Cómo se traspasa la licencia ETV al comprar una vivienda en Mallorca
Quien compra una vivienda en Mallorca con la intención de alquilarla a turistas para estancias cortas se encuentra enseguida con tres letras: ETV, de Estancia Turística en Vivienda. Desde febrero de 2022 rige en Balearen una moratoria que ha congelado en gran medida la concesión de nuevas licencias de alquiler vacacional. Por eso, el traspaso de la licencia ETV en Mallorca se ha convertido en una cuestión clave para cualquier compra inmobiliaria orientada a obtener rentabilidad. En esta guía descubrirás cómo funciona legalmente la transmisión de una licencia ETV existente cuando cambia el propietario, qué implican el Decreto-ley 4/2025 y el sorteo de marzo de 2026, qué licencias pueden transmitirse, cómo proteger la licencia en el contrato de compraventa y por qué las viviendas con licencia alcanzan ya precios sensiblemente más altos.
Qué es una licencia ETV y por qué escasea tanto
La ETV (Estancia Turística en Vivienda) es la autorización oficial para alquilar una vivienda a turistas durante estancias cortas en Balearen. Permite alquilarla por menos de 30 días y anunciarla en plataformas como Airbnb o Booking.com. Una ETV, una vez concedida, tiene validez indefinida: no caduca ni requiere renovaciones periódicas.
La licencia está vinculada a un número determinado de plazas turísticas (plazas turísticas) autorizadas para la vivienda. Cada plaza equivale a una cama que puede alquilarse legalmente a un huésped. La suma de todas las plazas autorizadas en la isla constituye el cupo que gestiona el Consell de Mallorca.
Desde el 11 de febrero de 2022, el Gobierno de Balearen no ha concedido nuevas plazas y, en la práctica, tampoco nuevas ETV. En principio, la moratoria debía durar hasta que se presentaran nuevos criterios de zonificación. Esa revisión se ha prolongado, por lo que la moratoria mantuvo sus términos esenciales hasta 2026. En marzo de 2026 se adjudicó por primera vez un cupo limitado mediante sorteo; lo explicamos en un apartado específico.
La consecuencia es que, por lo general, quien quiera empezar hoy a alquilar a turistas solo puede hacerlo mediante la compra de una vivienda que ya disponga de una ETV válida.
El decreto de abril de 2025: qué cambió a nivel estructural
En abril de 2025, el Gobierno de Marga Prohens (PP), con el apoyo de Vox, aprobó el denominado decreto de medidas de contención del turismo. Introdujo varios cambios estructurales importantes:
| Medida | Contenido |
|---|---|
| Prohibición de nuevas plazas en edificios plurifamiliares | No se conceden nuevas licencias ETV para viviendas en edificios plurifamiliares: el modelo que ya se aplicaba en Palma e Ibiza se extiende ahora a todo el archipiélago |
| Estabilización de las licencias existentes | Se congela el número de licencias de alquiler vacacional concedidas antes de 2017 y se garantiza su continuidad a largo plazo |
| Palma: prohibición permanente | En Palma, el alquiler vacacional en edificios plurifamiliares está prohibido desde 2018; en febrero de 2026, el Ayuntamiento decidió no autorizar nuevas plazas en todo el término municipal |
| Categoría ETV60 | Se introdujo una categoría de licencia específica para viviendas habituales que se alquilen un máximo de 60 días al año |
Atención: El decreto no implica que las licencias existentes caduquen. Quien compre una vivienda en un edificio plurifamiliar con una ETV existente adquiere una licencia que sigue siendo válida legalmente. Solo se bloquea la concesión de nuevas plazas en esta categoría de edificios.
El caso particular de Palma: prohibición permanente de nuevas licencias
Aunque la moratoria insular podría revisarse mediante una decisión política, Palma tiene sus propias normas: el alquiler vacacional en edificios plurifamiliares está prohibido desde 2018 y, en febrero de 2026, el Ayuntamiento aprobó una modificación de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para no autorizar nuevas plazas en todo el término municipal, tampoco en viviendas unifamiliares.
Para los compradores, esto significa que una vivienda en Palma sin una ETV existente casi con toda seguridad nunca obtendrá una licencia para el alquiler turístico de corta duración. Por ello, las ETV existentes en Palma son aún más escasas y valiosas que en el resto de la isla.
El sorteo de 2026: 1.069 nuevas plazas
En marzo de 2026, el Consell de Mallorca abrió un nuevo procedimiento para adjudicar licencias de alquiler vacacional, el primero desde la moratoria de 2022. Se dieron a conocer los siguientes datos:
| Concepto | Detalles |
|---|---|
| Cupo total | 1.069 plazas turísticas |
| Procedimiento de adjudicación | Sorteo público (ya no se adjudican por orden de llegada) |
| Plazo de solicitud | Hasta el 8 de abril de 2026 |
| Tipos de inmueble admitidos | Viviendas unifamiliares, adosadas y pareadas; vivienda habitual con limitación (ETV60) |
| Pisos | No admitidos |
| Coste para viviendas unifamiliares | 3.500 € por plaza |
| Coste para viviendas adosadas o pareadas | 875 € por plaza |
| Coste de la ETV60 (vivienda habitual) | 291,67 € por plaza |
| Prohibición de transmisión | No se puede transmitir durante 5 años desde la concesión de la licencia |
Nota: La prohibición de transmitir durante cinco años las licencias recién concedidas es importante a la hora de comprar. Quien obtenga una nueva licencia en el sorteo de 2026 no podrá vender este inmueble con una ETV plenamente transmisible hasta 2031 como muy pronto. Para los compradores, comprobar este punto es imprescindible en la diligencia debida.
Cómo se transmite una licencia ETV al comprar un inmueble
En España, la licencia ETV está vinculada, por regla general, al inmueble y no a la persona propietaria. A primera vista parece sencillo, pero hay matices importantes: la moratoria también ha restringido temporalmente la transmisión de licencias existentes.
El marco jurídico básico
En condiciones normales —es decir, fuera de moratorias y restricciones—, la transmisión de una ETV se realiza así:
- El vendedor entrega la documentación de la licencia con todas las plazas y el número de registro del Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
- El notario formaliza el cambio de titularidad del inmueble. La licencia figura expresamente en la escritura de compraventa como parte de lo que se vende.
- El comprador comunica el cambio de titularidad a la autoridad turística competente (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) y actualiza la inscripción en el NRUA.
- Nuevo número de registro o actualización del existente: todos los anuncios en plataformas deben mostrar ese número desde ese momento.
Qué implica la moratoria para las transmisiones en curso
La investigación muestra que, desde 2022, la moratoria restringió temporalmente tanto la concesión de licencias nuevas como la transmisión de licencias existentes. Si estás comprando un inmueble o prevés hacerlo, encarga siempre a un abogado especializado que compruebe el estado concreto de la licencia y si actualmente puede transmitirse antes de pagar una señal. La normativa sigue evolucionando y varía según el tipo de licencia y el año de construcción del inmueble.
Paso a paso: cómo asegurarte de que la licencia ETV se transmite al comprar
Dado que el valor de un inmueble con licencia depende en gran medida de que esta se transmita sin problemas, conviene seguir un proceso estructurado:
- Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad – Comprueba si el inmueble está libre de cargas y si constan limitaciones. → Consultar el Registro de la Propiedad en España
- Verificar el estado de la licencia – Pide que te muestren los documentos originales de la ETV: número de licencia, fecha de la primera concesión, número de plazas y número de registro del NRUA.
- Comprobar la prohibición de transmisión – Las licencias adjudicadas por sorteo en 2026 no se pueden transmitir durante cinco años. También en el caso de licencias anteriores: ¿se ha solicitado recientemente una transmisión que podría seguir pendiente?
- Incluir expresamente la licencia en el precontrato (arras) – El contrato de reserva o el contrato de arras debe incluir la ETV como condición esencial: la compra queda sin efecto si la licencia no se transmite válidamente. → Contrato de reserva en España
- Coordinar al abogado y al notario – El notario debe dejar constancia de la transmisión de la licencia en la escritura pública.
- Cambio de titularidad ante la Conselleria de Turisme tras la transmisión de la propiedad: confirmar el plazo y el procedimiento conforme a la práctica administrativa vigente.
- Actualizar la inscripción en el NRUA – Todas las plataformas de reservas necesitan el número de registro correcto y actualizado.
Qué tipos de licencia existen y cuáles son transmisibles
| Tipo de licencia | Descripción | ¿En un edificio plurifamiliar? | ¿Transmisible? |
|---|---|---|---|
| ETV (clásica) | Alquiler turístico durante todo el año, sin fecha de caducidad | Sí (licencias existentes), no (nuevas) | En principio, sí; hay que tener en cuenta las normas de la moratoria |
| ETV60 | Vivienda habitual, máx. 60 días/año | No | Con restricciones (vinculada a la vivienda habitual) |
| Nueva licencia adjudicada por sorteo (a partir de 2026) | Vivienda unifamiliar, adosada o pareada | No | Solo después de 5 años |
| Licencia antigua de Palma | ETV concedida antes de la prohibición de Palma | Sí (licencias existentes) | En principio, sí: muy valiosa |
Atención: La licencia ETV60 está vinculada, por su propia naturaleza, a la vivienda habitual del propietario. Si la propiedad pasa a una persona que no la utiliza como vivienda habitual, se pierde la autorización para alquilarla en esta categoría. No compres un inmueble con ETV60 como inversión sin consultarlo antes con un abogado.
Cuánto valor añade una licencia ETV a un inmueble
Rentabilidad plazas ETV
- Rendimiento neto adicional anual
- 4871,21 €
- Flujo neto alternativo
- 6400,00 €
- Inversión inicial total
- 22.500,00 €
- Amortización
- La inversión inicial se amortiza en 56 meses.
Vivienda unifamiliar — ETV definitiva; Compra oficial mediante la bolsa del CBAT.
Normativa vigente a 14 de marzo de 2026
Este cálculo es meramente orientativo y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico en cada caso concreto.
La escasez de licencias transferibles ha convertido los inmuebles con licencia en un tipo de activo por derecho propio. La investigación disponible no aporta datos de mercado basados en comparaciones sistemáticas de precios, pero la situación del mercado está clara: varias agencias inmobiliarias y abogados confirman que los inmuebles con una ETV válida tienen mucha más demanda que otros comparables sin licencia.
Por qué el sobreprecio está justificado por razones estructurales:
- Quien compra sin una licencia vigente, en Palma nunca podrá acceder al alquiler turístico y, en el resto de la isla, solo podrá hacerlo mediante un sorteo de resultado incierto.
- Los costes de concesión de nuevas licencias (hasta 3.500 € por plaza) y el riesgo del sorteo ya están incorporados al precio.
- Una villa o finca con licencia puede generar ingresos legales por alquiler desde el mismo día de la entrega de llaves.
- Plataformas como Airbnb exigen el número de registro NRUA: sin él, no se puede publicar un anuncio.
La otra cara de la moneda: si pagas demasiado por la licencia, los ingresos por alquiler tendrán que justificar ese sobreprecio durante años. Encarga un cálculo de rentabilidad antes de aceptar pagarlo.
Impuestos y obligaciones de declaración al explotar una ETV adquirida
Adquirir una ETV no exime de las obligaciones fiscales periódicas. En resumen:
| Impuesto / obligación | ¿A quién afecta? | Observación |
|---|---|---|
| IRPF (impuesto sobre la renta, residentes) | Residentes | Ingresos por alquiler como rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas |
| IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) | No residentes | Declaración trimestral; 19 % (UE/EEE) o 24 % |
| IVA (impuesto sobre el valor añadido) | Si se prestan servicios adicionales (limpieza, desayuno) | Comprobar si se prestan servicios sujetos al impuesto |
| Tasa turística de Balearen (ITAT) | El arrendador la recauda para la Administración | Importe escalonado según la temporada y la categoría |
| Registro en el NRUA | Obligatorio | El número debe aparecer en todos los anuncios |
→ Más información sobre los aspectos fiscales para no residentes: Tributación de los ingresos por alquiler para no residentes
Errores más frecuentes al transmitir una licencia ETV
1. No incluir la licencia en el precontrato Sin una cláusula expresa en el contrato de arras o de compraventa, no existe un derecho legalmente exigible a la transmisión de la licencia. En teoría, el vendedor podría alegar que la licencia no forma parte de lo vendido.
2. Confundir una ETV60 con una ETV convencional Una ETV60 solo permite alquilar durante 60 días al año y está vinculada a la vivienda habitual. Quien busque rentabilidad necesita una ETV convencional.
3. Dar por hecho que una licencia nueva adjudicada por sorteo puede transmitirse de inmediato Las licencias adjudicadas en el sorteo de 2026 no pueden transmitirse durante cinco años. Un inmueble con una licencia recién concedida no puede revenderse con esa licencia durante al menos cinco años.
4. No verificar la licencia de un piso en Palma En Palma existen licencias ETV antiguas para pisos que siguen siendo válidas. Pero ¿está la licencia correctamente inscrita en el NRUA? ¿Hay algún procedimiento de suspensión en curso por parte de la Administración? Hay que comprobarlo antes de comprar.
5. No actualizar la inscripción en el NRUA tras la compra Si no se actualiza el registro nacional, el inmueble seguirá figurando a nombre del propietario anterior. En caso de disputa o de comprobaciones por parte de las plataformas, esto puede dar lugar a bloqueos.
6. Ofrecer servicios adicionales sin comprobar si están sujetos a IVA Quien ofrezca limpieza, traslados o desayuno como arrendador puede acabar teniendo que aplicar IVA. No es un problema específico de las ETV, pero a menudo se pasa por alto al empezar a alquilar.
¿Y después? Gestión y conservación del valor
Una vez que hayas asumido la titularidad de la ETV, empieza la gestión propiamente dicha. Conviene que tengas presentes algunos aspectos:
- Cédula de Habitabilidad: La cédula de habitabilidad debe estar en vigor y corresponderse con el número de plazas autorizadas. → Cédula de Habitabilidad en Mallorca
- Certificado de eficiencia energética: Documento obligatorio para todos los inmuebles alquilados. → Certificado de eficiencia energética en España
- Seguro: Los alquileres turísticos tienen requisitos distintos de los aplicables a una vivienda de uso propio. → Seguro de hogar en España
- Comunidad de propietarios (Comunidad): En las viviendas de edificios plurifamiliares, la comunidad de propietarios puede acordar restricciones a los alquileres turísticos. → Comunidad de propietarios en España
- IBI e impuesto sobre el patrimonio: Impuestos periódicos que se deben pagar con independencia de la ETV. → Impuesto IBI en España
Lista de comprobación para la transmisión de la ETV al comprar un inmueble
- Solicitar al vendedor el documento de la licencia y la fecha de su primera concesión
- Número de plazas turísticas autorizadas documentado
- Número de registro NRUA disponible y válido
- Situación respecto a la moratoria y posibilidad de transmisión confirmadas por un abogado
- Comprobada, en su caso, la prohibición de transmisión (5 años para las licencias adjudicadas por sorteo)
- Tipo de ETV identificado (clásica / ETV60 / licencia antigua de Palma)
- Licencia incluida como elemento esencial en el contrato de arras o de compraventa
- Notario informado de la transmisión de la licencia y constancia de esta en la escritura
- Previsto el cambio de titularidad ante la Conselleria de Turisme tras la transmisión de la propiedad
- Inscripción en el NRUA actualizada a nombre del nuevo propietario
- Comprobada la vigencia de la cédula de habitabilidad
- Certificado energético disponible
- Obligaciones fiscales (IRPF/IRNR, ITAT y, en su caso, IVA) consultadas con un asesor fiscal
Conclusión
La licencia ETV hace tiempo que dejó de ser un mero trámite burocrático en Mallorca: es un activo con valor propio que determina si un inmueble puede destinarse al alquiler turístico. La moratoria vigente desde 2022, la prohibición permanente en Palma, el decreto de abril de 2025 que prohíbe nuevas licencias para viviendas y la prohibición de transmitir durante cinco años las licencias recién concedidas han limitado el número de ETV transmisibles a una oferta escasa y estructuralmente protegida. Por eso, una licencia existente, correctamente inscrita y transmitida de forma válida supone una auténtica ventaja diferencial al comprar.
Quien lo haga bien —es decir, garantice la licencia en el contrato, documente íntegramente su transmisión y tenga claras las obligaciones fiscales desde el principio— no solo comprará un inmueble, sino también el derecho a comercializarlo legalmente en uno de los mercados turísticos más atractivos de Europa.
Fuentes oficiales
- Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Autorizaciones y registro NRUA → https://www.caib.es
- BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): Decreto de abril de 2025 y todas las disposiciones legales de las Balearic → https://www.caib.es/govern/boib/
- Consell de Mallorca – Departament de Turisme: zonificación, cupos y sorteo 2026 → https://www.conselldemallorca.net
- Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: asociación sectorial, asesoramiento sobre los trámites de licencia, tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
- Ajuntament de Palma: normativa municipal sobre la prohibición de las ETV en Palma → https://www.palma.cat
- AEAT (Agencia Tributaria): obligaciones fiscales por los ingresos del alquiler → sede.agenciatributaria.gob.es
Esta guía ofrece una visión general de la normativa aplicable y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal para cada caso concreto. Las leyes y los plazos pueden cambiar; prevalece la información de las fuentes oficiales enlazadas.