Presupuesto de compra en Mallorca

¿Cuánta propiedad puedes permitirte realmente en Mallorca? No decide únicamente tu capital propio, sino lo que queda de él tras el pago inicial, los impuestos y las tasas. La calculadora invierte el cálculo habitual: a partir de tu capital propio y del porcentaje que financia tu banco, te indica el precio de compra máximo que puedes asumir.

¿Cuánta propiedad puedo permitirme en Mallorca?

Tu presupuesto no es tu capital propio dividido entre la parte que debes aportar tú mismo. Porque el banco solo financia una parte del precio de compra, y los gastos de compra no los financia en absoluto: los impuestos, el notario, el registro de la propiedad y el asesoramiento los pagas adicionalmente de tu propio bolsillo. Por eso, el precio de compra máximo es el importe en el que tu capital propio alcanza exactamente para cubrir la parte no financiada del precio y la totalidad de los gastos adicionales.

Así se calcula

La calculadora invierte la forma de pensar habitual. Normalmente preguntas: compro por un precio determinado, ¿cuánto me cuesta esto en total? Aquí preguntas: tengo una cantidad determinada, ¿qué precio de compra encaja con ella sin que falte dinero el día de la firma ante notario?

Detrás de esto hay una condición sencilla. Tu capital propio debe pagar dos cosas al mismo tiempo:

• la parte del precio de compra que el banco no financia,
• todos los gastos de compra, es decir, impuestos, honorarios del notario y del registro de la propiedad, los honorarios de la gestoría —una oficina administrativa española que se encarga de los trámites con la Administración y de la declaración de impuestos por ti— y el asesoramiento.

Ambas partidas crecen con el precio de compra. Por eso el presupuesto no se puede determinar con una única división: los gastos adicionales no son un recargo fijo, sino que se componen de porcentajes sobre el precio y de importes que siguen un arancel oficial. Por eso la calculadora busca el precio de compra en el que ambos lados de la cuenta cuadran exactamente, y a continuación te muestra cómo se reparte la suma.

Lo que financia el banco

El porcentaje de financiación es la parte del valor que el banco concede como préstamo. No es ninguna norma legal, sino práctica bancaria: ninguna ley lo prescribe, cada banco lo fija por su cuenta y lo hace depender de tus ingresos, tu edad y el inmueble. Para compradores que no son residentes fiscales en España, suele situarse claramente por debajo de lo que reciben los residentes. Lo único vinculante es el porcentaje que tu banco te comunique por escrito; introdúcelo en la calculadora en lugar de planificar con un valor orientativo. Cómo funciona en general la financiación para no residentes, qué documentación quiere ver el banco y cuánto tarda el análisis, lo puedes leer en nuestro resumen sobre la financiación sin residencia en España.

También es decisivo sobre qué base aplica el banco su porcentaje. No calcula sobre el precio de compra, sino sobre el más bajo de los dos valores entre el precio de compra y la tasación. La tasación es el informe de valoración de una empresa de tasación autorizada en España, que el banco exige antes de conceder la aprobación. Si este informe resulta más bajo que el precio acordado, el préstamo disminuye, tu necesidad de capital propio aumenta y tu presupuesto se reduce. Qué cuesta el informe, quién lo encarga y por qué casi siempre queda por debajo del precio de mercado, lo explicamos en el Valoración por peritos españoles.

Qué componen los gastos adicionales

El mayor bloque de gastos adicionales es el impuesto, y cuál pagas depende únicamente de si la propiedad es nueva o de segunda mano. Ambos casos se excluyen mutuamente:

• Vivienda de segunda mano (el vendedor es un particular o la propiedad ya ha sido habitada): Se aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP, en español Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En Balearen está escalonado y va desde 8 % en el tramo más bajo hasta 13 % en el más alto. Así, el tipo aumenta con el precio de compra, y cada tramo se aplica solo a la parte del precio que cae dentro de él, no al importe total al tipo máximo.
• Obra nueva del promotor: En lugar del ITP pagas el impuesto sobre el valor añadido IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al vendedor, aquí al tipo 10 %. A esto se suma el impuesto de actos jurídicos documentados AJD (Actos Jurídicos Documentados), un gravamen sobre la propia formalización notarial, por regla general 1,5 %. Por encima de una cuantía de formalización de 1.000.000 € se aplica en Balearen un tipo de AJD más elevado.

En resumen, la obra nueva resulta fiscalmente más cara que la de segunda mano. Con el mismo capital propio, tu precio de compra máximo será, por tanto, más bajo si compras al promotor. La sistemática de ambos impuestos y la cuestión de cuándo una propiedad se considera «nueva» las tratamos en detalle en la Visión general del impuesto de transmisiones patrimoniales en Balearen.

El segundo bloque son los gastos de escrituración. El Notario, el notario español, formaliza el contrato de compraventa como escritura pública, y sin esta escritura no hay inscripción. El Registro de la Propiedad, el registro de la propiedad español, te inscribe posteriormente como propietario. Ambos cobran conforme al Arancel, un baremo oficial de tarifas de 1989 que establece importes fijos según el tramo de valor. Estos honorarios crecen con el precio, pero de forma decreciente: si el precio de compra se duplica, los gastos notariales no se duplican. Lo que además aparece en estas facturas, desde copias hasta poderes, se detalla en nuestro desglose sobre el desarrollo y los honorarios de la cita en el notario español.

A esto se añade una base que se genera casi con independencia del precio: abogado, gestoría y la revisión de la documentación. La gestoría es una oficina administrativa española que presenta las declaraciones fiscales, hace seguimiento de la inscripción y realiza trámites administrativos por ti. También la Nota Simple, el extracto sencillo del registro con propietario, superficie y cargas de una propiedad, forma parte de las pequeñas partidas que siempre surgen. En una propiedad económica, esta base pesa mucho en términos porcentuales; en una propiedad cara, apenas influye. Todas las partidas en detalle las encuentras en el desglose completo de los gastos adicionales de compra en Mallorca.

Ejemplos de cálculo

Las cifras concretas te las proporciona la calculadora de arriba, en cuanto introduzcas capital propio, ratio de financiación y tipo de propiedad. Merece la pena observar tres patrones en este proceso.

En primer lugar, el efecto palanca. Si aumentas la ratio de financiación en unos pocos puntos, el precio de compra posible sube más de lo que la mayoría espera. La razón: el capital propio es la diferencia hasta el cien por cien, y un pequeño cambio en ella desplaza tu cálculo de forma notable. Hablar con un segundo banco casi siempre merece la pena.

En segundo lugar, el descuento por obra nueva. Si con el mismo capital propio cambias de vivienda de segunda mano a obra nueva, el presupuesto baja notablemente, aunque no se haya modificado nada en la financiación. La mayor carga fiscal consume capital propio, que después falta para la parte del precio de compra.

En tercer lugar, el efecto base. En presupuestos pequeños, los costes fijos representan una proporción incómodamente grande. Quien calcule de forma ajustada debería fijar el margen de reserva de manera más generosa, porque las traducciones, los poderes notariales y una legalización adicional se suman rápidamente.

Importante: lo que muestra la calculadora es un límite superior, no un valor objetivo. Para los gastos corrientes tras la compra, para pequeñas reparaciones y para la primera declaración de la renta debería quedar algo de margen.

Casos especiales

• La tasación es inferior al precio de compra. El banco calcula su ratio sobre el menor de los dos valores, y la diferencia la asumes adicionalmente con capital propio. La calculadora no tiene un campo propio para el valor de tasación — calcula el caso reduciendo la ratio de financiación en consecuencia: una ratio aplicada sobre una tasación que es inferior al precio de compra, referida al precio de compra, siempre es el número menor. Cómo se desarrolla la valoración se explica en la Valoración por parte del banco español.
• El capital está en Alemania. El capital propio procedente de una cuenta de valores alemana o de un inmueble en Alemania se puede utilizar, pero debe estar disponible a tiempo y su origen debe poder acreditarse; los bancos y notarios españoles exigen un justificante. Los aspectos a tener en cuenta se explican en la Aportación de capital alemán a una compra en España.
• Precio de compra alto. Por encima de un determinado importe de escritura, concretamente 6.010.121,04 €, el Arancel ya no prevé una tarifa fija: el notario acuerda su honorario libremente. Para este tipo de inmuebles, el cálculo solo es una orientación hacia arriba, y un presupuesto previo a la cita es obligatorio.
• En obra nueva, el presupuesto se detiene en un punto concreto. Por encima de un determinado importe de escritura, en Balearen se aplica un tipo más alto del impuesto de AJD. Quien se sitúe justo por debajo verá por tanto el mismo precio máximo durante todo un rango de capital propio adicional: el siguiente euro del precio de compra cuesta de golpe varios miles de euros más en efectivo. Esto no es un error de cálculo, sino el propio umbral — y una buena razón para mantenerse por debajo en las negociaciones.
• Compra sin financiación. Si pagas al contado, desaparece la ratio, pero no los gastos adicionales. Pon la financiación a cero, y la calculadora te mostrará cuánto precio de compra queda de tu importe tras impuestos y gastos.
• Compra en pareja o a través de una sociedad. Varios compradores no cambian la lógica fiscal, pero sí la comprobación por parte del banco. Para la compra a través de una sociedad rigen normas propias que esta calculadora no contempla.

Lo que la calculadora no incluye: los costes de la financiación

Los gastos anteriores son los de la compra. La hipoteca en sí genera costes propios, y desde 2019 están repartidos por ley. Según el artículo 14, apartado 1, letra e) de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el prestamista asume el honorario notarial de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y la gestoría de la financiación. El impuesto de AJD sobre la constitución de la hipoteca también lo asume el banco — aunque esto no figura en la Ley 5/2019, sino en el artículo 29 de la ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 17/2018.

Esa misma norma te asigna expresamente una partida: la tasación, el informe de valoración con el que el banco valora el inmueble. Por eso la calculadora tiene un campo propio para ello, preconfigurado en cero — no existe un arancel oficial para las tasaciones, el precio te lo indica tu banco o la sociedad de tasación. Introduce lo que te hayan indicado, y el presupuesto lo tendrá en cuenta.

Con esto, la lista de costes de financiación no está completa, y no pretende estarlo. Si el banco pacta una comisión de apertura, la asumes tú — el artículo 14, apartado 4 de la misma Ley 5/2019 la permite expresamente, pero exige que se cobre una sola vez y cubra todos los gastos de gestión. A esto se suma, por lo general, un seguro del edificio que el prestamista puede exigir. Esta calculadora no contempla ninguno de los dos conceptos; pregunta por ambos en la oferta bancaria. Cómo funcionan en conjunto las hipotecas españolas para no residentes se explica en Financiación sin domicilio fiscal en España.

Plazos y formularios

Al comprar una vivienda de segunda mano, declaras el impuesto de transmisiones patrimoniales mediante el Modelo 600, el formulario tributario de la administración fiscal balear ATIB, dentro del plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura. En la práctica, esto lo gestiona la gestoría, a menudo justo al día siguiente de la cita notarial, porque el Registro no realiza la inscripción sin el justificante del pago del impuesto.

Con la obra nueva funciona de otra manera: el IVA no se paga a la agencia tributaria, sino junto con el precio de compra al promotor, que lo ingresa después. El impuesto de AJD lo declaras tú mismo, mediante el Modelo 601, también dentro del plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura.

Por eso, no tengas el dinero del impuesto invertido a largo plazo. Se vence poco después de la cita, no semanas más tarde.

Base legal y estado normativo

El impuesto de transmisiones patrimoniales y el de actos jurídicos documentados están regulados en la ley española del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; los tipos los fija la propia comunidad autónoma de las Balears y los ajusta periódicamente. El IVA sigue la ley nacional del impuesto sobre el valor añadido. Los honorarios notariales y registrales se rigen por el arancel de 1989, junto con sus posteriores actualizaciones.

En cada línea de la tabla hay una suposición que conviene dejar clara: la calculadora te imputa todos los costes de la escritura de compraventa. La ley no lo establece así. El artículo 1455 del Código Civil determina que los gastos de otorgamiento corresponden al vendedor, y solo la primera copia y todo lo posterior corresponden al comprador — aunque expresamente solo salvo pacto en contrario, es decir, a falta de acuerdo diferente. En Mallorca se acuerda prácticamente siempre que el comprador asume todo, y en eso se basa este cálculo. Es una afirmación sobre la práctica contractual habitual, no una consecuencia legal — y un punto sobre el que se puede negociar.

La calculadora refleja los tipos actualmente vigentes para las Baleares y parte de la base de que no eres residente fiscal en España y de que compras el inmueble como persona física. No sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico. Para el cálculo vinculante de tu caso concreto necesitas la oferta de tu banco y un desglose de costes de tu abogado o tu gestoría.

Preguntas frecuentes

Calculadoras relacionadas

• Si ya conoces el precio de compra y quieres saber qué se añade por encima, calcula los gastos totales de compraventa para tu inmueble concreto.
• Para el impuesto en sí sobre una vivienda de segunda mano, utiliza el cálculo del impuesto de transmisiones patrimoniales balear por tramos.
• Los gastos de la escritura por sí solos los estimas a través de los honorarios de notaría y Registro de la Propiedad.
• Cuánto préstamo es realista lo aclaras de antemano con el préstamo para compradores sin residencia en España.