Uso propio o alquiler

¿Sigue mereciendo la pena alquilar tu propiedad en Mallorca si tú mismo estás allí a menudo?

A nivel fiscal, tu propia estancia no cambia nada: por cada día en que la propiedad no está alquilada, el fisco español aplica el mismo rendimiento ficticio — da igual si vives tú en ella o si está vacía. Por tanto, no existe un punto de inflexión fiscal. El punto de inflexión es económico: cada día que tú mismo utilizas es un día en el que no entra alquiler, mientras que los costes siguen corriendo.

Eso es exactamente lo que calcula la calculadora de arriba. Compara dos versiones del mismo año — una con tu uso propio, otra sin él — y te indica a partir de qué número de días de uso propio el alquiler deja de cubrir los costes anuales que has introducido, y a partir de cuándo incluso te reporta menos que no alquilar en absoluto. Y te muestra lo que te cuesta cada día individual de uso propio.

Así se calcula

El cálculo se muestra deliberadamente de forma transparente para que puedas seguir cada cifra intermedia. El punto de partida son todos los días del año fiscal en que la propiedad te pertenece. A esto le restas tus días de uso propio; lo que queda son los días disponibles. De estos días disponibles se alquila la parte que introduces como ocupación — las noches empezadas no cuentan, se redondea hacia abajo a noches completas.

De las noches alquiladas surge el alquiler bruto. De ahí se descuentan los costes que solo se producen por el alquiler: el gasto por noche alquilada en limpieza, ropa de cama y entrega de llaves, la comisión de la plataforma o de la administración, y los costes fijos anuales que asumes incluso cuando no llega ni una sola reserva. Después se descuentan los costes corrientes del inmueble, que pagas en cualquier caso: IBI, seguro, cuota de comunidad, intereses y mantenimiento. Por último, restamos ambos impuestos — el de los ingresos por alquiler y el correspondiente al tiempo no alquilado.

Dos puntos de este cálculo parecen a primera vista un error, y no lo son.

El primero afecta a los costes corrientes. En tu flujo de caja los descontamos íntegramente, porque tú los pagas íntegramente. Pero a nivel fiscal solo puedes imputarlos por el tiempo en que realmente hubo alquiler — el resto corresponde al tiempo no alquilado y se pierde fiscalmente. El mismo cálculo, dos cifras distintas para el mismo gasto.

El segundo afecta a la amortización. Sobre la parte de construcción de tu propiedad puedes imputar anualmente 3 % como gasto deducible, de forma proporcional al tiempo alquilado. Esto reduce tu impuesto, pero no es un pago — no sale dinero. Por eso la amortización está incluida en la línea del impuesto y no vuelve a aparecer en el flujo de caja. Si se restara en ambos sitios, se estaría contando el mismo dinero dos veces.

Lo que queda al final es un resultado anual después de costes y después del impuesto español, para tu cuota de propiedad. No debe confundirse con el rendimiento neto — así se llama en la declaración de la renta española el rendimiento neto del alquiler, es decir, la base imponible antes de impuestos. Sin amortización, sin inversiones, sin la evolución del valor del inmueble y sin lo que tu país de residencia haga después con el resultado.

Los dos puntos de inflexión, y lo que realmente dicen

La calculadora indica dos cifras, y responden a preguntas distintas.

Primero: ¿a partir de qué punto el alquiler deja de cubrir los costes anuales introducidos? Aquí se comprueba a partir de qué día de uso propio el rendimiento neto pasa por primera vez a negativo. Deliberadamente, esto no equivale a decir «el inmueble ya no se sostiene». Solo se calcula con los costes que has introducido — sin amortización, sin reserva para la nueva bomba de la piscina, sin revalorización silenciosa. Quien esté pagando una financiación tiene un umbral más alto que el que aquí se muestra.

Segundo: ¿a partir de qué punto el alquiler rinde menos que no alquilar en absoluto? Esta cifra compara tu año con un año sin ningún alquiler — sin renta, pero tampoco sin limpieza, sin comisión, sin costes de disponibilidad. A partir de este punto, trabajas para el alquiler sin que al final quede nada. El impuesto sobre el tiempo no alquilado se aplica en ambos casos, por lo que no altera la comparación.

Un punto que muchas calculadoras callan: la evolución no siempre es continua. Puede ocurrir que una condición vuelva a cumplirse con más días de uso propio, después de haber dejado de cumplirse en un tramo intermedio. La causa son dos discontinuidades en la normativa fiscal — la deducción de intereses y mantenimiento está limitada a los ingresos del inmueble, y un rendimiento neto negativo genera un impuesto de cero en lugar de un impuesto negativo. Donde esto ocurre, la calculadora indica ambas cifras de días y te advierte expresamente de que entre medias no hay continuidad. No pretende trazar un límite nítido donde el cálculo no lo tiene.

Igual de honesta es la cifra de más abajo: lo que te cuesta un solo día de uso propio. Obtienes dos valores, porque una única cifra aquí no basta. El promedio sobre tus días de uso propio hasta ahora es la magnitud estable. El coste del siguiente día, en cambio, varía, porque no todo día adicional de uso propio supone contablemente una reserva perdida — a veces sale gratis, a veces cuesta una noche entera.

Y a esto se suma la advertencia más importante de todas: la calculadora compara dinero, no calidad de vida. Te dice lo que cuesta una semana en tu propia casa. Si merece la pena, lo decides tú. Los valores predefinidos en los campos son cifras orientativas elegidas libremente, para que veas un resultado de inmediato — no son datos de mercado, ni nada típico, ni nada específico de Mallorca. Sustitúyelos por tus propias cifras, de lo contrario estarás calculando sobre un inmueble ajeno.

Casos especiales y límites de aplicación

La calculadora es válida para personas físicas sin residencia fiscal en España, con pleno dominio sobre un inmueble residencial terminado y habitable, que se alquila a título oneroso y en condiciones de mercado. Quedan fuera de este marco, entre otros:

• Usufructo. Si el derecho de uso está separado, el rendimiento ficticio recae sobre el usufructuario, no sobre el propietario. En ese caso, el cálculo de la calculadora no encaja.
• Inmuebles en construcción o que legalmente no pueden utilizarse. Para ellos no se aplica ningún rendimiento ficticio.
• Servicios de tipo hotelero. Quien ofrece manutención, limpieza de la habitación durante la estancia o servicios de recepción se orienta hacia una actividad empresarial y, con ello, hacia una tributación completamente distinta.
• Cesión gratuita o a precio reducido a amigos y familiares. La calculadora presupone condiciones de mercado. Si no introduces un precio de alquiler, lo trata como «no alquilado en absoluto»; no da por hecho que una estancia de favor sea un alquiler.
• Falta de valor catastral (valor catastral). Sin un valor catastral comunicado, la ley prescribe una base imponible sustitutiva. La calculadora no la reproduce y rechaza el caso de forma visible, en lugar de mostrarte un cero incorrecto.
• Compra o venta a mitad de año. Aquí se trata de un análisis anual con propiedad durante todo el año. Para un año incompleto es mejor calcular directamente con el Calculadora para la tributación de tus ingresos por alquiler.
• Residencia fuera de la UE y del EEE. En ese caso no se aplica el tipo del 19 %, sino 24 % — y, sobre todo: sin deducción de gastos. Se tributa por el alquiler bruto. La calculadora refleja esto, tú solo tienes que indicar correctamente la residencia.

Una licencia ETV (estancia turística en viviendas, la autorización balear para el alquiler turístico) no cambia nada de todo esto. Te permite la comercialización turística, pero no te obliga a ello. Con licencia, puedes habitar tu casa tú mismo en cualquier momento.

Plazos y formularios

Por los ingresos de alquiler presentas el Modelo 210 —el formulario fiscal de los no residentes—, desde la consolidación de las rentas normalmente como declaración anual en el año siguiente. Para el periodo no alquilado se aplica la imputación de rentas, el rendimiento ficticio derivado del uso propio y del tiempo vacío; también se tramita mediante el Modelo 210, con su propia ventana de presentación, posterior, en el año siguiente. Si en el mismo año has alquilado y también has usado el inmueble tú mismo, son dos declaraciones con plazos distintos, no una.

Las ventanas exactas dependen del año fiscal y cambian; por eso no aparecen aquí como fecha, sino que proceden de las propias calculadoras. Para el lado del alquiler las encuentras en el Calculadora para la tributación de los ingresos por alquiler como no residente, para el periodo no alquilado en el Calculadora del impuesto por uso propio. Allí también se explica por qué el mero hecho de que la vivienda esté vacía se trata fiscalmente igual que una semana con tu propia familia en la casa.

Base legal

La base imponible del rendimiento ficticio se regula en el art. 85.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) — ahí también se establece qué porcentaje debe aplicarse al valor catastral, el más favorable entre 1,1 % cuando la valoración catastral sea suficientemente reciente, o en su defecto 2 %. Para no residentes, esta norma resulta aplicable a través del art. 24.5 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR); el art. 24.6 TRLIRNR permite a los residentes en la UE y el EEE la deducción de gastos y remite para ello a las reglas de la LIRPF, entre otras al catálogo de gastos del art. 23.1 LIRPF. El tipo impositivo en sí se deriva del art. 25.1.a) TRLIRNR.

Qué normativa concreta se aplica en cada cálculo y de dónde procede cada cifra se indica en el resultado de la calculadora — incluidos los puntos en los que realizamos una interpretación, porque la práctica administrativa de la AEAT (Agencia Tributaria, la administración tributaria española) no regula el caso de forma expresa. Esto no sustituye un asesoramiento fiscal.

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