Gastos de compra en Mallorca

¿A cuánto ascienden los gastos de compra en Mallorca?

Los gastos de compra Mallorca dependen de si compras un inmueble de segunda mano o una obra nueva: el de segunda mano te cuesta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) progresivo con un tipo entre 8 % y 13 % del valor, la obra nueva del promotor 10 % IVA más 1,5 % a 2 % Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según el precio de compra. A esto se suman el notario, el Registro de la Propiedad, la gestoría — una oficina de gestión española que se encarga de los trámites administrativos por ti — y normalmente un abogado. El importe exacto para tu precio de compra te lo muestra la calculadora de arriba.

Así se calculan los gastos de compra en Mallorca

Detrás de los gastos adicionales de la compra de un inmueble hay una sistemática clara que distingue entre segunda mano y obra nueva — ambos tipos de impuestos se excluyen mutuamente en la misma compra. Cuál de los dos aplica no lo decide el año de construcción del inmueble, sino quién vende: una persona particular (segunda transmisión) o un promotor en primera venta.

En el caso de un inmueble de segunda mano (segunda transmisión, normalmente entre particulares), se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en español Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En las Balears está escalonado de forma progresiva: el valor se divide en tramos y los tipos suben desde el tipo inicial hasta el tipo máximo. A diferencia de Alemania, de ahí no resulta un tipo marginal sobre el último euro, sino un tipo medio (tipo medio) que se aplica sobre el valor total. Qué tipo medio corresponde a tu precio de compra y qué límites de tramo concretos hay detrás, lo indica la calculadora de arriba.

En el caso de una obra nueva, que compras en primera venta directamente al promotor, no se aplica el ITP, sino el IVA sobre el precio de compra más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura. A partir de un determinado límite de valor — la calculadora te lo muestra en concreto — el AJD sube del tipo general a un tipo incrementado.

Un error frecuente surge ya en esta clasificación: quien calcula erróneamente un inmueble de segunda mano como si fuera obra nueva, o al revés, se equivoca en varias decenas de miles de euros. Un segundo error, igual de habitual, es aplicar el tipo máximo de la escala del ITP sobre el precio de compra total en lugar de solo sobre el tipo medio — precisamente eso es lo que evita la calculadora de arriba, al reproducir correctamente la escala.

Además de los impuestos, la calculadora incluye las partidas no fiscales, todas ellas preconfiguradas pero editables:

• Notario (escritura): Los notarios cobran según el arancel oficial de 1989, establecido en el Real Decreto 1426/1989. La tarifa base en sí es baja, a la que se suman las copias, los folios redactados y sobre ello el tipo general de IVA. El valor preestablecido en la calculadora es un orden de magnitud, no una oferta de tu notario.
• Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad): El Registro de la Propiedad también tiene su propio arancel oficial, el Real Decreto 1427/1989, más IVA aparte.
• Gestoría y abogado: La gestoría se encarga de los trámites administrativos por el comprador: la liquidación del impuesto (Modelo 600), la inscripción en el Registro de la Propiedad y el cambio de titularidad de luz y agua. Es opcional si el abogado o la notaría se hacen cargo de ello. Para ambos no existe un arancel oficial — sus honorarios se pactan libremente. Para el acompañamiento de la compra por parte de un abogado, el uno por ciento del precio de compra es el planteamiento habitual, que por eso el calculador establece por defecto.
• Comisión de la inmobiliaria: En Mallorca, normalmente es el vendedor quien paga la comisión de la inmobiliaria, no el comprador. Por eso esta partida está desactivada por defecto en el calculador.

El notario y el Registro de la Propiedad se pueden calcular con exactitud según el arancel, no solo como orden de magnitud — para eso existe el calculador de gastos de notaría y registro, que reproduce el arancel escalón por escalón y tiene en cuenta las reducciones legales para inmuebles de vivienda. Los valores preconfigurados aquí son el orden de magnitud que resulta de ello para un inmueble de vivienda; sirven para una primera planificación presupuestaria y no sustituyen la factura de tu notario o de tu gestoría.

Ejemplos de cálculo

En el calculador de arriba hay guardados tres casos de ejemplo con los que puedes seguir la sistemática: un inmueble de segunda mano a un precio de compra medio, el mismo precio de compra otra vez como obra nueva — así ves de inmediato cuánto se diferencian, por un lado, el ITP y, por otro, el IVA más el AJD — y un caso de segunda mano de precio elevado, con el que se muestra cuánto aumenta el tipo medio con el precio de compra. Introduce tu propio precio de compra para ver los importes exactos y el tipo medio efectivo para tu caso; las cifras concretas las proporciona exclusivamente el calculador, no este texto.

En el caso de segunda mano de precio elevado también se observa bien por qué el tipo medio nunca alcanza el último tipo por tramo aplicado: los tramos más bajos se mantienen hasta su respectivo límite superior, y solo la parte del valor que lo supera se grava con el tipo inmediatamente superior. En el caso comparativo de obra nueva se muestra además a partir de qué punto se aplica el tipo incrementado de AJD y cuánto encarece la variante de obra nueva frente al caso de segunda mano.

Casos especiales

El cálculo básico del calculador de arriba cubre el caso estándar — compra de un inmueble de vivienda entre particulares o como obra nueva de un promotor, sin bonificación. Varias situaciones se apartan de esto y no están incluidas en él:

• Bonificaciones: Para la primera vivienda habitual, para compradores jóvenes, para familias numerosas o monoparentales, así como para personas con discapacidad, se aplican tipos reducidos que están vinculados a límites de valor y otras condiciones. Lo mejor es comprobar con la gestoría o el asesor fiscal, antes de la escritura, si puedes acogerte a alguna de estas bonificaciones.
• Valor de referencia catastral (valor de referencia): El impuesto no se calcula necesariamente sobre el precio de compra, sino sobre el valor más alto entre el precio de compra y el valor de referencia oficial del catastro. Si el valor de referencia supera tu precio negociado, este será la base imponible — este es el motivo más frecuente de reclamaciones posteriores de la ATIB, la agencia tributaria balear, tras la escritura.
• Terrenos y garajes: Para terrenos sin edificar y para plazas de garaje adquiridas por separado rigen en parte reglas de cálculo distintas a las de las viviendas.
• Hipoteca: Si financias la compra mediante una hipoteca, se suman costes adicionales por la constitución de la hipoteca, que tampoco quedan reflejados en el cálculo básico.

Ninguno de estos casos especiales está contemplado automáticamente en la calculadora de arriba — sus respectivos requisitos son demasiado individuales para ello. La calculadora te ofrece el cálculo básico como punto de partida fiable, que puedes completar si es necesario con la gestoría o el asesor fiscal según tu caso particular.

Plazos y formularios

El impuesto sobre la compra — ITP en caso de vivienda de segunda mano, AJD en obra nueva — no se determina automáticamente, sino que se autoliquida y se presenta mediante el Modelo 600 ante la ATIB, la agencia tributaria balear. El plazo para ello es de un mes desde el día de la escritura ante notario. En la práctica, normalmente es la gestoría quien se encarga de la presentación por ti. Quien incumple el plazo se arriesga a un recargo por presentación fuera de plazo, así como a intereses de demora sobre el impuesto adeudado. Cuanto más se prolongue el retraso, más alto será el recargo — una razón más para tener el plazo marcado en el calendario desde el principio y aclarar, ya antes de la escritura, quién se encarga de controlarlo.

¿Quién paga qué?

Hasta aquí se ha tratado de cuánto asciende cada partida. Igual de importante es la segunda cuestión: ¿quién la asume realmente? Porque no todas las partidas recaen en el comprador, ni mucho menos. La siguiente asignación corresponde a la regla general legal — en ocasiones son posibles acuerdos diferentes, aunque no son exigibles frente a la Agencia Tributaria.

Dos puntos son especialmente relevantes para los compradores en Mallorca. La comisión de agencia la suele asumir aquí el vendedor — a diferencia de lo habitual en muchos otros países de la UE. Lo habitual en el mercado es un porcentaje de un solo dígito medio sobre el precio de venta; no existe un importe fijado oficialmente, la comisión se pacta libremente y se regula en el contrato de intermediación. Para ti como comprador esto significa sobre todo: aclara por escrito quién la debe abonar antes de hacer una oferta.

El segundo punto es la plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno desde el último cambio de propietario. La debe abonar legalmente el vendedor. Una cláusula contractual que la traslade a un comprador consumidor puede resultar impugnable por abusiva, y frente al ayuntamiento el vendedor sigue siendo, en todo caso, el deudor. Si tu borrador de contrato incluye una cláusula de este tipo, es un asunto para tu abogado, no para la planificación del presupuesto.

Gastos recurrentes tras la compra

El proceso no termina con la escritura. Como propietario tienes gastos que se repiten cada año — y, como propietario no residente en España, una obligación propia de declaración de impuestos. Quien solo calcula los gastos de la compra pasa por alto precisamente la parte que vuelve cada año.

IBI: El IBI se calcula a partir del valor catastral (no del valor de mercado) multiplicado por el tipo impositivo municipal. Para los inmuebles urbanos, la ley establece un margen que va del 0,4 % al 1,1 %; dentro de estos límites, cada ayuntamiento fija su propio tipo, así que tu carga real dependerá del municipio en el que compres. El valor catastral suele estar bastante por debajo del precio de compra, por lo que el IBI resulta más moderado de lo que el valor de mercado podría hacer suponer. La fecha de referencia es el 1 de enero: quien sea propietario ese día debe el IBI de todo el año — en la compraventa, el importe del año en curso suele repartirse proporcionalmente entre las partes.

Basura: En Mallorca, a la tasa municipal de residuos se suma la tarifa de incineración del Consell de Mallorca, el consejo insular. Ambos componentes se aprueban de nuevo cada año, así que no te fíes de la cifra del año anterior, sino consulta la tarifa actual en tu ayuntamiento.

Modelo 210 — la partida olvidada más cara: Si eres no residente un inmueble de uso propio (no alquilado), debes pagar anualmente un IRPF ficticio sobre una renta imputada — incluso si la vivienda está vacía:

El tipo reducido del 19 % se aplica a residentes de la UE, así como del EEE (Islandia, Noruega, Liechtenstein); para terceros países — desde el Brexit también el Reino Unido — es del 24 %, y solo los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos en caso de alquiler. La imputación por uso propio (en las instrucciones de la AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) se declara una vez al año, siempre en el ejercicio siguiente. Quien lo ignore se arriesga a reclamaciones, recargos por presentación fuera de plazo y sanciones.

Los errores más frecuentes

Casi todos los cálculos erróneos costosos se deben a un puñado de errores de razonamiento. La buena noticia: cada uno de ellos se puede evitar si lo conoces.

1. Aplicar el tipo máximo a todo el precio. El ITP tiene una escala progresiva. El tipo más alto solo se aplica al tramo de valor más elevado; lo decisivo para tu cálculo es el tipo medio que muestra la calculadora de arriba.
2. Calcular solo con el precio de compra. La base imponible del ITP es el valor más alto entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Si el valor de referencia es más alto, pagas más.
3. Confundir el ITP y el IVA. Vivienda de segunda mano implica ITP, obra nueva del promotor implica IVA más AJD. Ambos nunca se aplican a la vez — una clasificación errónea distorsiona el presupuesto de forma considerable.
4. Pasar por alto el tipo incrementado de AJD. Por encima de un determinado umbral de valor, el impuesto de actos jurídicos documentados sube del tipo general al tipo incrementado en obra nueva. En el segmento premium esto es más la norma que la excepción; dónde está exactamente ese umbral te lo muestra la calculadora.
5. Dejar pasar el plazo. El ITP o el AJD se autoliquida mediante el Modelo 600 ante la ATIB — el plazo vinculante para las Balears es de un mes desde el otorgamiento de la escritura. El retraso conlleva recargos e intereses de demora.
6. Olvidar el Modelo 210. Como no residente existe obligación de declaración anual — pagar el IBI local no la sustituye.

Lista de comprobación antes de firmar la escritura

Estos puntos deberías tenerlos resueltos antes de sentarte ante el notario:

• Aclarado si es vivienda de segunda mano u obra nueva → impuesto correcto (ITP frente a IVA+AJD) previsto
• Valor de referencia del Catastro comprobado (¿más alto que el precio de compra?)
• ITP calculado sobre el tipo medio — no de forma general con el tipo máximo
• En obra nueva por encima del umbral de valor: tener en cuenta el tipo incrementado de AJD en lugar del tipo general
• Presupuesto reservado para notario + Registro de la Propiedad + gestoría
• Abogado/due diligence contratado
• Quién asume la comisión de la inmobiliaria — fijado contractualmente
• Plazo del Modelo 600 en el calendario (un mes desde la cita con el notario, ATIB)
• Gastos corrientes (IBI, basura, comunidad, Modelo 210) incluidos en el presupuesto

¿Qué viene después?

Después de la compra vienen los temas operativos: la obligación anual del Modelo 210 como no residente, el número de NIE (Número de Identidad de Extranjero, el número de identificación español para extranjeros) para todos los trámites fiscales y administrativos, así como —si no vas a usarla tú mismo— el alquiler. Si todavía estás en plena búsqueda del inmueble, puedes empezar por las ofertas inmobiliarias en Mallorca; los demás temas relacionados con la propiedad y los trámites administrativos están reunidos en la Guía de inmuebles. Puntos de partida concretos:

• Guía para emigrar — administración, impuestos, empadronamiento
• Solicitar el NIE en Mallorca — requisito imprescindible para cualquier compra
• Alquiler de larga duración en Mallorca — si quieres alquilar en lugar de usarla tú mismo
• Informe actual del mercado — para situar el nivel de precios y las zonas

Base legal y estado actual

El impuesto balear de transmisiones patrimoniales (ITP) se regula en el Decreto Legislativo 1/2014 de las Balears (artículo 10), y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) también en él (artículo 15 y artículo 17 bis). El IVA sobre las viviendas de nueva construcción se rige por la Ley 37/1992 estatal. Debajo del resultado en la calculadora de arriba encontrarás el estado legal exacto, así como los enlaces a las fuentes originales: una lista de fuentes propia en este lugar quedaría desactualizada, mientras que la calculadora se mantiene al día.

Estas normas cambian: la escala del ITP vigente hoy y el tipo incrementado del AJD se remontan a la ley presupuestaria balear Ley 11/2022 y están en vigor desde el 1 de enero de 2023; el texto del tipo incrementado del AJD se redactó de nuevo mediante la Ley 12/2023. Por eso, no te fíes de artículos antiguos ni de reglas generales, sino del estado que la calculadora actualiza con cada cambio legislativo.

Preguntas frecuentes

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