Tributar los ingresos por alquiler

¿Cuánto impuesto pagas por los ingresos del alquiler de una vivienda vacacional en Mallorca?

Si eres residente fiscal en un país de la UE o del EEE, pagas 19 % sobre tu ingreso neto, es decir, sobre los ingresos por alquiler después de deducir los gastos deducibles. Si resides fiscalmente fuera de la UE o del EEE, por ejemplo en Suiza, el Reino Unido o EE. UU., pagas 24 % sobre el alquiler bruto íntegro, sin derecho a ninguna deducción. Para los días en los que la propiedad estuvo en tu posesión pero no fue alquilada, se añade además un segundo impuesto independiente sobre una renta imputada, con su propia declaración y su propio plazo, que no debes mezclar con el impuesto del alquiler.

¿Alquilas tu propiedad en Mallorca a huéspedes vacacionales y no resides fiscalmente en España? Entonces estás obligado a declarar tus ingresos por alquiler mediante el impuesto de no residentes IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – el impuesto sobre la renta español para personas no residentes fiscales), utilizando el formulario Modelo 210 (la declaración unificada de impuestos para no residentes). Esto se aplica independientemente de si alquilas a través de un portal como Airbnb o Booking.com o de forma privada, y también se aplica a los días en que la vivienda está vacía. Lo que sí cambia es tu país de residencia: quien es residente fiscal en la UE o en el EEE puede deducir gastos y paga el tipo más bajo sobre el resultado neto; quien reside fuera paga el tipo más alto sobre el alquiler bruto íntegro. Con la calculadora de abajo introduces tus cifras y ves al instante cuánto te cuesta el año fiscal, incluyendo la segunda declaración, a menudo pasada por alto, para los días no alquilados.

Así se calcula

El punto de partida es el ingreso bruto: todo lo que te paga el inquilino, sin el IVA español y sin las reducciones que los arrendadores españoles conocen del IRPF ordinario, que no corresponden a los no residentes, ni siquiera en el alquiler de vivienda habitual.

A partir de aquí los caminos se separan. Si eres residente fiscal en la UE o en el EEE, puedes deducir los gastos que estén directamente relacionados económicamente con el alquiler. Si resides fiscalmente en un tercer país, no se admite ninguna deducción y el impuesto se calcula sobre el ingreso bruto íntegro.

Para los arrendadores de la UE/EEE, la calculadora distingue dos grupos de gastos:

• Proporcional en el tiempo: los gastos que se producen durante todo el año, como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el impuesto municipal español sobre la propiedad, que se paga al ayuntamiento además del IRNR), el seguro, los gastos de comunidad, los intereses, el mantenimiento y la amortización, la calculadora los prorratea únicamente según los días efectivamente alquilados.
• Totalmente deducible: los gastos que surgen exclusivamente por el alquiler –limpieza, ropa de cama, comisión del portal, gestión– se contabilizan en su totalidad.

Importante: Este reparto es una interpretación del texto legal, no una fórmula oficialmente prescrita. En caso de duda, debes poder demostrar que existe realmente una relación económica directa entre los gastos y el alquiler.

Los intereses y los gastos de reparación tienen además un límite conjunto: juntos no pueden superar los ingresos brutos por alquiler del inmueble en ese ejercicio fiscal. Lo que exceda ese límite no puedes deducirlo de inmediato, pero sí en los cuatro ejercicios fiscales siguientes.

La calculadora calcula la amortización con un porcentaje fijo (3 %) sobre el mayor valor entre el precio de adquisición pagado o el valor catastral (el valor oficial del inmueble que figura en el recibo del IBI), en ambos casos sin la parte correspondiente al suelo, ya que el terreno no se deprecia. Si no conoces con exactitud el valor de la construcción (la parte del valor catastral correspondiente a la edificación, es decir, sin el terreno), la calculadora reparte tu precio de adquisición según la proporción entre la parte del suelo y la de la construcción en el valor catastral. En el precio de adquisición se incluyen también los gastos de compra y las inversiones que aumentan el valor, pero no los intereses. Lo que la calculadora no muestra: la amortización separada del mobiliario alquilado junto con la vivienda, que también te corresponde de forma adicional; por eso tu resultado tiende a salir algo más alto de lo real.

Al final se obtiene el rendimiento neto (el ingreso neto por alquiler, es decir, el ingreso bruto menos todos los gastos deducibles), sobre el que se aplica el tipo correspondiente. Paralelamente, la calculadora calcula para los días en que no hubo alquiler la imputación de rentas, también llamada renta imputada (el ingreso ficticio que el fisco español atribuye por el mero hecho de poseer un inmueble), también sobre la base del valor catastral. La calculadora te muestra ambos resultados por separado, ya que se trata de dos declaraciones de impuestos independientes con plazos distintos.

Casos especiales

Alquiler de corta duración a través de portales y la licencia ETV

A efectos fiscales no supone ninguna diferencia si alquilas a largo o a corto plazo a través de Airbnb, Booking.com o portales similares: la obligación del IRNR, el formulario y el cálculo son los mismos. Además, en las Balears necesitas una licencia ETV (Estancias Turísticas en Viviendas, la autorización balear para el alquiler vacacional) para el alquiler turístico; sin ella te expones a multas considerables, con independencia de la cuestión fiscal. La Agencia Tributaria (el organismo estatal español de recaudación de impuestos) además coteja cada vez más los datos de los portales de alquiler con las declaraciones de impuestos presentadas. Más información aquí: Licencia ETV Mallorca.

Brexit: los propietarios del Reino Unido tributan como cualquier tercer país

Desde la salida del Reino Unido de la UE, los ciudadanos británicos se consideran, a efectos fiscales, no residentes fuera de la UE. Quienes antes contaban con el tipo reducido y la deducción de gastos, desde entonces pagan el tipo más alto sobre el alquiler bruto, sin ninguna posibilidad de deducción. Esto se aplica con independencia de desde cuándo se posea el inmueble.

Servicios similares a los hoteleros: el salto al establecimiento permanente

La limpieza y el cambio de ropa de cama en la llegada y salida no cambian nada respecto a la simple obligación de IRNR. Pero si ofreces a tus huéspedes durante la estancia servicios similares a los hoteleros —limpieza intermedia, recepción, manutención, servicio de equipaje, incluso si los contratas externamente— o si empleas a una persona a tiempo completo para el alquiler, se genera una establecimiento permanente. En ese caso se aplican una base imponible distinta, un tipo distinto y obligaciones declarativas distintas; la calculadora de esta página no está pensada para ese caso.

Copropiedad con residencia fiscal distinta

Si el inmueble pertenece a varias personas, cada copropietario declara su parte individualmente, también a efectos fiscales. Si no todos los copropietarios residen en el mismo país, puede ocurrir que un copropietario pueda deducir gastos y otro no, aunque se trate del mismo inmueble.

Compra o venta durante el año fiscal

Si has comprado o vendido el inmueble durante el año, para el cálculo solo cuenta el período en el que realmente fue tuyo, tanto para los ingresos por alquiler como para la imputación proporcional de los días no alquilados dentro de tu período de propiedad.

IVA y ecotasa

El alquiler vacacional puro, sin servicios similares a los hoteleros, está exento del IVA español. La ecotasa (el impuesto balear por pernoctación que pagan los huéspedes) no es un impuesto sobre la renta y no forma parte de la base imponible del IRNR: simplemente la recaudas de tus huéspedes y la ingresas a la administración, sin que aumente ni disminuya tus ingresos por alquiler.

Para quién no está pensada esta calculadora

La calculadora está dirigida a personas físicas; si alquilas a través de una sociedad española o extranjera, se aplican otras reglas de gastos. Además, presupone huéspedes particulares sin retención fiscal: si alquilas de forma comercial a una empresa que retiene impuestos correctamente, tu obligación declarativa cambia. Y muestra exclusivamente el impuesto español, antes de que tu estado de residencia lo compense, en su caso, con tu impuesto allí.

Plazos y formularios

Para los ingresos por alquiler ahora se aplica la agrupación anual (la agrupación anual de todos los rendimientos del alquiler de un año fiscal en una única declaración, en lugar de cuatro declaraciones trimestrales separadas). Dentro de esta declaración anual, el plazo exacto depende de tu año fiscal y de tu resultado:

• Para los años fiscales 2024 y 2025, el plazo finaliza dentro de los primeros veinte días naturales de enero del año siguiente.
• A partir del año fiscal 2026, el plazo se traslada a los primeros veinte días naturales de abril del año siguiente.
• Si tu declaración no da lugar a ningún pago porque los gastos superan a los ingresos, se mantiene —también a partir de 2026— el plazo de los primeros veinte días naturales de enero. Quien en un año con pérdidas espere hasta abril, presentará la declaración fuera de plazo.

La declaración por la renta imputada de los días no alquilados sigue su propio calendario: hasta el ejercicio fiscal 2025 disponías de todo el año siguiente para presentarla, y a partir del ejercicio fiscal 2026 el plazo comienza el 1 de abril y termina el 31 de diciembre del año siguiente. Ambas declaraciones son formularios Modelo 210 independientes con plazos propios: no puedes combinarlas, y la calculadora de arriba te muestra ambos periodos por separado.

Atención: La Agencia Tributaria no te envía ningún recordatorio automático. La obligación de presentar la declaración recae por completo en ti, para ambas declaraciones.

Base legal y estado actual

El cálculo se basa en la ley española del impuesto sobre la renta de no residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes – TRLIRNR), en particular el Art. 24 (base imponible y deducción de gastos) y el Art. 25 (tipos impositivos). Para los gastos deducibles y la amortización se aplican además la Ley del IRPF española (Ley 35/2006, Art. 23) y su reglamento de desarrollo (Real Decreto 439/2007, Art. 14). Los plazos derivan de la Orden EHA/3316/2010, Art. 5, en su versión consolidada vigente en cada momento.

Fuentes oficiales para consultar:

• Agencia Tributaria (AEAT) – Portal online para el Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Agencia Tributaria – Página informativa sobre el impuesto de no residentes: agenciatributaria.es
• Real Decreto Legislativo 5/2004 – Texto refundido Ley IRNR (BOE): boe.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – competente para los impuestos baleares (IBI, ITP, etc.): atib.es
• Consell de Mallorca – Información sobre la licencia ETV (alquiler vacacional): conselldemallorca.net

Esta página se actualiza cuando cambia la normativa; la propia calculadora obtiene automáticamente los tipos vigentes para cada ejercicio fiscal de un registro mantenido al efecto.

El Modelo 210: paso a paso

El Modelo 210 es el único formulario oficial para el IRNR. Puedes rellenarlo y presentarlo directamente a través del portal online de la Agencia Tributaria; un certificado digital español facilita el proceso, pero no es obligatorio (también puedes presentarlo a través de una gestoría o asesor fiscal autorizado).

Lo que necesitas:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero – el número de identificación fiscal para extranjeros en España)
• Valor catastral del inmueble (en el recibo del IBI)
• Justificantes de los ingresos por alquiler (extractos bancarios, contratos de arrendamiento)
• Comprobantes de los gastos deducibles (solo UE/EEE)
• IBAN para una eventual devolución de impuestos

Proceso:

1. Sumar los ingresos por alquiler del ejercicio fiscal
2. Calcular los gastos deducibles de forma proporcional (solo UE/EEE)
3. Determinar la base imponible neta o bruta
4. Aplicar el tipo impositivo (19 % o 24 %)
5. Rellenar el Modelo 210 online (portal AEAT: sede.agenciatributaria.gob.es)
6. Presentar el formulario y transferir el impuesto

Atención: No recibes de la Agencia Tributaria ningún recordatorio automático. La obligación de presentación recae por completo en ti.

Renta ficticia por uso propio: sujeta a tributación incluso sin alquilar

Un malentendido frecuente: quien no alquila su inmueble en Mallorca debe presentar igualmente una declaración IRNR, sobre una renta ficticia (la imputación de rentas o renta imputada), que se calcula sobre la base del valor catastral.

La lógica detrás de esto: España grava el beneficio económico de poseer una segunda vivienda, incluso si no obtienes ingresos.

Dado que esta guía se centra en los ingresos por alquiler: quien en el mismo año alquila en parte y usa el inmueble en parte para uso propio, debe declarar ambos supuestos por separado: para los días de alquiler, el ingreso real por alquiler, y para los días restantes, la Renta Imputada. La calculadora de arriba calcula ambos importes en una sola pasada.

Los errores más frecuentes y cómo evitarlos

1. Olvidar la presentación

La Agencia Tributaria no envía ningún recordatorio. Y el plazo es más complicado de lo que muchos piensan: según el ejercicio fiscal y el resultado, se sitúa en enero o incluso en abril del año siguiente (detalles en la sección "Plazos y formularios" más arriba). Quien confía en una fecha genérica se arriesga a recargos automáticos.

2. Querer deducir gastos siendo no residente de la UE

Los suizos, británicos y otros residentes de fuera de la UE no pueden deducir ningún gasto. Las deducciones incorrectas conllevan reclamaciones y multas.

3. No declarar el alquiler de corta duración

Airbnb y Booking.com transmiten datos a la AEAT. Quien no declara tiene muchas probabilidades de ser descubierto.

4. Desconocer el valor catastral

Para la Renta Imputada necesitas el valor catastral. Figura en el recibo anual del IBI. Sin él no puedes rellenar correctamente la declaración.

5. Confundir el IBI con el IRNR

El IBI (para el ayuntamiento) y el IRNR (para la Agencia Tributaria) son dos impuestos distintos. Ambos deben pagarse.

6. Falta el NIE

Sin NIE no se puede presentar el Modelo 210.

7. Ignorar el estatus post-Brexit

Muchos propietarios británicos siguen contando con el tipo más favorable de la UE y la deducción de gastos. Desde el Brexit se les aplica el tipo más alto sobre la renta bruta, sin ninguna posibilidad de deducción.

¿Qué viene después? No perder de vista otras obligaciones fiscales

El Modelo 210 para los ingresos por alquiler suele ser solo una de varias obligaciones fiscales:

Quien esté considerando alquilar a través de una sociedad española (SL) en lugar de hacerlo como particular, debería calcular antes el tema a nivel fiscal: Comprar un inmueble mediante una SL. Encontrarás un resumen de todos los temas relacionados con el alquiler en Mallorca en el Guía de alquiler.

Checklist: Modelo 210 para arrendadores

Antes de la presentación deberías marcar los siguientes puntos:

• El NIE está disponible y actualmente vigente
• Los ingresos por alquiler del año fiscal están completamente documentados (extractos bancarios, contratos)
• Se ha comprobado el estatus de residencia (¿UE/EEE o no UE/Reino Unido?)
• Los gastos deducibles están justificados y calculados proporcionalmente (solo UE/EEE)
• El valor catastral se ha tomado del recibo del IBI vigente
• Se han repartido los días de alquiler frente a los días de uso propio
• El tipo impositivo se ha determinado con la calculadora
• Se ha comprobado la ventana de plazo para tu año fiscal y resultado (¿enero o abril?)
• El Modelo 210 se ha presentado dentro del plazo
• El impuesto se ha transferido o se ha otorgado el mandato de domiciliación bancaria
• Se dispone de la licencia ETV (en caso de alquiler turístico de corta duración)
• El IBI se ha pagado por separado