Comprar una vivienda vacacional en Mallorca: zonas y financiación

Quien quiera comprar una vivienda vacacional en Mallorca se encontrará en 2026 con un mercado que ha cambiado radicalmente: la fuerte demanda internacional coincide con una oferta cada vez más escasa, mientras que nuevas regulaciones —sobre todo la prohibición de nuevos alquileres vacacionales en edificios plurifamiliares establecida por el Decreto-ley 4/2025— redefinen las reglas del juego. Al mismo tiempo, la isla sigue ofreciendo una revalorización estable, un sistema hipotecario bien desarrollado y un proceso de compraventa transparente ante notario. Esta guía te muestra qué zonas ofrecen hoy mayor solidez, cómo obtener financiación si no eres residente, qué impuestos y plazos se aplican realmente y dónde están los principales escollos legales, desde la comprobación del Registro de la Propiedad hasta la cuestión de la licencia ETV.

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Por qué Mallorca sigue siendo atractiva para comprar una vivienda vacacional en 2026

Mallorca es el destino vacacional más demandado entre los viajeros de habla alemana, y eso se refleja en el mercado inmobiliario. Según informes de mercado de la primavera de 2026, el mercado inmobiliario de la isla crece en conjunto alrededor de un 9,8 %, con el segmento de lujo como principal motor de crecimiento. El capital internacional —no solo de Alemania y Austria, sino cada vez más también del norte de Europa y de fuera de Europa— se concentra en una oferta limitada por la geografía de la isla. Apenas hay suelo disponible para nuevas construcciones; los espacios naturales protegidos (ANEI) y la Tramuntana, declarada Patrimonio Mundial por la UNESCO, impiden construir en amplias zonas de la isla. Esto ejerce una presión estructural al alza sobre los precios.

Al mismo tiempo, el endurecimiento de la normativa —en particular, la relativa al alquiler vacacional— hace que la estrategia de inversión de «comprar y alquilar de inmediato» exija hoy una planificación más cuidadosa que hace cinco años. Quien conoce el marco legal y encuentra el inmueble adecuado compra en un mercado con fundamentos sólidos a largo plazo.

Las mejores zonas para una vivienda vacacional, región por región

Mallorca puede dividirse, a grandes rasgos, en cinco zonas de compra que difieren notablemente en precios, carácter y potencial de alquiler. La siguiente tabla ofrece una visión estructurada basada en las observaciones actuales del mercado:

Nota: Los precios por metro cuadrado varían considerablemente dentro de cada región según la ubicación, el estado del inmueble y sus características. Encontrarás una orientación sobre los precios actuales por metro cuadrado en la guía sobre los precios de la vivienda en Mallorca.

En el suroeste, los inmuebles de Puerto Andratx llevan tiempo situándose en el segmento de precios más alto: las villas con vistas al mar y piscina suelen partir de más de 3 millones de euros. En el norte y el sureste, en cambio, todavía se pueden encontrar fincas y casas de campo por importes medios de seis cifras, siempre que estés dispuesto a contar con los costes de reforma.

Aspectos legales básicos: lo que debes saber antes de firmar

El sistema notarial español es fundamentalmente distinto del alemán

La diferencia decisiva: un notario español es un fedatario público, no un asesor jurídico imparcial. Da fe de las firmas y comprueba los requisitos formales, pero no tiene entre sus funciones ofrecer a ambas partes el asesoramiento jurídico exhaustivo habitual en Alemania. Por eso necesitas un abogado español independiente (Abogado) que defienda exclusivamente tus intereses. No escatimes en esto.

Imprescindible: NIE y comprobación del Registro de la Propiedad

Antes de firmar cualquier contrato, necesitas un número de identificación fiscal español para extranjeros: el NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sin NIE no es posible formalizar la compraventa ante notario ni abrir una cuenta bancaria española.

Al mismo tiempo, tu abogado solicitará una nota simple completa del Registro de la Propiedad (Nota Simple). En ella consta quién figura realmente como titular y si el inmueble tiene hipotecas, otras cargas, servidumbres de paso u otros gravámenes. También saldrán a la luz posibles deudas del impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI) o ampliaciones y reformas no inscritas. Encontrarás más información en la guía Cómo consultar el Registro de la Propiedad en España.

Contrato de reserva y contrato privado de compraventa (Arras)

El proceso habitual de compra en España consta de varias fases:

1. Contrato de reserva (Contrato de Reserva): reserva provisionalmente el inmueble para ti a cambio de un primer pago. Más información en Contrato de reserva en España.
2. Contrato de arras con entrega de una cantidad a cuenta (Contrato de Arras Penitenciales): Habitualmente, el 10 % del precio de compra. Si ambas partes tienen derecho a desistir, se aplica lo siguiente: si desistes como comprador, pierdes la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverte el doble.
3. Otorgamiento ante notario (Escritura de Compraventa): Se formaliza la transmisión definitiva de la propiedad y, al mismo tiempo, deben abonarse todos los gastos asociados a la compra.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Debe tramitarse inmediatamente después del otorgamiento de la escritura; solo entonces estarás plenamente protegido.

La guía Compraventa de inmuebles: pasos a seguir explica todo el proceso, incluidos los plazos.

Gastos asociados a la compra: lo que realmente tendrás que pagar

Si no eres residente y compras una vivienda de segunda mano en Mallorca, calcula por lo general unos gastos asociados a la compra de entre el 10 y el 14 % del precio de compra. Las partidas principales son:

Tramos del ITP de Balearen (inmuebles de segunda mano)

En Balearen, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se aplica por tramos según el precio de compra. Los tipos actuales según la ATIB son:

Atención: Los tramos son progresivos: el tipo superior solo se aplica a la parte que supera el umbral. Comprueba siempre los tipos vigentes en la ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) o pide a tu abogado que los calcule. Encontrarás todos los gastos asociados a la compra en detalle en Gastos asociados a la compra en Mallorca.

Licencias ETV y alquiler vacacional: el nuevo marco legal 2025/2026

Este es actualmente el asunto más delicado al comprar un inmueble vacacional en Mallorca. Con el Decreto-ley 4/2025 el Gobierno balear ha prohibido las nuevas licencias de alquiler vacacional (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas) en edificios plurifamiliares. Esto es lo que significa en la práctica:

• Las viviendas en edificios plurifamiliares (propiedad horizontal) ya no pueden registrarse por primera vez. Para las viviendas unifamiliares, adosadas y pareadas, el Consell de Mallorca solo asigna plazas mediante sorteo, dentro de cupos limitados (2026: 1.069 plazas). En Palma no se prevén nuevas plazas desde febrero de 2026.
• Las licencias existentes, vinculadas al inmueble y no a su propietario, pueden transmitirse en determinadas circunstancias, lo que las convierte en un atributo valioso a la hora de comprar.
• Un inmueble sin licencia ETV no puede alquilarse a turistas para estancias cortas; solo son posibles los contratos de arrendamiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, de vivienda habitual o de temporada con una finalidad demostrablemente no turística.

Atención: Quien compre un inmueble sin licencia ETV y aun así aloje a turistas se expone a multas cuantiosas. Comprueba siempre el estado de la licencia antes de firmar el contrato y asegúrate de que su transmisión conste expresamente en la escritura de compraventa.

Por ello, los inmuebles con una licencia ETV vigente se venden con un sobreprecio. Cómo funciona la transmisión: Transmitir una licencia ETV en Mallorca. Todos los detalles sobre la obligación de disponer de licencia: Licencia ETV en Mallorca.

Financiación para no residentes: ¿banco alemán o hipoteca española?

Ambas opciones son viables, pero tienen características distintas. Estas son las principales diferencias:

Lo que debes saber para planificar la financiación

Los no residentes deben aportar, por lo general, al menos un 30–40 % de fondos propios, ya que los bancos de las islas Baleares rara vez financian más del 60–70 % del valor de tasación a compradores extranjeros sin residencia fiscal en España. El valor de tasación (Valor de Tasación) no coincide necesariamente con el precio de compra: a menudo es inferior, lo que aumenta la diferencia que tendrás que cubrir con fondos propios.

Un aspecto interesante desde el punto de vista fiscal: contratar una hipoteca española reduce el valor patrimonial neto del inmueble a efectos del impuesto sobre el patrimonio en España, ya que las deudas son deducibles. Esto puede tener consecuencias fiscales para los inmuebles que superen el mínimo exento; lo explicamos en el siguiente apartado.

Los bancos españoles suelen exigir la siguiente documentación:

• Las dos o tres últimas liquidaciones del impuesto sobre la renta (en Alemania, Steuerbescheid)
• Nóminas recientes o cuenta de pérdidas y ganancias en el caso de los autónomos
• Extractos bancarios de los últimos 3–6 meses
• Documentación completa sobre el origen de los fondos propios (prevención del blanqueo de capitales)

Las transferencias de dinero a España están sujetas a obligaciones de declaración específicas; consulta Transferir dinero a España y Obligación de declaración conforme a la AWV en España. Encontrarás todos los detalles sobre las hipotecas en Hipoteca en Mallorca.

Impuestos durante la tenencia del inmueble y al venderlo

Impuestos anuales recurrentes

Como propietario de una vivienda vacacional en Mallorca, tendrás que cumplir obligaciones fiscales periódicas:

Sobre el Impuesto sobre el Patrimonio, en detalle: el mínimo exento en Baleares se elevó a 3.000.000 € el 1 de enero de 2024. Si tu patrimonio neto situado en España está por debajo de esa cifra, existe obligación de presentar la declaración, pero no hay que pagar el impuesto. Si se supera el mínimo exento, se aplica una escala progresiva con tipos de entre el 0,28 % y el 3,45 %. Una posible estrategia es repartir la propiedad entre varias personas (por ejemplo, un matrimonio) para no superar el umbral por persona. Más información en Impuesto sobre el Patrimonio en España.

Sobre el IBI: IBI en España.

Al vender

Cuando se venda el inmueble, habrá que pagar la plusvalía municipal (impuesto municipal sobre el incremento del valor catastral del terreno) y el impuesto sobre la renta por la ganancia patrimonial real. Además, si eres no residente, se retiene directamente el 3 % del precio de venta como pago a cuenta, que se descuenta de la deuda tributaria definitiva. Todos los detalles en Impuestos al vender un inmueble en España.

Riesgos legales especiales: lo que solo saben los expertos

Construcciones ilegales y ampliaciones sin licencia

España —y Mallorca en particular— tiene una larga historia de obras realizadas sin los permisos necesarios. Las terrazas junto a la piscina, las casas de invitados, los garajes o las reformas de áticos construidos sin licencia pueden reducir el precio de compra o acarrear problemas legales. La clave: lo que figura en el Registro de la Propiedad a menudo no coincide con la realidad. Pide a un arquitecto o técnico local que compruebe si coinciden la inscripción registral, la descripción catastral y el estado real del inmueble. Más información en Cómo detectar ampliaciones ilegales y Cómo legalizar una construcción ilegal en Mallorca.

Ley de Costas

Los inmuebles próximos al mar pueden estar sujetos a la Ley de Costas española. Esto puede implicar restricciones para realizar reformas, derechos de uso limitados en el tiempo o incluso el riesgo de demolición si están demasiado cerca de la costa. Compruébalo antes de comprar, aunque el inmueble lleve décadas habitado. Detalles: Ley de Costas en Mallorca.

Fincas en Suelo Rústico

Las propiedades rurales situadas en Suelo Rústico están sujetas a normas urbanísticas especialmente estrictas. En muchos casos no se permiten ampliaciones o estas están muy limitadas, y deben respetarse las superficies mínimas de parcela. La existencia de pozos y el abastecimiento de agua también son cuestiones fundamentales en las fincas rurales. Lee más sobre ello: Fincas en Suelo Rústico en Mallorca y Abastecimiento de agua en fincas.

Titularidad: ¿a título individual, en pareja o mediante una SL?

Comprar un inmueble a tu nombre, junto con tu pareja o mediante una sociedad española (Sociedad Limitada, SL) tiene consecuencias fiscales y sucesorias. En determinadas circunstancias, recurrir a una SL puede reducir el impuesto sobre el patrimonio, pero también conlleva gastos de administración y obligaciones propias. Es muy recomendable consultar previamente a un asesor fiscal especializado en España. Más información: Comprar un inmueble mediante una SL. El derecho de sucesiones y donaciones en Balearen también difiere considerablemente del alemán: Herencias y donaciones en Balearen.

Poder notarial, notario y compraventa desde Alemania

Si no puedes estar en Mallorca de forma permanente, es imprescindible otorgar un poder notarial (Poder Notarial) a tu abogado o a una persona de confianza. Así podrán realizarse válidamente en tu ausencia todos los trámites de la compra, desde la firma del contrato de arras hasta el otorgamiento de la escritura. El poder puede otorgarse en Alemania y apostillarse. Más detalles: Poder notarial en España. Sobre el papel del notario: El notario en España.

Errores más frecuentes al comprar una vivienda vacacional en Mallorca

¿Y después qué? Vivir en tu vivienda vacacional y ocuparte de ella

Tras la compra empieza la gestión cotidiana, que tiene sus propias exigencias:

• Gestión de la vivienda: Si no resides permanentemente en la isla, necesitas un administrador local o una empresa de gestión de viviendas que se ocupe del mantenimiento, los profesionales de las reparaciones, las gestiones con las administraciones y, si la alquilas, de los huéspedes. Más información: Gestión de viviendas vacacionales en Mallorca.
• Comunidad de propietarios: Si vives en un edificio de viviendas o en una urbanización, pasas automáticamente a formar parte de la Comunidad de Propietarios, con la obligación de pagar cuotas y el derecho a voto. Más detalles: Comunidad de propietarios en España.
• Seguros: El seguro de contenido y el seguro del edificio no son obligatorios por ley en España, pero, si hay una hipoteca, suelen ser obligatorios y, en cualquier caso, recomendables. Seguro de contenido en España.
• Certificado energético: Obligatorio desde hace años para la compra y el alquiler: comprueba que el inmueble tenga un certificado en vigor. Certificado energético en España.
• Proyectos de reforma: Para muchas obras necesitas una licencia de obras; en suelo rústico y en espacios naturales protegidos se aplican normas especialmente estrictas. Licencia de obras en Mallorca.

Lista de comprobación para comprar una vivienda vacacional en Mallorca

• NIE solicitado o encargada su tramitación
• Contratado un abogado independiente en España
• Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad) revisada para comprobar cargas, titularidad y descripción
• Estado de la licencia ETV verificado (¿existe, está en vigor y es transferible?)
• Comparado el estado real del inmueble con su inscripción registral y su descripción catastral (¿hay obras ilegales?)
• Comprobadas las restricciones de la Ley de Costas (si está junto al mar)
• Comprobadas las restricciones del Suelo Rústico (para fincas en suelo rural)
• Definida la estrategia de financiación (alemana o española, fondos propios y coste total)
• Incluidos en el presupuesto los gastos asociados a la compra (10–14 %)
• Optimizada fiscalmente la estructura de titularidad (individual, matrimonio o SL)
• Preparada toda la documentación sobre el origen de los fondos
• Otorgado un poder para formalizar la compra (si no puedes estar presente)
• Cédula de Habitabilidad disponible o susceptible de solicitarse
• Organizados el seguro y la gestión del inmueble para después de la compra

Conclusión

Comprar una vivienda vacacional en Mallorca se ha vuelto más exigente en 2026, pero no más arriesgado si te preparas bien. El mercado crece de forma estructural, la oferta sigue siendo escasa y la isla continúa atrayendo capital internacional en todos los segmentos de precio. Los principales escollos —el estado de la licencia ETV, las obras ilegales, la Ley de Costas y las posibles carencias de financiación derivadas del valor de tasación— pueden sortearse con un buen abogado, una revisión exhaustiva del inmueble y una planificación realista de los costes. Si, además, optimizas fiscalmente la estructura de titularidad antes de comprar y conoces tus obligaciones recurrentes, sentarás las bases de una inversión que te dará satisfacciones a largo plazo y ganará valor.

Fuentes oficiales

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (tipos del ITP e impuesto sobre el patrimonio en Balearen): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – Turismo y licencias ETV (Decreto-ley 4/2025 y normativa ETV vigente): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple en línea: https://www.registradores.org
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, impuesto sobre el patrimonio): sede.agenciatributaria.gob.es
• Catastro – Sede electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Ley de Costas, normativa tributaria): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació del Territori (normativa urbanística, espacios naturales protegidos ANEI): https://www.conselldemallorca.net