Rentabilidad del alquiler de larga duración

¿Qué queda con el alquiler de larga duración en Mallorca?

De la renta bruta de tu vivienda en el alquiler de larga duración en Mallorca, la Agencia Tributaria española deduce primero los gastos deducibles y la amortización; lo que queda después es el rendimiento sobre el que se calcula el impuesto. Para la gran mayoría de propietarios alemanes –no residentes fiscales en España– no existe ninguna de las reducciones que sí pueden aplicar los arrendadores residentes: los ciudadanos de la UE tributan por su rendimiento tras gastos, mientras que los propietarios de terceros países tributan incluso sobre la renta bruta íntegra. Lo que al final queda como rentabilidad sobre tu capital invertido te lo muestra la calculadora de arriba con tus propias cifras.

Así se calcula

El punto de partida es la renta bruta pactada contractualmente para doce meses. De ahí la calculadora resta los gastos deducibles –gastos corrientes como la comunidad, el seguro y el IBI, así como los gastos de conservación y los intereses, siempre que estén relacionados con el alquiler–. Encontrarás un resumen detallado de qué es deducible en concreto en el Ratgeber zu den abzugsfähigen Kosten für Vermieter auf den Balearen.3 % del valor del edificio.

Solo a partir de aquí se separan los caminos. Si eres residente fiscal en España, se aplica una reducción según el art. 23.2 LIRPF: por regla general 50 %, en caso de una rehabilitación 60 %, en caso de un nuevo contrato con una renta notablemente reducida en una zona de mercado residencial tensionado –una zona del mercado de la vivienda calificada oficialmente como tensionada, más información en el Ratgeber zur Mietpreisbremse in Mallorcas angespannten Wohnungsmärkten – 90 %, en caso de un inquilino joven o alquilado en el marco social o público en una de estas zonas 70 %, y en el caso de un contrato antiguo, ya existente antes de la reforma actual, según la norma transitoria 60 %. Si, por el contrario, no eres residente en España, esta reducción desaparece por completo: el art. 24.1 del Real Decreto Legislativo 5/2004 la excluye literalmente para los no residentes. Los residentes de la UE y del EEE pagan entonces 19 % sobre el rendimiento tras gastos, y los contribuyentes de terceros países 24 % –y esto sobre la renta bruta íntegra, porque el art. 24.6 de la misma ley no les permite ninguna deducción de gastos. Quien es residente en España paga en cambio la tarifa progresiva del IRPF –el impuesto sobre la renta para residentes en España–, que la calculadora determina comparando la carga fiscal con y sin el ingreso del alquiler. Al final está la rentabilidad: el rendimiento después de impuestos en relación con la inversión total compuesta por el precio de compra, los gastos de compra y las eventuales inversiones iniciales.

Ejemplos de cálculo

En lugar de trabajar aquí con cifras de ejemplo que de todos modos no encajarían con tu caso, la calculadora de arriba pone lado a lado las constelaciones decisivas: la arrendadora residente con derecho a una de las reducciones, el ciudadano de la UE que solo puede deducir sus gastos, y el propietario de un tercer país que paga sobre la renta bruta. Introduce tu precio de compra, tus gastos, la renta mensual y tus gastos corrientes, elige tu estatus y –si eres residente en España– el caso de reducción correspondiente, y verás al instante lo que te queda después de impuestos y qué rentabilidad resulta de ello sobre tu inversión total. También se pueden introducir impagos durante meses concretos, para ver su efecto en el resultado.

Casos especiales

Para algunas constelaciones esta calculadora no está pensada expresamente, y no ofrece un resultado para ellas: si alquilas a tu cónyuge o a familiares hasta el tercer grado, según el Art. 24 LIRPF se aplica un rendimiento mínimo propio, que difiere del cálculo normal. Si organizas el alquiler de forma empresarial —por ejemplo, con al menos una persona a tiempo completo que se encargue de ello—, según el Art. 27.2 LIRPF se aplica una calificación totalmente distinta como actividad económica. Ambos casos deberías aclararlos por separado con tu asesoría; si te preocupa la cuestión de fondo, también te ayuda el Guía sobre la ponderación entre uso propio y alquiler a la hora de clasificarlo.

Incluso dentro de su ámbito de aplicación, la calculadora no lo refleja todo. Si la vivienda está realmente vacía —no solo un impago con contrato vigente, sino sin inquilino—, para esos días puede generarse además una imputación de rentas: un ingreso ficticio que la Agencia Tributaria presupone por el uso propio. Esta imputación adicional la calculadora no la calcula; solo reduce el alquiler percibido por los meses no pagados. Las obras de mejora que aumentan el valor y los muebles recién adquiridos tampoco los amortiza por separado —solo tiene en cuenta la amortización corriente del propio edificio. Y una infracción de las normas de precio de alquiler del Art. 17.6 LAU hace decaer retroactivamente todas las reducciones, incluso si el supuesto de reducción se diera en principio. Finalmente, hay que tener en cuenta: la mitad del tipo balear que la calculadora aplica para residentes presupone un domicilio fiscal en Balears —si tu domicilio fiscal está en otro lugar de España, cuenta el tipo autonómico correspondiente allí.

El marco legal: LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) —el derecho español de arrendamientos de vivienda— regula cuánto tiempo se prorroga un contrato de alquiler en contra de tu voluntad. Si alquilas como particular, un contrato pactado por un plazo más corto se prorroga obligatoriamente hasta una duración mínima de 5 años, si alquilas a través de una sociedad, son 7 años. Después, si ninguna de las partes se opone, sigue una prórroga tácita de hasta 3 años más. Como fianza, la ley exige 1 mensualidad(es) de renta en efectivo; más sobre su manejo lo encuentras en la Guía sobre la fianza en el alquiler de vivienda en España.

El punto decisivo para tu planificación está, sin embargo, en otro lugar: esta duración mínima protege al inquilino, no te garantiza nada a ti como arrendador. Según el Art. 11 LAU, el inquilino puede rescindir el contrato unilateralmente ya a partir de 6 meses con un preaviso de 30 días. Por eso no cuentes con un ingreso de alquiler garantizado durante años solo porque la ley prevea una duración mínima. Si más adelante surge una disputa sobre el desalojo, lo ordena la Guía sobre el desarrollo de un juicio de desahucio en España el camino hasta allí.

Plazos y formularios

Si no eres residente en España, declaras tus ingresos por alquiler mediante el Modelo 210 –el formulario fiscal para no residentes–, en el que los residentes en la UE y el EEE pueden deducir sus gastos, mientras que los ciudadanos de terceros países declaran la renta bruta. Si eres residente en España, los ingresos por alquiler forman parte de tu declaración anual habitual, el Modelo 100. Con qué frecuencia y en qué plazo debes declarar en tu caso concreto, te lo indicará mejor tu gestoría –una oficina de gestión administrativa española–; más información sobre la obligación de declaración periódica para no residentes la encontrarás en la Guía sobre la tributación de los ingresos por alquiler como no residente en España.

Base legal y estado actual

Este cálculo se basa en los artículos 23 y 24 de la Ley 35/2006 (LIRPF) para residentes, en los artículos 24 y 25 del Real Decreto Legislativo 5/2004 para no residentes, en la Ley 29/1994 (LAU) para el marco del derecho de arrendamientos, y en la Ley 12/2023, que introdujo los porcentajes de reducción actuales y las zonas de mercado residencial tensionado. El estado de los valores almacenados en la calculadora se muestra en la propia calculadora.

Preguntas frecuentes

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Si todavía no te has decidido entre alquiler turístico o alquiler de larga duración, merece la pena echar primero un vistazo a la Guía sobre el alquiler de larga duración en Mallorca, con los fundamentos prácticos más allá de lo fiscal. Para el aspecto de los costes te ayudará la guía ya enlazada sobre los gastos deducibles, y quien quiera entender en general cómo funciona el impuesto sobre los ingresos por alquiler como no residente, lo encontrará en la Guía sobre la tributación de los ingresos por alquiler como no residente. Quien todavía no esté seguro de si el alquiler es realmente la opción adecuada, encontrará una comparación en la Guía sobre el uso propio o el alquiler.