Presupuesto para comprar en Mallorca

¿Qué vivienda te puedes permitir realmente en Mallorca? No depende solo de tus ahorros, sino de lo que te quede después de pagar la entrada, los impuestos y los gastos. La calculadora le da la vuelta a la cuenta habitual: a partir de tus ahorros y del porcentaje que financia tu banco, te indica el precio máximo de compra que puedes asumir.

¿Qué vivienda me puedo permitir en Mallorca?

Tu presupuesto no se calcula dividiendo tus ahorros entre el porcentaje del precio que tienes que aportar. El banco solo financia una parte del precio de compra y no financia los gastos asociados: los impuestos, la notaría, el Registro de la Propiedad y el asesoramiento los pagas aparte de tu bolsillo. Por eso, el precio máximo de compra es aquel para el que tus ahorros alcanzan justo para cubrir la parte del precio que no se financia y todos los gastos asociados.

Así se calcula

La calculadora le da la vuelta a la forma habitual de plantear la cuestión. Normalmente te preguntas: si compro por un precio determinado, ¿cuánto me costará en total? Aquí la pregunta es: si tengo una cantidad determinada, ¿qué precio de compra puedo asumir sin que me falte dinero el día de la firma ante notario?

La condición es sencilla. Tus ahorros tienen que cubrir dos cosas a la vez:

• la parte del precio de compra que el banco no financia,
• todos los gastos asociados a la compra: los impuestos, los gastos de notaría y del Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría —un despacho que se ocupa de los trámites administrativos y la presentación de impuestos por ti— y el asesoramiento.

Ambas partidas aumentan con el precio de compra. Por eso, el presupuesto no se puede calcular con una sola división: los gastos asociados no son un recargo fijo, sino que combinan porcentajes del precio e importes sujetos a aranceles oficiales. La calculadora busca el precio de compra con el que la cuenta cuadra exactamente y después te muestra cómo se distribuye el importe.

Qué financia el banco

El porcentaje de financiación es la parte del valor que el banco te presta. No lo establece ninguna ley, sino que responde a la práctica bancaria: cada banco lo fija y lo condiciona a tus ingresos, tu edad y el inmueble. Para quienes no son residentes fiscales en España, suele ser bastante inferior al que obtienen los residentes. El único porcentaje con el que puedes contar es el que tu banco te comunique por escrito; introdúcelo en la calculadora en lugar de planificar con una cifra orientativa. En nuestro resumen sobre la financiación para no residentes en España explicamos cómo funciona, en términos generales, la financiación para no residentes, qué documentación pide el banco y cuánto tarda en estudiarla.

También es decisivo el valor al que el banco aplica ese porcentaje. No lo aplica al precio de compra, sino al menor de estos dos valores: el precio de compra y la tasación. La tasación es la valoración de una empresa tasadora autorizada en España que el banco exige antes de aprobar el préstamo. Si la tasación resulta inferior al precio acordado, el préstamo disminuye, necesitas aportar más dinero y tu presupuesto se reduce. En nuestro apartado sobre la Tasación realizada por tasadores españoles.

Qué incluyen los gastos de compra

La partida más importante de los gastos de compra son los impuestos. Cuál pagas depende únicamente de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Las dos opciones son excluyentes:

• Vivienda de segunda mano (el vendedor es un particular o la vivienda ya ha estado habitada): se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, ITP, en español Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Balearen se aplica por tramos y va desde el 8 % en el tramo más bajo hasta el 13 % en el más alto. Por tanto, el tipo aumenta con el precio de compra, pero cada tramo se aplica solo a la parte del precio que le corresponde, no al importe total al tipo máximo.
• Obra nueva comprada al promotor: en lugar del ITP, pagas al vendedor el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), en este caso al tipo del 10 %. A ello se suma el impuesto sobre actos jurídicos documentados, AJD (Actos Jurídicos Documentados), que grava la propia escritura notarial y cuyo tipo general es del 1,5 %. Cuando el importe escriturado supera los 1.000.000 €, en Balearen se aplica un tipo de AJD más alto.

En definitiva, la obra nueva conlleva más impuestos que una vivienda de segunda mano. Por eso, con los mismos fondos propios, el precio máximo que puedes pagar es menor si compras a un promotor. Explicamos en detalle cómo funcionan ambos impuestos y cuándo se considera que una vivienda es «nueva» en la guía del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Balearen.

La segunda partida corresponde a los gastos de escrituración. El notario formaliza la compraventa en una escritura pública; sin ella, no es posible inscribir la propiedad. Después, el Registro de la Propiedad te inscribe como propietario. Ambos aplican el Arancel, una tarifa oficial de 1989 que fija los honorarios por tramos de valor. Estos gastos aumentan con el precio, pero de forma decreciente: si el precio de compra se duplica, los gastos de notaría no se duplican. En nuestro desglose del proceso y los gastos de la firma ante notario en España, explicamos qué otros conceptos aparecen en las facturas, desde las copias hasta los poderes notariales.

A esto se añade una cantidad de base que apenas depende del precio: abogado, gestoría y revisión de la documentación. La gestoría es una oficina administrativa española que presenta las declaraciones tributarias, hace el seguimiento de la inscripción y realiza trámites ante la Administración por ti. La Nota Simple, un extracto sencillo del Registro que indica el propietario, la superficie y las cargas de un inmueble, también figura entre los pequeños gastos que siempre se generan. En una vivienda económica, esta cantidad de base tiene un peso porcentual considerable; en una cara, apenas se nota. Encontrarás todas las partidas desglosadas en nuestra relación completa de los gastos de compra en Mallorca.

Ejemplos de cálculo

La calculadora de arriba te dará las cifras concretas cuando introduzcas tus fondos propios, el porcentaje de financiación y el tipo de inmueble. Conviene fijarse en tres casos habituales.

Primero, el efecto palanca. Si aumentas unos pocos puntos el porcentaje de financiación, el precio de compra al que puedes llegar sube más de lo que la mayoría espera. La razón es que tu aportación de fondos propios es la diferencia hasta el cien por cien, y un pequeño cambio en esa diferencia altera sensiblemente el cálculo. Casi siempre merece la pena hablar con otro banco.

Segundo, la reducción del presupuesto en obra nueva. Si, con los mismos fondos propios, pasas de una vivienda de segunda mano a una de obra nueva, el presupuesto baja considerablemente, aunque la financiación no cambie. La mayor carga fiscal consume fondos propios que después faltan para cubrir tu parte del precio de compra.

Tercero, el efecto de los costes fijos. Con presupuestos pequeños, los costes fijos representan una proporción incómodamente alta. Si vas justo de presupuesto, conviene prever un colchón generoso, porque pueden sumarse rápidamente traducciones, poderes y alguna legalización adicional.

Importante: el resultado de la calculadora es un límite máximo, no un objetivo. Debería quedarte dinero para los gastos corrientes posteriores a la compra, las pequeñas reparaciones y la primera declaración de la renta.

Casos especiales

• La tasación es inferior al precio de compra. El banco calcula el porcentaje de financiación sobre el menor de los dos importes, y tendrás que cubrir además la diferencia con fondos propios. La calculadora no tiene un campo específico para el valor de tasación: puedes reflejar esta situación reduciendo en consecuencia el porcentaje de financiación. Un porcentaje aplicado a una tasación inferior al precio de compra siempre equivale a un porcentaje menor de ese precio. El proceso de tasación se explica en La valoración realizada por el banco español.
• El capital está en Alemania. Puedes utilizar fondos propios procedentes de una cartera de inversión o de un inmueble en Alemania, pero deben estar disponibles a tiempo y debes poder acreditar su procedencia; los bancos y notarios españoles te pedirán justificantes. Los aspectos que debes tener en cuenta se explican en La aportación de capital alemán para una compra en España.
• Precio de compra elevado. Por encima de un determinado importe escriturado, concretamente 6.010.121,04 €, el arancel ya no establece una tarifa fija: el notario acuerda libremente sus honorarios. Para estos inmuebles, el cálculo solo ofrece una orientación sobre el límite máximo, y es imprescindible pedir un presupuesto antes de la cita.
• El presupuesto se estanca en un punto al comprar obra nueva. Por encima de un determinado importe escriturado, en Baleares se aplica un tipo más alto del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Si te quedas justo por debajo, verás el mismo precio máximo aunque aumentes tus fondos propios dentro de todo un tramo: el siguiente euro de precio de compra exige de golpe varios miles de euros más en efectivo. No es un error de cálculo, sino el efecto del propio umbral, y una buena razón para mantenerse por debajo durante la negociación.
• Compra sin financiación. Si pagas al contado, desaparece el porcentaje de financiación, pero no los gastos asociados a la compra. Pon la financiación a cero y la calculadora te mostrará cuánto de tu dinero puede destinarse al precio de compra después de impuestos y gastos.
• Compra entre dos personas o a través de una sociedad.Que haya varios compradores no cambia el tratamiento fiscal, pero sí la evaluación del banco. La compra a través de una sociedad se rige por normas específicas que esta calculadora no contempla.

Lo que no incluye la calculadora: los costes de financiación

Los gastos adicionales anteriores corresponden a la compra. La propia hipoteca genera otros gastos, cuyo reparto está regulado por ley desde 2019. Según el artículo 14, apartado 1, letra e), de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el prestamista paga los honorarios notariales de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y la gestoría de la financiación. El banco también paga el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) por la constitución de la hipoteca. Esto, sin embargo, no figura en la Ley 5/2019, sino en el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 17/2018.

Esa misma norma te atribuye expresamente un gasto: la tasación, con la que el banco valora el inmueble. Por eso la calculadora tiene un campo específico para ella, con un valor inicial de cero. No existe una tarifa oficial para las tasaciones: el precio te lo indicará tu banco o la sociedad de tasación. Introduce el importe que te hayan comunicado y el presupuesto lo tendrá en cuenta.

La lista de gastos de financiación no está completa, ni pretende aparentarlo. Si el banco pacta una comisión de apertura, te corresponde pagarla: el artículo 14, apartado 4, de la misma Ley 5/2019 la permite expresamente, pero exige que se cobre una sola vez y cubra todos los gastos de tramitación. Por lo general, también necesitarás un seguro del inmueble, que el prestamista puede exigir. La calculadora no incluye ninguno de estos dos conceptos; pregunta por ambos al solicitar la oferta bancaria. Puedes consultar cómo funcionan en general las hipotecas españolas para no residentes en el artículo sobre la financiación sin residencia fiscal en España.

Plazos y formularios

Si compras una vivienda de segunda mano, debes autoliquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales mediante el Modelo 600 de la administración tributaria balear, la ATIB, en el plazo de un mes desde la firma de la escritura. En la práctica, suele encargarse la gestoría, a menudo al día siguiente de la firma ante notario, porque el Registro no inscribe la compraventa sin el justificante del pago del impuesto.

En una vivienda de obra nueva, el proceso es distinto: no pagas el IVA a Hacienda, sino al promotor junto con el precio de compra, y este se encarga de ingresarlo. El impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) lo autoliquidas tú mediante el Modelo 600 de la ATIB, también en el plazo de un mes desde la firma de la escritura.

Por eso, no mantengas el dinero destinado al impuesto en una inversión a largo plazo. Tendrás que pagarlo poco después de la firma, no semanas más tarde.

Base legal y fecha de referencia

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el de actos jurídicos documentados se regulan en la ley española del mismo nombre. Las Balearen, como comunidad autónoma, fijan sus tipos y los modifican periódicamente. El IVA se rige por la ley estatal de este impuesto. Los honorarios notariales y registrales se rigen por los aranceles de 1989 y sus modificaciones posteriores.

Hay una premisa en cada línea del desglose que conviene dejar clara: la calculadora te atribuye todos los gastos de la escritura de compraventa. La ley no lo establece así. El artículo 1455 del Código Civil dispone que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor, y los de la primera copia y los posteriores, al comprador, aunque expresamente «salvo pacto en contrario», es decir, a falta de un acuerdo distinto. En Mallorca, en la práctica casi siempre se pacta que el comprador asuma todos los gastos, y en eso se basa este cálculo. Refleja lo que suele acordarse en los contratos, no una obligación legal, y es un punto que se puede negociar.

La calculadora aplica los tipos actualmente vigentes en Balearen y presupone que no eres residente fiscal en España y que compras el inmueble como persona física. No sustituye el asesoramiento fiscal ni jurídico. Para obtener un cálculo definitivo de tu caso concreto, necesitas la oferta de tu banco y un desglose de gastos de tu abogado o tu Gestoría.

Preguntas frecuentes

Calculadoras relacionadas

• Si ya conoces el precio de compra y quieres saber qué gastos se añaden, calcula los gastos adicionales totales de tu inmueble concreto.
• Si solo quieres calcular el impuesto de una vivienda de segunda mano, utiliza el cálculo por tramos del impuesto balear sobre transmisiones patrimoniales.
• Para estimar únicamente los gastos de escrituración, consulta las tarifas de notaría y del Registro de la Propiedad.
• Para saber de antemano qué importe de préstamo es realista, consulta el crédito para compradores sin residencia en España.