Calcolare un mutuo in Spagna

A quanto ammonta la rata mensile di un mutuo spagnolo?

La rata mensile dipende da 3 fattori: l’importo del finanziamento, il tasso d’interesse nominale e la durata. Più alti sono l’importo o il tasso, e più breve è la durata, maggiore sarà la rata: i 3 fattori agiscono insieme e non si sommano semplicemente. Inserisci i tuoi dati nel calcolatore qui sopra: ti mostrerà la rata mensile, gli interessi sull’intera durata e il piano di ammortamento, per formule a tasso fisso, variabile e misto (mixta). Non esiste volutamente una cifra standard: ogni mutuo in Spagna viene calcolato in modo diverso, a seconda della banca, del merito creditizio e dell’immobile.

Come viene effettuato il calcolo

Le banche spagnole calcolano quasi sempre il mutuo con il metodo dell’ammortamento alla francese, chiamato cuota constante in Spagna: una rata mensile che resta uguale per tutta la durata del mutuo. A cambiare da una rata all’altra è soltanto il rapporto tra quota interessi e quota capitale. All’inizio paghi soprattutto gli interessi sull’intero debito residuo; a ogni rata il debito residuo diminuisce e con esso la quota interessi, mentre la quota capitale cresce di conseguenza, a parità di rata complessiva.

Il calcolatore qui sopra si basa su un modello semplificato: 12 mesi di uguale durata, prima rata 1 mese dopo l’erogazione e nessun periodo iniziale frazionato. Il piano di ammortamento effettivo della tua banca può discostarsene leggermente, per via della convenzione di calcolo dei giorni d’interesse, di una diversa data di erogazione o di specifiche regole di arrotondamento. A fare sempre fede, in definitiva, è quanto riportato nella FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, il documento informativo standard europeo sul tuo finanziamento) e nella escritura, l’atto notarile in cui vengono fissate le condizioni definitive del mutuo.

È inoltre importante distinguere tra TIN e TAE. Il TIN (tipo de interés nominal) è il tasso d’interesse nominale con cui viene calcolata la rata: è proprio il dato richiesto dal calcolatore qui sopra. Il TAE (tasa anual equivalente) è il tasso annuo effettivo globale: comprende spese, commissioni ed eventualmente prodotti abbinati come le assicurazioni, perciò è quasi sempre superiore al TIN. Confronta le offerte delle banche in base al TAE, ma inserisci il TIN nel calcolatore.

Fisso, variabile o mixta

Oggi le banche spagnole propongono quasi sempre 3 formule di tasso: si tratta di una distinzione basata sulla prassi di mercato, non di una categoria prevista dalla legge:

• Fisso (fijo): il tasso resta invariato per tutta la durata del mutuo. La tua rata non cambia, indipendentemente dall’andamento del mercato.
• Variabile (variable): il tasso è composto da un indice, in Spagna quasi sempre l’Euríbor, il tasso di riferimento al quale le banche europee si prestano denaro tra loro, e da un margine fisso della banca (diferencial). Di norma la rata viene ricalcolata ogni anno o ogni 6 mesi, non appena viene definito il valore aggiornato dell’indice.
• Mixta: una fase iniziale a tasso fisso, dopo la quale il mutuo passa automaticamente al tasso variabile. Il calcolatore qui sopra tiene conto di entrambe le fasi e ti mostra la nuova rata a partire dal 1 mese della fase variabile.

Con un tasso variabile, vale la pena dare un’occhiata alla legge: l’articolo 21.3 della Ley 5/2019, la legge spagnola sul credito immobiliare ai consumatori, vieta alla banca di imporre una soglia minima contrattuale per il tasso d’interesse: la precedente "cláusula suelo" non è quindi consentita. L’articolo 21.4 esclude però anche un tasso contrattuale negativo: se Euríbor più margine scende sotto zero, il tuo tasso viene fissato a zero, ma non scende oltre. Il calcolatore qui sopra applica esattamente questo limite quando inserisci un valore Euríbor negativo.

Quanto capitale proprio ti serve

Il rapporto di finanziamento, ossia la percentuale del prezzo d’acquisto che la banca finanzia, viene stabilito autonomamente da ogni banca. Non esiste un limite di legge né una fascia di mercato generale e documentata; inserisci nel calcolatore qui sopra il valore indicato nella tua concreta offerta bancaria. Se la banca calcola il finanziamento sul prezzo d’acquisto o sulla Tasación – la perizia di stima redatta per conto della banca da un perito autorizzato prima dell’approvazione –, è specificato nella tua offerta; chiedilo espressamente, perché i 2 valori spesso non coincidono.

Il capitale proprio non comprende soltanto la differenza tra il prezzo d’acquisto e il mutuo: devi aggiungere anche le spese accessorie d’acquisto, ossia, a seconda dell’immobile, l’imposta sul trasferimento immobiliare (ITP) oppure, per le nuove costruzioni, l’IVA (IVA) più l’imposta di bollo (AJD), nonché notaio, registro immobiliare, Gestoría (l’agenzia amministrativa specializzata nelle compravendite immobiliari, che si occupa per te delle formalità e delle pratiche presso gli uffici pubblici) e avvocato. Il calcolatore qui sopra indica questa voce come stima, sulla base delle stesse ipotesi standard del calcolatore delle spese accessorie d’acquisto; lì puoi modificare nel dettaglio le singole voci.

Cosa ti garantisce la legge

La Ley 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la legge spagnola sul credito immobiliare) ti offre, come acquirente, 3 garanzie concrete:

Periodo di riflessione prima della firma. Devi ricevere la FEIN e la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, il documento informativo con le avvertenze standardizzate sulle clausole principali) almeno 10 giorni prima della firma del contratto. Durante questo periodo il notaio (notario) ti offre gratuitamente una consulenza sulle condizioni del tuo mutuo: approfitta di questo appuntamento, non è una mera formalità.

Tutela in caso di ritardo nei pagamenti. La banca non può esigere l’immediato rimborso dell’intero mutuo già dopo la prima rata non pagata. Nella prima metà della durata del mutuo, le rate arretrate devono raggiungere almeno 3% del capitale originariamente concesso; questa stessa soglia si considera raggiunta anche se restano impagate 12 rate mensili. Le rate mensili non costituiscono quindi un requisito aggiuntivo, ma una presunzione legale di adempimento dello stesso requisito. Nella seconda metà della durata, le soglie salgono rispettivamente a 7% e 15 rate. In entrambi i casi, il riferimento è sempre il capitale originariamente concesso, non il tuo debito residuo attuale. E anche quando la soglia è stata raggiunta, la banca può risolvere il contratto solo dopo averti inviato senza successo un sollecito con un termine di almeno un mese.

Gli interessi di mora sono legati al tasso contrattuale del tuo mutuo. L’articolo 25 della Ley 5/2019 vincola gli interessi di mora al tasso debitore pattuito per il tuo mutuo; qualsiasi accordo contrattuale diverso è inefficace. La banca non può quindi applicarti un tasso di penalità liberamente negoziato.

Errori frequenti

• TAE e TIN vengono confusi. Il TAE è il tasso annuo effettivo globale, comprensivo delle spese accessorie, ed è quasi sempre superiore al TIN, con cui viene calcolata la rata mensile. Confronta le offerte in base al TAE, ma calcola la rata con il TIN.
• "La banca in qualche modo finanzierà." L’importo finanziato da una banca viene deciso dalla banca stessa: senza una solida pianificazione del capitale proprio, il rischio è elevato che l’approvazione del finanziamento risulti poi inferiore al prezzo d’acquisto al netto del capitale proprio che avevi previsto.
• Si dimenticano le spese accessorie d’acquisto. Imposte, notaio, registro immobiliare, Gestoría e avvocato si aggiungono al prezzo d’acquisto al netto del mutuo: chi accantona solo la differenza si ritrova alla fine con un ammanco.
• Il rimborso anticipato è sempre gratuito. Se e a quali condizioni puoi effettuare un rimborso anticipato è stabilito nel tuo contratto: la legge fissa un tetto all’eventuale indennizzo, ma non lo vieta.
• Un tasso variabile resterà quello di oggi. Nel corso della lunga durata di un mutuo, l’Euríbor tende storicamente a muoversi più volte in entrambe le direzioni. Se scegli un finanziamento a tasso variabile, dovresti calcolare la rata anche con un indice più alto: proprio per questo puoi modificare liberamente il valore dell’Euríbor nel calcolatore qui sopra.

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