Calcular hipoteca España

¿A cuánto asciende la cuota mensual de una hipoteca española?

La cuota mensual depende de tres variables: el importe del préstamo, el tipo de interés nominal y el plazo. Cuanto mayor sea el importe o el tipo, y cuanto más corto sea el plazo, mayor será la cuota; las tres magnitudes actúan de forma conjunta, no simplemente sumadas. Introduce tus propios datos arriba en la calculadora: te mostrará la cuota mensual, los intereses a lo largo de toda la vida del préstamo y la evolución de la amortización, para los modelos de interés fijo, variable y mixto (mixta). Deliberadamente no se ofrece aquí una cifra general, ya que cada hipoteca en España se calcula de forma distinta, según el banco, la solvencia y el inmueble.

Así se calcula

Los bancos españoles calculan prácticamente siempre con el sistema de amortización francés, llamado en España cuota constante: una cuota mensual que permanece igual durante toda la vida del préstamo. Solo la proporción entre la parte de intereses y la de amortización va cambiando de una cuota a otra. Al principio pagas sobre todo intereses sobre la totalidad del capital pendiente; con cada cuota disminuye el capital pendiente y, con ello, la parte de intereses, mientras que la parte de amortización aumenta en la misma medida, manteniéndose la cuota total constante.

La calculadora de arriba se basa en un modelo sencillo: doce meses de igual duración, el primer pago un mes después del desembolso, sin periodo irregular. El cuadro de amortización real de tu banco puede diferir ligeramente de esto, debido a la convención de días de interés, a una fecha de desembolso distinta o a sus propias normas de redondeo. En última instancia, lo que cuenta es lo que realmente figure en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, el documento informativo estandarizado europeo sobre tu préstamo) y en la escritura, el documento notarial en el que se fijan las condiciones definitivas de la hipoteca.

También es importante distinguir entre el TIN y la TAE. El TIN (tipo de interés nominal) es el tipo de interés nominal con el que se calcula la cuota, exactamente la cifra que pide la calculadora de arriba. La TAE (tasa anual equivalente) es el tipo de interés efectivo: incluye comisiones, gastos y, en su caso, productos vinculados como seguros, por lo que casi siempre es superior al TIN. Compara las ofertas de los bancos por la TAE, pero introduce el TIN en la calculadora.

Fijo, variable o mixta

Hoy en día los bancos españoles ofrecen prácticamente siempre tres modelos de tipo de interés; se trata de una clasificación propia de la práctica del mercado, no de una categoría legal:

• Fijo (fijo): El tipo de interés se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo. Tu cuota no cambia, independientemente de hacia dónde se mueva el mercado.
• Variable (variable): El tipo de interés se compone de un índice, en España prácticamente siempre el Euríbor, el tipo de referencia al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí, más un margen fijo del banco (diferencial). La cuota se recalcula normalmente cada año o cada semestre, en cuanto se conoce el valor actual del índice.
• Mixta: Una fase fija al principio; después, la hipoteca cambia automáticamente a variable. La calculadora de arriba representa ambas fases y te muestra la nueva cuota desde el primer mes de la fase variable.

En el modelo variable merece la pena echar un vistazo a la ley: el artículo 21.3 de la Ley 5/2019, la ley española de crédito inmobiliario para consumidores, prohíbe al banco imponerte un límite mínimo de interés contractual —la antigua "cláusula suelo" queda así prohibida—. Por el contrario, el artículo 21.4 también excluye un interés contractual negativo: si el Euríbor más el margen cae por debajo de cero, tu interés se limita a cero, pero no baja de ahí. La calculadora de arriba refleja exactamente este límite cuando introduces un valor de Euríbor negativo.

Cuánto capital propio necesitas

La financiación —qué porcentaje del precio de compra financia el banco en realidad— la determina cada banco por su cuenta. No existe para ello ningún límite legal ni tampoco un rango de mercado documentado y de validez general; introduce en la calculadora de arriba el valor que te indique tu oferta bancaria concreta. Si el banco parte del precio de compra o de la tasación —la valoración que un perito homologado elabora antes de la aprobación por encargo del banco—, figura en tu oferta; pregunta expresamente por ello, ya que ambos valores suelen diferir.

Al capital propio pertenece más que solo la diferencia entre el precio de compra y el préstamo: a eso se suman los gastos de compra —según el inmueble, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o, en el caso de obra nueva, el IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)—, además de notario, registro de la propiedad, gestoría (la agencia administrativa especializada en transacciones inmobiliarias que se encarga de los trámites y gestiones ante la administración por ti) y abogado. La calculadora de arriba indica esta partida como una estimación, basada en los mismos supuestos estándar que en la Calculadora de gastos de compra —allí puedes ajustar cada partida en detalle.

Qué te garantiza la ley

La Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la ley española de crédito inmobiliario) te otorga como comprador tres garantías concretas:

Tiempo de reflexión antes de la firma. La FEIN y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, el documento con las advertencias estandarizadas sobre las cláusulas esenciales) deben estar en tu poder al menos 10 días antes de la firma del contrato. Durante ese tiempo, el notario te asesora de forma gratuita sobre las condiciones de tu préstamo —aprovecha esta cita, no es un mero trámite.

Protección frente a la resolución por impago. El banco no puede declarar vencido el préstamo en su totalidad ya con el primer pago no realizado. En la primera mitad del plazo, las cuotas impagadas deben alcanzar al menos 3 % del capital inicialmente concedido —el mismo umbral también se considera cumplido si 12 cuotas mensuales han quedado impagadas; las cuotas mensuales no son, por tanto, un obstáculo adicional, sino una ficción legal de cumplimiento para la misma característica. En la segunda mitad del plazo, los umbrales aumentan a 7 % o bien 15 cuotas. La magnitud de referencia es en ambos casos siempre el capital originalmente concedido, no tu deuda pendiente actual. E incluso si se alcanza el umbral, el banco solo puede rescindir el contrato después de haberte reclamado sin éxito con al menos un mes de plazo.

Los intereses de demora están vinculados a tu propio tipo de interés contractual. El artículo 25 de la Ley 5/2019 vincula de forma fija el interés de demora al tipo de interés remuneratorio acordado en tu préstamo; un pacto en el contrato que se desvíe de esto no es válido. El banco no puede, por tanto, aplicarte un interés de penalización negociado libremente.

Errores frecuentes

• Se confunden la TAE y el TIN. La TAE es el tipo de interés efectivo, incluyendo los gastos adicionales, y casi siempre está por encima del TIN, con el que se calcula la cuota mensual. Compara las ofertas por la TAE, pero calcula con el TIN.
• "El banco ya financiará de alguna manera." Cuánto financia un banco lo decide él mismo; sin una planificación sólida del capital propio de antemano, el riesgo es alto de que la aprobación de financiación acabe siendo más baja que el precio de compra menos el capital propio que tenías previsto aportar.
• Se olvidan los gastos de compraventa. Impuestos, notaría, registro de la propiedad, gestoría y abogado se suman al precio de compra menos el préstamo; quien solo ahorra la diferencia acaba con un déficit.
• Se cree que la amortización anticipada siempre es gratuita. Si puedes amortizar de forma anticipada y en qué condiciones lo regula tu contrato; la ley limita una posible compensación, pero no la prohíbe.
• Se supone que un interés variable se mantendrá como hoy. El Euríbor, a lo largo de una hipoteca de larga duración, suele moverse por experiencia varias veces en ambas direcciones. Quien financia a tipo variable debería calcular también la cuota con un nivel de índice más alto; para eso precisamente se puede modificar libremente el valor del Euríbor en la calculadora de arriba.

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