Acquistare un immobile in costruzione a Maiorca: pagamento a rate, garanzia e consegna

Chi acquista un appartamento o una villa a Maiorca prima ancora che venga posata la prima pietra, si avventura in uno dei settori più interessanti – ma anche più rischiosi – del mercato immobiliare spagnolo. Quando compri un immobile di nuova costruzione “off-plan” a Maiorca, spesso devi sborsare somme a sei cifre prima ancora di avere in mano una sola chiave. Questa guida ti spiega passo dopo passo come funziona il modello di pagamento a rate, cosa garantisce concretamente la garanzia bancaria (Aval Bancario) prevista dalla legge, quali tasse devi pagare per un immobile di nuova costruzione e come si svolge correttamente il collaudo. Imparerai inoltre quali documenti devi controllare prima della prenotazione e quali errori costano sempre caro agli acquirenti.

Stai pensando di acquistare un immobile di nuova costruzione o su progetto a Maiorca e vuoi sapere se il costruttore è affidabile?

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Cosa significa “off-plan” e quali varianti ci sono?

Il termine “off-plan” (in spagnolo: sobre plano) indica l’acquisto di un immobile che non è ancora stato costruito o che si trova ancora in fase di costruzione grezza. Quindi compri sulla base di planimetrie, rendering e una scheda tecnica dell’immobile (memoria de calidades). Ci sono poi progetti già in fase di costruzione (en construcción) e nuove costruzioni chiavi in mano (llave en mano) che non sono mai state abitate.

Il vantaggio principale di un acquisto su progetto nelle prime fasi sta proprio nel prezzo: spesso i promotori immobiliari offrono condizioni agevolate nelle prime fasi, perché in questo modo si assicurano in parte il prefinanziamento del progetto grazie ai pagamenti degli acquirenti. Questo è anche il rischio principale: stai finanziando la costruzione di qualcun altro con i tuoi soldi.

Nota: a Maiorca, i progetti di nuova costruzione sono particolarmente richiesti da alcuni anni. I rapporti di mercato prevedono per il 2025, nelle zone turistiche più richieste, un prezzo medio di circa 6.700 euro al metro quadrato, con una tendenza al leggero aumento anche per il 2026. Investire in anticipo può quindi essere conveniente, ma aumenta anche il rischio legato ai costi iniziali.

Controlli obbligatori prima di guadagnare il primo euro: cosa ti serve prima di prenotare

Prima di firmare un contratto di prenotazione o anche solo di versare una caparra, devi avere davanti a te cinque documenti. Nessun costruttore serio te li negherà.

1. Estratto del registro delle imprese del promotore immobiliare (escritura costitutiva e procure): conferma che la società esiste e che il firmatario è autorizzato a firmare in modo legalmente valido.
2. Estratto del registro immobiliare del terreno (nota simple del Registro de la Propiedad): indica se il terreno è intestato al promotore immobiliare e se ci sono gravami (ipoteche, pignoramenti). Come controllare il registro immobiliare in Spagna? Te lo spieghiamo nella nostra guida dettagliata.
3. Permesso di costruzione (licencia de obras mayor): senza un permesso definitivo non è possibile iniziare legalmente i lavori. Puoi richiederlo al Consell de Mallorca o al comune di competenza.
4. Descrizione dei lavori (memoria de calidades): elenco vincolante di tutti i materiali, le marche e gli standard di esecuzione. Deve diventare parte integrante del contratto.
5. Estratto catastale (certificado catastral): attesta l'esatta ubicazione, i confini e la metratura del terreno.

Attenzione: se il progetto edilizio non è ancora stato registrato nel registro fondiario come “declaración de obra nueva en construcción”, dovresti aspettare che venga effettuata questa registrazione prima di effettuare qualsiasi pagamento, o almeno farla verificare da un avvocato.

Il modello di pagamento a rate: come sono strutturati in genere i pagamenti nei progetti “off-plan”

Quando compri un immobile su progetto, non paghi l’intero prezzo in un’unica soluzione, ma a rate legate alle fasi di costruzione. La cadenza esatta non è stabilita per legge, ma segue uno schema ormai consolidato a Maiorca:

Nota: a seconda del progetto, la somma di tutti gli acconti versati prima dell’appuntamento dal notaio può arrivare fino al 60–70% del prezzo di acquisto. Ognuno di questi importi deve essere garantito da una fideiussione bancaria o da una polizza assicurativa – senza eccezioni.

Il contratto di prenotazione è il primo passo legalmente vincolante. Non firmarlo mai senza averlo fatto controllare da un avvocato: stabilisce già delle condizioni fondamentali.

La garanzia bancaria (Aval Bancario): la tua rete di sicurezza prevista dalla legge

Base giuridica e obbligo di legge

In Spagna, la tutela degli acquirenti in caso di pagamenti anticipati per immobili di nuova costruzione è sancita dalla legge fin dal 1968. La legge originaria 57/1968 è stata successivamente aggiornata e integrata dalla legge 20/2015. L’obbligo fondamentale rimane: ogni promotore immobiliare è tenuto a rilasciare, a favore dell’acquirente, una garanzia bancaria (aval bancario) o un’assicurazione equivalente (seguro de cantidades anticipadas) a copertura di tutti gli acconti versati dall’acquirente.

Come funziona esattamente la garanzia bancaria?

La banca o la compagnia assicurativa garantisce a te, in qualità di acquirente, ogni rata versata. Se il promotore immobiliare diventa insolvente, il progetto non viene completato entro il termine concordato o la costruzione fallisce per altri motivi, puoi far valere la garanzia direttamente presso la banca o la compagnia assicurativa, senza dover intentare causa al promotore immobiliare.

Cosa non copre l'Aval

La garanzia bancaria assicura esclusivamente il rimborso dei tuoi acconti, più gli interessi previsti dalla legge. Eventuali difetti nell’opera finita, ritardi nella consegna non dovuti a insolvenza o discrepanze rispetto al capitolato d’appalto sono questioni giuridiche a sé stanti e non sono coperte dalla garanzia bancaria.

Attenzione: richiedi per ogni singolo pagamento un certificato di garanzia separato e personalizzato (con il tuo nome, l'importo esatto e la data). Una garanzia collettiva generica per tutti gli acquirenti di un progetto non è sufficiente. In passato, molti acquirenti hanno perso i propri soldi perché credevano di avere una garanzia, ma questa, in caso di insolvenza, non era stata emessa individualmente a loro nome.

I passaggi per ottenere una garanzia bancaria corretta

1. Prima di ogni pagamento, chiedi il documento di garanzia.
2. Controlla che il tuo nome, l'importo esatto e la data siano inseriti correttamente.
3. Assicurati che la banca o la compagnia assicurativa che fornisce la garanzia abbia sede in Spagna o sia soggetta a vigilanza spagnola.
4. Conserva l'originale in un posto sicuro – se hai dei dubbi, affidalo a un notaio.
5. Controlla se viene rilasciata una garanzia separata per ogni tranche successiva.

Tasse sull’acquisto di una casa nuova: IVA al posto dell’ITP

Una differenza fondamentale rispetto all’acquisto di un immobile di seconda mano: quando un immobile di nuova costruzione viene venduto per la prima volta dal costruttore al primo acquirente, si applica l’IVA, ma non l’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP). Inoltre, si applica l’imposta sugli atti giuridici documentati (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Nota: l'aliquota AJD nelle Isole Baleari può variare a seconda della transazione e della normativa applicabile. Prima di firmare il contratto, chiedi a un commercialista o a un avvocato di calcolarti con precisione l'importo totale delle spese accessorie di acquisto. La nostra panoramica sulle spese accessorie di acquisto a Maiorca ti dà un primo punto di riferimento.

Un altro vantaggio: dato che l’IVA non è un’imposta regionale, ma vale a livello nazionale, qui non ci sono particolarità delle Baleari come nel caso dell’aliquota ITP per gli immobili esistenti.

Il contratto di compravendita (Contrato Privado de Compraventa): cosa deve contenere

Il contratto di compravendita privato è il cuore dell’acquisto su progetto. Viene firmato molto prima dell’appuntamento dal notaio e regola tutti gli aspetti essenziali. I seguenti punti non sono negoziabili:

1. Descrizione completa dell'immobile con le metrature, il riferimento alla planimetria e i locali accessori (garage, cantina, posto auto).
2. Piano di pagamento con date di scadenza precise o tappe fondamentali dei lavori.
3. Termine di consegna con una penale ben definita o il diritto di recesso in caso di superamento del termine.
4. Obbligo di emettere garanzie bancarie per ogni pagamento parziale – compresa l'indicazione della banca o della compagnia assicurativa garante.
5. Descrizione dei lavori (memoria de calidades) come allegato al contratto.
6. Cosa succede in caso di discrepanze: cosa succede se la superficie finita non corrisponde a quella promessa?
7. Penale in caso di ritardo nei lavori o mancato completamento.

Attenzione: i costruttori affidabili a Maiorca accettano che un avvocato esamini e integri il contratto. Se qualcuno si rifiuta, è un campanello d'allarme.

L'avanzamento dei lavori: i tuoi diritti durante la fase di costruzione

Una volta firmato il contratto di compravendita e versata la prima rata, inizia la fase in cui, come acquirente, devi stare particolarmente attento.

Rapporti periodici sullo stato di avanzamento dei lavori: molti costruttori mettono a disposizione portali online o aggiornamenti mensili. Richiedi per contratto che ti vengano inviati rapporti sullo stato di avanzamento almeno ogni due mesi, corredati di foto.

Diritto alle visite in cantiere: in qualità di acquirente, hai tutto il diritto di visitare il cantiere. Concorda la visita con largo anticipo e fatti garantire per iscritto che potrà avvenire.

Tieni d’occhio la scadenza di consegna: non appena si profila un ritardo, il tuo avvocato deve mettere per iscritto il costruttore in mora (notificación de retraso). È un requisito fondamentale per poter poi richiedere un risarcimento danni o recedere dal contratto.

Modifiche al capitolato d'appalto: qualsiasi modifica rispetto alla memoria de calidades originale richiede il tuo esplicito consenso scritto. Non firmare alcun allegato di modifica senza averlo fatto verificare da un esperto.

Collaudo e consegna delle chiavi: la Licencia de Primera Ocupación

La consegna delle chiavi è il momento decisivo per eccellenza – e allo stesso tempo quello in cui gli acquirenti tendono più spesso a firmare troppo in fretta.

Documenti obbligatori al momento della consegna delle chiavi

Senza la Licencia de Primera Ocupación non dovresti ritirare le chiavi. Senza la LPO non puoi registrarti, stipulare un’assicurazione regolare né concludere un finanziamento bancario.

Verbale di consegna (Acta de Entrega)

Prima di prendere le chiavi, ispeziona l’immobile stanza per stanza – magari insieme a un perito edile indipendente (perito). Annota per iscritto tutti i difetti nel verbale di consegna prima di firmare. Se firmi senza riserve, sarà più difficile far valere i difetti in un secondo momento.

Nota: Il costruttore è tenuto a consegnarti il Libro dell'Edificio. Questo contiene le planimetrie, le istruzioni per l'uso, le indicazioni per la manutenzione e l'assicurazione strutturale. Se manca, la consegna è incompleta.

Termini di garanzia strutturale secondo la legge spagnola

La legge spagnola sull'edilizia (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) distingue tre termini di garanzia:

Questi termini decorrono dalla data del Certificado de Final de Obra, non dal giorno in cui ti trasferisci.

Finanziamento e mutuo per l'acquisto di un immobile in fase di costruzione

Ottenere un mutuo su un immobile non ancora costruito è più complicato rispetto a quelli già esistenti. Di solito le banche spagnole concedono il finanziamento solo al momento dell’atto notarile, cioè dopo il completamento dei lavori. I pagamenti anticipati durante la fase di costruzione devi di solito coprirli con i tuoi risparmi.

In pratica, questo significa che devi disporre di capitale proprio liquido sufficiente per poter coprire tutte le rate di costruzione prima che entri in vigore il mutuo. Il mutuo, poi, in occasione dell’appuntamento dal notaio, sostituisce gli acconti autofinanziati e copre l’importo residuo.

Ci sono delle eccezioni: alcuni promotori immobiliari collaborano con banche che offrono finanziamenti parziali già durante la fase di costruzione. Ma non è la norma e va sempre negoziato caso per caso.

Per quanto riguarda il finanziamento vero e proprio, ti consigliamo la guida al finanziamento immobiliare a Maiorca.

Se devi trasferire importi consistenti dall'estero, leggi prima la guida su come trasferire denaro in Spagna: le norme FATCA e antiriciclaggio richiedono la presentazione di documenti giustificativi anche per le transazioni legali.

Gli errori più comuni nell'acquisto di immobili di nuova costruzione e su progetto

Nella pratica a Maiorca si ripetono sempre gli stessi errori evitabili:

1. Nessuna garanzia per ogni tranche: gli acquirenti accettano una garanzia forfettaria sul progetto invece di garanzie individuali. In caso di insolvenza, spesso i soldi vanno persi.
2. Firmare senza licenza edilizia: chi paga prima che la licencia de obras diventi definitiva si assume tutto il rischio legato alla progettazione.
3. Nessuna revisione legale del contratto di compravendita: i contratti standard dei promotori immobiliari sono, per loro natura, redatti a vantaggio dei promotori stessi.
4. Nessun termine di consegna con penale contrattuale: senza una penale, il costruttore non ha alcun incentivo economico a consegnare in tempo.
5. Ritirare le chiavi senza LPO: una volta che ti sei trasferito, perdi ogni leva negoziale nei confronti del costruttore.
6. Collaudo senza perito: i difetti nascosti negli impianti o nell'isolamento sono difficili da individuare per chi non è del settore.
7. Nessuna verifica della “memoria de calidades” come allegato al contratto: se non è stato concordato esplicitamente, il costruttore non è tenuto a realizzare l’opera come pubblicizzata.
8. Hai dimenticato l'obbligo di segnalazione AWV? Per i bonifici all'estero a partire da 12.500 euro, gli acquirenti tedeschi sono soggetti all'obbligo di segnalazione AWV. Maggiori informazioni nella guida sull'obbligo di segnalazione AWV.

E poi? Trasloco, tasse, affitto

Non appena avrai le chiavi, avrai altri compiti da svolgere:

IBI (imposta sui beni immobili): non appena l'immobile viene iscritto nel catasto, devi pagare l'Impuesto sobre Bienes Inmuebles. L'iscrizione avviene di solito poco dopo la LPO. Maggiori dettagli sull'imposta IBI in Spagna.

Comunidad de propietarios: nei condomini e nei complessi residenziali entri automaticamente a far parte della Comunidad de propietarios. Scopri quali sono i tuoi diritti e doveri nella nostra guida sulla comunità di proprietari in Spagna.

Imposta sul patrimonio: quando il valore netto del patrimonio supera la franchigia delle Baleari (a seconda della situazione fiscale), scatta l’Impuesto sobre el Patrimonio. Maggiori dettagli sull’imposta sul patrimonio in Spagna.

Assicurazione sulla mobilia domestica: stipula subito la polizza – l’assicurazione strutturale del costruttore non sostituisce un’assicurazione privata sulla mobilia domestica in Spagna.

Affitto a lungo termine o uso proprio: se vuoi affittare l’appartamento a lungo termine, qui trovi tutte le info sull’affitto a lungo termine a Maiorca. A Maiorca, a causa della moratoria in corso sulle licenze, al momento è praticamente impossibile ottenere una licenza per l’affitto turistico per gli immobili di nuova costruzione: verifica la situazione giuridica attuale prima dell’acquisto, se questo è il tuo obiettivo.

Lista di controllo: acquisto su progetto a Maiorca – passo dopo passo

• Richiesta del NIE (codice fiscale spagnolo)
• Hai incaricato un avvocato (Abogado) con esperienza nel settore immobiliare su progetto
• Estratto del registro delle imprese del promotore immobiliare verificato
• Ho richiesto l'estratto del registro fondiario (Nota simple) – nessun onere
• La licenza edilizia è stata confermata come definitiva
• La "Memoria de calidades " è stata concordata come allegato al contratto
• Piano di pagamento con le tappe fondamentali dei lavori stabilito per iscritto
• Ricevuta la garanzia bancaria (aval) per la prima tranche prima del pagamento
• Per ogni tranche aggiuntiva è richiesta una garanzia separata
• Termine di consegna con penale previsto nel contratto di compravendita
• È pronto il piano di finanziamento per le tranche di fondi propri
• Verifica dell’obbligo di segnalazione ai sensi dell’AWV per i bonifici tedeschi
• Prima della consegna delle chiavi: incaricato un perito edile
• Licenza di prima occupazione disponibile
• Consegna del “Libro del Edificio” e dell’attestato di prestazione energetica
• Tutti i difetti sono stati riportati nel verbale di collaudo
• È stata avviata la registrazione catastale IBI
• Ho stipulato un'assicurazione sulla mobilia domestica

Conclusione

L'acquisto di un immobile di nuova costruzione o "off-plan" a Maiorca può essere molto interessante dal punto di vista finanziario: chi entra presto nel mercato spesso acquista a un prezzo inferiore al valore di completamento, e i moderni standard energetici ti fanno risparmiare sui costi di gestione a lungo termine. Il prezzo da pagare è un processo di acquisto decisamente più complesso rispetto all’acquisto di un immobile già esistente: anticipi che per legge devono essere garantiti da fideiussioni, un contratto di compravendita con numerose clausole da definire e un collaudo in cui non dovresti sottovalutare nessun dettaglio.

Il messaggio più importante di questa guida: non verrà versato nemmeno un euro senza una garanzia personalizzata a tuo nome. Se ti attieni rigorosamente a questa regola e fai controllare il contratto da un avvocato esperto prima di firmarlo, sarai ben protetto dai tipici rischi legati agli acquisti su progetto. Il resto è pura gioia in vista dell'acquisto.

Fonti ufficiali

• Legge 57/1968 (Obbligo originario di garanzia per i pagamenti anticipati): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Legge 20/2015 (Aggiornamento degli obblighi in materia di garanzie e assicurazioni): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Legge sull'edilizia – LOE (Legge 38/1999) (termini di garanzia per le nuove costruzioni): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (AJD e imposte delle Baleari): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA sull'acquisto di immobili): https://www.agenciatributaria.es
• Registro de la Propiedad (Catasto) – Nota simple: https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Permessi edilizi e urbanistica: https://www.conselldemallorca.net
• Governo delle Isole Baleari – Alloggi: https://www.caib.es