Gastos de notaría y registro de la propiedad

¿Cuánto cuestan el notario y el Registro de la Propiedad al comprar una vivienda en Mallorca?

Ambos conceptos no siguen ninguna negociación, sino dos aranceles estatales: el Arancel – así se llama en España la tarifa de honorarios fijada oficialmente – de los notarios y el de los registradores de la propiedad. Lo que finalmente aparece en la factura depende casi exclusivamente del valor escriturado del inmueble, además del número de folios de los que consta la escritura. La calculadora de arriba aplica ambos aranceles a tu precio de compra; cada línea del resultado se puede desplegar individualmente y rastrear hasta la norma en la que se basa.

Antes de nada, para situarnos: notario y Registro de la Propiedad son juntos el bloque más pequeño de los gastos de compra. La partida grande es el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) o, en el caso de obra nueva, el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Para el impuesto existe la calculadora de ITP para las Balearen, y para la visión de conjunto la calculadora de los gastos de compra en Mallorca.

Así se calcula

Ambos aranceles se construyen igual: una cuota base fija para cada escritura o cada inscripción con valor, más una escala decreciente que se aplica exclusivamente al excedente sobre el primer tramo. Sobre el resultado de esta escala – y solo sobre eso – se aplican las bonificaciones legales, las rebajas. En la compra de una vivienda hay dos: un 25 % según el Real Decreto-ley 6/1999, que menciona expresamente la compra de vivienda, y sobre eso otro 5 % según el Real Decreto-ley 8/2010. En el Registro de la Propiedad, entre ambas se aplica además otra rebaja de 5 % según el Real Decreto-ley 6/2000. Para terrenos sin edificar, locales comerciales y garajes adquiridos por separado solo se aplica la última de las tres – para eso está el interruptor vivienda en la calculadora. Al final, sobre el importe total de la tarifa se aplica el IVA (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) español al tipo general vigente de actualmente 21 %.

La fórmula para el notario es, por tanto: cuota base de 90,15 € más el importe de la escala sobre el excedente, de lo cual, en el caso de una vivienda, se aplica una rebaja del 25 % y sobre el resto otra vez 5 %; a esto se suman los folios de la matriz (matriz – el original, que permanece en el protocolo del notario) y los folios de la copia autorizada (copia autorizada), ambos sin descuento; sobre la suma se aplica el IVA.

Para el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) rige el mismo esquema con sus propias cifras: cuota base de 24,04 € más el importe escalonado, con un límite máximo de 2181,67 €, y solo entonces los descuentos: en el caso de un inmueble de vivienda 25 %, sobre el resto 5 % y sobre el importe restante 5 %. Cada descuento se aplica sobre el resultado del anterior – las normas lo dicen literalmente, „a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". El orden no es un matiz sin importancia: el límite máximo figura en el texto normativo antes de los descuentos y acota el importe de partida de estos, no al revés. Consecuencia práctica – por encima de un precio de compra de unos diez millones de euros, la cuota de inscripción deja de aumentar.

A esto se suman en el Registro de la Propiedad dos pequeños importes fijos que no llevan descuento, porque figuran en otros números del arancel: el asiento de entrada (asiento de presentación – el registro del título presentado, una vez por cada escritura) con 6,01 € y la nota marginal sobre la afección fiscal del inmueble (nota de afección) con 3,01 €. La nota simple registral (nota simple), que tu abogado solicita antes de la compra, cuesta 3,01 € por finca y no forma parte de la inscripción, sino que es la consulta previa habitual.

Una aclaración importante: la calculadora cubre exactamente lo que regulan los dos aranceles: notario y Registro de la Propiedad. Los impuestos, el abogado, el banco y los honorarios de la Gestoría (una oficina de gestión administrativa española que se encarga de trámites, declaraciones de impuestos e inscripciones registrales por encargo) figuran en otras facturas. Tampoco se incluyen en el cálculo las copias simples (copias simples) para el banco y las compañías suministradoras; siguen una tarifa propia, considerablemente más baja.

Casos especiales que modifican el importe

La adquisición por cuotas (pro indiviso) encarece el Registro de la Propiedad

Cuando dos personas compran juntas, sin estar casadas ni vivir en régimen de gananciales, adquieren pro indiviso – por cuotas. El Registro de la Propiedad reparte entonces el valor total entre las cuotas y aplica la escala a cada cuota por separado. Como la escala es degresiva, dos mitades cuestan sensiblemente más que un todo entero; con un precio de compra medio en Mallorca supone aproximadamente un cuarenta por ciento más de arancel registral. La suma está limitada al 1 % del valor del inmueble. Ajusta por tanto correctamente en la calculadora el número de compradores.

Cónyuges en el régimen legal de comunidad de bienes (gananciales – la comunidad de bienes gananciales española, en la que las adquisiciones corresponden a ambos conjuntamente) quedan expresamente excluidos: para ellos el valor total constituye la única base de cálculo, siendo el número de adquirentes uno. El arancel notarial ni siquiera contempla esta regla: la escritura se liquida allí siempre una sola vez sobre el valor total.

Varias fincas registrales en una sola escritura

Vivienda, plaza de garaje y trastero son en Mallorca a menudo tres unidades registrales independientes (fincas registrales), aunque se compren en una única escritura. El Registro de la Propiedad inscribe cada una por separado y calcula el arancel para cada una sobre su valor proporcional; el asiento de presentación, en cambio, se cobra una sola vez, ya que depende del título presentado y no del número de inscripciones. También la nota simple se calcula por finca. La calculadora parte del caso habitual de una sola finca; con varias, la línea de arancel registral resulta correspondientemente más alta.

„Por cara escrita" – el arancel cuenta páginas, no pliegos

El arancel de los pliegos de la matriz surge, según el tenor literal del arancel, por página escrita („por cara escrita"), mientras que el límite de exención se cuenta en pliegos: los primeros cuatro pliegos son gratuitos, a partir del quinto se factura. En la práctica, el papel timbrado notarial se escribe por ambas caras, por lo que esta calculadora calcula con dos páginas por pliego – una hipótesis explícita, no una norma. Quien tenga delante la factura de honorarios del notario (minuta) verá allí la cifra real y podrá introducirla en la calculadora. En cambio, en la otra partida de pliegos, la copia autorizada, la unidad sí es realmente el pliego, y uno empezado cuenta completo.

Hipoteca: segunda escritura, segunda inscripción

Si financias la compra a través de un banco español, la hipoteca se formaliza en una escritura propia y se inscribe en el Registro de la Propiedad como gravamen independiente. Se trata de un segundo recorrido completo por ambos aranceles sobre la base de la responsabilidad hipotecaria, y no está incluido en esta calculadora. Sin embargo, desde la Ley Hipotecaria española de 2019, el banco asume la mayor parte de estos costes.

Descuento voluntario del notario

Más allá de las reducciones legales, un notario puede conceder un descuento voluntario de hasta el diez por ciento; el art. 35.1 del Real Decreto-ley 6/2000 lo permite expresamente («se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100»). Que lo haga o no es cuestión de negociación, por lo que esta cifra no figura en la calculadora. La calculadora muestra el arancel completo: una minuta real puede quedar por debajo, pero nunca por encima.

Tarifa reducida a la mitad en segundas transmisiones de VPO

Para la segunda y cada ulterior transmisión de edificios y viviendas calificadas como vivienda de protección oficial (VPO, Vivienda de Protección Oficial), tanto el arancel notarial como el registral reducen la tarifa a la mitad. En Mallorca esto afecta sobre todo a inmuebles en Palma. Precisamente en estos casos reducidos es donde el importe mínimo de la inscripción de 24,04 € cobra relevancia; en una compraventa normal nunca se puede quedar por debajo de él.

Por encima de unos seis millones ya no hay tarifa

A partir de un valor de 6.010.121,04 € termina la escala notarial. Para la parte que exceda de ese importe, el Arancel ya no fija ningún porcentaje; a partir de ahí el notario pacta libremente sus honorarios con las partes. Es importante la matiz: el importe en sí sigue estando totalmente sujeto a tarifa, solo el excedente es libre. En precios de compra muy elevados, la calculadora indica por ello un importe mínimo sujeto a tarifa e informa por separado de la parte libre. Para el Registro de la Propiedad esto no aplica; ahí rige en su lugar el importe máximo.

Base de cálculo: valor comprobado antes que el precio escriturado

Ambos aranceles se calculan sobre el «valor comprobado oficialmente» y, si no existe tal valor, sobre el valor que las partes indiquen en la escritura. Por regla general, este es el precio de compra escriturado. Si el valor de referencia oficial del catastro es superior y se toma como base de la tributación, entonces la tarifa también se calcula sobre ese valor más alto. Si esto te afecta, lo aclara la calculadora del Valor de referencia.

Plazos y formularios

El orden tras la firma ante notario está establecido y no es negociable: primero el impuesto, después el Registro. La copia autorizada de la escritura solo se admite en el Registro de la Propiedad junto con el justificante de haber pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales o el impuesto de actos jurídicos documentados; sin ese justificante, solo queda el mero asiento de presentación, que protege la escritura durante un tiempo limitado frente a actuaciones de terceros, pero no constituye una inscripción.

En las Balears, la competente para este impuesto es la ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – la Administración Tributaria de las Balears). La autoliquidación debe presentarse dentro del plazo legal tras el otorgamiento; los plazos y formularios los indica la calculadora del ITP.

En la práctica, todo este trámite —formulario del impuesto, pago, presentación en el Registro, recogida de la escritura ya inscrita, cambio de titularidad en el catastro— lo asume la gestoría, a menudo vinculada a la notaría o a tu despacho de abogados. Sus honorarios se pactan libremente y no están incluidos en ninguno de los dos aranceles. Quien realiza este trámite por su cuenta se ahorra los honorarios, pero asume el riesgo de los plazos: un pago tardío del impuesto genera recargos, y mientras la escritura no esté inscrita, no figuras frente a terceros como propietario.

Base legal y estado actual

• Real Decreto 1426/1989 – Arancel de los notarios, en particular el Anexo I Número 2.1 (escala de valor), Número 4 (copias) y Número 7 (folios del original): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – Arancel de los registradores de la propiedad, en particular el Anexo I Número 2.1 (inscripción) y el Anexo II Norma Segunda (adquisición de cuotas): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – reducción del 25 % en los honorarios notariales y registrales en la compra de viviendas, en vigor desde el 18 de abril de 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 y 36 – nueva reducción del 5 % en el arancel registral y autorización de una bonificación notarial voluntaria de hasta el diez por ciento, en vigor desde el 25 de junio de 2000: www.boe.es
• Instrucción de la DGRN de 22 de mayo de 2002 – orden de cálculo y redondeo de los aranceles: primero la escala con seis decimales, después las reducciones y, por último, el importe final con dos decimales: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – la reducción del 5 % en los honorarios notariales y registrales, en vigor desde el 25 de mayo de 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – nueva redacción de la escala de valor del arancel registral y aclaración sobre la aplicación de la reducción: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – tipo general del IVA aplicable a los servicios notariales y registrales: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (Ley Hipotecaria), en particular los art. 3 y 4: www.boe.es
• Código Civil, Art. 1216 (documento público) y Art. 1445 y siguientes (contrato de compraventa): www.boe.es
• ATIB – Agencia Tributaria de las Illes Balears: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Los importes de ambos aranceles permanecen sin cambios en la ley desde la conversión al euro del 14 de julio de 2002; el Real Decreto 1612/2011 redactó de nuevo los apartados afectados sin modificar ninguna cifra. El tipo del IVA rige en su nivel actual desde el 1 de septiembre de 2012.

¿Qué hace un notario español, y qué no hace?

El notario español (Notario) es un jurista nombrado por el Estado que da fe pública de los negocios jurídicos. Verifica la identidad de ambas partes, lee la escritura en voz alta, explica las cláusulas esenciales y confirma que el documento se corresponde con la voluntad de las partes. Con ello se diferencia notablemente del notario alemán, y este es el punto más importante para los compradores del ámbito germanoparlante.

Lo que hace el notario español:

• Otorgamiento de la Escritura Pública, la escritura pública de compraventa
• Verificación de la identidad del comprador y del vendedor
• Lectura y explicación del contrato de compraventa
• Solicitud de una nota simple actualizada del Registro poco antes de la firma
• Cálculo y retención del impuesto en la fuente para vendedores no residentes (retención)

Lo que el notario español expresamente no hace:

• una revisión jurídica y urbanística exhaustiva del inmueble
• un control de construcciones ilegales, cargas pendientes o infracciones urbanísticas
• la representación de los intereses de una de las dos partes

Aviso: A diferencia de Alemania, el notario español no se ocupa de "todo". Es imprescindible para la inscripción en el Registro de la Propiedad, pero no sustituye a un abogado independiente que examine previamente la situación jurídica del inmueble.

La Escritura Pública: el documento central

La Escritura Pública de Compraventa es la escritura de compraventa formalizada ante notario, que deja constancia oficial de la transmisión de la propiedad. Sus fundamentos jurídicos son el Código Civil español (Código Civil) y la Ley Hipotecaria (Ley Hipotecaria). Sin Escritura no hay inscripción en el Registro de la Propiedad; sin inscripción registral no quedas acreditado frente a terceros como propietario.

El documento suele contener:

• la descripción completa del inmueble (ubicación, superficie, datos catastrales)
• la identificación de comprador y vendedor junto con sus números de NIE
• el precio de compra pactado y las modalidades de pago
• la declaración sobre la libertad de cargas o, en su caso, las cargas existentes
• la indicación de los impuestos correspondientes y quién los asume
• la referencia del certificado energético (Certificado de Eficiencia Energética)

Tras la firma recibes primero una copia simple (copia simple – una copia no legitimada para gestiones con el banco y las administraciones). El original permanece como matriz en el protocolo del notario. Para la inscripción registral se presenta la copia legitimada, la copia autorizada.

El desarrollo de la cita notarial paso a paso

La cita notarial (firma) es el punto culminante del proceso de compra, pero no el punto de partida. Todas las comprobaciones legales esenciales deberían estar completadas antes. El camino completo se describe en la guía sobre el proceso de compra en Mallorca.

1. Obtener el NIE – sin el número de identificación de extranjero español (Número de Identificación de Extranjero) no se puede formalizar ningún contrato de compraventa. Solicítalo con antelación.
2. Abrir una cuenta bancaria española – el precio de compra se entrega en la cita notarial normalmente mediante cheque bancario, un cheque conformado de un banco español.
3. Revisión legal previa por parte de un abogado – nota simple del Registro de la Propiedad, extracto catastral, situación urbanística, cargas pendientes y deudas comunitarias. Cómo hacerlo se explica en Cómo comprobar el Registro de la Propiedad en España.
4. Contrato preliminar o contrato de opción – lo habitual es un contrato de arras o una opción de compra con un plazo de aproximadamente tres meses y un precio de opción que suele ser el diez por ciento del precio de compra.
5. Elegir notario – en España, en principio, el comprador elige al notario, ya que es quien asume sus costes.
6. Cita en la notaría – comparecen ambas partes o sus apoderados, se lee la escritura, se aclaran las dudas pendientes y a continuación se firma.
7. Pago y entrega de llaves – con la firma se entrega el cheque y se transmite la posesión.
8. Pagar el impuesto y tramitar la inscripción – en este orden, dentro de los plazos legales.

Atención: No pagues el precio de la opción directamente al vendedor o al agente inmobiliario antes de que se haya aclarado la situación legal de la propiedad. Muchos despachos recomiendan expresamente el ingreso en una cuenta de depósito notarial (notaranderkonto).

Notario y abogado: por qué necesitas ambos

Esta es la diferencia más importante respecto al proceso de compra alemán: el notario español no te protege de forma integral. No comprueba las construcciones ilegales, ni las deudas pendientes con el ayuntamiento, ni la legalidad urbanística del uso – todo eso es tarea de tu abogado (abogado).

Para el acompañamiento jurídico de una compraventa inmobiliaria en Mallorca se suele calcular alrededor de un uno por ciento del precio de compra. A diferencia del notario y el Registro de la Propiedad, este honorario no sigue ningún arancel y es libremente negociable.

¿Puedo comprar ante un notario alemán?

Bajo determinadas condiciones, sí. El Tribunal Supremo español (Tribunal Supremo) ha confirmado en última instancia que una escritura notarial alemana puede ser reconocida en España si se ha otorgado correctamente, cumple con el derecho alemán, lleva la apostilla y se presenta con traducción jurada al español. Las bases legales son los artículos 3 y 4 de la Ley Hipotecaria, así como el artículo 1216 del Código Civil.

En la práctica, este camino resulta mucho más complejo y poco habitual. La mayoría de los compradores en Mallorca formalizan la escritura in situ, entre otras razones porque tanto los vendedores como los bancos españoles están familiarizados con ello y el proceso se agiliza así.

Poder notarial: comprar sin presencia personal

Si no puedes acudir en persona a la cita notarial, otorgas un poder notarial (poder notarial). Con él, tu abogado o una persona de tu confianza firma la escritura en tu nombre. El poder puede otorgarse ante un notario español o ante un notario alemán; en este segundo caso, de nuevo son necesarias la apostilla y la traducción jurada al español.

Nota: Un poder general (poder general) otorga facultades muy amplias. Haz que te expliquen con detalle qué abarca, y otórgalo únicamente a personas en las que confíes plenamente.

Errores más frecuentes en la cita notarial en Mallorca

¿Qué ocurre después de la cita notarial?

La cita no es el final, sino el comienzo de tus obligaciones como propietario en España. Inmediatamente después toca:

• abonar el impuesto dentro del plazo – a través de la ATIB en las Balears
• gestionar la inscripción en el Registro de la Propiedad – con la copia autorizada y el justificante de pago
• cambiar la titularidad de los contratos de suministros – electricidad, agua, teléfono
• Asumir las obligaciones de gastos comunitarios – en la comunidad de propietarios
• Comprobar los impuestos periódicos – como no residente con propiedad inmobiliaria existen obligaciones especiales, más información en la guía sobre el Impuesto sobre el Patrimonio en España
• Definir el uso – el uso propio, el alquiler de larga duración o el alquiler vacacional tienen consecuencias fiscales y legales diferentes; más información en Alquilar en Mallorca

Checklist: cita notarial para la compra de una vivienda en España

• Número de NIE solicitado y obtenido
• Cuenta bancaria española abierta
• Abogado contratado para la revisión legal previa
• Nota simple del Registro de la Propiedad revisada
• Extracto catastral y situación urbanística revisados
• Deudas comunitarias pendientes revisadas
• Certificado energético disponible
• Contrato de opción firmado con plazo y modalidades de pago
• Notario seleccionado
• Cheque bancario de un banco español preparado
• Poder notarial otorgado, en caso de no poder estar presente en persona
• Costes de notaría y Registro de la Propiedad calculados con la calculadora de arriba, teniendo en cuenta el número de compradores y de fincas
• tras la cita: abonar el impuesto dentro del plazo
• tras la cita: gestionar la inscripción en el Registro de la Propiedad

Conclusión

El notario y el Registro de la Propiedad son, en la compra de una propiedad en Mallorca el más pequeño de los grandes gastos – y el único que sigue un arancel publicado en lugar de una negociación. Quien introduzca en la calculadora de arriba su propio precio de compra y el número de folios de la minuta, tendrá ambos importes calculados hasta el céntimo antes de sentarse ante el notario. El resto del proceso de compra sigue igual: primero el abogado, después el notario, y el impuesto es la partida que realmente tiene peso.

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