zur Verfügung stand. Welche Fristen gelten und wie bei Miteigentum aufgeteilt wird, steht im Rechner zur Steuer auf Ferienvermietung.

Wenn du beides nicht selbst machen willst, übernimmt es in Spanien üblicherweise eine gestoría. Deren Honorar gehört dann in die Vermietungskosten im Jahr, nicht in die Steuerzeile.

Rechtsgrundlage und Stand

Die Tourismussteuer beruht auf der Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Maßgeblich sind Art. 13.1 für den Tarif der Ferienunterkünfte, Art. 13.2.a) für die Ermäßigung in der Nebensaison, Art. 13.2.b) für die Ermäßigung langer Aufenthalte und Art. 13.3 für die Definition der Nebensaison; die Befreiung jüngerer Gäste steht in Art. 5.1.a), die Rollenverteilung zwischen Gast und Vermieter in Art. 6 und Art. 10. Die geltende Fassung der Tarifvorschriften stammt aus der Ley 13/2017 und gilt seit dem 1. Januar 2018.

Die Besteuerung der Mieteinnahmen folgt dem IRNR-Gesetz für Nichtresidenten beziehungsweise dem IRPF für in Spanien Ansässige; Lizenzpflicht und Vergabestopp folgen dem balearischen Tourismusrecht in der Fassung des Decreto 4/2025.

Der Rechner nennt unter dem Ergebnis den Stand jedes verwendeten Werts mitsamt Fundstelle. Zwei Grenzen ausdrücklich benannt: Du kannst ein früheres Steuerjahr wählen, während die Zeile zum Rechtsstand den heutigen Stand nennt — und ein balearisches Gesetz erscheint zuerst im amtlichen Anzeiger der Balearen, bevor es in die konsolidierten Fassungen wandert. Bei einer Entscheidung über einen sechsstelligen Betrag lohnt der Blick eines asesor fiscal auf den Tagesstand.

Offizielle Quellen

• Ley 2/2016 (Tourismussteuer Balearen), konsolidierte Fassung: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (Tourismussteuer, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — Tourismus und ETV-Lizenzen: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 und amtlicher Anzeiger BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Marktstudie Mallorca 2026 in Kooperation mit Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Transaktionsstatistik Balearen: notariado.org

Fazit

Eine Ferienvermietung auf Mallorca ist kein passives Investment, sondern ein kleiner Betrieb mit einer Immobilie als Anlagevermögen. Der Bruttoertrag ist höher als bei jeder anderen Nutzungsform, aber er wird von Kosten getragen, die mit jeder Buchung wiederkehren, und von einer Lizenz, die es für Wohnungen nicht mehr neu gibt.

Was die Insel trotzdem von reinen Renditemärkten unterscheidet, ist die Kombination aus Eigennutzung, Lebensqualität, internationaler Nachfrage und einem strukturell begrenzten Angebot. Wer ein Objekt mit gesicherter Lizenz in einer Lage mit langer Saison kauft, nüchtern finanziert und professionell aufstellt, kann auch bei hohem Einstiegspreis eine tragfähige Rendite erreichen. Die beste Entscheidung beginnt mit einer vollständigen Rechnung — und mit einer ehrlichen Antwort auf die Frage, die kein Rechner beantwortet: Kaufst du diese Immobilie auch dann gern, wenn die Vermietung ein Jahr lang nicht läuft? Einen breiteren Überblick gibt unsere Übersicht dazu, was beim Vermieten einer Immobilie auf Mallorca zu beachten ist.

Häufige Fragen zur Rendite einer Ferienvermietung

Verwandte Rechner

• Steuer auf Ferienvermietung berechnen — dieselbe Steuerrechnung, die in die Rendite oben eingeht, aber im Detail: Kostenabzug, Abschreibung, Leerstandsbesteuerung, Erklärungspflichten.
• Eigennutzung oder Vermietung vergleichen — was jede selbst verbrachte Woche an Ertrag kostet und ab wann die Rechnung kippt.
• Laufende Kosten einer Ferienimmobilie ermitteln — die Positionen, die du oben als laufende Objektkosten einträgst, einzeln aufgeschlüsselt.
• Kaufnebenkosten auf Mallorca berechnen — der Block, der im Nenner deiner Nettorendite sitzt, für dein konkretes Objekt.