Ferienvermietung Mallorca Lizenz: ETV-Lizenz legal beantragen

Wer seine Immobilie auf Mallorca legal an Urlauber vermieten möchte, braucht eine ETV-Lizenz – die Estancia Turística en Vivienda. Ohne sie drohen empfindliche Bußgelder, und keine Plattform der Welt schützt dich vor einer Kontrolle. Seit Februar 2022 galt ein hartes Moratorium, das die Vergabe neuer Lizenzen komplett einfror. Mit dem Frühjahr 2026 hat die Balearenregierung erstmals wieder ein offizielles Kontingent freigegeben: 1.069 touristische Plätze, diesmal über ein transparentes Losverfahren. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Immobilientypen antragsberechtigt sind, was eine Lizenz kostet, welche technischen Anforderungen du erfüllen musst, wie das Verfahren Schritt für Schritt abläuft – und was passiert, wenn du ohne Lizenz vermietest.

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Was die ETV-Lizenz ist – und warum du ohne sie nicht vermieten darfst

Die Abkürzung ETV steht für Estancia Turística en Vivienda – auf Deutsch: touristische Unterkunft in einer Wohnimmobilie. Sie ist die offizielle balearische Genehmigung, die dich berechtigt, dein Haus oder deine Finca kurzfristig, also für einzelne Tage oder Wochen, an Touristen zu vermieten.

Ohne gültige ETV-Lizenz ist jede touristische Kurzzeitvermietung auf Mallorca illegal, egal wie viele positive Bewertungen du auf Airbnb hast. Das balearische Tourismusgesetz sieht für Verstöße Bußgelder ab 20.000 € vor – und Wiederholungstäter riskieren deutlich höhere Strafen.

Wichtig zu verstehen: Die ETV-Lizenz ist nicht identisch mit einer gewöhnlichen Gewerbegenehmigung. Sie wird über das Konzept der sogenannten plazas turísticas (touristische Plätze) gesteuert. Jede plaza entspricht einem Gast-Schlafplatz. Die Gesamtzahl der Plätze auf Mallorca ist gedeckelt – genau das macht eine einmal erteilte Lizenz so wertvoll.

Kurzzeitmiete vs. Langzeitmiete: Wo liegt die Grenze?

Die ETV-Lizenzpflicht gilt ausschließlich für touristische Kurzzeitvermietungen. Wer seine Immobilie für Zeiträume von mehr als einem Monat vermietet (klassische Langzeitmiete), bewegt sich im Regelungsrahmen des spanischen Mietrechts und braucht keine ETV-Lizenz. Für alles, was unterhalb dieser Schwelle liegt und touristisch genutzt wird, ist die ETV zwingend.

Hinweis: Die Grenze zwischen Kurzzeit- und Langzeitmiete ist in der Praxis nicht immer trivial. Lass die Einordnung deines konkreten Vermietungsmodells im Zweifel rechtlich prüfen – vor allem wenn du Mischmodelle (z. B. Eigennutzung + Saisonvermietung) planst.

Das Moratorium und die Öffnung 2026: Was jetzt gilt

Um die Entwicklung des aktuellen Rechtsrahmens zu verstehen, musst du kurz in die jüngere Geschichte schauen.

Ab dem 11. Februar 2022 trat ein striktes Moratorium in Kraft, das auf den Balearen – Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera – die Vergabe neuer ETV-Lizenzen und die Übertragung touristischer Plätze komplett aussetzte. Hintergrund waren politische Überlegungen zur touristischen Überlastung und zum Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt.

In der Folge wurde der Kauf einer Immobilie mit bereits bestehender ETV-Lizenz zum einzigen legalen Weg, in den Ferienvermietungsmarkt einzusteigen. Objekte mit gültiger Lizenz stiegen massiv im Wert.

Was sich 2025 geändert hat: Im April 2025 verabschiedete die Regierung von Marga Prohens ein Dekret über Maßnahmen zur Eindämmung des Tourismus. Dieses Dekret führte unter anderem ein generelles Verbot neuer Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern auf dem gesamten Archipel ein – analog zu dem Modell, das zuvor in Palma und Ibiza galt. Gleichzeitig wurden bestehende Genehmigungen, die vor 2017 erteilt worden waren, auf eine stabilere rechtliche Basis gestellt.

Das Losverfahren 2026: Im März 2026 beschloss die Inselregierung, erstmals wieder ein neues Kontingent touristischer Plätze zu vergeben – insgesamt 1.069 Plätze. Anders als früher erfolgt die Vergabe nicht mehr nach dem Prinzip „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst", sondern über ein öffentliches Losverfahren. Die Bewerbungsfrist lief bis zum 8. April 2026.

Achtung: Das Zeitfenster vom März/April 2026 ist bereits geschlossen. Wer jetzt einsteigen möchte, muss entweder auf das nächste Kontingent warten oder eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz erwerben. Wir informieren dich, sobald ein neues Verfahren angekündigt wird.

Welche Immobilientypen antragsberechtigt sind

Nicht jede Immobilie auf Mallorca kann überhaupt eine ETV-Lizenz erhalten. Das aktuelle Regelwerk (Stand 2026) unterscheidet strikt nach Immobilientyp.

Die Kategorie ETV60 ist neu und besonders interessant für Eigentümer, die ihren Hauptwohnsitz während der Hochsaison teilweise vermieten möchten: bis zu 60 Tage pro Jahr sind erlaubt. Diese Variante ist kostengünstiger, aber mit der 60-Tage-Beschränkung klar begrenzt.

Hinweis: Die Einstufung deiner Immobilie hängt auch von der städtebaulichen Zonierung (zonificación urbanística) ab. Eine Immobilie kann baulich ein Einfamilienhaus sein, aber in einer Zone liegen, in der touristische Vermietung nicht erlaubt ist. Das Grundbuch allein sagt hier nichts aus – du brauchst eine Zonierungsprüfung bei deiner Gemeinde (Ajuntament).

Kosten einer ETV-Lizenz: Was du einplanen musst

Die Lizenzkosten selbst sind im Verhältnis zu den möglichen Einnahmen moderat. Sie werden pro touristischem Platz (plaza turística) berechnet, nicht pauschal pro Immobilie.

Dazu kommen einmalige Nebenkosten, die du unbedingt einkalkulieren solltest:

• Technische Gutachten (Energiezertifikat, Bewohnbarkeitsbescheinigung – cédula de habitabilidad)
• Anwalts- und Verwaltungskosten für die Antragstellung
• Eventuelle bauliche Anpassungen, falls die Immobilie technische Anforderungen noch nicht erfüllt

Eine seriöse Kalkulation sollte mit einem Gesamtaufwand von mindestens 25.000–30.000 € für ein mittelgroßes Einfamilienhaus rechnen, wenn auch die Vorbereitungskosten berücksichtigt werden.

Technische Anforderungen: Was die Immobilie erfüllen muss

Die ETV-Lizenz wird nicht erteilt, wenn die Immobilie bestimmte bauliche und technische Standards nicht erfüllt. Die wesentlichen Anforderungen lassen sich in vier Bereiche gliedern:

1. Urbanistische Voraussetzungen Die Immobilie muss in einer Zone liegen, in der touristische Vermietung laut dem gültigen Gemeinde-Bebauungsplan erlaubt ist. Nicht zulässige Bauten (obras ilegales) oder nicht legalisierte Anbauten können den Antrag blockieren.

2. Energiezertifikat Ein gültiges Energieeffizienzzertifikat (certificado de eficiencia energética) ist Pflicht. Ohne dieses Dokument läuft kein Antrag. Mehr dazu im Ratgeber Energiezertifikat Spanien.

3. Bewohnbarkeitsbescheinigung Die cédula de habitabilidad bestätigt, dass die Immobilie den gesetzlichen Mindeststandards für Wohnzwecke entspricht. Fehlt sie, muss sie neu beantragt werden.

4. Sicherheits- und Barrierefreiheitsstandards Der balearische Rechtsrahmen verlangt die Einhaltung von Sicherheits- und Barrierefreiheitsvorschriften – konkret geht es um Fluchtwege, Rauchmelder und zugängliche Sanitäranlagen.

Hinweis: Ältere Fincas und rustikale Häuser scheitern oft an der Bewohnbarkeitsbescheinigung oder am Energiezertifikat. Lass den baulichen Zustand vor der Antragstellung von einem unabhängigen Architekten oder Gutachter prüfen.

Das Losverfahren 2026: Schritt für Schritt erklärt

Das neue Vergabeverfahren unterscheidet sich grundlegend vom alten First-come-first-served-Prinzip. Hier ist der Ablauf, wie er für das Kontingent 2026 galt:

1. Prüfung der Antragsberechtigung – Eigentümer oder Nutzungsberechtigte der Immobilie können einen Antrag stellen. Pro Immobilie ist nur ein Antrag möglich.
2. Vorbereitung der Unterlagen – Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug), Energiezertifikat, Bewohnbarkeitsbescheinigung, ggf. Vollmacht für einen Gestor oder Anwalt.
3. Antragstellung – Innerhalb der Bewerbungsfrist (im Verfahren 2026: bis 8. April 2026) beim zuständigen Inselrat (Consell de Mallorca) oder über das Online-Portal der balearischen Verwaltung.
4. Losverfahren – Nach Ablauf der Frist werden die verfügbaren 1.069 Plätze unter den gültigen Bewerbungen ausgelost. Das Verfahren ist öffentlich und transparent.
5. Bescheid und Zahlung – Wer das Los gewinnt, zahlt den fälligen Betrag pro Platz und erhält die offizielle ETV-Lizenz.
6. Eintragung und Betriebsaufnahme – Die Lizenz wird im balearischen Tourismusregister eingetragen. Erst danach darfst du legal vermieten.

Achtung: Neu erteilte Lizenzen dürfen in den ersten fünf Jahren nicht übertragen oder weiterverkauft werden. Diese Klausel schützt vor rein spekulativem Lizenzkauf.

Laufende Pflichten als lizenzierter Ferienvermieter

Eine erteilte ETV-Lizenz ist kein Freifahrtschein – du übernimmst damit dauerhaft Pflichten gegenüber Behörden und Gästen:

Hinweis: Die steuerliche Behandlung deiner Mieteinnahmen hängt davon ab, ob du in Spanien steuerlich ansässig bist oder nicht. Als Nichtresident zahlst du IRNR auf die Mieteinnahmen. Lass dich hierzu von einem in Spanien zugelassenen Steuerberater beraten – die Regeln sind komplex. Einen Überblick über immobilienbezogene Steuern findest du unter Steuern & Recht.

Renditeerwartungen: Was du realistisch einplanen kannst

Lizenzen sind wertvoll, weil die Einnahmen aus der Ferienvermietung auf Mallorca erheblich sein können. Hier einige belegte Orientierungswerte:

Für gut positionierte Küstenlagen im Südosten nennen Marktbeobachter Bruttorenditen von 5–7 % pro Jahr. Die Nettomarge hängt von Verwaltungskosten, Steuern, Instandhaltung und Belegungsquote ab.

Die ETV-Lizenz selbst steigert den Immobilienwert spürbar: Objekte mit bestehender Lizenz wurden während des Moratoriums als besonders begehrte Vermögenswerte gehandelt – und dieser Wertaufschlag bleibt auch nach einer etwaigen Neuöffnung relevant, solange die Gesamtzahl der Plätze gedeckelt ist.

Die häufigsten Fehler beim ETV-Antrag

Viele Eigentümer verlieren wertvolle Zeit und Geld durch vermeidbare Fehler. Das sind die häufigsten:

1. Zonierung nicht geprüft Die Immobilie liegt in einer Zone, in der touristische Vermietung nicht zulässig ist. Das stellt sich erst heraus, wenn der Antrag bereits eingereicht wurde.

2. Fehlende oder abgelaufene Dokumente Energiezertifikat oder Bewohnbarkeitsbescheinigung fehlen, sind abgelaufen oder wurden für eine andere Nutzungsart ausgestellt.

3. Nicht legalisierte Bauten Ein Pool-Haus, eine Dachterrasse oder ein Anbau sind nicht im Grundbuch eingetragen oder baurechtlich nicht genehmigt. Mehr dazu im Ratgeber Schwarzbau legalisieren.

4. Falsche Lizenzart beantragt ETV60 für eine Immobilie, die kein Hauptwohnsitz ist, oder ein Antrag für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die seit dem Dekret 2025 nicht mehr zulässig ist.

5. Fristen verpasst Das Zeitfenster für das Losverfahren 2026 war extrem kurz (weniger als 3 Wochen). Wer nicht sofort reagiert hatte, war draußen.

6. Übertragungsklausel ignoriert Die neuen Lizenzen können fünf Jahre lang nicht verkauft oder übertragen werden. Wer die Immobilie kurzfristig veräußern möchte, verliert damit den Mehrwert der frischen Lizenz.

Illegale Vermietung: Welche Konsequenzen drohen

Wer ohne gültige ETV-Lizenz vermietet, riskiert erhebliche Konsequenzen:

• Bußgelder ab 20.000 € bei illegaler touristischer Kurzzeitvermietung
• Betriebsuntersagung durch die zuständige Tourismus­behörde
• Haftung für Schäden, die Gäste verursachen – ohne Versicherungsschutz
• Reputationsschaden bei einer öffentlichen Kontrolle durch die Inspektion

Die balearische Verwaltung hat die Kontrolldichte in den letzten Jahren deutlich erhöht. Plattformmeldungen, Nachbarhinweise und gezielte Inspektionen machen das Risiko der Entdeckung real.

Was kommt nach der Lizenz? Dein nächster Schritt

Eine ETV-Lizenz ist der Startschuss, nicht das Ziel. Diese Fragen stellst du dir am besten sofort nach der Erteilung:

• Verwalten oder outsourcen? Professionelle Verwaltungsgesellschaften (property management companies) übernehmen Buchungsmanagement, Reinigung, Gästebetreuung und die Polizeimeldung. Ihre Provision liegt in der Regel bei 15–25 % der Einnahmen.
• Steuerstrategie festlegen – IRPF oder IRNR, Vorsteuerabzug, korrekte Buchführung: Das klärt ein auf Spanien spezialisierter Steuerberater.
• Versicherung abschließen – Spezielle Tarife für touristische Vermietung existieren; eine normale Hausratversicherung greift in der Regel nicht.
• Ecotasa einrichten – Die balearische Tourismussteuer musst du pro Übernachtung und Gast einziehen und korrekt abführen.

Checkliste: ETV-Lizenz auf Mallorca beantragen

Bevor du einen Antrag stellst, prüfe diese Punkte:

• Immobilienart zulässig (Einfamilienhaus, Reihen-/Doppelhaus oder ETV60-Hauptwohnsitz)
• Zonierung im Bebauungsplan erlaubt touristische Nutzung
• Grundbuch korrekt und vollständig (keine nicht eingetragenen Bauten)
• Gültiges Energiezertifikat vorhanden
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) aktuell
• Sicherheitsanforderungen erfüllt (Rauchmelder, Fluchtwegbeschilderung)
• Eigentumsnachweis lückenlos
• Antrag fristgerecht und vollständig eingereicht
• Übertragungsklausel (5 Jahre) in Investitionsstrategie berücksichtigt
• Steuer- und Versicherungsberatung eingeholt

Fazit: Lohnt sich die ETV-Lizenz 2026 noch?

Ja – aber mit realistischen Erwartungen. Das Losverfahren 2026 hat gezeigt, dass der Markt die verfügbaren Plätze sofort absorbiert. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was den Wert einer gültigen Lizenz langfristig stabil hält.

Für Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Finca legal an Urlauber vermieten möchten, gibt es zwei Wege: auf das nächste Vergabefenster warten und sich bestmöglich vorbereiten – oder jetzt eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz kaufen. Beides hat Vor- und Nachteile, die stark von deinen persönlichen Zielen, deiner Immobilie und deinem Zeitrahmen abhängen.

Wer ohne Lizenz vermietet, spielt ein teures Roulette. Wer die Lizenz sauber beantragt und betreibt, hat einen dauerhaften Wettbewerbsvorteil auf einem der attraktivsten Tourismusmärkte Europas.

Für eine individuelle Einschätzung deiner Immobilie – von der Zonierungsprüfung bis zur Antragsbegleitung – melde dich direkt bei uns.

Offizielle Quellen

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – zuständige Behörde für ETV-Lizenzvergabe auf Mallorca
• Govern de les Illes Balears – Tourismus: www.caib.es – offizielle Informationen zum balearischen Tourismusgesetz
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (Tourismussteuer), steuerliche Pflichten
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, Einkommensteuerpflichten für Vermieter
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – Gesetzestexte und Dekrete (u. a. Dekretgesetz 3/2022, Dekret April 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – Branchenverband für touristische Vermietungen auf den Balearen