Alquilar habitación en Mallorca: derechos, contrato e impuestos

Quien alquila una habitación en Mallorca —ya sea en su propio piso o en una casa en la que reside— se mueve en una zona gris legal que muchos subestiman. Alquilar habitación Mallorca no es lo mismo que alquilar un piso completo: el derecho de arrendamiento español distingue con precisión entre los contratos de arrendamiento de vivienda y el alquiler de habitación, que está sujeto a normas diferentes. Esta guía te explica qué tipo de contrato es el adecuado, qué derechos tienen arrendador e inquilino, qué significa el Registro Único desde julio de 2025, y cómo tributar correctamente los ingresos por alquiler —tanto si eres residente como no residente. Al final sabrás qué debes tener en cuenta en el contrato, qué errores pueden salir caros y qué comprueban concretamente las autoridades.

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¿Qué es el alquiler de habitación —y qué no lo es?

El alquiler de habitación (alquiler de habitación) describe el arrendamiento de una habitación individual dentro de una unidad de vivienda, mientras que el arrendador reside habitualmente en el piso o en la casa, o al menos es propietario del inmueble en su conjunto. Esta es una diferencia fundamental respecto al arrendamiento de un piso completo e independiente.

La ley de arrendamientos española, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 —reformada en profundidad por última vez en 2019—, regula expresamente en el artículo 2 el arrendamiento de vivienda: se aplica únicamente cuando se cede un edificio completo como residencia habitual del inquilino. El alquiler de habitación, en cambio, queda bajo el ámbito del Título III LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) o se formaliza frecuentemente como contrato conforme al Código Civil (Código Civil), dado que las disposiciones de protección de la LAU no son de aplicación automática.

Aviso: Si tú mismo no resides en el inmueble y alquilas habitaciones individuales a varias personas, la Agencia Tributaria o el ayuntamiento pueden considerar esto una actividad comercial o un alquiler vacacional, con obligaciones completamente distintas.

¿Qué tipos de contrato existen y cuál te conviene?

Antes de redactar un contrato, debes saber con qué finalidad se alquila la habitación. En la práctica se distinguen tres situaciones relevantes:

1. Alquiler de habitación a largo plazo (uso residencial)

El inquilino ocupa la habitación como residencia habitual y comparte cocina o baño con el propietario u otros inquilinos. En este caso se recomienda un contrato de arrendamiento conforme al Código Civil con regulación clara de:

• Duración del contrato y plazos de preaviso
• Derechos de uso sobre las zonas comunes
• Normas de convivencia (horarios de descanso, visitas, limpieza)
• Gastos de suministros (electricidad, agua, WLAN — por lo general a prorrata)

2. Alquiler de temporada (alquiler de temporada)

La habitación se alquila por un período determinado y fijado de antemano — por ejemplo, a un estudiante o a un trabajador de temporada. Este contrato no tiene motivación turística, se rige por la LAU Título III y no requiere acreditación turística, aunque desde julio de 2025 puede exigirse un número de registro en determinados casos (véase el apartado Registro Único).

3. Alquiler turístico de corta duración de una habitación

Si alquilas una habitación por días o semanas a turistas a través de plataformas como Airbnb, se aplican las normas de la ley de turismo balear. Se trata de una categoría jurídica completamente distinta — encontrarás más información en el apartado licencia ETV.

El contrato de arrendamiento: ¿qué debe incluir obligatoriamente?

Aunque un contrato de habitación puede celebrarse de forma verbal, un contrato por escrito es imprescindible — en caso de conflicto es tu única protección. Todo contrato de alquiler de habitación en Mallorca debería incluir los siguientes puntos:

1. Datos personales completos de ambas partes (nombre, NIE/DNI, dirección)
2. Descripción exacta de la habitación (tamaño, ubicación en la vivienda, equipamiento)
3. Duración del alquiler con fecha de inicio y fin concretas, así como la cláusula de prórroga
4. Renta mensual en euros, fecha de vencimiento y forma de pago
5. Fianza (depósito): importe, momento de pago, modalidades de devolución
6. Derechos de uso del baño, cocina, terraza, etc. — con la mayor precisión posible
7. Normas de convivencia: invitados, mascotas, fumar, horario de descanso
8. Gastos adicionales: ¿quién paga la luz, el agua, el WLAN — de forma proporcional o a tanto alzado?
9. Plazos de preaviso para ambas partes
10. Inventario (como anexo, con fotografías)

Atención: Si el contrato no incluye ninguna cláusula sobre rescisión, se aplican las disposiciones generales del Código Civil — lo que puede dar lugar a plazos largos o conflictos.

Fianza y gastos adicionales: ¿qué es habitual?

Respecto a la fianza: en un alquiler privado, debe devolverse en un plazo razonable tras la finalización del contrato, siempre que no se acrediten daños. Documenta cualquier desperfecto por escrito y con fotografías, tanto antes como después del arrendamiento.

Registro Único: la nueva obligación de registro a partir de julio de 2025

Desde el 2. Januar 2025 rige en toda España un registro nacional unificado para los alquileres de corta duración (Registro Único). La fecha clave: a partir del 1. Juli 2025 todos los arrendadores que ofrezcan alojamientos de corta duración a cambio de contraprestación económica a través de plataformas en línea deberán disponer de un Número de Registro Único válido e indicarlo de forma visible en cada anuncio en línea.

Esto se aplica expresamente no solo a apartamentos turísticos completos, sino también a:

• Arrendamientos de temporada
• Alquiler de habitaciones a huéspedes rotativos
• Alquileres en embarcaciones y barcos

Lo que esto significa para ti: Si alquilas una habitación de forma estable a una persona (p. ej., trabajador, estudiante) sin recurrir a una plataforma en línea, en principio no te afecta. En cuanto utilices Airbnb, Booking.com o portales similares —incluso para alquiler de temporada—, necesitarás este número.

Aviso: El Registro Único es una obligación adicional de ámbito estatal. En las Balearen no sustituye a la licencia ETV para el alquiler turístico vacacional; ambos requisitos son de aplicación simultánea.

Licencia ETV y alquiler vacacional: cuidado con la zona gris

Si deseas alquilar una habitación por días a turistas, en las Balearen necesitas una Licencia ETV (Estancia Turística en Viviendas). Aquí la noticia más importante de antemano: Actualmente no se expiden nuevas licencias ETV. El Gobierno de las Baleares ha ordenado la paralización de nuevas licencias.

Quien alquile habitaciones con fines turísticos sin una licencia ETV válida se arriesga a multas de al menos 20.001 euros – la ley prevé expresamente sanciones de esta cuantía. Los inspectores realizan controles activos, y los turistas también pueden comprobar la legalidad de un alojamiento a través de una aplicación oficial en línea.

El límite entre el alquiler de temporada permitido y el alquiler vacacional no permitido es a menudo muy estrecho:

→ Más sobre el tema: Licencia ETV Mallorca

Derechos del arrendador

Como arrendador de una habitación tienes —independientemente de si resides tú mismo en el inmueble— derechos claros:

• Derecho de acceso a tu propiedad, siempre que esté regulado contractualmente y con un preaviso razonable
• Derecho a recibir el pago del alquiler puntualmente
• Derecho a rescindir el contrato por impago o incumplimiento contractual (plazos a fijar en el contrato)
• Derecho a recuperar la habitación en su estado original (descontando el desgaste normal)
• Derecho a supervisar el uso de las zonas comunes (hacer cumplir el reglamento de convivencia)

Nota: Como tú mismo vives en el inmueble, como arrendador de una habitación dispones por lo general de más control efectivo que en un arrendamiento de vivienda completa; no obstante, desde el punto de vista legal el contrato sigue siendo el documento decisivo.

Derechos del inquilino

El inquilino de una habitación tiene —pese a la menor protección legal en comparación con el arrendamiento de vivienda completa— también sus propios derechos:

• Derecho al uso de la habitación y de las zonas comunes según lo pactado en el contrato
• Derecho a la intimidad en la habitación (sin acceso sin previo aviso)
• Derecho a la devolución de la fianza al término del contrato sin deducciones injustificadas
• Derecho a unas condiciones de habitabilidad adecuadas (baño operativo, electricidad, agua)
• Protección frente al desahucio conforme a los plazos pactados en el contrato

Importante: La duración mínima de 5 años de la LAU no se aplica aquí de forma automática. Por tanto, los inquilinos de una habitación no pueden invocar esta disposición protectora, salvo que exista un contrato de arrendamiento de vivienda sobre una vivienda completa.

Impuestos: ¿cómo tributas por los ingresos del alquiler de habitaciones?

Este es el ámbito en el que se cometen más errores. La obligación tributaria depende de si eres residente o no residente.

Residentes (IRPF)

Si tienes tu residencia fiscal en España, declaras los ingresos procedentes del alquiler de habitaciones en tu declaración de la renta (IRPF). Los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario.

Gastos deducibles (gastos deducibles) que puedes deducir de forma proporcional:

• Intereses hipotecarios proporcionales
• Amortización proporcional (amortización)
• Reparaciones y mantenimiento (proporcional a la habitación arrendada)
• IBI, Comunidad, seguro proporcionales
• Gastos de suministros proporcionales (luz, agua)

La deducibilidad debe calcularse de forma proporcional: si alquilas una habitación de 20 m² en un piso de 100 m², puedes deducir el 20 % de los gastos totales, pero únicamente por los días efectivamente arrendados.

Atención: La reducción fiscal del 60 % sobre los rendimientos netos del alquiler (para arrendamientos de vivienda habitual según LAU Título II) no se aplica en el alquiler de habitaciones de forma automática, ya que no existe un contrato de arrendamiento de vivienda clásico. Consúltalo con un asesor fiscal.

→ Más información: Deducción en el IRPF para arrendadores en las Baleares

No residentes (Modelo 210)

Si no eres residente fiscal en España, debes declarar los ingresos por alquiler mediante el Modelo 210. La declaración con los ingresos del alquiler, deducidos los gastos proporcionales, debe presentarse antes del 20 de enero del año siguiente.

Por los días en que la habitación esté vacía y no se arriende, deberá abonarse la imputación de rentas inmobiliarias (basada en el valor catastral) — el plazo de presentación es el 31 de diciembre del año siguiente.

→ Más detalles: Tributación de los ingresos por alquiler como no residente en España

Resumen de obligaciones fiscales

¿IVA en el alquiler de habitaciones?

El simple alquiler de una habitación con fines residenciales está en principio exento de IVA. La situación es distinta si prestas servicios adicionales de tipo hotelero (desayuno, limpieza diaria de la habitación, servicio de lavandería): en ese caso puede surgir la obligación de repercutir IVA. Lo mismo ocurre si facturas a través de agencias que emiten facturas por su cuenta.

En caso de duda: consulta a un asesor fiscal con experiencia en Mallorca antes de definir el modelo de negocio.

Errores más frecuentes al alquilar una habitación en Mallorca

Estos errores son detectados una y otra vez por abogados y asesores fiscales en Mallorca:

1. Sin contrato por escrito – en caso de disputa sobre la fianza o la rescisión quedarás desprotegido.
2. Tipo de contrato incorrecto – un contrato LAU título II para el alquiler de una habitación es jurídicamente problemático.
3. Sin inventario – sin documentación es prácticamente imposible reclamar una indemnización por daños.
4. Alquiler turístico sin licencia ETV – multa desde 20.001 €.
5. Registro Único olvidado – Obligatorio a partir del 1. julio 2025 para el alquiler en plataformas online.
6. Impuesto no declarado – Los ingresos por alquiler siempre están sujetos a tributación, por pequeños que sean.
7. Reducción del 60 % en el IRPF aplicada indebidamente – no se aplica de forma automática a los contratos de habitación.
8. Fianza no devuelta a tiempo – puede dar lugar a obligaciones de indemnización por daños y perjuicios.
9. Gastos de suministros no regulados claramente – genera conflictos casi siempre.
10. Falta el reglamento de convivencia – imprescindible especialmente cuando se comparte cocina y baño.

Lista de verificación: alquilar una habitación en Mallorca

• ¿Tipo de contrato aclarado (residencia habitual, temporada, turístico)?
• ¿Contrato escrito redactado con todas las menciones obligatorias?
• ¿Fianza establecida y justificante de pago documentado?
• ¿Inventario con fotografías elaborado y firmado por ambas partes?
• ¿NIE del arrendatario incluido en el contrato?
• ¿Asesor fiscal informado sobre los ingresos por alquiler (IRPF o Modelo 210)?
• En caso de alquiler online: ¿solicitado el Registro Único (obligatorio a partir de julio 2025)?
• En caso de uso turístico: ¿se dispone de licencia ETV?
• ¿Reglamento de convivencia adjuntado como anexo al contrato?
• ¿Regulación de gastos de suministros fijada por escrito?

¿Qué viene después? Temas relacionados importantes

Quien alquila una habitación también debe tener en cuenta las dimensiones fiscales y legales adicionales:

• IBI: El impuesto sobre bienes inmuebles lo asume por lo general el arrendador — conviene que conozcas la posible bonificación del IBI. → Bonificación del IBI en Mallorca
• Comunidad de propietarios: El alquiler de habitaciones en un inmueble en régimen de propiedad horizontal puede plantear cuestiones relativas a la normativa comunitaria. → Comunidad de propietarios en España
• Cédula de Habitabilidad: La habitación debe encontrarse en una vivienda con cédula de habitabilidad. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Los jóvenes inquilinos que cumplan determinados requisitos pueden solicitar una ayuda al alquiler en las Baleares. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda en las Baleares: La ley de vivienda de 2023 ha introducido algunas normativas que también afectan a los arrendadores de las Baleares. → Ley Vivienda Balearen

Conclusión

Alquilar una habitación en Mallorca es legalmente posible y puede ser una fuente de ingresos rentable, siempre que conozcas las normas. El paso más importante: elegir correctamente el tipo de contrato. El alquiler de habitaciones no está sujeto a las estrictas normas de protección de la LAU aplicables al arrendamiento de vivienda habitual, lo que te otorga como arrendador mayor flexibilidad, pero también implica que debes regularlo todo contractualmente por tu cuenta. A partir de julio de 2025 se aplicará además la obligación del Registro Único para cualquier alquiler a través de plataformas online. Alquilar con fines turísticos sin licencia ETV sigue siendo, en cambio, un riesgo costoso. Haz que un profesional que conozca el mercado balear revise el contrato y la fiscalidad: en caso de problema, te ahorrará con creces lo que cuesta.

Fuentes oficiales

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: https://www.aeat.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/sites/turisme
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net