Frais d'agence pour la location en Espagne : qui paie quoi ? Et qu'est-ce qui est interdit depuis 2023 ?

Depuis le 26 mai 2023, la question de savoir qui prend en charge les frais d'agence en cas de location longue durée en Espagne est clairement réglée par la loi : c'est le propriétaire qui paie – dans tous les cas. Malgré ça, certaines agences immobilières et certains propriétaires privés continuent d’exiger des commissions aux locataires potentiels, parfois sous le couvert de « frais administratifs » ou de « frais de dossier ». Ce guide t'explique ce que prévoit concrètement la loi espagnole sur le logement (Ley 12/2023, Ley de Vivienda), quelles pratiques sont illégales, comment te défendre en tant que locataire – et quelles sont les exceptions que tu dois connaître. On se penche aussi sur les particularités du marché de Majorque, où l’écart entre l’offre et la demande est si grand que les moyens de pression informels sur les locataires restent courants, malgré la loi.

Tu paies des frais d'agence en ce moment ? Ou on te demande de les payer ?

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La loi : ce que dit exactement la Ley de Vivienda 2023

La loi espagnole sur le logement (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) est entrée en vigueur le 26 mai 2023 et a apporté aux locataires l'un des changements les plus importants de ces dernières années. Le point essentiel pour les locataires : tous les frais et coûts liés à la recherche d'un logement en location longue durée sont à la charge du propriétaire. Ça inclut la commission de l'agent immobilier, les frais d'intermédiation, les frais de contrat et les autres frais administratifs de l'agent.

Concrètement, ça veut dire que : quand un propriétaire fait appel à un agent immobilier pour trouver des locataires, il signe un contrat de prestation de services avec lui – et c'est lui qui paie la commission. Le locataire est un tiers dans cette relation contractuelle et ne doit pas avoir à mettre la main à la poche.

Attention : cette loi s'applique aux baux d'habitation (contrato de arrendamiento de vivienda) régis par la loi sur les baux urbains (LAU,Ley de Arrendamientos Urbanos). Les baux commerciaux et les baux saisonniers de courte durée ne sont pas automatiquement concernés – on y reviendra tout à l'heure.

Ce qui est interdit exactement

Avant 2023 : comment ça se passait avant – et pourquoi cette pratique a la vie dure

Avant l'entrée en vigueur de la Ley de Vivienda, il n'y avait pas de règle légale uniforme en Espagne pour déterminer qui devait payer les frais d'agence dans le cadre d'un bail. La pratique variait beaucoup selon les régions, les agents immobiliers et les propriétaires. Souvent, le locataire payait une commission équivalente à un mois de loyer entier, voire plus parfois. Ce n'était pas forcément prévu par la loi, mais ce n'était pas non plus expressément interdit, et cette pratique s'était imposée sur le marché.

À Majorque et sur d'autres marchés locatifs tendus, il était particulièrement courant que les locataires versent, au moment de la signature du bail, à la fois la caution légale (fianza), qu’une commission d’agence et une garantie supplémentaire facultative – ce qui pouvait faire grimper les frais d’emménagement à trois ou quatre fois le montant d’un loyer mensuel.

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles cette pratique n'a pas changé tout de suite, même si la loi est en vigueur depuis mai 2023 :

1. Beaucoup d'agents immobiliers et de propriétaires comptent sur le manque de connaissances des locataires.
2. Le marché locatif est tellement tendu (surtout à Palma, Sóller et Santanyí) que les locataires n'osent souvent pas dire non, de peur de perdre leur appart.
3. Les frais sont dissimulés sous d'autres noms, comme « frais administratifs » ou « forfait pour les documents ».
4. L'application de cette règle dépend de la contestation active du locataire ; il n'y a pas de contrôle proactif de la part de l'État.

Voilà à quoi ressemble cette pratique illégale dans la réalité

Les locataires de Majorque et d'ailleurs en Espagne sont régulièrement confrontés aux situations suivantes – qui enfreignent toutes la Ley de Vivienda :

• « Frais administratifs » à la signature du bail: des forfaits « pour la rédaction du bail » – un transfert illicite des coûts vers le locataire.
• Une commission explicite « équivalente à un mois de loyer »: clairement illégale pour la location d'un logement, mais on la voit encore parfois.
• Déduction sur la caution: l'agent immobilier retient une partie de la caution à titre de « commission » – ce qui est également interdit.
• Pression sur les locataires en période de pénurie de logements: « D'autres candidats seraient prêts à payer » – un moyen de pression purement informel, sans fondement juridique.

Remarque : si un agent immobilier ou un propriétaire te facture une commission, tu as le droit de demander son remboursement par écrit. En cas de litige, le tribunal compétent est le « Juzgado de Primera Instancia » de ton lieu de résidence.

Caution et garantie complémentaire : ce que tu dois vraiment payer

Tous les acomptes ne sont pas illégaux. Le droit espagnol des baux prévoit deux formes légitimes de garantie pour le propriétaire :

En pratique, beaucoup de propriétaires à Majorque – surtout quand il s'agit de locataires étrangers qui n'ont pas d'antécédents de location en Espagne – exigent la combinaison maximale autorisée : 1 mois de caution + 2 mois de garantie supplémentaire + 1 mois de loyer d'avance. Légalement, ça peut aller jusqu'à 4 mois de loyer à l'emménagement. Tout ce qui va au-delà (commission d'agence, frais) n'est pas autorisé.

Remarque : c'est au propriétaire de déposer la fianza auprès de l'organisme régional compétent en matière de logement (aux Baléares : l'IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge). C'est son obligation, pas la tienne.

Exceptions : quand les locataires doivent quand même payer quelque chose (c'est autorisé)

La loi est claire, mais elle comporte des lacunes que tu dois connaître :

1. Contrat de location saisonnière (contrato de temporada)

Si un appartement n'est pas loué comme résidence principale, mais de façon saisonnière – c'est-à-dire avec un « contrato de temporada » –, les règles strictes de protection prévues par la LAU pour la location de logements ne s'appliquent pas automatiquement dans leur intégralité. Dans ce domaine, la situation juridique est moins claire, et dans la pratique, les frais d'agence sont plus souvent mis à la charge du locataire.

Attention aux expatriés : à Majorque, de nombreux propriétaires insistent pour conclure un bail saisonnier (souvent d'une durée de 11 mois) afin de contourner la protection des locataires et les délais de préavis. Mais pour ton empadronamiento et ta residencia, tu as besoin d'un vrai contrat de location de logement (contrato de arrendamiento de vivienda). Beaucoup de mairies n'acceptent pas les contrats saisonniers.

2. Loyer commercial

Si tu loues des bureaux ou des locaux commerciaux, tu n'es plus soumis aux dispositions protectrices de la LAU. Dans ce cas, les frais d'agence sont librement négociables et peuvent être répercutés sur le locataire par contrat.

3. Location directe sans agence immobilière

Si un propriétaire loue à titre privé et sans passer par une agence immobilière, il n'y a pas de commission à payer, ni pour le propriétaire ni pour le locataire. Certains propriétaires facturent toutefois des « frais de dossier » pour la rédaction du bail ; cela n'est pas non plus autorisé dans le cadre d'une location de logement.

Une particularité de Majorque : pourquoi le marché contourne la loi

En 2026, les loyers moyens à Palma s'élevaient à environ 18,70 €/m², ce qui correspond à un loyer hors charges d'environ 1 400 € par mois pour un appartement de deux pièces. Les loyers augmentent chaque année, tandis que l'offre disponible diminue. Les appartements sont transformés en locations de vacances, il manque de nouveaux projets immobiliers dans le segment abordable, et les locataires internationaux sont en concurrence avec les locaux.

Dans ce contexte, beaucoup de locataires ont peur de faire valoir leurs droits légaux – et les propriétaires comme les agents immobiliers le savent bien. Ça ne change rien à la situation juridique, mais ça explique pourquoi, en tant que locataire à Majorque, tu devrais être particulièrement bien préparé.

Étape par étape : comment te défendre contre les frais illégaux

1. Consigne la demande par écrit: demande à ce que la demande de paiement des frais te soit transmise par écrit – par e-mail, sur une facture ou dans le contrat de location. Les demandes verbales sont difficiles à faire valoir, mais aussi difficiles à prouver.
2. Fais opposition par écrit: envoie un e-mail à l'agent immobilier ou au propriétaire pour lui dire que tu considères ces frais comme illégaux au regard de la loi 12/2023 et que tu ne les paieras pas.
3. Demander le remboursement des frais déjà payés: si tu as déjà payé, tu peux demander le remboursement par écrit. Si le destinataire refuse de te rembourser, tu peux envoyer un burofax (lettre recommandée ayant valeur juridique).
4. Médiation ou action en justice: c'est le « Juzgado de Primera Instancia » de ton lieu de résidence qui est compétent. Pour les petits montants, la procédure est assez simple. Un avocat spécialisé dans le droit locatif (abogado de arrendamientos) t'aidera à déterminer s'il vaut la peine d'intenter une action en justice.
5. Faire appel à l'organisme de protection des consommateurs: l'organisme de protection des consommateurs des Baléares (Oficina de Información al Consumidor) reçoit les réclamations. Le Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) peut également intervenir en cas d'infractions.

Combien coûtent les frais d'agence lors d'un achat – la différence par rapport à la location

Pour éviter toute confusion : quand tu achètes un bien immobilier en Espagne, les règles sont complètement différentes. Il n'y a pas de disposition légale qui précise qui doit payer la commission d'agence – c'est librement négociable et ça se règle par contrat. En pratique, en Espagne, c'est souvent le vendeur qui paie la commission, mais il arrive aussi que l'acheteur y participe, et ça arrive.

Les erreurs les plus courantes concernant les frais d'agence

• Erreur n° 1 : payer sans réfléchir. Beaucoup paient par commodité ou par ignorance, alors qu’ils n’en auraient pas besoin.
• Erreur n° 2 : accepter un contrat saisonnier comme solution à long terme. Un « contrato de temporada » ne te protège pas comme un bail de logement et n'est souvent pas reconnu par l'administration.
• Erreur n° 3 : signer une clause de commission dans le bail. Certains baux contiennent des clauses qui imposent des frais au locataire. Ces clauses sont nulles, mais tu dois les repérer et les supprimer avant de signer.
• Erreur n° 4 : confondre la caution et la commission. La caution (fianza) est légale et sert à te protéger ; la commission d'agence à la charge du locataire, elle, ne l'est pas.
• Erreur n° 5 : ne pas avoir de numéro NIE au moment d'emménager. Sans numéro NIE, tu ne peux ni signer de bail ni ouvrir un compte bancaire pour mettre en place des virements permanents – et tu perds un temps précieux dans la course aux appartements les plus convoités.

Et après ? Les prochaines étapes après la location

Une fois que t'as trouvé l'appart et signé le bail, il y a quelques démarches importantes à faire :

• Empadronamiento (inscription sur la liste des habitants): sans contrat de location à long terme valide, de nombreuses mairies refusent l'inscription. Tu trouveras ici tous les détails : Empadronamiento à Majorque
• Demander un permis de séjour: en tant que citoyen de l'UE ayant ta résidence permanente en Espagne, tu as droit au permis de séjour – le bail est un document essentiel. Pour en savoir plus : Permis de séjour en Espagne
• Changer d'abonnement pour l'électricité, l'eau et Internet: en Espagne, les contrats sont souvent au nom de l'ancien locataire ; tu peux soit les reprendre, soit en souscrire de nouveaux. Infos : s'abonner à l'eau à Majorque
• Vérifie si tu es soumis à l'obligation de résidence fiscale: si tu vis plus de 183 jours par an en Espagne, tu es imposable. Les impôts en tant que résident en Espagne
• Tout savoir sur l'assurance maladie: avec la « residencia » et l'« empadronamiento », tu as accès au système de santé public. Ce qu'il faut prévoir avant : l'assurance maladie en Espagne

Liste de contrôle : frais d'agence pour la location en Espagne

• Vérifier le type de bail : « contrato de arrendamiento de vivienda » (à long terme) ou « contrato de temporada » ?
• En tant que locataire, tu ne paies pas de commission d'agence (location d'un logement)
• Caution (fianza) : 1 mois de loyer maximum
• Garantie supplémentaire (garantía adicional) : 2 loyers mensuels max.
• Consigner par écrit les demandes de paiement
• Obtenir ton numéro NIE et ouvrir un compte bancaire en Espagne avant de chercher un logement
• Avant de signer ton bail, vérifie qu'il ne contient pas de clauses de commission illicites
• Obliger les propriétaires à déposer la caution auprès de l'IBAVI
• Si tu reçois des relances de paiement : fais opposition par écrit et, si besoin, fais appel à un avocat ou à l'association de défense des consommateurs
• Après ton emménagement : fais vite ta demande d'empadronamiento et de résidence

Conclusion

En Espagne, la situation juridique est claire depuis mai 2023 : pour les locations résidentielles de longue durée, c'est le propriétaire qui paie les frais d'agence – le locataire ne paie que la caution et la garantie complémentaire dont le montant est fixé par la loi. Ce qui était auparavant une pratique courante sur le marché est aujourd'hui illégal. Pourtant, cette ancienne pratique perdure sur des marchés tendus comme celui de Majorque – alimentée par la pénurie, l’asymétrie d’information et l’envie de répercuter les coûts sur les locataires.

En tant que locataire, tu dois connaître tes droits et, si nécessaire, les faire valoir activement. Ça demande de la préparation, les bons documents et parfois l'aide d'un pro. Si tu as des doutes, ça vaut le coup de demander un petit conseil à un avocat spécialisé en droit locatif à Majorque avant de signer ou de payer.

Sources officielles

• Loi n° 12/2023 du 24 mai relative au droit au logement: https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12
• Loi n° 29/1994 du 24 novembre sur les baux urbains (LAU) – Loi sur les baux : https://www.boe.es/eli/es/l/1994/11/24/29/con
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (dépôt des cautions locatives aux Baléares) : https://www.ibavi.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Aspects fiscaux des baux) : https://www.agenciatributaria.es
• Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat – Gouvernement des Îles Baléares (loi sur le logement des Baléares) : https://www.caib.es