Ley de Vivienda en Baleares: ¿hay topes al alquiler?
La Ley Vivienda Balearen — es decir, la Ley 12/2023 española (Ley por el Derecho a la Vivienda) y su aplicación en Balearen — es, desde su entrada en vigor en mayo de 2023, la ley de vivienda más debatida en las islas. Promete límites a los precios del alquiler, nuevas normas para actualizar las rentas y un mecanismo denominado zona de mercado residencial tensionado, que pretende imponer topes a los alquileres en mercados tensionados. Sin embargo, lo que la Ley supone en la práctica depende en gran medida de si Balearen utiliza estas herramientas y de cómo lo hace. Y ahí es donde la situación en 2026 resulta más compleja de lo que muchos esperan. En esta guía descubrirás cómo funciona el índice de referencia de alquileres, qué se considera una zona tensionada, por qué Balearen se ha negado hasta ahora a declararlas, qué bonificaciones del IRPF se aplican a los arrendadores y qué normas afectan a los grandes tenedores y a los compradores.
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Qué regula exactamente la Ley 12/2023
La ley española de vivienda (Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023) está en vigor desde el 26 de mayo de 2023. Regula los arrendamientos a escala nacional, pero otorga a las comunidades autónomas amplias competencias para activar o adaptar determinados instrumentos. Estos son sus puntos principales:
| Norma | Qué cambia | Desde cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Actualización anual del alquiler | 2023: máx. 2 %; 2024: máx. 3 % | desde su entrada en vigor |
| Nuevo índice de alquileres IRAV | Sustituye al IPC como referencia para actualizar los alquileres | desde 2025 |
| Zona tensionada | La comunidad autónoma debe declararla expresamente | tras la solicitud y la evaluación |
| Honorarios de la agencia inmobiliaria | Los paga, por regla general, el arrendador | desde mayo de 2023 |
| Bonificaciones del IRPF para arrendadores | Tramos según el precio del alquiler y la zona | desde mayo de 2023 |
| Definición de gran tenedor | a partir de 10 viviendas | desde mayo de 2023 |
Nota: La Ley 12/2023 es una ley marco. Muchas medidas —en particular, los límites a los alquileres en las zonas tensionadas— solo entrarán en vigor en Baleares si el Gobierno autonómico balear (Govern de les Illes Balears) las activa expresamente. Hasta ahora no lo ha hecho.
El nuevo índice de alquileres IRAV: qué se aplica a partir de 2025
Hasta finales de 2024 se aplicaban límites legales temporales: 2 % en 2023 y 3 % en 2024. A partir de 2025 se introdujo un nuevo índice de referencia nacional, el Índice de Referencia de Actualización de los Arrendamientos de Vivienda (IRAV), calculado por el Instituto Nacional de Estadística de España (INE). El IRAV busca ser más estable a largo plazo que el IPC y moderar las subidas excesivas del alquiler al actualizar los contratos.
Consecuencia práctica para los arrendadores en Mallorca: Si firmaste el contrato de alquiler a partir del 26 de mayo de 2023 y contiene una cláusula de actualización anual, desde 2025 la subida no puede superar el valor del IRAV correspondiente a ese mes. Para los contratos anteriores sigue aplicándose la cláusula pactada en su momento; los límites temporales del 2 % (2023) y el 3 % (2024) ya han expirado. El Parlamento no convalidó en abril de 2026 el límite del 2 % introducido en marzo de 2026 mediante el Real Decreto-ley 8/2026, por lo que ya no está en vigor.
Atención: En los nuevos contratos de alquiler en zonas sin zona tensionada —y actualmente es el caso de toda Mallorca—, el IRAV solo se aplica a las cláusulas de actualización de los contratos existentes. Como arrendador, puedes fijar libremente el precio inicial del alquiler. Esa es la diferencia decisiva respecto a una zona tensionada.
Zona tensionada: qué implica esta figura y por qué Baleares no la utiliza
Los requisitos para su activación
Una comunidad autónoma o un municipio puede declarar una zona como mercado residencial tensionado si se cumple al menos una de las siguientes condiciones:
- El coste medio de la vivienda (alquiler o cuota hipotecaria más gastos básicos) supera 30 % de los ingresos medios de los hogares en esta zona.
- Los precios de compra o alquiler han aumentado en los últimos cinco años más de 3 puntos porcentuales por encima de la tasa de inflación regional acumulada.
En Balearen se cumplen ambos criterios según la información disponible actualmente, una valoración que comparten expertos y parte de la comunidad académica. Las previsiones para 2026 apuntan a nuevas subidas de los alquileres de entre el 8 % y el 12 %, sobre todo porque toca renovar miles de contratos de cinco años firmados tras la pandemia.
El bloqueo político
El Parlamento de Balearen ha rechazado una propuesta para declarar todo su territorio zona tensionada. El grupo parlamentario del PP, que gobierna, sostiene que esta medida «no tiene efectos reales». Académicos y especialistas en vivienda replican que, al menos a corto plazo, podría moderar las subidas al renovar los contratos mientras surten efecto las soluciones estructurales (más vivienda social y más oferta).
| Requisito para declarar una zona tensionada | Situación en Balearen (a 2026) | ¿Activada? |
|---|---|---|
| Coste de la vivienda > 30 % de los ingresos de los hogares | según los expertos: sí | no |
| Subida de precios > IPC + 3 puntos porcentuales en 5 años | según los expertos: sí | no |
| Decisión política del Govern | denegada hasta ahora | no |
Qué significa esto para ti: Mientras Balearen no declare ninguna zona tensionada, los nuevos alquileres en Mallorca —también en Palma— no estarán sujetos a los límites legales de renta previstos en la Ley 12/2023. Los propietarios pueden seguir firmando nuevos contratos a precios de mercado.
Qué ocurriría si se declarase una zona tensionada
Para completar la información: si Balearen o un municipio de su territorio declarase una zona tensionada, entrarían en vigor las siguientes normas:
- Alquileres existentes (la vivienda ha estado alquilada en los últimos 5 años): El nuevo alquiler no puede superar el último alquiler pactado más el incremento anual máximo permitido (IRAV).
- Viviendas que salen al mercado (sin alquilar durante 5 años): El alquiler inicial no puede superar el valor máximo del índice estatal de referencia correspondiente a la zona.
- Grandes tenedores (a partir de 10 viviendas): No pueden, en zonas tensionadas, fijar por regla general alquileres superiores al índice de referencia, ni siquiera en nuevos contratos.
Grandes tenedores (gran tenedor): ¿a quién afecta?
La Ley 12/2023 define como gran tenedor a toda persona física o jurídica que posea 10 o más inmuebles residenciales en España o más de 1.500 m² de superficie residencial habitable en total. En algunas zonas tensionadas las comunidades autónomas pueden reducir este umbral a 5 inmuebles residenciales.
A los grandes tenedores de Balearen se les aplican —incluso sin zona tensionada— mayores obligaciones de información y requisitos más estrictos para las subidas del alquiler en los contratos vigentes. Si posteriormente se declarase una zona tensionada, la sujeción al índice de referencia se aplicaría de inmediato a todos los contratos nuevos.
Nota: Quienes tengan varias licencias de alquiler vacacional (ETV) y, al mismo tiempo, inmuebles destinados al alquiler de larga duración deben tener presente el número total de viviendas. Es aconsejable solicitar asesoramiento jurídico si se aproximan al umbral de 10 viviendas.
Bonificación en el IRPF para arrendadores: los tramos en detalle
Uno de los instrumentos de aplicación inmediata de la Ley 12/2023 es la nueva escala de bonificaciones en el IRPF para arrendadores de viviendas de larga duración. La reducción se aplica a los rendimientos netos del alquiler de vivienda habitual-alquileres y sustituye la anterior reducción general del 60 %.
| Supuesto | Reducción en el IRPF sobre los ingresos netos por alquiler |
|---|---|
| Nuevo alquiler en zona tensionada con una rebaja de la renta de al menos el 5 % respecto al contrato anterior | hasta el 90 % |
| Primer alquiler en zona tensionada a inquilinos de entre 18 y 35 años | 70 % |
| Vivienda alquilada de nuevo tras una rehabilitación (zona tensionada) | 60 % |
| Todos los demás contratos de alquiler de larga duración (vivienda habitual, fuera de una zona tensionada) | Atención: |
Como actualmente no hay ninguna declarada en Baleares, los arrendadores de Baleares por ahora zona tensionada declarada, los arrendadores de Baleares por ahora solo pueden aplicar la reducción del 50 %; las reducciones superiores del 60 %, 70 % o 90 % requieren que la vivienda alquilada esté en una zona tensionada declarada. Encontrarás más detalles sobre esta deducción en la guía Deducción en el IRPF para arrendadores de Baleares.
Restricciones para compradores: qué implica la Ley de Vivienda para quienes compran
La Ley 12/2023 no establece límites directos al precio de compra en el mercado libre de vivienda. Sin embargo, crea un marco normativo que afecta indirectamente a los compradores, sobre todo a los inversores y a los no residentes:
1. Porcentaje de vivienda protegida en nuevas promociones: Las promociones de obra nueva deberán reservar una mayor proporción de viviendas protegidas o con precios limitados. En Baleares, esto también está regulado por la Ley 5/2018 (Ley de la Vivienda de les Illes Balears) y la Ley 3/2024.
2. Límites al precio de compra de viviendas VPO/VPL: Para las viviendas protegidas (Vivienda Protegida de Precio Limitado, VPL, y Vivienda de Protección Oficial, VPO) el Gobierno balear fija los precios máximos de compra y alquiler. El Consell de Govern aprobó una actualización de estos precios máximos el 20 de febrero de 2026. Encontrarás más información sobre la compra de VPO/VPL en la guía VPO/VPL Mallorca.
3. Derechos de tanteo de las administraciones públicas: En las zonas tensionadas y en el parque de vivienda social, las administraciones públicas pueden ejercer derechos de tanteo. También aquí se aplica lo siguiente: mientras no se haya declarado ninguna zona tensionada, esto no afecta al mercado de reventa de vivienda libre en Mallorca.
| Tipo de comprador | Limitación por la Ley 12/2023 | Limitación por la normativa balear |
|---|---|---|
| Comprador de primera vivienda habitual (mercado libre) | sin precio máximo | Posibles bonificaciones en el ITP (→ ITP Balearen) |
| Comprador de VPO/VPL | Precio de compra según la tabla de precios máximos | Acuerdo del Consell de febrero de 2026 |
| Inversor (> 10 viviendas) | mayor regulación del alquiler | sin restricciones adicionales a la compra |
| Comprador de fuera de la UE | sin restricciones a la compra derivadas de la Ley 12/2023 | sin restricciones específicas (a fecha de 2026) |
Plan balear de vivienda 2026–2030: 168 millones de euros
Paralelamente a la Ley 12/2023, el Gobierno autonómico balear ha asegurado, a través del Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 fondos. Según datos del Govern de les Illes Balears, la comunidad autónoma de Balearen gestionará en el marco de este programa 168 millones de euros —con la mayor aportación de fondos propios de la comunidad autónoma respecto a anteriores periodos del plan, según afirma—. Los fondos se destinarán a ayudas para la construcción de vivienda social, la rehabilitación y el alquiler.
Consejo: El Bono Alquiler Joven —una ayuda estatal al alquiler para jóvenes— puedes solicitarlo con independencia de la declaración de una zona tensionada. Encontrarás todos los detalles en la guía Bono Alquiler Joven Balearen.
Cómo evolucionará el mercado del alquiler en Mallorca en 2026
Incluso sin que se haya declarado una zona tensionada, los inquilinos notan los efectos de la escasez estructural de oferta. Estas son algunas cifras y tendencias extraídas de las fuentes disponibles:
- Para 2026, los analistas del mercado prevén nuevas subidas de los alquileres de entre el 8 % y el 12 %, impulsadas por la renovación de los contratos firmados tras la pandemia.
- Según los informes del mercado, el precio por metro cuadrado de las viviendas de segunda mano en Balearen se sitúa ya en más de 5.000 euros/m² y sigue subiendo.
- Según las informaciones publicadas, algunos anuncios de viviendas en alquiler en Balearen permanecen menos de un día en línea antes de que se alquilen: un indicio de que la demanda supera con creces la oferta.
- Según los expertos, la proporción de los ingresos de los hogares destinada a la vivienda supera el umbral del 30 % mencionado en la Ley 12/2023.
Estas cifras ayudan a entender por qué el debate sobre la zona tensionada es un asunto políticamente candente y por qué la decisión del Govern de no activarla tiene importantes consecuencias sociales.
Errores más frecuentes sobre la Ley de Vivienda en Balearen
1. Actualizar el alquiler según el IPC en lugar del IRAV. Para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el IRAV es desde 2025 el límite máximo aplicable a las cláusulas de actualización del alquiler. Si uno de estos contratos sigue remitiendo al IPC, no es automáticamente nulo, pero la subida no puede superar el IRAV. Quien aplique el IPC cuando sea superior se arriesga a un conflicto con el inquilino.
2. Seguir aplicando la reducción del 60 % en el IRPF. La antigua reducción general del 60 % se sustituyó por un nuevo sistema de tramos. Quien siga aplicando el 60 % sin comprobar si cumple los requisitos del nuevo sistema se arriesga a una regularización. Desde el 26 de mayo de 2023, la nueva regulación se aplica a los contratos nuevos y también a los prorrogados.
3. Dar por hecho que la zona tensionada ya está en vigor. Numerosas noticias dan a entender que las limitaciones del alquiler ya están activas en Balearen. No es así: sin una declaración formal del Govern, no se aplican las restricciones especiales.
4. Repercutir al inquilino la comisión inmobiliaria. Desde mayo de 2023, por regla general, el arrendador asume los gastos de intermediación en los contratos de alquiler de vivienda. Las cláusulas que los carguen al inquilino pueden impugnarse.
5. Ignorar los precios máximos de compra de las VPO. Quien compre o venda una vivienda protegida debe conocer las tablas vigentes de precios máximos, actualizadas por última vez mediante un acuerdo del Consell de febrero de 2026. Comprar por encima del precio máximo puede dar lugar a la resolución de la compraventa.
6. Subestimar la condición de gran propietario. Quien tenga en España un total de 10 o más viviendas —sumando las destinadas al alquiler de larga duración, al alquiler vacacional y al uso propio— debería comprobar si se le considera gran tenedor. Las obligaciones van más allá de las que deben cumplir los pequeños arrendadores.
¿Qué viene después? Posibles novedades en 2026 y más allá
La Ley 12/2023 no es una norma estática. Conviene seguir varias cuestiones:
- Presión para declarar una zona tensionada: La presión política y social sobre el gobierno de Balearen podría aumentar cuando la nueva oleada de renovaciones de contratos encarezca de forma demostrable los alquileres. No se descarta que el Govern reconsidere su decisión.
- Plan Estatal de Vivienda 2026–2030: Los 168 millones de euros se traducirán en los próximos años en programas de ayudas concretos que podrían beneficiar tanto a inquilinos como a promotores.
- Ley 3/2024 de Balearen: Esta ley de urgencia de Balearen de 2024 contiene medidas propias para facilitar el acceso a la vivienda que se aplican con independencia de la Ley 12/2023 estatal.
- Moratoria de licencias ETV: La moratoria vigente para nuevas licencias de alquiler vacacional perpetúa la escasez de oferta. Menos alquiler vacacional no significa automáticamente más oferta de alquiler de larga duración: este es uno de los principales puntos de debate.
Lista de comprobación: qué debes revisar ahora si alquilas una vivienda en Mallorca
- Revisa la cláusula de actualización del alquiler: Si firmaste el contrato a partir del 26 de mayo de 2023 y todavía hace referencia al IPC, la subida anual no puede superar el IRAV.
- Vuelve a calcular la reducción en el IRPF: Aplica correctamente el tramo del 50 % y comprueba si en el futuro podrías acogerte a uno superior.
- Aclara si tienes la condición de gran tenedor: Suma todas tus viviendas en España, incluidas las VPO, las viviendas vacacionales y las construcciones sin terminar con licencia de obra.
- Elimina las cláusulas sobre la comisión inmobiliaria: Los contratos vigentes que obligan al inquilino a pagar la comisión pueden impugnarse; corrígelos al renovarlos.
- Comprueba si el inmueble es VPO o VPL: ¿Está sujeto a un período de protección o a un régimen de precios máximos?
- Sigue de cerca las zonas tensionadas: Suscríbete a las alertas del BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) sobre normativa de vivienda: podría declararse una zona tensionada en poco tiempo.
- Mantén al día el certificado energético: Es necesario para alquilar la vivienda y también importa para la bonificación por reformas en el IRPF. Encontrarás más información en la guía Certificado energético en España.
- Consulta a un asesor fiscal: La interacción entre el IRAV, los tramos de reducción del IRPF y una posible zona tensionada es compleja. Una consulta puntual puede compensar.
Conclusión
La Ley Vivienda Balearen es, en 2026, una ley con gran potencial, aunque hasta ahora su efecto local ha sido limitado. La ley marco estatal (Ley 12/2023) se aplica en toda España: el IRAV sustituye al IPC, la comisión inmobiliaria corre a cargo del arrendador y ya están en vigor los nuevos tramos de bonificación del IRPF. El instrumento decisivo para limitar los alquileres —la zona tensionada— aún no se ha activado en Balearen. El PP, que gobierna, se opone a declararla, mientras que, según los expertos, el mercado del alquiler cumple desde hace tiempo los requisitos legales para hacerlo. Para quienes alquilan viviendas, esto significa que deben actuar ya respecto al índice de actualización del alquiler y la reducción del IRPF, seguir de cerca la evolución de la zona tensionada y tomarse en serio los precios máximos de las VPO y VPL. La Ley 12/2023 apenas impone restricciones directas a los compradores de vivienda libre, pero sus efectos indirectos en el mercado —oferta escasa, precios al alza y obligaciones de vivienda social en las nuevas promociones— son especialmente relevantes.
Fuentes oficiales
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (CAIB): https://www.caib.es/sites/institutestudisautonomics/f/301150
- Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda (CAIB-Normativa): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
- Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026 (actualización de precios VPO/VPL): publicado en el BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears): https://www.caib.es/eboibfront/?lang=es
- IRAV (Índice de Referencia de Actualización de Arrendamientos de Vivienda) — INE: https://www.ine.es
- ATIB — Agència Tributària de les Illes Balears: https://www.atib.es
- Plan Estatal de Vivienda 2026–2030 — Govern de les Illes Balears: https://www.caib.es/webgoib/es/
- Normativa de viviendas protegidas (CAIB): https://www.caib.es/sites/normativa_dgha/es/normativa_vivienda/contenido.do?idsite=13687&cont=159809
Por qué los datos de Idealista no fijan el límite de subida del alquiler
En Baleares se comunicó para 2025 una subida del 8,5 % de los alquileres anunciados en Idealista. Ese dato refleja la evolución de los precios de los anuncios, no cuánto puede subir un alquiler vigente.
Para actualizar anualmente la renta de un contrato de alquiler de vivienda, hay que tener en cuenta la cláusula del contrato y la fecha en que se firmó. En los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, el IRAV, publicado mensualmente, limita la actualización pactada. Su valor de diciembre de 2025 fue del 2,32 %; de ahí no se desprende un porcentaje de subida único para todo 2025. Puedes consultar el índice publicado en cada momento en el Instituto Nacional de Estadística (INE). Si no se ha pactado una cláusula de actualización, la renta no puede subirse anualmente solo porque hayan aumentado los precios de los anuncios.
Nota: Esto no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.
Esta guía ofrece una visión general de la normativa aplicable y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal para cada caso concreto. Las leyes y los plazos pueden cambiar; prevalece la información de las fuentes oficiales enlazadas.