Cómo solicitar la licencia ETV de alquiler vacacional en Mallorca

Si quieres alquilar legalmente tu inmueble en Mallorca a turistas, necesitas una licencia ETV: la Estancia Turística en Vivienda. Sin ella, te expones a multas considerables, y ninguna plataforma te protegerá frente a una inspección. Desde febrero de 2022 estuvo en vigor una estricta moratoria que paralizó por completo la concesión de nuevas licencias. En la primavera de 2026, el Gobierno balear ha autorizado por primera vez un nuevo cupo oficial: 1.069 plazas turísticas, esta vez mediante un sorteo transparente. En esta guía descubrirás qué tipos de inmuebles pueden solicitar una licencia, cuánto cuesta, qué requisitos técnicos debes cumplir, cómo es el procedimiento paso a paso y qué ocurre si alquilas sin licencia.

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Qué es la licencia ETV y por qué no puedes alquilar sin ella

Las siglas ETV significan Estancia Turística en Vivienda. Es la autorización oficial balear que te permite alquilar tu casa o finca a turistas por periodos cortos, es decir, por días o semanas.

Sin una licencia ETV válida, cualquier alquiler turístico de corta duración en Mallorca es ilegal, por muchas valoraciones positivas que tengas en Airbnb. El Decreto-ley 4/2025 establece las multas según la gravedad de la infracción: las leves, hasta 5.000 €; las graves, de 5.001 a 50.000 €; y las muy graves, de 50.001 a 500.000 €. El alquiler turístico sin autorización suele sancionarse como infracción grave; quienes reinciden se arriesgan a multas en la parte alta de la escala.

Es importante entender que la licencia ETV no equivale a una licencia de actividad corriente. Se regula mediante las llamadas plazas turísticas. Cada plaza corresponde a una plaza de alojamiento para un huésped. El número total de plazas en Mallorca está limitado: eso es precisamente lo que hace tan valiosa una licencia ya concedida.

Alquiler de corta duración frente a alquiler de larga duración: ¿dónde está el límite?

La obligación de contar con una licencia ETV se aplica exclusivamente a los alquileres turísticos de corta duración. Si alquilas tu inmueble por periodos superiores a un mes (el alquiler de larga duración habitual), te riges por la legislación española de arrendamientos y no necesitas una licencia ETV. Para cualquier alquiler por debajo de ese umbral que tenga uso turístico, la ETV es obligatoria.

Nota: En la práctica, la frontera entre el alquiler de corta y de larga duración no siempre es fácil de determinar. Si tienes dudas, pide asesoramiento jurídico sobre cómo se clasifica tu modalidad concreta de alquiler, sobre todo si planeas combinar distintos usos (p. ej., uso propio y alquiler de temporada).

La moratoria y la reapertura de 2026: qué normas se aplican ahora

Para entender cómo se ha llegado al marco legal actual, conviene repasar brevemente los últimos acontecimientos.

A partir del 11 de febrero de 2022 entró en vigor una estricta moratoria que suspendió por completo la concesión de nuevas licencias ETV y la transmisión de plazas turísticas en Baleares —Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera—. La medida respondía a la preocupación política por la saturación turística y la presión sobre el mercado local de la vivienda.

Como consecuencia, la compra de un inmueble con una licencia ETV ya existente se convirtió en la única vía legal para entrar en el mercado del alquiler vacacional. Los inmuebles con una licencia en vigor aumentaron considerablemente de valor.

Qué cambió en 2025: En abril de 2025, el Gobierno de Marga Prohens aprobó un decreto con medidas para contener el turismo. Entre otras cosas, el decreto prohibió con carácter general las nuevas viviendas vacacionales en edificios plurifamiliares de todo el archipiélago, siguiendo el modelo que ya se aplicaba en Palma e Ibiza. Al mismo tiempo, las autorizaciones existentes concedidas antes de 2017 pasaron a contar con una base jurídica más estable.

El sorteo de 2026: En marzo de 2026, el gobierno insular decidió volver a adjudicar, por primera vez desde la moratoria, un nuevo cupo de plazas turísticas: en total, 1.069 plazas. A diferencia de antes, la adjudicación ya no se realiza por orden de llegada, sino mediante un sorteo público. El plazo de solicitud terminó el 8 de abril de 2026.

Atención: El plazo de marzo y abril de 2026 ya ha terminado. Si quieres entrar ahora en el mercado, tendrás que esperar al próximo cupo o comprar un inmueble con una licencia ETV existente. Te informaremos en cuanto se anuncie un nuevo procedimiento.

Qué tipos de inmuebles pueden solicitar la licencia

No todos los inmuebles de Mallorca pueden obtener una licencia ETV. La normativa vigente (a fecha de 2026) distingue estrictamente según el tipo de inmueble.

La categoría ETV60 es nueva y resulta especialmente interesante para los propietarios que quieran alquilar parcialmente su vivienda habitual durante la temporada alta: se permiten hasta 60 días al año. Esta modalidad es más económica, pero está sujeta a un límite de 60 días.

Nota: La clasificación de tu inmueble también depende de la zonificación del suelo (zonificación urbanística). Un inmueble puede ser una vivienda unifamiliar por sus características constructivas, pero estar en una zona donde no se permite el alquiler turístico. El Registro de la Propiedad, por sí solo, no basta: necesitas comprobar la zonificación en tu ayuntamiento (Ajuntament).

Coste de una licencia ETV: qué debes prever

El coste de la licencia es moderado en relación con los posibles ingresos. Se calcula por plaza turística (plaza turística), no mediante una tarifa fija por inmueble.

A esto se suman unos gastos adicionales únicos que debes tener en cuenta:

• Informes técnicos (certificado energético, certificado de habitabilidad — cédula de habitabilidad)
• Honorarios de abogados y gastos de gestoría para presentar la solicitud
• Posibles adaptaciones del inmueble, si el inmueble aún no cumple los requisitos técnicos

Un cálculo realista debería prever un coste total de al menos 25.000–30.000 € para una vivienda unifamiliar de tamaño medio, incluidos los gastos de preparación.

Requisitos técnicos: qué debe cumplir el inmueble

La licencia ETV no se concede si el inmueble no cumple determinados requisitos constructivos y técnicos. Los principales se agrupan en cuatro ámbitos:

1. Requisitos urbanísticos El inmueble debe estar situado en una zona donde el plan urbanístico municipal vigente permita el alquiler turístico. Las construcciones no autorizadas (obras ilegales) o las ampliaciones no legalizadas pueden bloquear la solicitud.

2. Certificado energético Es obligatorio disponer de un certificado de eficiencia energética (certificado de eficiencia energética) en vigor. Sin este documento no se puede tramitar la solicitud. Encontrarás más información en la guía sobre el certificado energético en España.

3. Cédula de habitabilidad La cédula de habitabilidad acredita que el inmueble cumple los requisitos mínimos legales para uso residencial. Si no se dispone de ella, hay que solicitarla de nuevo.

4. Requisitos de seguridad y accesibilidad La normativa balear exige cumplir los requisitos de seguridad y accesibilidad, en particular los relativos a vías de evacuación, detectores de humo e instalaciones sanitarias accesibles.

Importante: Las fincas antiguas y las casas rústicas a menudo no consiguen la cédula de habitabilidad o el certificado energético. Antes de presentar la solicitud, pide a un arquitecto o perito independiente que compruebe el estado constructivo del inmueble.

El sorteo de 2026: explicado paso a paso

El nuevo procedimiento de adjudicación es radicalmente distinto del anterior principio de «primero en llegar, primero en ser atendido». Así se desarrolló el proceso para el cupo de 2026:

1. Comprobación de quién puede presentar la solicitud – Pueden presentarla los propietarios o quienes tengan derecho de uso del inmueble. Solo se admite una solicitud por inmueble.
2. Preparación de la documentación – Acreditación de la propiedad (nota simple del Registro de la Propiedad), certificado energético, cédula de habitabilidad y, en su caso, poder de representación para un gestor o abogado.
3. Presentación de la solicitud – Dentro del plazo de presentación (en el procedimiento de 2026: hasta el 8 de abril de 2026), ante el consejo insular competente (Consell de Mallorca) o a través del portal en línea de la administración balear.
4. Sorteo – Una vez finalizado el plazo, las 1.069 plazas disponibles se sortearán entre las solicitudes válidas. El procedimiento es público y transparente.
5. Resolución y pago – Quien resulte agraciado en el sorteo pagará el importe correspondiente por plaza y recibirá la licencia ETV oficial.
6. Inscripción e inicio de la actividad – La licencia se inscribe en el registro de turismo de las Islas Baleares. Solo entonces podrás alquilar legalmente.

Atención: Las licencias recién concedidas no pueden transmitirse ni revenderse durante los primeros cinco años. Esta cláusula evita la compra de licencias con fines puramente especulativos.

Obligaciones continuas como titular de una licencia de alquiler vacacional

Tener una licencia ETV no te da carta blanca: conlleva obligaciones permanentes ante las autoridades y los huéspedes:

Nota: El tratamiento fiscal de tus ingresos por alquiler depende de si eres residente fiscal en España o no. Si no eres residente, pagas el IRNR por esos ingresos. Consulta a un asesor fiscal autorizado en España: las normas son complejas. Encontrarás un resumen de los impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria en Impuestos y derecho.

Expectativas de rentabilidad: qué puedes prever de forma realista

Las licencias son valiosas porque los ingresos del alquiler vacacional en Mallorca pueden ser considerables. Estas son algunas cifras orientativas respaldadas por datos:

Para las zonas costeras bien situadas del sureste, los analistas del mercado señalan rentabilidades brutas del 5–7 % anual. El margen neto depende de los costes de gestión, los impuestos, el mantenimiento y la tasa de ocupación.

La propia licencia ETV aumenta notablemente el valor del inmueble: durante la moratoria, los inmuebles con licencia vigente se consideraban activos especialmente codiciados. Esta revalorización seguirá siendo relevante incluso si se vuelven a conceder licencias, mientras el número total de plazas siga limitado.

Los errores más frecuentes al solicitar la licencia ETV

Muchos propietarios pierden tiempo y dinero valiosos por errores evitables. Estos son los más frecuentes:

1. No comprobar la zonificación El inmueble se encuentra en una zona donde no se permite el alquiler turístico. Esto no se descubre hasta después de presentar la solicitud.

2. Documentos ausentes o caducados Faltan el certificado energético o la cédula de habitabilidad, están caducados o se expidieron para un uso distinto.

3. Construcciones no legalizadas Una casa con piscina, una terraza en la azotea o una ampliación no figuran en el Registro de la Propiedad o no cuentan con autorización urbanística. Más información en la guía para legalizar obras ilegales.

4. Solicitar el tipo de licencia equivocado Solicitar una ETV60 para un inmueble que no es la residencia habitual, o presentar una solicitud para un piso en un edificio plurifamiliar, algo que ya no está permitido desde el decreto de 2025.

5. Dejar pasar los plazos El plazo para participar en el sorteo de 2026 fue extremadamente corto (menos de 3 semanas). Quien no reaccionó de inmediato se quedó fuera.

6. Pasar por alto la cláusula de transmisión Las nuevas licencias no pueden venderse ni transmitirse durante cinco años. Quien quiera vender el inmueble a corto plazo pierde así el valor añadido de la licencia recién concedida.

Alquiler ilegal: qué consecuencias puede tener

Quien alquila sin una licencia ETV válida se expone a consecuencias importantes:

• Multas de 5.001 a 50.000 € por el alquiler turístico ilegal de corta duración (infracción grave según el Decreto-ley 4/2025); en caso de infracciones muy graves, de 50.001 a 500.000 €
• Prohibición de ejercer la actividad por parte de la autoridad turística competente
• Responsabilidad por los daños que causen los huéspedes, sin cobertura del seguro
• Daño reputacional en caso de una inspección pública

La Administración balear ha intensificado considerablemente los controles en los últimos años. Las notificaciones de las plataformas, los avisos de los vecinos y las inspecciones específicas hacen que el riesgo de ser descubierto sea real.

¿Qué viene después de la licencia? Tu siguiente paso

Una licencia ETV es el punto de partida, no la meta. Conviene que te plantees estas preguntas nada más obtenerla:

• ¿Gestionarlo tú o externalizarlo? Las empresas de gestión profesional (empresas de gestión de inmuebles) se encargan de las reservas, la limpieza, la atención a los huéspedes y el registro policial. Su comisión suele ser del 15–25 % de los ingresos.
• Definir la estrategia fiscal —IRPF o IRNR, deducción del IVA soportado y contabilidad correcta—: un asesor fiscal especializado en España puede aclarártelo.
• Contratar un seguro —existen pólizas específicas para el alquiler turístico; un seguro de hogar convencional, por lo general, no ofrece cobertura.
• Gestionar la ecotasa – Debes cobrar el impuesto turístico balear por cada huésped y noche, e ingresarlo correctamente.

Lista de comprobación: solicitar una licencia ETV en Mallorca

Antes de presentar la solicitud, comprueba estos puntos:

• Tipo de inmueble permitido (vivienda unifamiliar, adosada o pareada, o vivienda habitual ETV60)
• La zonificación del plan urbanístico permite el uso turístico
• Inscripción correcta y completa en el Registro de la Propiedad (sin construcciones no inscritas)
• Certificado energético en vigor
• Cédula de habitabilidad (cédula de habitabilidad) en vigor
• Requisitos de seguridad cumplidos (detectores de humo, señalización de vías de evacuación)
• Documentación que acredita la propiedad completa
• Solicitud presentada en plazo y con toda la documentación
• Cláusula de transmisión (5 años) tenida en cuenta en la estrategia de inversión
• Asesoramiento fiscal y sobre seguros recibido

Conclusión: ¿sigue mereciendo la pena la licencia ETV en 2026?

Sí, pero con expectativas realistas. El sorteo de 2026 ha demostrado que el mercado absorbe de inmediato las plazas disponibles. La demanda supera con creces la oferta, lo que mantiene estable a largo plazo el valor de una licencia en vigor.

Para los propietarios que quieren alquilar legalmente su casa o finca a turistas, hay dos opciones: esperar a la próxima convocatoria y prepararse lo mejor posible, o comprar ahora un inmueble con licencia ETV vigente. Ambas tienen ventajas e inconvenientes que dependen en gran medida de tus objetivos personales, de tu inmueble y de tus plazos.

Quien alquila sin licencia se arriesga a pagar muy caro. Quien solicita la licencia correctamente y cumple sus requisitos al alquilar obtiene una ventaja competitiva duradera en uno de los mercados turísticos más atractivos de Europa.

Fuentes oficiales

• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: www.conselldemallorca.net – organismo competente para conceder licencias ETV en Mallorca
• Govern de les Illes Balears – Turismo: www.caib.es – información oficial sobre la ley de turismo balear
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – Ecotasa (impuesto turístico), obligaciones fiscales
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.agenciatributaria.es – IRPF / IRNR, obligaciones fiscales de los arrendadores
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – textos legales y decretos (entre otros, el Decreto-ley 3/2022 y el Decreto de abril de 2025)
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Tel. 656 604 852 – asociación sectorial del alquiler turístico en Baleares

¿Durante cuánto tiempo es válida una licencia ETV existente?

Las licencias ETV no tienen un plazo de validez único. Este depende, entre otras cosas, del tipo de licencia y de cuándo se concedió. Las licencias ETVPL en edificios plurifamiliares y las licencias ETV/60 deben renovarse cada cinco años. En el caso de las licencias más antiguas para viviendas unifamiliares, la obligación de renovarlas varía según la fecha de concesión; no todas requieren renovación.

Por eso, consulta la resolución concreta y el estado de la inscripción en el registro, en lugar de suponer que la denominación «ETV» implica una validez ilimitada. El organismo competente para aclararlo es el Consell de Mallorca. No constituye asesoramiento jurídico.