Costes adicionales de la hipoteca en España

¿Quién paga qué gastos accesorios en el préstamo hipotecario español?

Desde el Real Decreto-ley 17/2018 y la Ley 5/2019, el banco asume el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la constitución de la hipoteca, el notario para la escritura del préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la Gestoría — una oficina administrativa española que se encarga de los trámites relacionados con la liquidación de impuestos y la inscripción. Tú solo pagas la Tasación (el informe de valoración con el que el banco determina el valor de tasación), las copias de la escritura que solicites tú mismo, y una posible comisión de apertura. Si en un foro o folleto lees otro reparto, procede de la época anterior a noviembre de 2018.

El mayor partida individual, el impuesto sobre la escritura de hipoteca, ha pasado así del cliente al banco. Por eso la calculadora de arriba separa dos columnas: lo que debe el banco y lo que acaba en tu factura.

Para qué sirve la calculadora: un inmueble en Balears, un préstamo de un banco a una persona física para la adquisición o conservación de vivienda — es decir, el ámbito de aplicación de la Ley 5/2019. El tipo impositivo procede del derecho autonómico balear y no se aplica en otras regiones; un préstamo a una sociedad o con fines comerciales no queda sujeto al mismo reparto de costes.

Así se calcula

Tres partidas siguen una tarifa fija y pueden determinarse con exactitud de antemano: el impuesto, el notario y el Registro de la Propiedad. Los tres no dependen del importe del préstamo, sino de la responsabilidad hipotecaria — la cifra de responsabilidad hipotecaria, es decir, el importe por el que responde el inmueble en el Registro de la Propiedad. Según el art. 30.1 de la ley del impuesto TRLITPAJD, esta cifra no solo incluye el capital, sino también los intereses garantizados, los costes de ejecución y las penalizaciones contractuales, y en la práctica queda claramente por encima del importe del préstamo; si en la escritura no figura un importe expreso, se toma el capital más tres años de intereses. La cifra de responsabilidad es, por tanto, el dato que debes buscar en la oferta.

El impuesto de AJD

El AJD (Actos Jurídicos Documentados, el impuesto sobre actos jurídicos documentados) se aplica porque la hipoteca se constituye e inscribe mediante una escritura — un documento notarial. En Balears se aplica para ello el tipo general para escrituras notariales de 1,5 %. Los tipos reducidos para primeras viviendas no se aplican aquí: el texto legal excluye expresamente los derechos reales de garantía, es decir, los derechos de garantía. En la escritura de compraventa puede que pagues menos en determinados casos, pero en la escritura de hipoteca no.

Desde el 10 de noviembre de 2018, el deudor es el banco. El legislador amplió entonces el art. 29 TRLITPAJD con una frase: en las escrituras sobre préstamos con garantía hipotecaria, el prestamista se considera sujeto pasivo. La calculadora muestra el AJD, pero lo asigna al banco.

Notario y Registro de la Propiedad

Ambos siguen un arancel oficial, el Arancel: una cuota fija base para el tramo de valor más bajo, y por encima una escala decreciente que solo se aplica al excedente sobre cada nivel. El patrón es el mismo que en la compraventa; puedes consultarlo donde se explica cómo se liquidan el notario y el Registro en la propia compraventa del inmueble.

Para las escrituras hipotecarias, ambos aranceles prevén además sus propias reducciones, y se suman otras procedentes de dos leyes de liberalización de 1999 y 2000. Cada una se aplica sobre el importe que queda tras la reducción anterior — el texto lo dice expresamente: la reducción se aplica al importe que resulta una vez deducida la rebaja inicial. Cómo se traduce esto en el cálculo concreto lo muestra la calculadora de notario y Registro; esta calculadora aquí presenta el notario y el Registro deliberadamente sin importe, porque en cualquier caso los paga el banco y esa cifra no cambia nada en tu cálculo.

El banco asume el coste de la matriz, el original que queda en poder del notario, y la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad — el Registro español en el que se inscriben la propiedad y las cargas. También la copia autorizada, necesaria para la inscripción, corresponde también a su lado: las copias las paga quien las solicita, y en este caso las solicitó el banco. Tú mismo tienes derecho a una copia simple gratuita; la Ley 5/2019 ordena expresamente en su Disposición adicional octava que te la envíen sin coste. Solo tienes que pagar por copias autorizadas adicionales que solicites tú mismo.

Las partidas sin arancel

Tres costes no siguen ningún arancel. La tasación la realiza una sociedad de tasación homologada; la Orden ECO/805/2003 regula con detalle cómo se tasa, pero no dice ni una palabra sobre lo que puede costar. Igual de libre es el honorario de la gestoría, que en cualquier caso paga el banco. Y la comisión de apertura, la comisión de apertura por el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo, solo tiene una regla en la Ley 5/2019: solo puede cobrarse una vez y debe englobar todos estos costes — la ley no fija un límite máximo en importe. Lo que exige tu banco figura en la oferta vinculante, la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la ficha informativa normalizada a escala europea sobre el préstamo).

Ejemplos de cálculo

Tres situaciones muestran qué es lo que importa. Introdúcelas arriba; los importes dependen de tu importe de responsabilidad hipotecaria.

El caso habitual. Un piso en Mallorca, financiado por un banco español, con un importe de responsabilidad hipotecaria igual al importe del préstamo. La columna del banco incluye AJD, notario, Registro y gestoría, y es claramente la mayor; la tuya incluye la tasación, las copias y, si se ha pactado, la comisión de apertura.

Importe de responsabilidad hipotecaria superior al capital. El caso más realista: introduce en el segundo campo el importe de responsabilidad hipotecaria real que figura en la escritura. Las tres partidas arancelarias del banco aumentan, tu columna permanece igual. Esto explica por qué el importe de responsabilidad hipotecaria dice más en la comparación de ofertas que el importe nominal.

Amortización anticipada.Introduce la vinculación de tipo de interés, la fecha del contrato, la fecha de la amortización anticipada prevista y su importe. La calculadora indica el límite máximo para exactamente este caso — ahí pone «como máximo», no «tanto». Dos fechas porque la ley se remite a dos momentos distintos: qué porcentaje pudo pactarse en absoluto se decide en la formalización del contrato, mientras que si nace un derecho de cobro se determina el día de la devolución.

Casos especiales

Cambio de banco y modificación del contrato

Si cambias de banco durante la vigencia del préstamo, esto se produce mediante una subrogación — el cambio de acreedor, por el cual el nuevo banco se subroga en la hipoteca existente en lugar de constituir una nueva; conforme al art. 7 de la Ley 2/1994, la escritura correspondiente está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados. Si tu banco actual modifica las condiciones, se trata de una novación modificativa — una modificación del contrato sin cambio de acreedor. También está exenta, pero de forma limitada: la modificación debe referirse exclusivamente al tipo de interés, al plazo o a ambos, y el acreedor debe ser una entidad de crédito en el sentido del art. 1 de la Ley 2/1994. Si se amplía el capital o se modifica la cifra de responsabilidad, la exención no se aplica.

Para el notario y el Registro de la Propiedad rigen en este caso reglas especiales muy favorables: el notario liquida como escritura sin cuantía, y el Registro toma como base solo una pequeña fracción del capital pendiente. Un cambio de banco es, por tanto, a efectos de aranceles, un proceso distinto de una financiación inicial.

Lo que se reembolsa al banco anterior

El último párrafo del art. 14.1.e) de la Ley 5/2019 regula un aspecto poco conocido: en una subrogación conforme a la Ley 2/1994, el banco que se subroga debe reembolsar al banco sustituido la parte proporcional del impuesto y los gastos que este soportó en la constitución. Es una compensación entre entidades, no un pago tuyo — pero explica por qué los bancos son más reacios a asumir hipotecas ajenas.

Cancelación de la hipoteca

Una vez amortizado el préstamo, la hipoteca permanece inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se cancela expresamente. La escritura correspondiente está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados; el art. 45.I.B).18 TRLITPAJD la menciona expresamente. Quedan una pequeña minuta notarial según la tarifa de escrituras sin cuantía, el arancel registral sobre una base muy reducida y, en su caso, los honorarios de la gestoría — a cargo del propietario, ya que la Ley 5/2019 reparte los costes de la constitución, no los de la cancelación. Ten en cuenta este trámite: sin la cancelación, la vivienda queda formalmente gravada de cara a la venta.

Vivienda protegida

Quien adquiere una vivienda sujeta a un precio máximo fijado por la administración — en España una vivienda de protección oficial (VPO) —, en determinados casos no paga en absoluto el impuesto de actos jurídicos documentados: el art. 45.I.B).12 TRLITPAJD exime la constitución de préstamos hipotecarios destinados exclusivamente a la adquisición de este tipo de viviendas, sujeta a los requisitos allí indicados. La calculadora no contempla este supuesto; calcula la financiación habitual de un inmueble residencial de precio libre. Si tu vivienda está sujeta a un precio protegido, haz que se comprueve la exención antes de la firma de la escritura.

Dos tipos especiales baleares

Dos casos no están sujetos al tipo general: los derechos de garantía a favor de una sociedad de garantía recíproca — una sociedad balear de garantías que ofrece avales sobre todo a pequeñas empresas — y la hipoteca unilateral (hipoteca unilateral) a favor de la Administración, por ejemplo para garantizar un aplazamiento tributario. Ninguno de los dos casos afecta a la compra privada de vivienda y no están reflejados en la calculadora.

El error más frecuente

Una y otra vez se lee que el banco asume el impuesto "voluntariamente" y que hay que negociarlo. Eso es falso: desde el 10 de noviembre de 2018 el banco es el sujeto pasivo legal del impuesto — no lo paga por ti, sino que paga su propio impuesto, y una cláusula que te imponga el AJD a ti no traslada ninguna deuda tributaria. Tampoco es negociable quién asume los costes de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría; el art. 14.1.e) distribuye estos costes de forma definitiva. Sí son negociables el interés, la comisión de apertura, los productos vinculados y el precio de la tasación.

Los límites de la comisión por reembolso anticipado

El art. 23 de la Ley 5/2019 limita la compensación por amortización anticipada de forma doble: no puede superar la pérdida financiera real del banco — la pérdida financiera, definida como la diferencia entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo — ni tampoco un porcentaje del capital reembolsado anticipadamente que depende del período de fijación del tipo de interés.

En el caso de tipo variable, el contrato solo puede pactar uno de dos regímenes: bien una compensación durante los primeros cinco años con un límite del 0,15 % o bien una compensación durante los primeros tres años con un límite del 0,25 %. Pasado ese plazo, ya no cabe ninguna compensación. En el caso de tipo fijo, durante los primeros diez años rige un límite del 2 % y para el resto de la vida del préstamo un límite del 1,5 %. Quien cambie de variable a fijo mediante novación o subrogación estará sujeto durante los primeros tres años a un límite del 0,05 %; pasado ese plazo, el banco ya no puede exigir nada por este concepto. Si en la novación no hay amortización de capital, no procede en ningún caso comisión alguna.

Dos apuntes: se trata de límites máximos, no de importes fijos — tu contrato puede establecer una cantidad inferior o no prever compensación alguna; consulta la FEIN. Y en el caso de los préstamos a tipo variable, la aplicación de esta comisión estuvo suspendida durante un tiempo: desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2022 el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2024, estos préstamos no podían generar compensación alguna — la norma dice literalmente que no se devengarían compensaciones, es decir, que simplemente no llegaban a producirse. Desde el 1 de enero de 2025 vuelven a regir los límites habituales. La calculadora refleja esto: pregunta por la fecha de la amortización anticipada y, para una fecha dentro de ese período, indica un límite máximo de cero.

Plazos y formularios

El plazo más importante transcurre antes de firmar. Según el art. 14, el banco debe entregarte la FEIN y el resto de la documentación precontractual al menos diez días antes de la firma de la escritura. Durante ese tiempo, según el art. 15, tienes derecho a una sesión de asesoramiento gratuita con el notario que tú mismo elijas. Este te explicará las condiciones del contrato y, a continuación, autorizará un acta previa — un acta previa que certifica que has recibido y entendido la documentación a tiempo. Sin ella, la escritura de la hipoteca no puede ser otorgada. No trates esta reunión como un mero trámite: es el único momento en que alguien sin interés propio en la venta te explica el contrato.

Después vienen el otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, la liquidación y el pago del AJD y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El impuesto no lo liquidas tú, sino el banco, normalmente a través de la gestoría que ha contratado, que además se encarga de la inscripción posterior. Al final recibes una liquidación que puedes contrastar con el calculador: si aparece en tu columna una partida que, según el art. 14.1.e), corresponde al banco, se trata de una reclamación de devolución y no de un punto negociable. Cómo se integra la financiación en el proceso completo se explica en el artículo sobre cómo se desarrolla paso a paso, jurídicamente, una compraventa inmobiliaria en España. Si aún estás en los primeros pasos, encontrarás las bases donde se explica cómo se estructura una financiación inmobiliaria en Mallorca y qué exigen los bancos españoles a los compradores sin residencia en España.

Base legal y estado

Todas las afirmaciones de esta página y todos los valores del calculador proceden de las versiones consolidadas de estas normas, consultadas en septiembre de 2026 en boe.es.

• Ley 5/2019, art. 14, 15 y 23 (reparto de gastos, reunión informativa, amortización anticipada), en vigor desde el 16 de junio de 2019 — boe.es
• Real Decreto-ley 17/2018 (sujeto pasivo del impuesto a cargo del banco), aplicable desde el 10 de noviembre de 2018 — boe.es
• Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD), art. 29, art. 30 y art. 45.I.B) — boe.es
• Decreto Legislativo 1/2014 (Balears), art. 15 y 17, y también art. 16 y 18 para los tipos especiales — boe.es
• Ley 2/1994, art. 7, 8 y 9 (cambio de banco y modificación del contrato) — boe.es
• Real Decreto 1426/1989, Anexo I (arancel de los notarios) — boe.es
• Real Decreto 1427/1989, Anexo I (arancel de los registradores de la propiedad) — boe.es
• Orden ECO/805/2003 (procedimiento de valoración de la tasación) — boe.es

Cada cifra del calculador se puede desplegar y rastrear hasta una de estas fuentes. Las entradas sin norma asociada — tasación, comisión de apertura, número de folios — están señaladas como estimación y empiezan en cero. Este artículo no sustituye el asesoramiento en un caso concreto.

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