Rentabilidad del alquiler vacacional

¿Qué rentabilidad da un apartamento de vacaciones en Mallorca?

No hay una respuesta que valga para todos — y cualquier cifra que alguien te dé sin conocer tu inmueble es una suposición. La rentabilidad depende de cuatro magnitudes que varían mucho de un caso a otro: el precio de compra, los precios por noche que soportan tu ubicación y tu nivel de equipamiento, la ocupación a lo largo de todo el año — no solo en los dos meses de pleno verano — y tu residencia fiscal. Por eso arriba hay una calculadora y no un rango.

Lo que sí se puede afirmar en general es la tendencia: el alquiler vacacional genera ingresos brutos más altos que un alquiler de larga duración de la misma vivienda, pero consume bastante más de esos ingresos y, desde el Decreto 4/2025, conlleva un riesgo regulatorio que el alquiler de larga duración no tiene. Después de costes e impuestos, la diferencia entre ambos modelos suele ser menor de lo que parece a primera vista.

La calculadora no te libra de dos cosas. No te dice si tu inmueble puede alquilarse siquiera a huéspedes vacacionales — eso lo decide la licencia ETV, el filtro más estricto que existe en Mallorca. Y tampoco sustituye el asesoramiento fiscal: calcula el caso general del alquiler por una persona física, no la estructuración a través de una sociedad.

Así se calcula: del precio por noche a la rentabilidad neta

El procedimiento de cálculo se muestra de forma transparente, porque de otro modo no podrías comprobar si el resultado encaja con tu inmueble. Consta de seis pasos.

Paso 1: la escala de temporadas se convierte en noches ocupadas

Un precio anual sería una ficción — la misma vivienda cuesta en agosto varias veces lo que cuesta en febrero, y en febrero suele estar vacía. Por eso la calculadora divide el año en tres temporadas y pide dos valores para cada una: el precio por noche de la vivienda completa y la ocupación. La duración de las temporadas no procede de una entrada manual, sino del calendario del ejercicio fiscal seleccionado; juntas cubren el año por completo.

Esta diferencia es más importante de lo que parece: la temporada baja es exactamente el período para el que la ley balear reduce el impuesto turístico. En cambio, dónde se separan la temporada alta y la media es pura cuestión de presentación — si tu inmueble ya alcanza precios de temporada alta en junio, lo reflejas mediante el precio de la temporada media, no desplazando el límite.

A partir de los días disponibles y la ocupación se obtienen las noches ocupadas por temporada, redondeadas a noches completas, y de ahí el ingreso bruto. La suma de las tres temporadas es el ingreso por alquiler bruto — la línea superior del desglose.

Paso 2: El impuesto turístico va aparte, no incluido

La Ecotasa — oficialmente Impuesto sobre estancias turísticas — es la partida en la que la mayoría de los cálculos de rentabilidad se tuercen. Legalmente es un impuesto del huésped: según el Art. 6 de la Ley 2/2016, el huésped es contribuyente, tú eres solo sustituto, es decir, la cobras y la ingresas. Mientras la cobres adicionalmente al precio del alojamiento, es para tu rentabilidad una partida de paso.

Si en cambio tu precio la muestra como incluida, la asumes económicamente tú mismo. Para eso hay un interruptor, y actúa en dos sitios a la vez: en tu cashflow y en la base imponible del impuesto español.

El importe sigue el Art. 13 de la Ley 2/2016. Para las viviendas vacacionales, la tarifa es de 2 € por día y persona. De ahí se restan dos reducciones:

• En temporada baja, el impuesto se reduce en 75 % (Art. 13.2.a).
• Si la misma estancia dura más de 8 días, cada día adicional se reduce en 50 % (Art. 13.2.b). Ambas se aplican de forma sucesiva: en temporada baja, el importe ya reducido se reduce de nuevo a la mitad.

Por eso la calculadora pregunta por tu duración media de estancia — determina cuántas noches caen dentro del tramo reducido. Y por eso no pregunta por «personas», sino por huéspedes a partir de 16 años: las estancias de huéspedes más jóvenes están exentas según el Art. 5.1.a). Un campo que cuente también a los niños sobrestima la Ecotasa en cada familia.

Paso 3: Los costes de gestión, separados según su origen

El alquiler vacacional tiene una estructura de costes que el alquiler de larga duración no conoce: una gran parte de los costes no surge por año, sino por reserva. Por eso la calculadora distingue cuatro tipos:

• Costes por noche ocupada — limpieza, ropa de cama, consumos. Escalan con la ocupación; por tanto, una reserva adicional aporta menos de lo que su precio hace suponer.
• Comisión — la parte del ingreso por alquiler para la plataforma o la agencia.
• Costes de alquiler al año — gestión, anuncios, fotos: todo lo que mantiene la vivienda alquilable, con independencia del número de reservas.
• Costes corrientes del inmueble y mantenimiento — el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la seguro del edificio, los gastos comunitarios de la comunidad de propietarios, es decir, la comunidad de propietarios, además de reparaciones y mantenimiento. Estos costes surgen aunque no venga ningún huésped.

Qué costes corrientes se acumulan realmente en un inmueble vacacional lo puedes revisar en el Calculadora de los costes corrientes de un inmueble vacacional partida por partida, antes de introducirlos aquí.

Paso 4: El impuesto procede de la calculadora fiscal, no de una regla general

Esta calculadora no calcula el impuesto por sí misma. Traslada ingreso por alquiler, noches ocupadas, costes, valores catastrales y tu residencia a la Calculadora del impuesto sobre el alquiler vacacional y adopta su resultado sin modificarlo. Dos calculadoras que determinan el mismo impuesto por dos caminos distintos acaban, tarde o temprano, llegando a dos cifras diferentes. Tres puntos de ello influyen especialmente en la rentabilidad:

Tu residencia decide sobre la deducción de costes. Si resides fiscalmente en la UE o el EEE, deduces tus costes de los ingresos por alquiler y solo tributas por el excedente con el tipo de 19 % del impuesto de no residentes IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Desde un tercer país se tributa por el ingreso íntegro del alquiler, sin ninguna deducción, con 24 % — la palanca individual más grande de todo el cálculo.

Los días de desocupación no están exentos de impuestos. España grava un inmueble que está a tu disposición también durante la desocupación — de forma global sobre la base del valor catastral (valor catastral, el valor oficial que figura en tu recibo del IBI, no el precio de compra). Cuanto más débil sea la ocupación, mayor será la parte del año que cae bajo esta imposición global.

La amortización reduce el impuesto, no el flujo de caja. Se amortiza anualmente la parte del edificio con 3 % — el suelo no. Por eso la calculadora pregunta por separado el valor catastral y la parte del edificio; ambos figuran en tu recibo del IBI.

Paso 5: Los gastos de compra se trasladan al denominador

La rentabilidad mide un rendimiento sobre un capital invertido, y este es mayor que el precio de compra escriturado. La calculadora determina los gastos por sí misma: impuesto según la escala vigente, además del notario (notario), el registro de la propiedad (Registro de la Propiedad), gestoría (gestoría — la oficina que se encarga de los trámites y gestiones administrativas por ti) y abogado. Qué impuesto se aplica depende del estado: en el caso de vivienda de segunda mano, el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), en obra nueva, el impuesto sobre el valor añadido IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) más el impuesto de actos jurídicos documentados AJD (Actos Jurídicos Documentados). Si tienes una oferta concreta, puedes sustituir los gastos calculados por tu propia cifra.

Paso 6: Las dos rentabilidades — y por qué los intereses quedan fuera

Al final hay dos porcentajes, y se diferencian en el numerador y el denominador. La rentabilidad bruta pone el ingreso por alquiler en relación con el precio de compra — esa es la cifra del anuncio. La rentabilidad neta resta los gastos de gestión y el impuesto español y calcula sobre el precio de compra incluyendo los gastos adicionales. La diferencia entre ambas es, por tanto, mayor de lo que explicaría una simple resta de costes; ambas líneas indican expresamente su denominador para que esto quede visible.

El punto que más necesita explicación es el último: los costes de financiación no entran deliberadamente en la rentabilidad. La rentabilidad mide lo que genera el inmueble, no cómo lo pagas. Dos viviendas idénticas en la misma calle tienen la misma rentabilidad del objeto, aunque una se pague al contado y la otra en gran parte financiada. Si los intereses pasaran al numerador, podrías empeorar tu rentabilidad matemáticamente con más capital ajeno, aunque nada haya cambiado en el inmueble.

Aun así, no se omiten: aparecen como línea propia bajo el resultado, para que veas qué queda después del servicio de la deuda, y entran sin modificar en el cálculo fiscal, porque allí son gastos deducibles. Esto no es una doble contabilización, sino el efecto fiscal del mismo pago.

Ejemplos de cálculo

Debajo de la calculadora encontrarás varios casos calculados por completo. No están escritos a mano, sino generados por el mismo cálculo que también procesa tus datos — puedes cargar cada ejemplo en los campos y luego cambiar el precio, la ocupación o la residencia para ver qué magnitud realmente mueve tu resultado.

Casos especiales que desplazan el cálculo

La licencia ETV: sin ella calculas un modelo, no una realidad

Antes de que un cálculo de rentabilidad tenga sentido, hay que aclarar si este inmueble puede alquilarse a huéspedes turísticos. El permiso se llama ETV (Estancia Turística Vacacional, alojamiento turístico vacacional) y es, desde 2025, el cuello de botella decisivo en Mallorca.

Con el Decreto 4/2025 el Gobierno balear ha congelado de facto la concesión de nuevas licencias ETV para viviendas en edificios plurifamiliares — los pisos. Esto cambia el mercado de forma fundamental: una vivienda con licencia existente y transmisible es un bien económico distinto de la vivienda idéntica en el mismo edificio sin licencia, y la diferencia de precio entre ambas no es un sobreprecio, sino el valor de un derecho que ya no se puede reproducir.

Quien alquile sin licencia válida se arriesga a multas considerables; los controles se han endurecido notablemente en los últimos años. Comprueba el estado de la licencia antes de firmar ante notario — qué documentación se necesita se explica en la guía sobre cómo conseguir una licencia de alquiler turístico en Mallorca. Si quieres comprar específicamente un inmueble con licencia existente y necesitas saber a partir de qué sobreprecio compensa, te ayuda la calculadora de rentabilidad de una licencia ETV.

Copropiedad: cada uno calcula y declara su parte por separado

Si el inmueble te pertenece junto con tu pareja, tus hermanos o una comunidad de herederos, en España no es la comunidad la que presenta una declaración, sino cada persona por su cuenta, con su parte proporcional. Si introduces tu parte en la calculadora, esta reparte el ingreso, el impuesto y la inversión en la misma proporción. Aquí es donde muchos cálculos fallan: quien divide el ingreso a la mitad pero deja el precio de compra completo en el denominador obtiene la mitad de la rentabilidad real.

Residencia fuera de la UE y del EEE

La deducción de gastos está vinculada a la residencia en la UE o en el EEE. Desde un tercer país — desde el Brexit también desde el Reino Unido — tributas el ingreso por alquiler en bruto: sin limpieza, sin comisión, sin intereses, sin amortización. En un alquiler turístico, con su elevada proporción de gastos, esto suele marcar la diferencia entre un cálculo viable y uno negativo. Cambia la residencia en la calculadora y compara.

Cuando la tasa turística está incluida en el precio

El interruptor viene preconfigurado en «adicional al precio» porque esa es la forma legal básica. La calculadora deliberadamente no contempla dos casos en los que, no obstante, te afecta, porque dependen de tu contrato y no de la ley:

• Si una plataforma calcula su comisión sobre el importe total incluyendo la ecotasa, pagas comisión sobre una partida que solo transitas. Comprueba a qué se refiere exactamente tu porcentaje de comisión.
• Si no cobras el impuesto al huésped, sigues debiéndolo igualmente. La ley solo te da el derecho a reclamarlo.

Estancias que superan el límite de temporada y el aumento anunciado

La calculadora asigna cada noche a su temporada y no agrupa una estancia que atraviese el 30 de abril o el cambio de año. La reducción para estancias largas desaparece por tanto en ese límite — el cálculo resulta ahí más prudente que favorable.

Además hay que tener en cuenta: el Govern balear ha anunciado un incremento estacional de la tasa turística para los meses de verano. Anunciado no significa vigente. La calculadora trabaja con la tarifa del texto legal vigente; si la ley cambia, el nuevo valor se añadirá como otra versión de la misma entrada del registro y no modificará ningún cálculo ya realizado en el pasado.

El mercado en el que compras

El punto de partida es ambivalente: los precios suben, la oferta sigue siendo escasa y, al mismo tiempo, se aprieta cada vez más la tuerca regulatoria. El estudio de mercado independiente CRES 2026 (Center for Real Estate Studies del Steinbeis-Transfer-Institut, en colaboración con Porta Mallorquina) señala para 2026 un precio medio por m² a nivel insular de 7.370 euros — un incremento del 9,8 % respecto al año anterior; desde 2015 los precios se han duplicado casi por completo en términos de cálculo. Al mismo tiempo, las transacciones de vivienda en Balears han caído un 13,9 % en noviembre de 2025 respecto al mismo mes del año anterior según el notariado español — el elevado nivel de precios y la presión regulatoria frenan por tanto las operaciones, sin que ello reduzca los precios.

Para tu cálculo de rentabilidad esto implica sobre todo una cosa: el denominador es alto y sigue creciendo, mientras que el ingreso por alquiler alcanzable no crece al mismo ritmo. Un piso que hace diez años generaba una rentabilidad corriente decente no lo hace automáticamente otra vez con el precio de entrada actual. Cómo han evolucionado los precios según la zona puedes consultarlo en el resumen sobre los precios inmobiliarios en Mallorca.

Gastos de compra: el capital que no genera alquiler

Además del precio de compra, en la adquisición se produce un bloque considerable de gastos adicionales: el ITP en el caso de vivienda de segunda mano, o el IVA y el AJD en el caso de obra nueva, además del notario, el registro de la propiedad, la gestoría y el abogado. Ese capital no genera ningún alquiler — se sitúa en el denominador de tu rentabilidad neta y la reduce cada año, y en la reventa no se puede recuperar.

La calculadora de arriba determina este bloque por sí misma y lo muestra como una línea propia. Para tu inmueble en concreto, el calculador de gastos de compra en Mallorca lo desglosa partida por partida; cómo se escalona el impuesto de transmisiones patrimoniales balear según el precio de compra se explica en la guía sobre cómo se calcula el impuesto de transmisiones patrimoniales en las Balears.

La alternativa: el alquiler de larga duración

El alquiler de larga duración (arrendamiento de vivienda) se rige por la ley nacional de arrendamientos LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Los inquilinos gozan allí de una protección de varios años — con arrendadores particulares, por lo general cinco años; con personas jurídicas, más tiempo. Para ti esto significa: ingresos planificables, sin estacionalidad, poco esfuerzo operativo, pero apenas flexibilidad y ningún uso propio. La demanda es alta porque la presión turística, el crecimiento de la población y la construcción estancada de vivienda nueva han tensado el mercado inmobiliario, especialmente en Palma y sus alrededores.

A nivel fiscal se aplican las mismas reglas básicas que en el alquiler vacacional: deducción de gastos si se reside en la UE o el EEE, sin deducción si se reside en un tercer país, amortización sobre la parte del inmueble correspondiente al edificio. Lo que cambia son los tipos de gastos — sin limpieza por reserva, sin comisión de plataforma, apenas desocupación, pero a cambio un riesgo de derecho de arrendamiento en lugar de uno estacional. Los detalles están en la guía sobre cómo rinde un alquiler de larga duración en Mallorca.

Alquiler vacacional o alquiler de larga duración: la comparación

Los dos modelos difieren en casi todas sus características. La comparación no indica deliberadamente rangos de rentabilidad — esos los calculas tú arriba para tu inmueble.

El resumen: los ingresos brutos más altos del alquiler vacacional se reducen, tras gastos, impuestos y una ocupación realista, a un nivel que a menudo está más cerca del alquiler de larga duración de lo que las cifras brutas sugieren — con bastante más esfuerzo y riesgo. Quien de todos modos quiere usar el inmueble para sí mismo, se decanta con frecuencia igualmente por el alquiler vacacional, porque es la única modalidad que permite ambas cosas.

Uso propio: cada semana habitada por uno mismo cuesta rendimiento

La calculadora de arriba parte de la base de que no usas el inmueble para ti mismo — la premisa limpia para una estimación de rentabilidad, pero pocas veces la realidad. Cada semana que pasas allí es una semana sin ingresos por alquiler, y casi siempre cae en la época en la que la vivienda más rendiría. Su precio, por tanto, no es el precio medio, sino el precio de temporada alta menos los costes de limpieza y consumo que te ahorras.

Cuántas semanas de uso propio soporta tu cálculo antes de que deje de compensar, te lo muestra la siguiente calculadora.

A nivel fiscal se suma un segundo efecto: los días de uso propio no solo reducen el rendimiento, también desplazan la deducción de gastos. España solo permite deducir gastos de forma proporcional a los días alquilados — quien usa la vivienda la mitad del año, solo puede deducir la mitad de los gastos anuales.

Qué ubicaciones ofrecen mejor relación entre precio y rendimiento

El precio de compra y el rendimiento del alquiler alcanzable no están igual de bien equilibrados en todas partes. El suroeste logra los alquileres vacacionales más altos de la isla — pero también los precios de entrada más altos, y la oferta con licencia escasea allí. Palma tiene la demanda de alquiler de larga duración más fuerte; para el alquiler vacacional, la ciudad está en gran medida cerrada debido a la paralización en la concesión de licencias.

Según el estudio de mercado, en el noreste y el sureste la oferta crece con más fuerza — para los compradores eso significa más donde elegir y una mejor posición negociadora. Para el alquiler vacacional, además, allí cuenta un factor que ninguna tabla de precios refleja: la duración de la temporada. Una ubicación que en mayo y octubre todavía funciona rinde más en el cómputo anual que una que solo funciona en agosto — pruébalo arriba cambiando la ocupación de temporada media en lugar del precio de temporada alta.

Revalorización: un extra, no una premisa básica

La rentabilidad de alquiler corriente es solo una parte de la historia; históricamente, la revalorización ha sido el componente mayor en los inmuebles de Mallorca. No obstante, para el futuro rige lo siguiente: la revalorización pasada no es garantía de nada. El CRES prevé para 2026 un crecimiento adicional, aunque más moderado. Quien base la decisión de compra sobre todo en ganancias de valor esperadas asume un riesgo de mercado que nada tiene que ver con el alquiler — en un mercado con costes de transacción altos, donde una salida puede tardar meses.

Por eso la calculadora no incluye ninguna hipótesis de revalorización. Responde a la pregunta «¿Qué rinde este inmueble de forma continuada?», no a la pregunta «¿Cuánto valdrá dentro de diez años?». Una inversión que solo cuadra con la ganancia de valor no cuadra sin ella.

Financiación y rentabilidad sobre recursos propios

Con capital ajeno se puede apalancar la rentabilidad sobre recursos propios — pero solo mientras el tipo de interés se mantenga por debajo de la rentabilidad del inmueble. Precisamente por eso merece la pena conocer la rentabilidad del inmueble de forma limpia y sin financiación antes de plantearse la financiación: es el umbral que decide si el apalancamiento actúa en la dirección correcta.

Los compradores no residentes en España suelen recibir de los bancos españoles un porcentaje de financiación (loan-to-value) más bajo que los residentes, y los gastos de compra prácticamente nunca se financian. La necesidad de capital propio es, por tanto, mayor de lo que la ratio de financiación por sí sola sugiere. Lo que los bancos españoles exigen a los compradores extranjeros se explica en la guía sobre cómo financiar un inmueble en Mallorca.

Los errores más frecuentes al calcular la rentabilidad

La mayoría de los cálculos erróneos no se deben a errores de cálculo, sino a partidas olvidadas:

1. Confundir bruto con neto.Los anuncios indican rentabilidades brutas. Después de administración, limpieza, comisión, mantenimiento, vacío, IBI, gastos de comunidad e impuestos, queda una parte notablemente menor.
2. Aclarar el estado de la licencia solo después de la compra. Desde el Decreto 4/2025, el error más caro de todos los posibles: una vivienda sin licencia ETV no se puede convertir a posteriori en un alojamiento turístico.
3. Dejar fuera los gastos de compra del denominador. Son capital invertido igual que el precio de compra, solo que sin rendimiento.
4. Extrapolar la ocupación de la temporada alta. Las semanas de verano son la parte fácil; la rentabilidad anual se decide en abril, mayo, octubre y noviembre.
5. Pensar solo en el impuesto sobre los rendimientos. Además del impuesto sobre los ingresos por alquiler y los periodos sin ocupar, a los no residentes que superan los mínimos exentos les afecta el Impuesto sobre el Patrimonio anual sobre su patrimonio en España. Depende del valor del inmueble, no del rendimiento — y por eso se aplica también en un año flojo.
6. Ignorar el riesgo de los meses vacíos. Una vivienda vacacional permanece sin vigilancia durante semanas fuera de temporada. Cómo protegerte frente a la okupación ilegal forma parte del cálculo tanto como el seguro.
7. Pasar por alto la tributación por el periodo sin alquilar. Quien solo prevé el impuesto sobre los ingresos por alquiler calcula de forma demasiado optimista — y tanto más cuanto más baja sea la ocupación.
8. Ignorar los costes de reforma. El alquiler vacacional desgasta una vivienda más rápido que el uso permanente. Un resumen sobre trámites y permisos lo encontrarás en la sección Construir y reformar en Mallorca.
9. No revisar el Registro de la Propiedad. Las cargas, deudas o situaciones de propiedad poco claras se convierten en tu problema después de la compra — cómo leer la nota simple se explica en la guía sobre cómo comprobar el Registro de la Propiedad español.
10. Pensar demasiado tarde en la estructura de compra. Si se compra a título personal o a través de una sociedad, es algo que después solo se puede cambiar con un esfuerzo considerable; la valoración se explica en la guía sobre cuándo compensa comprar a través de una SL española.

Qué toca hacer después de la compra

• Elegir la gestión. Una gestión profesional de la vivienda vacacional cuesta una parte considerable de los ingresos por alquiler, pero reduce los periodos sin ocupar y el esfuerzo. Calcula ambas variantes con lo anterior.
• Conseguir el certificado energético. Obligatorio en caso de alquiler — cómo conseguirlo se explica en la guía sobre el certificado energético en España.
• Planificar el mantenimiento. El aire acondicionado, la piscina y el jardín no son opcionales en el alquiler vacacional, sino parte de la oferta.
• Pensar también en la salida. Qué impuestos se aplican en la reventa se explica en la guía sobre los Impuestos al vender una propiedad en España.
• Regular la herencia. Las normas al respecto se explican en la guía sobre Herencias y donaciones en las Baleares.

Checklist antes de decidir la compra

• Se ha solicitado el registro de la propiedad (nota simple) y se ha comprobado si existen cargas, deudas y servidumbres
• Se ha aclarado el estado de la licencia ETV: existente, transferible o no posible, por escrito, no de palabra
• Se han calculado los gastos de compra para tu inmueble concreto, no estimado
• Se ha elaborado el cálculo de rentabilidad como cálculo neto, incluyendo impuestos, gestión, mantenimiento y vacío de ocupación
• Se ha calculado la ocupación por separado para las tres temporadas, no derivada solo del pico del verano
• Se ha comprobado la residencia fiscal y sus consecuencias para la deducción de gastos
• En caso de copropiedad: se han aclarado las cuotas y la obligación de declarar por separado
• Se ha definido la estructura de financiación y la necesidad real de capital propio, incluidos los gastos adicionales
• Se ha hablado la estructura de compra —particular o sociedad— con un asesor fiscal, es decir, un asesor fiscal español
• Se ha revisado el certificado energético
• Se ha estimado la necesidad de reforma y se ha tenido en cuenta en el precio de compra o en el margen
• Se ha preguntado por la cuota de la comunidad de propietarios y el IBI de los últimos años
• Se han solicitado ofertas para la gestión de la vivienda vacacional y se ha comprobado su base de comisión
• Abogado independiente (abogado) — no el del vendedor

Plazos y formularios

Quien alquila a huéspedes turísticos tiene dos obligaciones declarativas periódicas que se gestionan por separado.

El impuesto turístico lo declaras tú mismo — como sustituto del huésped, en una autoliquidación propia ante la administración tributaria balear ATIB. No sigue el ritmo de la tributación de la renta, sino que tiene sus propios plazos; para los alojamientos turísticos, la declaración está vinculada al final de la temporada. Lleva un registro continuo de huéspedes, noches y edades — son la base de la declaración y después apenas se pueden reconstruir.

La tributación de los ingresos por alquiler se gestiona para no residentes mediante el Modelo 210, el formulario de declaración de la administración tributaria española AEAT para el impuesto sobre la renta de no residentes IRNR. No hay una única declaración al año, sino varias: una para los ingresos por alquiler y otra para la tributación a tanto alzado de los días en que la propiedad estuvo a tu disposición. Qué plazos se aplican y cómo se reparte en caso de copropiedad se explica en el Calculadora del impuesto sobre el alquiler turístico.

Si no quieres hacer ninguna de las dos cosas tú mismo, en España normalmente se encarga una gestoría. Sus honorarios entran entonces en los gastos de alquiler del año, no en la línea del impuesto.

Base legal y actualización

El impuesto turístico se basa en la Ley 2/2016 de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears. Son determinantes el art. 13.1 para la tarifa de los alojamientos turísticos, el art. 13.2.a) para la reducción en temporada baja, el art. 13.2.b) para la reducción por estancias largas y el art. 13.3 para la definición de temporada baja; la exención para huéspedes menores de edad figura en el art. 5.1.a), y el reparto de roles entre huésped y arrendador en el art. 6 y el art. 10. La versión vigente de las normas de tarifas proviene de la Ley 13/2017 y se aplica desde el 1 de enero de 2018.

La tributación de los ingresos por alquiler sigue la ley del IRNR para no residentes o el IRPF para los residentes en España; la obligación de licencia y la moratoria de concesión siguen el derecho turístico balear en la redacción del Decreto 4/2025.

La calculadora indica, debajo del resultado, la actualización de cada valor utilizado junto con su fuente. Se señalan explícitamente dos límites: puedes elegir un ejercicio fiscal anterior, mientras que la línea sobre el estado legal indica la situación actual — y una ley balear aparece primero en el boletín oficial de las Balears antes de pasar a las versiones consolidadas. Ante una decisión sobre un importe de seis cifras, merece la pena consultar a un asesor fiscal sobre el estado del día.

Fuentes oficiales

• Ley 2/2016 (impuesto turístico Balears), versión consolidada: boe.es
• ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears (impuesto turístico, ITP): atib.es
• AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF, Modelo 210): agenciatributaria.es
• Consell de Mallorca — turismo y licencias ETV: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears — Decreto 4/2025 y boletín oficial BOIB: caib.es
• CRES — Center for Real Estate Studies, Steinbeis-Transfer-Institut: Estudio de mercado Mallorca 2026 en colaboración con Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de
• Consejo General del Notariado — Estadística de transacciones Balearen: notariado.org

Conclusión

El alquiler vacacional en Mallorca no es una inversión pasiva, sino un pequeño negocio con un inmueble como bien de capital. El ingreso bruto es más alto que en cualquier otra forma de uso, pero se ve reducido por costes que se repiten con cada reserva, y por una licencia que ya no se concede de nuevo para viviendas.

Lo que sigue distinguiendo a la isla de los mercados de rentabilidad puros es la combinación de uso propio, calidad de vida, demanda internacional y una oferta estructuralmente limitada. Quien compra un inmueble con licencia asegurada en una ubicación con temporada larga, lo financia con criterio y lo gestiona de forma profesional, puede alcanzar una rentabilidad viable incluso con un precio de entrada elevado. La mejor decisión empieza con un cálculo completo — y con una respuesta honesta a la pregunta que ninguna calculadora responde: ¿comprarías este inmueble igualmente aunque el alquiler no funcionara durante un año? Un resumen más amplio lo encuentras en nuestro artículo sobre qué hay que tener en cuenta al alquilar un inmueble en Mallorca.

Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de un alquiler vacacional

Calculadoras relacionadas

• Calcular el impuesto sobre el alquiler vacacional — el mismo cálculo fiscal que entra en la rentabilidad de arriba, pero en detalle: deducción de gastos, amortización, tributación por vivienda vacía, obligaciones de declaración.
• Comparar uso propio o alquiler — lo que cuesta en ingresos cada semana de uso propio y a partir de cuándo se invierte el cálculo.
• Calcular los gastos corrientes de un inmueble vacacional — las partidas que introduces arriba como gastos corrientes del inmueble, desglosadas una por una.
• Calcular los gastos de compra en Mallorca — el bloque que se sitúa en el denominador de tu rentabilidad neta, para tu inmueble concreto.