Amortización anticipada España

¿Qué aporta una amortización anticipada en España y cuánto puede costar?

Una amortización anticipada — en español amortización anticipada, la devolución anticipada de una parte o de la totalidad del préstamo — es en España tu derecho legal: el Art. 23.1 de la Ley 5/2019 la permite en cualquier momento antes del final del plazo acordado, sin necesidad de consentimiento del banco.

En principio, el banco no puede exigir nada por ello. Solo en los casos excepcionales que la propia ley contempla, y solo si figura en el contrato, puede aplicarse una compensación — e incluso entonces el porcentaje no es el importe que puede cobrar, sino uno de dos límites máximos. La calculadora de arriba te muestra ambos: el ahorro de intereses y la suma de los límites porcentuales máximos calculados por cada plazo.

Así se calcula

El cuadro de amortización

La base es el cuadro de amortización, la tabla que tu banco te entrega. Sigue un ciclo que se repite mes a mes: la parte de intereses es la deuda pendiente multiplicada por el interés nominal (TIN, tipo de interés nominal — el interés nominal sin gastos adicionales) y dividido entre doce. Lo que queda de la cuota mensual, la cuota, después de eso, amortiza la deuda pendiente. Al mes siguiente el interés será por tanto menor, y la amortización mayor.

La propia cuota es la anualidad: el importe que, con un tipo de interés constante, lleva el préstamo exactamente a cero a lo largo de los meses acordados. El modelo subyacente: doce meses de igual duración, primera cuota un mes después del desembolso, un tipo de interés a lo largo del plazo restante. El cálculo de intereses día a día y las revisiones del tipo figuran en tu escritura y en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, el documento informativo europeo que el banco debe entregarte antes de la firma del contrato).

El efecto de la amortización anticipada

La amortización anticipada se contabiliza después de la cuota ordinaria del mismo mes y se aplica íntegramente contra la deuda pendiente; a partir del mes siguiente el plan sigue calculando con el saldo reducido. Si queda menos pendiente de lo deseado, la calculadora solo aplica el resto — el préstamo queda cancelado.

Lo que ocurre después lo decide tu contrato, no la ley: o bien la cuota se mantiene igual y el plazo se reduce (reducción de plazo), o bien el plazo se mantiene y la cuota baja (reducción de cuota) — entonces la anualidad se recalcula sobre el saldo reducido y los meses restantes hasta el final originalmente previsto. Qué variante se aplica no figura en la Ley 5/2019, sino en tu contrato de préstamo. La calculadora ofrece ambas opciones, porque no puede decidir esta cuestión por ti.

Cuánto puede costar la amortización anticipada

La posible contraprestación se llama compensación o comisión por reembolso anticipado — la comisión por reembolso anticipado. El art. 23.4 de la Ley 5/2019 la prohíbe en principio y solo la permite en los tres apartados siguientes, cada uno con su propio porcentaje y su propio periodo. Aun así debe estar pactada: si no figura nada en el contrato, no debes nada.

El punto que más a menudo se presenta mal: El porcentaje no es el importe que el banco puede exigir. Cada uno de los tres apartados establece un doble límite. La compensación no puede superar ni el daño real por intereses del banco — la pérdida financiera, la pérdida financiera que la devolución le causa realmente — ni el porcentaje correspondiente del capital devuelto. Se debe el menor de los dos valores. La pérdida financiera, según el art. 23.8, presupone un tipo de interés de mercado indicado en el contrato y sin él no se puede calcular. Por eso la calculadora solo indica el límite máximo porcentual antes de comprobar la pérdida financiera — no el importe final admisible. Si los tipos de interés han subido desde la firma de tu contrato, la pérdida del banco suele quedar bastante por debajo.

El campo para la compensación pactada empieza en cero. Es una suposición neutral para el cálculo, no una afirmación legal: lo pactado figura en tu contrato y en la FEIN — introdúcelo ahí. Si tu valor supera el límite máximo porcentual, la calculadora lo indica, sin sobrescribir la entrada.

Ejemplos de cálculo

Los importes no aparecen aquí deliberadamente, sino en la calculadora. Merece la pena ver tres situaciones:

• Sin amortización anticipada frente a con ella. Deja los valores predeterminados y compara las dos columnas del desglose: misma cuota, plazo más corto, menos intereses. El selector encima de la tabla muestra la misma diferencia fila por fila.
• Reducir el plazo frente a reducir la cuota. Introduce el mismo importe, solo cambia el efecto. Reducir el plazo suele ahorrar más intereses; reducir la cuota da más margen mensual.
• Un pago grande frente a varios pequeños. Pon a cero la amortización anticipada anual e introduce en su lugar una única. Cuanto antes se realice, más efecto tiene — el capital pendiente es más alto al principio.

Cambia también la fecha del contrato y la vinculación de tipos: ambas determinan el límite máximo porcentual, que la calculadora calcula para cada fecha y presenta como suma, ya que varía con el paso de los años.

Casos especiales

Tipo fijo, tipo variable y el cambio entre ambos

En un préstamo a tipo fijo se aplica durante los primeros 10 años un tipo del 2 %, después 1,5 %. Con tipo variable, el contrato solo puede prever uno de los dos regímenes — la ley los denomina excluyentes entre sí, se excluyen mutuamente: o bien 0,15 % en los primeros 5 años o 0,25 % en los primeros 3 años. Después, con tipo variable ya no se admite ninguna compensación.

Un caso aparte es el cambio de variable a fijo — mediante novación, la modificación del contrato con el mismo banco, o mediante subrogación, el cambio de acreedor, en el que otro banco se subroga en tu hipoteca. Para esto rige en los primeros 3 años un tipo del 0,05 %. Elige en la calculadora el régimen que figura en tu contrato, no el más favorable.

La suspensión solo se aplicaba a los préstamos variables

Para los préstamos a tipo variable, la compensación estuvo suspendida por completo durante un tiempo: el Real Decreto-ley 19/2022, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023, dispuso que en ese periodo no se genere ninguna. Para los préstamos a tipo fijo esto no era así — el texto solo menciona préstamos a tipo variable y solo los apartados correspondientes del Art. 23. Muchas guías lo confunden. No necesitas buscar aquí cuándo estuvo vigente ese periodo: si introduces una fecha de ese intervalo, la calculadora indica para el régimen variable un límite de cero, junto con la redacción según la cual ha calculado.

Contratos anteriores a la LCCI

La LCCI —así se abrevia la Ley 5/2019, la ley española sobre contratos de crédito inmobiliario— se aplica a los contratos desde su entrada en vigor. Si tu hipoteca es anterior, la compensación se rige por la normativa vigente entonces y por tu contrato. Para este contrato no hay disponible ningún límite porcentual del Art. 23 en el registro. La compensación introducida se sigue considerando como supuesto del escenario. El cuadro de amortización y el ahorro de intereses siguen siendo correctos, ya que no dependen de la fecha.

Cancelación, y lo que la calculadora deja abierto

Si pagas más de lo que queda pendiente, solo se contabiliza el resto y el plan termina. Para la cancelación total se aplica el mismo Art. 23, que habla de total o parcialmente. Ten en cuenta: la hipoteca sigue constando en el Registro de la Propiedad hasta que se cancele expresamente; esto tiene un coste aparte y no está incluido aquí.

La calculadora no responde si invertir el dinero resulta más rentable — eso dependería de un tipo de inversión que nadie puede fijar con seriedad. Tampoco se tienen en cuenta los efectos fiscales: si alquilas, los intereses de la deuda pueden ser deducibles en determinadas circunstancias, y una amortización anticipada reduce precisamente esa deducción.

Plazos y formularios

El preaviso. El Art. 23.1 permite pactar un plazo para el preaviso previo — como máximo 1 mes. Si el contrato no dice nada, no lo necesitas. En caso contrario, comunica por escrito qué importe quieres amortizar, cuándo, y si debe reducirse el plazo o la cuota, y pide que te confirmen la recepción. Después, el banco te debe facilitar en pocos días hábiles un desglose de las consecuencias.

Los plazos del Art. 23 corren con precisión de fecha desde la firma del contrato, no por años naturales — el propio aniversario todavía cuenta dentro del periodo. Cerca de una fecha límite, un solo día puede cambiar el tipo aplicable; por eso la calculadora pregunta por la fecha del contrato.

Dos documentos acompañan el proceso: la FEIN, en la que debe figurar la compensación, y el cuadro de amortización, que el banco emite de nuevo tras cada amortización anticipada. Compáralo con la tabla de arriba — cuota, interés, amortización y capital pendiente por mes, el primer año mes a mes, después una línea por año, al final la suma total. La calculadora adopta esta estructura deliberadamente de la FEIN, para que puedas poner ambos uno junto al otro. Si el banco se desvía, pregunta el motivo.

Base legal y estado

Es determinante el Art. 23 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), versión consolidada: apartado 1 sobre el derecho a la amortización anticipada y al plazo de aviso previo, apartado 4 sobre la prohibición general, los apartados 5 a 7 sobre las excepciones, apartado 8 sobre la pérdida financiera. Además la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022 en la versión del Real Decreto-ley 8/2023 para la suspensión en el caso de interés variable y el Anexo I de la Ley 5/2019, del que procede la estructura del cuadro de amortización en la FEIN. La fuente es el texto consolidado en boe.es.

Cada valor de la calculadora se puede desplegar y rastrear hasta su fuente. Las entradas sin norma asociada — capital pendiente, interés nominal, plazo restante, amortización anticipada, efecto y compensación pactada — son contenido contractual y están marcadas como suposición. El resultado es un cálculo modelo; no sustituye ni la liquidación de tu banco ni un asesoramiento en el caso concreto.

Calculadoras relacionadas

Si primero buscas la cuota para una hipoteca planeada, calcúlala con la Calculadora de hipotecas para España — te proporciona la anualidad con la que sigues trabajando aquí. Lo que cuesta la contratación de la hipoteca y qué parte de ello asume el banco según la Ley 5/2019, está en los Costes adicionales de la hipoteca en España.

Y si compruebas qué precio de compra soporta tu financiación, ayuda el Presupuesto de compra para no residentes: Suma capital propio, préstamo y gastos de compra adicionales.