Financiación DE o España

Financiación en Alemania o en España: ¿qué opción se adapta mejor a tu compra?

Cuando compras una propiedad en Mallorca, puedes financiarla gravando un inmueble en Alemania o solicitando una hipoteca española sobre el objeto de compra. La calculadora compara el margen de financiación, los costes de constitución de la garantía, los tipos de interés modelo y el efecto sobre el Impuesto sobre el Patrimonio español en bloques separados. Para la deducción fiscal de la deuda, lo decisivo es el uso acreditado del capital del préstamo; el mero lugar de la garantía no hace que un camino sea más ventajoso.

Así se calcula

En el camino alemán, garantizas el préstamo mediante una Grundschuld: un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad alemán con el que el banco puede resarcirse a partir del inmueble alemán en caso de impago. El dinero lo utilizas para la compra en España. En el camino español, el inmueble comprado sirve como garantía hipotecaria.

Margen de financiación: ¿cubre la garantía tu préstamo?

Margen alemán = valor del inmueble × límite de financiación del banco − deuda pendiente existente. Los resultados negativos se limitan a cero. El límite de financiación es la proporción financiable del valor del inmueble que fija tu banco, no una cuota legal.

Margen español = valor más bajo entre el precio de compra y el valor de tasación × límite de financiación del banco. El valor de tasación procede de la Tasación, el informe de valoración para la financiación inmobiliaria española. Esta fórmula es una hipótesis de partida conservadora. Un préstamo máximo inscrito según la oferta bancaria sustituye a la estimación.

Si un margen no es suficiente para tus necesidades de financiación, la calculadora muestra el déficit de cobertura y suprime los resultados de costes e impuestos de ese camino. Un margen suficiente no es todavía una aprobación de crédito: tu banco comprueba los ingresos, las cargas previas, el rango en el Registro de la Propiedad y la garantía.

Costes de constitución de la garantía en el caso base

El cálculo alemán sigue la Ley de Costas Judiciales y Notariales (GNotKG). El punto de partida es el Geschäftswert, es decir, el importe de dinero sobre el que se calculan los honorarios: en el caso de una Grundschuld, según el § 53 Abs. 1 GNotKG, este es su importe nominal, la cantidad de garantía fijada en la escritura. Esta puede diferir del préstamo desembolsado.

El honorario completo resulta de la Tabla B, una escala escalonada: dentro de cada tramo de valor, aumenta en una cantidad fija por cada importe adicional iniciado; al cambiar de tramo de valor, cambian el intervalo y el recargo. La norma se encuentra en el § 34 GNotKG, y el importe de la tabla lo muestra la calculadora. El importe mínimo general de un honorario asciende a15 €.

La Beurkundung es el procedimiento notarial en el que tu declaración se explica jurídicamente y se recoge en una escritura. En el caso base, las declaraciones relacionadas con la constitución de la Grundschuld forman un objeto de escrituración conjunto. Para ello, la calculadora calcula:

• Honorario notarial: Honorario según tabla × 1, como mínimo 60 €, según KV 21200. KV designa el catálogo de aranceles del GNotKG.
• Importe fijo por gastos de correo y telecomunicaciones: 20 % del honorario notarial, como máximo 20 €, según KV 32005.
• IVA: 19 % sobre el honorario notarial y el importe fijo por gastos, según KV 32014 en relación con el § 12 Abs. 1 UStG.
• Tasa del Registro de la Propiedad: Honorario según tabla × 1 en la hipoteca en forma de Buchgrundschuld, según KV 14121. Esta se inscribe sin expedición adicional de un título de garantía (Grundschuldbrief). En la hipoteca en forma de Briefgrundschuld, para la que además se expide un título de garantía, se aplica en su lugar el factor 1,3 según KV 14120.

Costes de garantía alemanes = honorario notarial + importe fijo por gastos + IVA sobre estos costes notariales + tasa del Registro de la Propiedad. Sobre la tasa judicial del Registro de la Propiedad no se aplica IVA. Puedes consultar las distintas partidas de honorarios en el catálogo de aranceles del GNotKG y el tipo impositivo en el § 12 UStG.

Costes españoles de tu lado = coste de la tasación + importe del préstamo × tipo de comisión pactado. Se refiere a la comisión de apertura, la comisión única pactada contractualmente por la concesión del préstamo. Introdúcela solo si tu oferta la contempla. El precio de la tasación y la comisión provienen de tu oferta, no de un baremo oficial de honorarios.

Para la financiación de vivienda española aquí considerada, el banco asume desde el 16.06.2019 los siguientes costes de constitución de la hipoteca:

• Gestoría: el servicio de gestión de los trámites administrativos del préstamo, según el Art. 14.1.e).i Ley 5/2019.
• Notario: los honorarios de la escritura del préstamo hipotecario, según el Art. 14.1.e).ii Ley 5/2019. Las copias adicionales que se soliciten las paga quien las solicite.
• Registro de la Propiedad:el Registro de la Propiedad español y la inscripción de la garantía en él, conforme al art. 14.1.e).iii de la Ley 5/2019.

Este desglose según el Art. 14 Ley 5/2019, la ley española de crédito inmobiliario (LCCI), afecta al préstamo. A esto se suman los gastos e impuestos de la compra del inmueble.

Tiene un fundamento jurídico propio el AJD, el impuesto español sobre Actos Jurídicos Documentados: en un préstamo hipotecario lo debe el prestamista ya desde el 10.11.2018. Esto lo regula el Art. 29 TRLITPAJD, el texto refundido de la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modificado por el RDL 17/2018. La LCCI no es, por tanto, el fundamento jurídico de esta obligación tributaria.

Para el AJD según el valor cuenta, conforme al art. 30, la responsabilidad hipotecaria: la responsabilidad hipotecaria total indicada en la escritura, incluyendo las obligaciones accesorias también garantizadas. El art. 31 regula la cuota fija y la cuota variable según el valor. Como la calculadora no pregunta por este importe de responsabilidad, indica el AJD como partida bancaria sin importe. El importe del préstamo por sí solo no sería una base de cálculo fiable para ello.

Tipos de interés del modelo: misma duración, préstamos totalmente amortizados

La comparación de tipos de interés es válida para dos préstamos en euros totalmente amortizables con tipo de interés fijo y la misma duración: al final, el capital queda totalmente devuelto. El importe del préstamo y la duración son iguales, los tipos de interés nominal ofrecidos pueden diferir. TIN (Tipo de Interés Nominal) es la denominación española del tipo de interés nominal.

La cuota mensual, es decir, la cuota periódica de interés y amortización, sigue la fórmula M = K × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ). Aquí K es el capital del préstamo, i el tipo de interés anual como número decimal dividido entre doce, y n el número de cuotas mensuales. En un préstamo sin intereses, la cuota es el capital dividido entre el número de meses.

El interés mensual se calcula sobre el capital pendiente; el resto de la cuota amortiza la deuda. La calculadora suma los intereses del cuadro de amortización redondeado al céntimo, incluyendo la cuota final ajustada. La primera cuota vence en el mes siguiente al del desembolso.

Con una vinculación de tipo de interés más corta, no se realiza la comparación de tipos; la calculadora no inventa un tipo de interés posterior. Los tipos variables o mixtos, la suspensión de amortización y los préstamos a vencimiento con devolución del capital solo al final quedan fuera del modelo. Los demás bloques siguen disponibles con una vinculación de tipo de interés más corta; las deudas pendientes mostradas siguen siendo proyecciones con los tipos de interés del modelo.

Impuesto sobre el Patrimonio: capital pendiente y uso de los fondos según la vía

El bloque fiscal te considera no residente, es decir, una persona sin residencia fiscal en España. Para el Impuesto sobre el Patrimonio se aplica entonces la obligación real, la sujeción tributaria limitada al patrimonio situado o ejercitable en España. Además del Impuesto sobre el Patrimonio, la calculadora tiene en cuenta el ITSGF, el impuesto estatal de solidaridad sobre las grandes fortunas (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas).

Efecto fiscal = impuesto modelado sin deducción del préstamo − impuesto modelado con deducción del préstamo permitida. El año fiscal, los activos patrimoniales y la selección regional se mantienen iguales para ambas vías. Cada vía utiliza su propio saldo de capital a 31 de diciembre del año seleccionado, ya que las trayectorias de amortización pueden diferir.

Para el inmueble, el modelo aplica el valor más alto entre el precio de compra y el valor catastral conocido, y suma tus demás activos patrimoniales españoles no exentos. El valor catastral es el valor oficial procedente del catastro español de bienes inmuebles. Según el art. 10 de la Ley 19/1991, además debe tenerse en cuenta un valor determinado o comprobado por la administración para otros impuestos, si este es superior. El cálculo no consulta este tercer valor; si existe, la valoración modelada no es suficiente para tu declaración.

El desglose parte del patrimonio bruto y, pasando por las deudas deducibles y el mínimo exento, llega al Impuesto sobre el Patrimonio y al ITSGF complementario. La calculadora proporciona los mínimos exentos y las escalas correspondientes al año fiscal. Una deducción de deuda solo ahorra impuestos si reduce el impuesto que corresponde pagar. Para años fiscales aún no cerrados, verás una proyección conforme a la normativa vigente registrada.

Qué debes planificar al margen de la comparación

Obtienes la diferencia en los costes de las garantías y la diferencia en los intereses modelados por separado. La calculadora no determina cuál es, en conjunto, la vía de financiación más ventajosa. Para tu planificación financiera completa se añaden especialmente las siguientes partidas:

• honorarios de ejecución y gestión según KV 22110 y siguientes por actuaciones notariales adicionales;
• otros objetos de escrituración independientes fuera del caso base, conforme al § 109 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG;
• la cancelación de ambas garantías al final de la financiación;
• intereses de disponibilidad sobre el capital comprometido y aún no dispuesto;
• costes de intermediación y de tasación fuera de la Tasación introducida expresamente, en particular en el banco alemán, así como copias adicionales y otros gastos;
• el coste de oportunidad del capital propio inmovilizado, es decir, el rendimiento posible al que renuncias por emplearlo de esta manera.

Esta delimitación hace que la calculadora sea útil: reconoces la diferencia calculable y puedes completar el resto de las partidas a partir de tus ofertas. La liquidez disponible y un inmueble alemán libre de cargas los valoras según tu planificación personal.

Casos especiales

Un importe hipotecario superior o una cédula hipotecaria

Toma el importe nominal de la hipoteca del formulario del banco. Un importe superior al del préstamo puede generar mayores gastos; la amortización posterior no lo reduce automáticamente. La hipoteca en forma de anotación (Buchgrundschuld) o de título (Briefgrundschuld) modifica la tasa de inscripción, no el factor de la tasa de escrituración. Para la reutilización o cesión de una hipoteca existente necesitas un desglose de costes propio: la calculadora registra en el caso básico una constitución nueva.

La Tasación está por debajo del precio de compra

Una tasación más baja puede reducir el marco crediticio. Puedes cerrar la brecha mediante fondos adicionales, otro acuerdo de financiación o un precio de compra más bajo. Una tasación más alta no aumenta el marco, en la suposición inicial, por encima del límite calculado sobre el precio de compra. Organiza la tasación antes de una reserva vinculante sin cláusula de financiación. La preparación explica Tasación – valoración inmobiliaria en España.

Capital propio, gastos de compra y una combinación de las vías

Para tu necesidad de liquidez cuenta la adquisición completa: fondos propios necesarios = precio de compra + gastos de compra − desembolsos del préstamo realmente disponibles. Calcula además los impuestos de compra, el notario y la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad, así como el acompañamiento legal. En el caso de un inmueble de segunda mano, suele ser relevante el impuesto sobre transmisiones patrimoniales ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales); su escala progresiva grava la parte del precio de compra que corresponde a cada tramo. En el caso de una venta de obra nueva sujeta a impuestos, suelen añadirse el IVA español (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el AJD de la compra. Encontrarás los importes en Gastos de compra en Mallorca.

Un préstamo alemán adicional o un crédito con garantía de depósito puede proporcionar liquidez, pero sigue siendo una deuda y forma parte del estudio de solvencia. Calcula aquí tu presupuesto total de compra:

Puedes combinar fondos propios con una hipoteca española. La responsabilidad personal, los avales y las garantías adicionales se derivan de los contratos. Repartir la financiación entre varios créditos simultáneos requiere una planificación propia; la comparación analiza cada vía para la misma necesidad de financiación.

La deducción de la deuda depende del flujo de dinero

Una garantía alemana no excluye la deducción de deuda en España. El art. 9.Cuatro de la Ley 19/1991 menciona, en el caso de obligación real, además de las cargas sobre el patrimonio español, expresamente así como las deudas por capitales invertidos en los indicados bienes: también deudas por capital invertido en dichos bienes. De ello se deduce, para tu compra, que un préstamo alemán puede ser deducible si demuestras su empleo en el inmueble español. Lo determinante es la conexión con el patrimonio no exento. La norma figura en Art. 9 de la Ley 19/1991.

A la inversa, una hipoteca sobre el inmueble español no basta si el dinero no se destinó ni a su adquisición ni a una inversión en dicho inmueble. La AEAT, la agencia tributaria española, explica esta exclusión remitiéndose al Tribunal Supremo, el más alto tribunal de España: STS 167/2023, de 13.02.2023. Por tanto, una hipoteca posterior para otros gastos no genera, solo por la garantía española, una deducción. Consulta la Explicación de la AEAT sobre las deudas deducibles.

Como contribuyente, aportas la prueba mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho. La AEAT confirma expresamente que, para préstamos personales, el uso acreditado para la adquisición del inmueble cuenta con independencia del tipo de préstamo. Por eso, conserva el contrato de préstamo, el justificante de desembolso, los extractos bancarios y el pago del precio de compra de forma que el recorrido del capital quede documentado. Una inscripción en el Registro de la Propiedad no sustituye esta vinculación. Encontrarás la explicación en el Manual de la AEAT sobre el Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes.

Es deducible el saldo de capital pendiente a 31 de diciembre acreditado, no el importe original del préstamo ni el importe de responsabilidad inscrito. Los intereses nunca son deducibles en esta deducción de deudas. Los artículos 25 y 29 de la Ley 19/1991 regulan la valoración de las deudas y la fecha de devengo del impuesto.

Indica el estado de justificación para cada vía. En caso de uso mixto, necesitas el importe parcial que, a fin de año, siga pendiente y sea imputable de forma acreditada al inmueble español. La cuota de compra original no basta si no se asignan las amortizaciones posteriores. Si la asignación no está clara, la calculadora muestra un rango entre la deducción nula y la deducción completa, sin garantizar un ahorro concreto.

El crédito lombardo como tercera vía

Un crédito lombardo es un préstamo garantizado con valores pignorados. Tu cartera permanece invertida; el mero hecho de contratar el crédito no materializa plusvalías procedentes de una venta. Los rendimientos corrientes pueden seguir estando sujetos a tributación, y los rendimientos futuros son inciertos. El límite de crédito depende de los valores aceptados y de los descuentos de valoración que aplique el banco.

Si el valor de pignoración baja, el banco puede exigir garantías adicionales o el reembolso. Esta necesidad de aportar más garantías se denomina margin call (llamada de margen). Si no puedes atenderla, existe el riesgo de venta de los valores pignorados. Prevé liquidez para posibles pérdidas de cotización y para el reembolso, y revisa el ajuste de tipos de interés y los derechos de cancelación. En el caso de pólizas de seguro, se añaden su pignorabilidad y las consecuencias contractuales.

Un crédito con garantía de cartera no es automáticamente más barato y sigue siendo capital ajeno. Queda fuera de los dos préstamos hipotecarios modelizados. También su posible deducción de deudas en España depende del uso de capital acreditado.

Plazos y formularios

Identificación, cuenta y preparación de la compra

Solicita con antelación tu NIE, el número de identificación español para personas extranjeras (Número de Identidad de Extranjero). Lo necesitas para la tramitación fiscal de la compra, incluso si tu préstamo procede de Alemania. Por sí solo, no acredita la residencia fiscal en España. La solicitud puede realizarse en el consulado español competente o en España. Entre la documentación se incluyen el formulario de solicitud EX-15 y el formulario de tasas Modelo 790, Código 012; el organismo competente te indicará el procedimiento actual. El resumen oficial sobre la solicitud del NIE explica las competencias y los formularios.

Consulta con tu banco si la oferta o la forma de pago acordada requiere una cuenta española. Puede facilitar los préstamos y los pagos corrientes. Coordina el cheque bancario o la transferencia, el plazo de antelación y la disponibilidad del precio de compra con el banco, el vendedor y la notaría; no todos los pagos tienen que realizarse necesariamente a través de una cuenta española.

Antes de la reserva vinculante, haz revisar la propiedad, las cargas, los permisos y los contratos. Coordina la aprobación de la financiación, el pago y los poderes entre sí. El proceso hasta la inscripción de la propiedad lo explica el Proceso jurídico en la compra de una vivienda en España.

Justificar el origen de los fondos y su uso

El banco y la notaría deben comprobar el origen de los fondos empleados. Prepara la documentación antes de la transferencia y haz que te confirmen qué justificantes, traducciones o legalizaciones se exigen en tu caso. Según el origen del dinero, necesitarás en particular:

• extractos bancarios y justificantes de ingresos para los fondos ahorrados;
• contratos de venta y justificantes de pago para los ingresos procedentes de inmuebles o valores;
• documentación de donación o herencia, incluidos los justificantes fiscales correspondientes;
• contratos de préstamo y justificantes de desembolso para una hipoteca alemana o un crédito lombardo;
• los justificantes posteriores de transferencia y de precio de compra para el uso en España.

El origen y el uso deben justificarse por separado. La documentación incompleta puede retrasar la autorización del pago y la compra; además, sin un uso justificado falta la base para la deducción de la deuda.

En el caso de pagos transfronterizos, comprueba también la obligación de declaración según la normativa alemana de comercio exterior (AWV). Una transferencia entre cuentas propias y el pago posterior a un vendedor extranjero deben valorarse por separado. Para el transporte de efectivo rigen normas propias. La guía Transferir dinero a España en la compra de una vivienda te guía a través de la transferencia y la documentación; el Bundesbank explica las declaraciones de pagos de particulares.

Documentación previa al contrato de préstamo español

Antes de la firma del contrato recibes la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), la ficha europea normalizada de información sobre el préstamo, y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) con los riesgos particulares del contrato. Prevé el plazo legal de antelación, así como el asesoramiento y la revisión notarial previos. La base la constituyen los art. 14 y 15 Ley 5/2019. La preparación se explica en Hipoteca como no residente en España.

La calculadora presupone un único proceso: la compra, el otorgamiento de la escritura de la hipoteca, el contrato de préstamo y el desembolso se producen en el mismo mes. Si los pasos se realizan en meses o situaciones jurídicas distintas, la introducción conjunta de la fecha no refleja tu caso por completo. La fecha límite fiscal de fin de año queda al margen de esto.

Declaraciones de impuestos y gastos corrientes tras la compra

Para el Impuesto sobre el Patrimonio está previsto el Modelo 714, para el ITSGF el Modelo 718. Si debes declarar o pagar son cuestiones distintas: incluso sin pago de impuestos puede ser necesaria una declaración del Impuesto sobre el Patrimonio si el patrimonio bruto es suficiente. Los requisitos aplicables, mínimos exentos y plazos de presentación puedes comprobarlos a través de la calculadora del Impuesto sobre el Patrimonio enlazada más abajo y las fuentes allí indicadas para tu año fiscal.

Ten en cuenta además el IBI municipal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), los gastos de comunidad y los suministros corrientes. El Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), se gestiona mediante el Modelo 210 y puede generarse incluso sin ingresos reales por alquiler en el caso de un inmueble de uso propio o vacío. Los plazos de pago y declaración dependen del tributo concreto, el tipo de uso y el municipio.

En caso de alquiler, debes separar la deducción de deudas en el Impuesto sobre el Patrimonio de una posible deducción de intereses en el IRPF. Para un inmueble vacacional de uso exclusivamente privado, los intereses de financiación no son gastos deducibles de un alquiler. En inmuebles alquilados, lo determinante es la residencia, el uso y la imputación de los gastos. La guía sobre deducciones del IRPF para arrendadores en las Baleares trata el Impuesto sobre la Renta español para residentes; como no residente encontrarás el marco adecuado en Tributación de ingresos por alquiler como no residente en España.

Base legal y fecha de referencia

La calculadora obtiene las tasas, tipos impositivos y escalas fiscales del registro almacenado. Son determinantes el mes seleccionado de la compra y la financiación, así como el año fiscal correspondiente. El cálculo de costes alemán admite operaciones a partir de 01.06.2025; para fechas anteriores no proporciona información de tasas. El estado normativo utilizado y las fuentes correspondientes se muestran en el resultado de la calculadora. Los intereses bancarios, límites de financiación, precios de tasación y comisiones siguen siendo los datos de tu oferta.

• Seguridad alemana: GNotKG, en particular el § 34 con la Tabla B, el § 53 apdo. 1 sobre el importe nominal, el § 109 apdo. 2 núm. 3 sobre el objeto de escrituración, así como KV 21200, 14121, 14120, 32005 y 32014; además, el § 12 apdo. 1 UStG para el IVA sobre los honorarios notariales.
• Costes españoles del préstamo: Art. 14.1.e).i–iii y Art. 14.4 Ley 5/2019 para el reparto de costes y la comisión de apertura pactada.
• AJD: Art. 29, 30 y 31 TRLITPAJD para el sujeto pasivo, la base imponible y los tipos fijo y proporcional; el cambio del sujeto pasivo se produjo mediante el RDL 17/2018.
• Impuesto sobre el Patrimonio: Ley 19/1991, en particular el Art. 9.Cuatro, el Art. 10, el Art. 25 y el Art. 29, así como la disposición adicional sobre la elección de comunidad autónoma para no residentes. Para la deducción de deudas y la jurisprudencia es determinante la explicación de la AEAT enlazada más arriba junto con la STS 167/2023.
• ITSGF: Art. 3 Ley 38/2022; el cálculo y la interacción con el Impuesto sobre el Patrimonio se explican en la calculadora de Impuesto sobre el Patrimonio relacionada.

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• Calculadora de hipoteca España: Comprueba la cuota mensual y la evolución de la amortización de tu préstamo español.
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• Calculadora del Impuesto sobre el Patrimonio Baleares: Comprueba el Impuesto sobre el Patrimonio y el ITSGF, además de las indicaciones sobre el Modelo 714 y el Modelo 718.
• Presupuesto de compra para no residentes: Determina qué precio de compra se ajusta a tus medios disponibles y a los gastos adicionales de la compra.