Alquilar habitaciones en Mallorca: derechos, contrato e impuestos

Quien alquila una habitación en Mallorca —ya sea en su propio piso o en una casa en la que también vive— se mueve en una zona gris legal que muchos subestiman. Alquilar una habitación en Mallorca no es lo mismo que alquilar una vivienda completa: la legislación española distingue entre el arrendamiento de vivienda y el alquiler de habitaciones, sujeto a otras normas. Esta guía te explica qué tipo de contrato corresponde, qué derechos tienen arrendadores e inquilinos, qué implica el Registro Único desde julio de 2025 y cómo declarar correctamente los ingresos por alquiler, tanto si eres residente como si no. Al terminar, sabrás en qué fijarte al redactar el contrato, qué errores pueden salir caros y qué comprueban las autoridades.

• Todo sobre el alquiler de larga duración en Mallorca

¿Qué es el alquiler de habitación y qué no lo es?

El alquiler de habitaciones (alquiler de habitación) consiste en alquilar una habitación dentro de una vivienda. Por lo general, el arrendador también vive en el piso o la casa, o al menos es propietario del inmueble completo. Esta es una diferencia fundamental respecto al alquiler de una vivienda completa e independiente.

La ley española de arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de 1994 y reformada por última vez de forma sustancial en 2019, regula expresamente en su artículo 2 el arrendamiento de vivienda: solo se aplica cuando se cede una vivienda completa para que sea la residencia habitual del inquilino. El alquiler de habitaciones, en cambio, se rige por el título III de la LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) o, a menudo, se formaliza simplemente mediante un contrato de derecho civil (Código Civil), ya que las disposiciones protectoras de la LAU no se aplican automáticamente.

Atención: Si no vives en el inmueble y alquilas habitaciones a varias personas, Hacienda o el ayuntamiento pueden considerar que se trata de una actividad empresarial o de un alquiler turístico, con obligaciones muy distintas.

¿Qué tipos de contrato hay y cuál te conviene?

Antes de redactar un contrato, debes saber para qué se alquila la habitación. En la práctica, se distinguen tres situaciones relevantes:

1. Alquiler de habitación de larga duración (vivienda)

El inquilino ocupa la habitación como residencia habitual y comparte la cocina o el baño con el propietario u otros inquilinos. En este caso, se recomienda un contrato de alquiler conforme al Código Civil con cláusulas claras sobre:

• Duración del alquiler y plazos de preaviso para rescindir el contrato
• Derechos de uso de las zonas comunes
• Normas de convivencia (horarios de descanso, visitas, limpieza)
• Gastos de suministros (electricidad, agua, wifi; por lo general, repartidos proporcionalmente)

2. Alquiler de temporada (alquiler de temporada)

La habitación se alquila durante un periodo determinado y acordado de antemano, por ejemplo, a un estudiante o a un trabajador de temporada. Este contrato no tiene finalidad turística, se rige por el título III de la LAU y no requiere acreditación turística, aunque desde julio de 2025 puede exigir un número de registro en determinadas circunstancias (véase el apartado sobre el Registro Único).

3. Alquiler turístico de corta duración de una habitación

Si alquilas una habitación a turistas por días o semanas a través de plataformas como Airbnb, se aplican las normas de la legislación turística balear. Es una categoría jurídica completamente distinta; encontrarás más información en el apartado sobre la licencia ETV.

El contrato de alquiler: ¿qué debe incluir obligatoriamente?

Aunque un contrato de alquiler de habitación puede celebrarse sin formalidades, es imprescindible hacerlo por escrito: en caso de conflicto, es tu única protección. Todo contrato de alquiler de habitación en Mallorca debería incluir estos puntos:

1. Datos personales completos de ambas partes (nombre, NIE/DNI, dirección)
2. Descripción detallada de la habitación (tamaño, ubicación dentro de la vivienda, equipamiento)
3. Duración del alquiler con fechas concretas de inicio y finalización, así como condiciones de prórroga
4. Alquiler mensual en euros, fecha de vencimiento y forma de pago
5. Fianza (depósito): importe, fecha de pago y condiciones de devolución
6. Derechos de uso del baño, la cocina, la terraza, etc., con la mayor precisión posible
7. Normas de convivencia: visitas, mascotas, tabaco y horarios de descanso
8. Gastos de suministros: ¿quién paga la electricidad, el agua y el WLAN: a partes proporcionales o mediante una cuota fija?
9. Plazos de preaviso para ambas partes
10. Inventario (como anexo, con fotos)

Atención: Si el contrato no regula la rescisión, se aplican las disposiciones generales del Código Civil, lo que puede dar lugar a plazos largos o disputas.

Fianza y gastos de suministros: ¿qué es lo habitual?

En cuanto a la fianza, en un alquiler entre particulares suele devolverse en un plazo razonable tras la finalización del contrato, siempre que no se acrediten daños. Documenta los desperfectos por escrito y con fotografías, tanto antes como después del alquiler.

Registro Único: la nueva obligación de registro a partir de julio de 2025

Desde el 2 de enero de 2025 existe en toda España un registro nacional unificado para los alquileres de corta duración (Registro Único). La fecha clave: a partir del 1 de julio de 2025, todos los arrendadores que ofrezcan alojamientos de corta duración a cambio de una contraprestación económica a través de plataformas online deberán disponer de un Número de Registro Único válido e indicarlo de forma visible en cada anuncio online.

Esto se aplica expresamente no solo a viviendas vacacionales completas, sino también a:

• Alquileres de temporada
• Alquileres de habitaciones a huéspedes que van cambiando
• Alquileres en barcos y embarcaciones

Qué significa esto para ti: Si alquilas una habitación de forma permanente a una persona (p. ej., un trabajador o un estudiante) sin utilizar una plataforma online, por lo general no te afecta. Pero en cuanto utilices Airbnb, Booking.com o portales similares —también para alquileres de temporada—, necesitarás este número.

Nota: El Registro Único es una obligación adicional aplicable en toda España. En Balearen no sustituye a la licencia ETV para el alquiler vacacional turístico: ambos requisitos se aplican simultáneamente.

Licencia ETV y alquiler vacacional: evita las zonas grises

Si quieres alquilar una habitación por días a turistas, en Balearen necesitas una licencia ETV (Estancia Turística en Viviendas). Lo más importante, antes de nada: el registro ETV afecta siempre a la vivienda completa, no a habitaciones individuales (Art. 50.13 Ley 8/2012). Desde el Decreto-ley 4/2025, ya no se pueden inscribir nuevas viviendas en edificios plurifamiliares. La excepción es el alquiler de la vivienda habitual propia durante un máximo de 60 días al año (ETV60).

Quien alquile una vivienda a turistas sin un registro ETV válido se arriesga a multas conforme a la ley turística balear: según la gravedad de la infracción, hasta 5.000 €, de 5.001 a 50.000 € o de 50.001 a 500.000 €. Los inspectores realizan controles activos y los propios turistas pueden comprobar la legalidad de un alojamiento mediante una aplicación oficial en línea.

La línea entre el alquiler de temporada permitido y el alquiler vacacional no autorizado suele ser muy fina:

→ Más información sobre el tema: Licencia ETV en Mallorca

Derechos del arrendador

Como arrendador de una habitación, tienes derechos claros, tanto si vives en el inmueble como si no:

• Derecho de acceso a tu propiedad, siempre que esté previsto en el contrato y avises con una antelación razonable
• Derecho a cobrar el alquiler puntualmente
• Derecho a resolver el contrato por impago o incumplimiento contractual (establece los plazos en el contrato)
• Derecho a que te devuelvan la habitación en su estado original (descontando el desgaste normal)
• Derecho a supervisar el uso de las zonas comunes (hacer cumplir las normas de convivencia)

Nota: Como vives en el inmueble, al alquilar una habitación sueles tener más control en la práctica que si alquilaras la vivienda entera. Sin embargo, desde el punto de vista legal, el contrato sigue siendo decisivo.

Derechos del inquilino

Aunque quien alquila una habitación tiene menos protección legal que quien alquila una vivienda entera, también tiene derechos:

• Derecho a usar la habitación y las zonas comunes según lo acordado en el contrato
• Derecho a la intimidad en su habitación (no se puede entrar sin previo aviso)
• Derecho a la devolución de la fianza al finalizar el contrato, sin deducciones injustificadas
• Derecho a unas condiciones de habitabilidad adecuadas (baño en funcionamiento, electricidad y agua)
• Protección frente a la rescisión del contrato conforme a los plazos de preaviso pactados

Importante: La duración mínima de 5 años de la LAU no se aplica automáticamente en este caso. Por tanto, quienes alquilan una habitación no pueden acogerse a esta protección, salvo que exista un contrato de alquiler de una vivienda entera.

Impuestos: ¿cómo tributan los ingresos por el alquiler de habitaciones?

Aquí es donde se cometen más errores. La obligación tributaria depende de si eres residente o no residente.

Residentes (IRPF)

Si eres residente fiscal en España, debes incluir los ingresos por el alquiler de habitaciones en tu declaración de la renta (IRPF). Estos ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario.

Gastos deducibles (gastos deducibles) que puedes deducir proporcionalmente:

• Parte proporcional de los intereses hipotecarios
• Parte proporcional de la depreciación (amortización)
• Reparaciones y mantenimiento (en la parte correspondiente a la habitación alquilada)
• IBI, gastos de comunidad y seguro prorrateados
• Gastos de suministros prorrateados (electricidad, agua)

La deducibilidad debe calcularse de forma proporcional: si alquilas una habitación de 20 m² en una vivienda de 100 m², puedes deducirte el 20 % de los gastos totales, pero solo por los días en que haya estado efectivamente alquilada.

Atención: La reducción fiscal del 60 % sobre los ingresos netos por alquiler (para el arrendamiento de vivienda conforme al Título II de la LAU) por lo general no se aplica automáticamente al alquiler de habitaciones, ya que no existe un contrato de arrendamiento de vivienda convencional. Consúltalo con un asesor fiscal.

→ Más información: Deducciones en el IRPF para arrendadores en Balearen

No residentes (Modelo 210)

Si no eres residente fiscal en España, debes declarar los ingresos por alquiler mediante el Modelo 210. Para los ingresos por alquiler a partir de 2026, debes presentar la declaración —con los ingresos menos los gastos deducibles proporcionales— del 1 al 20 de abril del año siguiente (Orden HAC/623/2026); para los ingresos de 2025, el plazo aún era del 1 al 20 de enero de 2026.

Por los días en que la habitación esté vacía y no se alquile, debes tributar proporcionalmente por la imputación de rentas inmobiliarias (calculada a partir del valor catastral); el plazo de presentación finaliza el 31 de diciembre del año siguiente.

→ Detalles: Cómo tributar por los ingresos por alquiler siendo no residente en España

Resumen de obligaciones fiscales

¿Hay que pagar IVA por el alquiler de habitaciones?

El mero alquiler de una habitación para uso residencial está, en principio, exento de IVA. La situación cambia si prestas servicios adicionales propios de un hotel (desayuno, limpieza diaria de la habitación, servicio de lavandería): en ese caso, puede surgir la obligación de pagar IVA. Lo mismo ocurre si facturas a través de agencias que, a su vez, emiten facturas.

En caso de duda: consulta a un asesor fiscal con experiencia en Mallorca antes de definir tu modelo de negocio.

Errores más frecuentes al alquilar una habitación en Mallorca

Los abogados y asesores fiscales de Mallorca se encuentran una y otra vez con estos errores:

1. No tener un contrato por escrito – si surge una disputa por la fianza o la resolución del contrato, te quedas sin protección.
2. Elegir un tipo de contrato incorrecto – un contrato del título II de la LAU para alquilar una habitación resulta jurídicamente problemático.
3. No hacer un inventario – sin documentación, reclamar una indemnización por daños resulta muy difícil.
4. Alquilar a turistas sin licencia ETV – multa de hasta 500.000 €, según la gravedad.
5. Olvidarse del Registro Único – obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para los alquileres anunciados en plataformas online.
6. No declarar los ingresos – Los ingresos por alquiler siempre están sujetos a impuestos, por pequeños que sean.
7. Aplicar indebidamente la reducción del 60 % en el IRPF – no se aplica automáticamente a los contratos de alquiler de habitaciones.
8. No devolver la fianza a tiempo – puede dar lugar a la obligación de indemnizar por daños y perjuicios.
9. No regular claramente los gastos de suministros – casi siempre provoca conflictos.
10. No incluir normas de convivencia – imprescindibles, sobre todo cuando se comparten la cocina y el baño.

Lista de comprobación: alquilar una habitación en Mallorca

• ¿Está claro el tipo de contrato (residencia permanente, temporada o uso turístico)?
• ¿Se ha redactado un contrato por escrito con todos los datos obligatorios?
• ¿Se ha fijado la fianza y documentado su pago?
• ¿Se ha elaborado un inventario con fotos, firmado por ambas partes?
• ¿Se ha incluido el número de NIE del inquilino en el contrato?
• ¿Se ha informado al asesor fiscal de los ingresos por alquiler (IRPF o Modelo 210)?
• En caso de alquiler anunciado por internet: ¿se ha solicitado el Registro Único (obligatorio desde julio de 2025)?
• En caso de uso turístico: ¿se dispone de licencia ETV?
• ¿Se han adjuntado las normas de convivencia como anexo al contrato?
• ¿Se ha dejado por escrito cómo se reparten los gastos de suministros?

¿Qué viene después? Otros temas importantes

Quien alquile una habitación también debe tener en cuenta otros aspectos fiscales y legales:

• IBI: Por lo general, el propietario paga el impuesto sobre bienes inmuebles; conviene que conozcas las posibles bonificaciones del IBI. → Bonificaciones del IBI en Mallorca
• Comunidad de propietarios: Alquilar una habitación en un edificio sujeto a una comunidad de propietarios puede plantear cuestiones relativas a sus normas. → Comunidad de propietarios en España
• Cédula de Habitabilidad: La habitación debe estar en una vivienda que disponga de cédula de habitabilidad. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Los jóvenes inquilinos pueden solicitar una ayuda al alquiler en las Balearen si cumplen determinadas condiciones. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda en las Balearen: La Ley de Vivienda de 2023 también introdujo algunas normas para los arrendadores de las Balearen. → Ley Vivienda Balearen

Conclusión

Alquilar habitaciones en Mallorca es legal y puede ser una buena fuente de ingresos, siempre que conozcas las normas. El paso más importante: elegir correctamente el tipo de contrato. El alquiler de habitaciones no está sujeto a las estrictas disposiciones de protección de la LAU para el alquiler de vivienda. Eso te da más flexibilidad como arrendador, pero también significa que debes regularlo todo en el contrato. A partir de julio de 2025, además, será obligatorio el Registro-Único para cualquier alquiler anunciado en una plataforma online. En cambio, alquilar a turistas sin licencia ETV sigue siendo un riesgo que puede salir caro. Pide a alguien que conozca el mercado de las Balearen que revise el contrato y los aspectos fiscales: si surge un problema, ahorrarás mucho más de lo que te cueste.

Fuentes oficiales

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net

Documentar los pagos del alquiler con justificantes

Si el pago se hace por transferencia, puede comprobarse en el extracto bancario. Un concepto claro —por ejemplo, «Alquiler de habitación septiembre 2026»— ayuda a identificar a qué mes corresponde. Conserva el extracto bancario junto con el contrato de alquiler.

Si recibes el pago en efectivo, entrega al inquilino un recibo firmado y guarda una copia. Debe constar el nombre de quien paga, el importe recibido, la fecha de pago, el período de alquiler y el concepto del pago. Si recibes varios importes a la vez, desglosa por separado la renta, los gastos y la fianza. Así, al finalizar el contrato, se podrá comprobar a qué correspondía cada pago.

Esto no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.