Licencia de alquiler vacacional Mallorca: solicitar la licencia ETV legalmente

Quien quiera alquilar su inmueble en Mallorca de forma legal a turistas necesita una licencia ETV — la Estancia Turística en Vivienda. Sin ella, se arriesga a multas considerables, y ninguna plataforma del mundo te protege de una inspección. Desde febrero de 2022 estuvo vigente una dura moratoria que congeló por completo la concesión de nuevas licencias. Con la primavera de 2026, el Govern Balear ha liberado por primera vez un contingente oficial: 1.069 plazas turísticas, esta vez mediante un sorteo transparente. En esta guía descubrirás qué tipos de inmuebles pueden solicitar la licencia, cuánto cuesta obtenerla, qué requisitos técnicos debes cumplir, cómo funciona el procedimiento paso a paso y qué ocurre si alquilas sin licencia.

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Qué es la licencia ETV y por qué no puedes alquilar sin ella

Las siglas ETV corresponden a Estancia Turística en Vivienda — en español: alojamiento turístico en una vivienda residencial. Es el permiso oficial balear que te habilita para alquilar tu casa o finca a turistas por períodos cortos, es decir, días o semanas sueltas.

Sin una licencia ETV en vigor, cualquier alquiler turístico de corta duración en Mallorca es ilegal, independientemente de las valoraciones positivas que tengas en Airbnb. La ley turística balear prevé multas por infracciones a partir de 20.000 € — y los reincidentes se arriesgan a sanciones notablemente más elevadas.

Es importante entender que la licencia ETV no equivale a una simple licencia de actividad económica. Se gestiona a través del concepto de las llamadas plazas turísticas. Cada plaza equivale a una plaza de cama para huéspedes. El número total de plazas en Mallorca está limitado — precisamente eso es lo que hace que una licencia concedida sea tan valiosa.

Alquiler de corta duración frente a alquiler de larga duración: ¿dónde está el límite?

La obligación de disponer de licencia ETV se aplica exclusivamente a los alquileres turísticos de corta duración. Quien alquile su inmueble por períodos superiores a un mes (alquiler tradicional de larga duración) se rige por el marco de la legislación arrendaticia española y no necesita licencia ETV. Para todo lo que quede por debajo de ese umbral y tenga uso turístico, la ETV es obligatoria.

Nota: La frontera entre el alquiler de corta y larga duración no siempre es sencilla en la práctica. Si tienes dudas sobre cómo encuadrar tu modelo concreto de arrendamiento, es recomendable obtener asesoramiento jurídico — especialmente si planeas modelos mixtos (p. ej., uso propio + alquiler de temporada).

La moratoria y la apertura de 2026: qué rige ahora

Para entender la evolución del marco normativo actual, es necesario echar un vistazo a la historia reciente.

A partir del 11 de febrero de 2022 entró en vigor una estricta moratoria que suspendió por completo en las Baleares — Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera — la concesión de nuevas licencias ETV y la transmisión de plazas turísticas. El trasfondo eran consideraciones políticas sobre la saturación turística y la presión sobre el mercado local de la vivienda.

Como consecuencia, la compra de un inmueble con licencia ETV ya existente se convirtió en la única vía legal para acceder al mercado del alquiler vacacional. Los inmuebles con licencia en vigor se revalorizaron enormemente.

Qué cambió en 2025: En abril de 2025, el Govern de Marga Prohens aprobó un decreto de medidas para la contención del turismo. Dicho decreto introdujo, entre otras cosas, una prohibición general de nuevas viviendas vacacionales en edificios plurifamiliares en todo el archipiélago — de forma análoga al modelo que ya regía anteriormente en Palma e Ibiza. Al mismo tiempo, las autorizaciones existentes concedidas antes de 2017 quedaron asentadas sobre una base jurídica más sólida.

El sorteo de 2026: En marzo de 2026, el gobierno insular decidió conceder por primera vez un nuevo contingente de plazas turísticas — en total 1.069 plazas. A diferencia de antes, la adjudicación ya no se realiza según el principio de «primero en llegar, primero en ser atendido», sino mediante un sorteo público. El plazo de solicitud estuvo abierto hasta el 8. April 2026.

Atención: La ventana de marzo/abril de 2026 ya está cerrada. Quien quiera incorporarse ahora debe esperar al siguiente contingente o adquirir un inmueble con licencia ETV existente. Te informaremos en cuanto se anuncie un nuevo procedimiento.

Qué tipos de inmuebles pueden solicitar la licencia

No todo inmueble en Mallorca puede obtener una licencia ETV. La normativa vigente (a partir de 2026) distingue estrictamente según el tipo de inmueble.

La categoría ETV60 es nueva y especialmente interesante para los propietarios que desean alquilar parcialmente su residencia principal durante la temporada alta: se permiten hasta 60 días al año. Esta modalidad es más económica, pero está claramente limitada por la restricción de los 60 días.

Nota: La clasificación de tu inmueble también depende de la zonificación urbanística (zonificación urbanística) del municipio. Un inmueble puede ser estructuralmente una vivienda unifamiliar, pero estar ubicado en una zona donde el alquiler turístico no está permitido. El registro de la propiedad por sí solo no dice nada al respecto: necesitas una consulta de zonificación en tu municipio (Ajuntament).

Costes de una licencia ETV: lo que debes tener en cuenta

Los costes de la licencia en sí son moderados en relación con los posibles ingresos. Se calculan por plaza turística (plaza turística), no a tanto alzado por inmueble.

A esto se añaden gastos adicionales puntuales que conviene tener muy en cuenta:

• Informes técnicos (certificado energético, certificado de habitabilidad — cédula de habitabilidad)
• Honorarios de abogado y gestoría para la tramitación de la solicitud
• Posibles adaptaciones constructivas, en caso de que el inmueble no cumpla aún los requisitos técnicos

Un cálculo realista debería contemplar un desembolso total de al menos 25.000–30.000 € para una vivienda unifamiliar de tamaño medio, si se tienen en cuenta también los costes de preparación.

Requisitos técnicos: lo que debe cumplir el inmueble

La licencia ETV no se concede si el inmueble no cumple determinados estándares constructivos y técnicos. Los requisitos esenciales se agrupan en cuatro áreas:

1. Requisitos urbanísticos El inmueble debe estar situado en una zona en la que el alquiler turístico esté permitido según el planeamiento urbanístico municipal vigente. Las construcciones no autorizadas (obras ilegales) o ampliaciones no legalizadas pueden bloquear la solicitud.

2. Certificado energético Un certificado de eficiencia energética válido (certificado de eficiencia energética) es obligatorio. Sin este documento no se tramita ninguna solicitud. Más información en la guía sobre el certificado energético en España.

3. Cédula de habitabilidad La cédula de habitabilidad confirma que el inmueble cumple los estándares mínimos legales para uso residencial. Si no se dispone de ella, deberá solicitarse de nuevo.

4. Estándares de seguridad y accesibilidad El marco jurídico balear exige el cumplimiento de la normativa de seguridad y accesibilidad — concretamente en lo relativo a vías de evacuación, detectores de humo e instalaciones sanitarias accesibles.

Nota: Las fincas antiguas y las casas rústicas a menudo no superan los requisitos de la cédula de habitabilidad o del certificado energético. Solicita a un arquitecto o perito independiente que evalúe el estado constructivo antes de presentar la solicitud.

El procedimiento de sorteo 2026: explicado paso a paso

El nuevo sistema de adjudicación difiere fundamentalmente del antiguo principio de orden de llegada. A continuación se detalla el procedimiento tal como se aplicó para el contingente 2026:

1. Verificación de la elegibilidad — Los propietarios o titulares del derecho de uso del inmueble pueden presentar una solicitud. Solo se admite una solicitud por inmueble.
2. Preparación de la documentación — Justificante de propiedad (nota simple del Registro de la Propiedad), certificado energético, cédula de habitabilidad y, en su caso, poder notarial para un gestor o abogado.
3. Presentación de la solicitud — Dentro del plazo de presentación (en el procedimiento 2026: hasta el 8 de abril de 2026) ante el consejo insular competente (Consell de Mallorca) o a través del portal online de la administración balear.
4. Sorteo — Una vez finalizado el plazo, los 1.069 cupos disponibles se sortean entre las solicitudes válidas. El procedimiento es público y transparente.
5. Resolución y pago — Quien resulte ganador del sorteo abona el importe correspondiente por cupo y recibe la licencia ETV oficial.
6. Inscripción e inicio de la actividad — La licencia queda inscrita en el Registro de Turismo de las Illes Balears. Solo a partir de ese momento podrás alquilar legalmente.

Atención: Las licencias recién concedidas no podrán transmitirse ni revenderse durante los primeros cinco años. Esta cláusula protege frente a la compra meramente especulativa de licencias.

Obligaciones continuas como arrendador vacacional autorizado

Una licencia ETV concedida no es un cheque en blanco — conlleva obligaciones permanentes ante las autoridades y los huéspedes:

Aviso: El tratamiento fiscal de tus ingresos por alquiler depende de si eres o no residente fiscal en España. Como no residente, pagarás IRNR sobre los ingresos por alquiler. Consulta a un asesor fiscal autorizado en España, ya que las normas son complejas. Encontrarás una visión general sobre los impuestos relacionados con inmuebles en Impuestos y derecho.

Expectativas de rentabilidad: lo que puedes prever de forma realista

Las licencias son valiosas porque los ingresos procedentes del alquiler vacacional en Mallorca pueden ser considerables. A continuación, algunos valores de referencia contrastados:

Para ubicaciones costeras bien posicionadas en el sureste, los analistas del mercado citan rentabilidades brutas de 5–7 % anual. El margen neto depende de los gastos de gestión, los impuestos, el mantenimiento y la tasa de ocupación.

La propia licencia ETV incrementa de forma perceptible el valor del inmueble: durante la moratoria, los inmuebles con licencia vigente se negociaron como activos especialmente codiciados, y esta prima de valor seguirá siendo relevante incluso tras una eventual reapertura, mientras el número total de plazas esté limitado.

Los errores más frecuentes en la solicitud de la ETV

Muchos propietarios pierden tiempo y dinero valiosos por errores evitables. Estos son los más habituales:

1. No haber verificado la zonificación El inmueble se encuentra en una zona en la que el alquiler turístico no está permitido. Esto solo se descubre cuando la solicitud ya ha sido presentada.

2. Documentos ausentes o caducados Falta el certificado energético o la cédula de habitabilidad, están caducados o fueron expedidos para un uso distinto.

3. Construcciones no legalizadas Una casa de piscina, una terraza en cubierta o una ampliación no están inscritas en el Registro de la Propiedad o no cuentan con licencia urbanística. Más información en la guía para legalizar una construcción ilegal.

4. Tipo de licencia incorrecto solicitado ETV60 para un inmueble que no es residencia habitual, o una solicitud para una vivienda en un edificio plurifamiliar, que desde el decreto de 2025 ya no está permitida.

5. Plazos incumplidos El plazo para el procedimiento de sorteo de 2026 fue extremadamente corto (menos de 3 semanas). Quien no reaccionó de inmediato quedó fuera.

6. Cláusula de transmisión ignorada Las nuevas licencias no pueden venderse ni transmitirse durante cinco años. Quien desee vender el inmueble a corto plazo perderá el valor añadido de la licencia recién obtenida.

Alquiler ilegal: qué consecuencias pueden derivarse

Quien alquila sin una licencia ETV válida se arriesga a consecuencias considerables:

• Multas desde 20.000 € por alquiler turístico de corta duración sin autorización
• Prohibición de actividad por parte de la autoridad de turismo competente
• Responsabilidad por daños causados por los huéspedes, sin cobertura del seguro
• Daño reputacional en caso de inspección pública por parte de los servicios de inspección

La administración balear ha intensificado considerablemente los controles en los últimos años. Las notificaciones de las plataformas, los avisos de vecinos y las inspecciones selectivas hacen que el riesgo de ser descubierto sea real.

¿Qué viene después de la licencia? Tu próximo paso

Una licencia ETV es el punto de partida, no el objetivo final. Estas son las preguntas que conviene plantearse justo tras su concesión:

• ¿Gestionar o externalizar? Las empresas profesionales de gestión (property management companies) se encargan de la gestión de reservas, la limpieza, la atención a los huéspedes y la comunicación a la policía. Su comisión suele situarse entre el 15–25 % de los ingresos.
• Definir la estrategia fiscal – IRPF o IRNR, deducción del IVA soportado, contabilidad correcta: de todo ello se ocupa un asesor fiscal especializado en España.
• Contratar un seguro – Existen tarifas específicas para el alquiler turístico; un seguro de hogar convencional no suele cubrir esta actividad.
• Configurar la Ecotasa – El impuesto turístico balear debes recaudarlo por noche y huésped e ingresarlo correctamente.

Lista de verificación: solicitar la licencia ETV en Mallorca

Antes de presentar una solicitud, comprueba estos puntos:

• Tipo de inmueble admisible (vivienda unifamiliar, adosado/pareado o residencia habitual ETV60)
• La zonificación en el planeamiento urbanístico permite el uso turístico
• Registro de la Propiedad correcto y completo (sin construcciones no inscritas)
• Certificado energético en vigor
• Cédula de habitabilidad (cédula de habitabilidad) en vigor
• cumple los requisitos de seguridad (detectores de humo, señalización de vías de evacuación)
• acreditación de la propiedad completa y sin lagunas
• solicitud presentada en plazo y de forma completa
• cláusula de transmisión (5 años) contemplada en la estrategia de inversión
• asesoramiento fiscal y de seguros obtenido

Conclusión: ¿Sigue mereciendo la pena la licencia ETV en 2026?

Sí, pero con expectativas realistas. El sorteo de 2026 ha demostrado que el mercado absorbe de inmediato las plazas disponibles. La demanda supera con creces la oferta, lo que mantiene estable a largo plazo el valor de una licencia vigente.

Para los propietarios que desean alquilar legalmente su casa o finca a turistas, existen dos vías: esperar la próxima convocatoria y prepararse lo mejor posible, o comprar ahora una propiedad con licencia ETV ya existente. Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes que dependen en gran medida de tus objetivos personales, tu inmueble y tu horizonte temporal.

Quien alquila sin licencia juega a una ruleta cara. Quien solicita y gestiona la licencia correctamente cuenta con una ventaja competitiva duradera en uno de los mercados turísticos más atractivos de Europa.

Para una valoración individualizada de tu inmueble, desde la comprobación de la zonificación hasta el acompañamiento en la solicitud, contáctanos directamente.

Fuentes oficiales

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – organismo competente para la concesión de licencias ETV en Mallorca
• Govern de les Illes Balears – Turismo: www.caib.es – información oficial sobre la ley turística balear
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (tasa turística), obligaciones fiscales
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obligaciones del impuesto sobre la renta para arrendadores
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – textos legales y decretos (entre otros, Decreto-ley 3/2022, Decreto de abril de 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – asociación sectorial de alquileres turísticos en Balearen