Contrato de alquiler de un garaje, un local comercial o un terreno en España
Quien quiera alquilar en España un garaje, un local comercial o un terreno no necesita simplemente tres variantes del mismo contrato de alquiler. Lo decisivo es, ante todo, qué se cede y para qué: una plaza de aparcamiento puede formar parte de un contrato de alquiler de vivienda o alquilarse por separado. En un local comercial, lo principal es el uso para una actividad económica. En el caso de un terreno, debe quedar especialmente claro qué superficie y qué uso abarca el contrato. De ello dependen las cláusulas adecuadas y su calificación jurídica.
Aquí descubrirás cómo preparar un contrato para cada inmueble, qué cuestiones relativas a la duración, la fianza, las reformas y la entrega del inmueble no conviene dejar sin resolver y por qué un modelo de contrato de alquiler de vivienda no es un buen atajo en estos casos. Estas indicaciones te ayudarán a aclarar dudas antes de firmar, pero no sustituyen la revisión del contrato concreto. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.
¿Qué tipo de contrato de alquiler corresponde a un garaje, un local comercial o un terreno?
La ley española de arrendamientos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), distingue entre el arrendamiento de vivienda y el destinado a otros usos. Según el artículo 2, para que se trate de un arrendamiento de vivienda, lo determinante es que una edificación habitable se destine principalmente a residencia permanente del inquilino. Un garaje alquilado junto con la vivienda puede formar parte de ese arrendamiento. Pero eso no significa que toda plaza de aparcamiento alquilada por separado se rija por las normas del arrendamiento de vivienda.
| Inmueble alquilado | Primera pregunta para preparar el contrato | En qué debes fijarte |
|---|---|---|
| Garaje alquilado junto con una vivienda | ¿Forma parte de la vivienda alquilada? | Identificar claramente la plaza de aparcamiento y el derecho a usarla en el contrato de alquiler de vivienda. |
| Garaje o plaza de aparcamiento alquilados por separado | ¿Qué se cede con independencia de una vivienda? | Describir por separado el espacio y su acceso; no copiar sin revisar las cláusulas de un contrato de alquiler de vivienda. |
| Local comercial, oficina o taller | ¿Se destina un edificio o parte de él principalmente a un uso distinto del de vivienda? | Adaptar el contrato al uso empresarial pactado. |
| Terreno | ¿Qué superficie se cede y para qué uso? | Examinar su calificación jurídica en cada caso y dejar especialmente claros los límites de uso. |
Cuando se combinan el uso residencial y el comercial, un título como «contrato de alquiler de local comercial» no basta para determinar la calificación jurídica del contrato. Describe qué espacios se ceden y para qué se usarán, así como cuál es el uso principal. Encontrarás más información sobre esta distinción en la guía sobre el contrato de alquiler de vivienda en Mallorca.
¿Cómo redactar un contrato de alquiler de un garaje?
Empieza por la plaza de aparcamiento: identifica el edificio, la ubicación, el número de plaza y el acceso de forma que no haya lugar a confusiones. Deja constancia de si el inquilino solo puede utilizar el espacio señalizado o también otras zonas. Si se trata de un garaje cerrado con llave, incluye en el acta de entrega las llaves entregadas y el estado de la puerta y del acceso.
Regula después el uso permitido. ¿La plaza se destinará exclusivamente a estacionar un vehículo o se podrán guardar, por ejemplo, otros objetos? Cuanto más precisa sea la descripción del uso en el contrato, más fácil será resolver posibles disputas posteriores. Pacta también expresamente la renta, el pago, la duración, la finalización del contrato y la devolución de la plaza.
Atención: Si la plaza de aparcamiento se alquila junto con una vivienda, comprueba primero cómo figura en el contrato de alquiler de la vivienda. Un modelo independiente para el garaje puede no reflejar correctamente lo acordado.
¿Cómo redactar un contrato de alquiler de un local comercial?
En el caso de una tienda o una oficina, describir el uso como «actividad comercial» no suele ser suficiente. Especifica la actividad prevista y aclara antes de firmar qué requisitos debe cumplir el inquilino para ejercerla en ese lugar concreto. Un contrato de alquiler, por sí solo, no garantiza que allí pueda desarrollarse cualquier actividad prevista.
Son especialmente importantes las cláusulas sobre reformas, equipamiento y continuidad del negocio. Deja constancia de quién puede encargar las obras, quién las paga y en qué estado debe devolverse el local. Si quieres regular el subarriendo o la cesión del contrato de forma distinta a lo previsto en las disposiciones legales aplicables, indícalo expresamente en el contrato. En los locales comerciales, estas cuestiones pueden tener consecuencias económicas considerables.
¿Cómo redactar un contrato de alquiler de un terreno?
En el caso de un terreno, la delimitación de la superficie cedida es el punto de partida. Describe su ubicación y extensión; un plano adjunto puede ayudar a distinguir los accesos y las zonas que solo se alquilan parcialmente. Define después la finalidad del uso: una superficie destinada a estacionar vehículos no es lo mismo, desde el punto de vista contractual, que otra en la que el inquilino quiera construir instalaciones.
Regula expresamente qué ocurrirá al finalizar el contrato con las instalaciones, las conexiones y las modificaciones realizadas. Comprueba el régimen jurídico aplicable al terreno concreto en lugar de trasladarle las normas de un local comercial o una vivienda. Si se trata de un terreno rústico en el que se prevé construir, también es relevante la guía sobre construcción en terrenos rústicos en Mallorca.
¿Qué cláusulas debe incluir el contrato?
Un buen contrato responde a las preguntas que, de otro modo, no surgirían hasta que hubiera un impago, se quisiera hacer una reforma o llegara el momento de devolver el inmueble. Revisa estos puntos para los tres tipos de inmueble:
| Cláusula | Qué debe quedar especificado |
|---|---|
| Partes e inmueble | Partes contratantes, superficie identificada con precisión y accesos o equipamiento incluidos en el alquiler |
| Uso | Uso permitido y límites de uso |
| Alquiler y gastos | Importe de la renta, pago y distribución de los gastos corrientes acordados |
| Duración y finalización | Inicio, duración pactada y posibilidades de resolución |
| Modificaciones | Autorización, pago y retirada de obras o instalaciones |
| Cesión | Condiciones del subarriendo y la cesión del contrato |
| Devolución | Estado, desocupación y devolución de llaves o medios de acceso |
En un local comercial, conviene que redactes con especial cuidado las condiciones de un posible traspaso del negocio. Un Traspaso puede implicar que un sucesor asuma un contrato de alquiler existente; en el contrato debe distinguirse claramente de la adquisición del equipamiento del negocio.
¿Qué se aplica a la fianza y a la duración?
Para el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la LAU establece una fianza de dos mensualidades de renta. Antes de tomar el importe de un modelo de contrato, debes comprobar, según su calificación jurídica, si esta norma se aplica a un garaje independiente o a un contrato concreto de arrendamiento de un terreno, y de qué manera.
| Aspecto | Dato para revisar el contrato | Importancia |
|---|---|---|
| Local comercial sujeto a la LAU | Dos mensualidades de renta como fianza | Dejar constancia en el contrato de lo que se entrega como fianza. |
| Garaje independiente | Comprobar su calificación jurídica antes de aplicar la norma sobre la fianza | No considerar que se trata de un arrendamiento de vivienda por el mero hecho de alquilar un garaje. |
| Duración para uso comercial | El acuerdo contractual es especialmente importante | Formula con claridad el inicio, el fin y las opciones disponibles. |
No deberías aplicar sin más a un local comercial las reglas de prórroga y extinción descritas para el alquiler de vivienda. Tampoco una duración breve sustituye la revisión del uso que realmente se ha acordado. Si estás pensando en exigir una garantía adicional, distínguela claramente de la fianza en el contrato.
¿Cómo preparas la firma y la entrega?
Un contrato resulta más claro cuando sus anexos se corresponden con el inmueble descrito. Sigue estos pasos:
- Comprueba el inmueble: Compara la descripción del contrato con la superficie real y los accesos incluidos.
- Habla sobre el uso: Pide al inquilino que concrete el uso que tiene previsto antes de redactar la cláusula correspondiente.
- Asigna los gastos y las obras: Aclara quién asume cada gasto corriente y cada modificación acordada.
- Revisa el contrato y sus anexos: Asegúrate de que los planos, el inventario y los demás anexos estén efectivamente adjuntos.
- Documenta la entrega: Dejad constancia conjuntamente del estado, el equipamiento existente y los medios de acceso entregados.
Si el local está equipado, conviene hacer un inventario. En el caso de un terreno, un plano puede ser más importante que una larga descripción genérica del inmueble.
Errores más frecuentes
El error más frecuente es utilizar un modelo de contrato para un tipo de alquiler que no corresponde. Una plaza de aparcamiento alquilada junto con la vivienda, un garaje independiente y un local comercial no deben tratarse igual solo porque en todos los casos se pague un «alquiler».
También entrañan riesgos las superficies mal definidas, una «actividad comercial» permitida de forma genérica y la falta de acuerdos sobre las reformas. En los terrenos, una descripción imprecisa a menudo solo se revela como problema cuando surgen discrepancias sobre el acceso, las instalaciones o la devolución. En los locales comerciales es fácil pasar por alto el subarriendo y el traspaso del negocio.
Nota: El contrato no debe afirmar que el uso previsto está autorizado si esa cuestión aún no se ha aclarado para el inmueble concreto.
¿Qué viene después?
Tras la firma, ambas partes deben recibir la misma versión del contrato con sus anexos. Conserva también el acta de entrega y los acuerdos posteriores por escrito sobre cualquier modificación. Si se va a cambiar el uso, añadir superficies o incorporar a un sucesor al negocio, revisa el acuerdo vigente antes del cambio.
Si todavía buscas un espacio adecuado, no compares las ofertas solo por la renta mensual. Para hablar del contrato, la superficie exacta, el uso permitido y el estado son, como mínimo, igual de importantes.
Lista de comprobación antes del contrato de alquiler
- ¿Está claro si el garaje forma parte de la vivienda o se alquila por separado?
- ¿Están descritos con precisión el local, la plaza de aparcamiento o el terreno?
- ¿Se especifica el uso previsto?
- ¿Se regulan por separado la renta, los gastos, la fianza y las demás garantías?
- ¿Están formulados con claridad el inicio, la finalización y la devolución del inmueble?
- ¿Se regulan las reformas, las instalaciones y su posible retirada?
- ¿Se ha previsto la cesión del contrato en caso de uso comercial?
- ¿Se corresponden los anexos y el acta de entrega con el inmueble que realmente se entrega?
Conclusión
El contrato adecuado no comienza con una plantilla, sino con la clasificación del inmueble y su uso. En el caso del garaje, lo decisivo es, sobre todo, si está vinculado a la vivienda; para un local comercial, la actividad y las modificaciones requieren normas claras; en un terreno, la superficie y los límites de uso son fundamentales. Solo entonces pueden establecerse adecuadamente la fianza, la duración y la devolución.
Fuentes oficiales
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), en particular la distinción del arrendamiento de vivienda y las disposiciones sobre la fianza en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Código Civil como fundamento jurídico adicional, especialmente al revisar contratos relativos a terrenos.