Costi accessori per l'acquisto di un immobile a Maiorca: panoramica completa

Se compri un immobile a Maiorca, il prezzo di acquisto è solo una parte della spesa totale. I costi accessori per l’acquisto di un immobile a Maiorca si aggirano, a seconda dell’immobile e delle circostanze, tra il 10 e il 13 per cento circa in più: nel caso di immobili esistenti sono determinati dall’imposta progressiva sulle transazioni immobiliari delle Baleari (ITP), mentre per le nuove costruzioni dall’IVA più l’imposta di bollo (AJD). A ciò si aggiungono le spese per il notaio, il catasto, la Gestoría e, nella maggior parte dei casi, un avvocato. Questa panoramica analizza ogni voce con i dati aggiornati al 2026, due esempi di calcolo (500.000 EUR e 1,5 milioni di EUR) e i costi ricorrenti successivi — così il tuo budget non avrà sorprese.

Stai pensando di fare un acquisto e vuoi calcolare bene in anticipo le spese accessorie?

• 📩 Invia una richiesta personale — ti forniremo una stima precisa dei costi accessori di acquisto per l'immobile che desideri e in base alla tua situazione specifica
• Vai alla guida sugli immobili

Ma quali sono, in realtà, i costi accessori di acquisto?

Le spese accessorie si dividono in due categorie: le tasse (di gran lunga la voce più consistente) e le spese per servizi e pratiche amministrative (notaio, registro immobiliare, Gestoría, avvocato). Il tipo di tassa da pagare dipende esclusivamente dal fatto che tu acquisti un immobile di seconda mano o una nuova costruzione — le due opzioni si escludono a vicenda:

L'ITP e l'IVA non vengono mai applicati contemporaneamente sulla stessa compravendita. Le transazioni tra privati seguono l'ITP; una nuova costruzione acquistata direttamente dal costruttore segue l'IVA più l'AJD. È proprio qui che si verificano gli errori di calcolo più costosi — ne parleremo meglio più avanti.

Il quadro generale: il 10-13% nel dettaglio

La tabella qui sotto è il cuore del tutto. Mostra ogni voce, l'aliquota e a cosa si riferisce. Le percentuali si riferiscono al prezzo di acquisto o al valore di riferimento fiscale (ne parleremo meglio tra poco).

Una cosa importante da sapere sulla base imponibile: per l’ITP conta il valore più alto tra il prezzo di acquisto e il “Valor de referencia” ufficiale del catasto. Se il prezzo registrato è inferiore, l’ATIB tassa comunque il valore di riferimento. Quindi non basarti solo sul prezzo concordato.

La tabella retributiva ITP delle Baleari (personale in servizio)

Le Baleari non applicano l'ITP come un'unica percentuale sul prezzo totale, ma in modo progressivo, a scaglioni — proprio come l'imposta sul reddito. Ogni scaglione si applica solo alla propria quota di valore. Questa tabella rimane in vigore ai sensi del Decreto-legge 4/2023:

L'errore più comune: applicare l'aliquota massima all'intero prezzo di acquisto. È sbagliato e porta a sovrastimare notevolmente l'imposta. Il calcolo corretto va fatto scaglione per scaglione (vedi esempi di calcolo).

Nuova costruzione: IVA 10% + AJD 1,5% — e il supplemento di lusso

Per le nuove costruzioni del promotore immobiliare, sul prezzo di acquisto si applica l’IVA al 10% (da versare al venditore, non all’ATIB) più l’AJD sul valore registrato. L’aliquota standard dell’AJD nelle Isole Baleari è dell’1,5%. A partire dal 1° gennaio 2023, però, si applicherà un’aliquota maggiorata del 2% non appena il valore reale o dichiarato dell’immobile sarà pari o superiore a 1.000.000 di euro. Questa aliquota “di lusso” è sancita dall’articolo 17 bis del Decreto Legislativo 1/2014 (introdotto dalla legge di bilancio delle Baleari Ley 11/2022, in vigore dal 1° gennaio 2023) — e non nel successivo Decreto-legge 4/2023, che disciplina la scala dell’ITP. Nel segmento di lusso, l’aliquota del 2% è la regola, non l’eccezione.

Esempio di calcolo 1: appartamento di seconda mano da 500.000 EUR

Ipotesi: immobile esistente, acquisto tra privati, base imponibile = prezzo di acquisto 500.000 EUR, nessuna aliquota ridotta.

ITP per gradi:

Questo corrisponde a un’aliquota media effettiva dell’8,2% — non del 9%.

Altre spese accessorie (stima):

In totale circa il 9,5-9,7% in più. Senza avvocato, quindi circa l'8,5%.

Esempio di calcolo 2: villa da 1.500.000 EUR

Qui si nota bene la tariffa progressiva — e, nel caso di una nuova costruzione, si applica il supplemento di lusso AJD.

Variante A — Situazione attuale (ITP):

Aliquota media effettiva: 10%.

Variante B — Nuova costruzione (IVA + AJD):

Altre spese accessorie (entrambe le varianti, circa):

Di conseguenza, la variante esistente si attesta a circa l'11,2% delle spese accessorie totali, mentre quella di nuova costruzione a circa il 13,2%: l'AJD "di lusso" del 2% rende evidente la differenza.

Chi paga cosa?

Non tutte le voci interessano l'acquirente. La seguente classificazione rispetta la norma di base prevista dalla legge — in alcuni casi sono possibili accordi diversi, ma non sono applicabili nei confronti dell'agenzia delle entrate.

Ci sono due aspetti particolarmente importanti per chi compra a Maiorca: qui la commissione dell’agente immobiliare la paga di solito il venditore (a differenza di molti altri paesi dell’UE) — di solito è circa il 5-6% del prezzo di vendita (a volte, IVA inclusa, anche di più). E la Plusvalía municipal (imposta sul plusvalore immobiliare) è a carico del venditore per legge; un trasferimento contrattuale di tale onere a un acquirente privato può essere contestato come clausola abusiva.

Costi correnti dopo l'acquisto

La registrazione non basta. Come proprietario hai dei costi ricorrenti ogni anno — e, se non sei residente in Spagna, devi presentare la dichiarazione dei redditi.

IBI: L'imposta fondiaria si calcola moltiplicando il valore catastale (non il valore di mercato) per l'aliquota comunale. Il valore catastale è spesso ben al di sotto del prezzo di acquisto, motivo per cui l'IBI risulta più contenuta di quanto il valore di mercato potrebbe far supporre. La data di riferimento è il 1° gennaio: chi è proprietario a quella data deve pagare l’IBI per tutto l’anno — in caso di acquisto, l’importo relativo all’anno in corso viene spesso suddiviso proporzionalmente tra le parti.

Rifiuti: a Maiorca, alla tassa comunale sui rifiuti si aggiunge la tariffa di incenerimento del Consell de Mallorca. Per il 2026, il Consell ha ridotto le tariffe sui rifiuti del 10% — un raro sollievo in un contesto in cui le tasse sui rifiuti sono solitamente in aumento.

Modelo 210 — la voce più costosa che spesso si trascura: se sei un non residente e possiedi un immobile ad uso proprio (non affittato), devi pagare ogni anno un’imposta sul reddito fittizia calcolata sulla base di un canone di affitto presunto — anche se l’appartamento è vuoto:

L'aliquota ridotta del 19% si applica ai residenti nell'UE e nel SEE (Islanda, Norvegia, Liechtenstein); per i paesi terzi — tra cui, dopo la Brexit, anche il Regno Unito — l’aliquota è del 24%, e solo chi risiede nell’UE/SEE può detrarre le spese relative alla locazione. L’imputazione per uso proprio (nelle linee guida dell’AEAT “renta inmobiliaria imputada”, Tipo de renta 02) va dichiarata una volta all’anno — per l’anno 2025 fino alla fine del 2026. Chi non ne tiene conto rischia accertamenti a posteriori, maggiorazioni per ritardato pagamento e sanzioni.

Gli errori più comuni

1. Calcola l’aliquota massima sul prezzo totale. L’ITP è progressiva. Il 13% si applica solo alla parte del valore superiore a 2 milioni di euro, non all’intero prezzo di acquisto.
2. Calcola solo in base al prezzo di acquisto. La base imponibile dell'ITP è il valore più alto tra il prezzo e il Valor de referencia del catasto. Se il valore di riferimento è più alto, pagherai di più.
3. Non confondere ITP e IVA. Immobili esistenti = ITP. Nuove costruzioni del promotore immobiliare = IVA + AJD. Mai entrambe contemporaneamente: una classificazione errata distorce enormemente il bilancio.
4. Hai dimenticato l'AJD "di lusso" del 2%. A partire da 1 milione di euro di valore dell'immobile di nuova costruzione, l'imposta di registro è del 2% invece che dell'1,5%.
5. Non far scadere il termine. L'ITP/AJD viene accertata direttamente dall'ATIB tramite il Modelo 600: il termine obbligatorio per le Baleari è di un mese dalla data di registrazione (ATIB). Il ritardo comporta maggiorazioni e interessi di mora.
6. Non dimenticare il Modelo 210. Se sei non residente, devi presentare la dichiarazione dei redditi ogni anno — il pagamento dell’IBI locale non la sostituisce.

Lista di controllo prima della registrazione

• Chiarito se si tratta di immobile esistente o di nuova costruzione → prevista l'imposta corretta (ITP vs. IVA+AJD)
• Valor de referencia del catasto verificado (más alto que el precio de compra?)
• ITP calcolato in modo graduale — non forfettario con l’aliquota massima
• Per le nuove costruzioni ≥ 1 milione di euro: si applica un AJD del 2% anziché dell'1,5%
• Commissione per il notaio + registro immobiliare + gestoría riservata
• Avvocato/Incarico di due diligence (~1 %)
• Chi paga la commissione di intermediazione — stabilita per contratto
• Scadenza Modelo 600 nel calendario (1 mese dal notaio, ATIB)
• Spese correnti (IBI, rifiuti, Comunidad, Modelo 210) nel bilancio

E poi cosa succede?

Dopo l'acquisto, ci sono le questioni operative: l'obbligo annuale di compilare il Modelo 210 come non residente, eventualmente il numero NIE per tutte le pratiche fiscali e amministrative e — se non la usi tu stesso — l'affitto. Ecco da dove iniziare:

• Guida all’emigrazione — Enti pubblici, tasse, registrazione
• Richiedere il numero NIE a Maiorca — Un requisito indispensabile per qualsiasi acquisto
• Affitto a lungo termine a Maiorca — se vuoi affittare l'immobile invece di usarlo tu stesso
• Rapporto di mercato aggiornato — Analisi del livello dei prezzi e delle condizioni di mercato

Conclusione

Quando compri un immobile a Maiorca, metti in conto il 10-13% di spese accessorie oltre al prezzo. Per gli immobili di seconda mano prevale l’ITP progressiva (dall’8% fino a 400.000 EUR, che sale al 13% oltre i 2 milioni di EUR), mentre per le nuove costruzioni si applica la combinazione del 10% di IVA + 1,5% di AJD — con il supplemento di lusso del 2% a partire da 1 milione di euro. Le spese per il notaio, il catasto e la Gestoría sono relativamente modeste, mentre quelle per l’avvocato incidono per circa l’1%. Se fai i conti per tempo, verifichi il valore catastale di riferimento e metti in conto fin dall’inizio le spese ricorrenti (IBI, rifiuti, Comunidad, Modelo 210), comprerai senza brutte sorprese. Per le aliquote e le scadenze precise, ti conviene sempre controllare i dati ufficiali dell’ATIB.

Fonti ufficiali

• ATIB — Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari — ITP/AJD, Modello 600, termine (1 mese)
• BOE — Decreto legislativo 1/2014 (art. 17 bis: aliquota AJD del 2% a partire da 1 milione di euro)
• BOE — Decreto-legge 4/2023 (scaglionamento dell’ITP delle Baleari / riforma dell’ISD)
• AEAT — Modelo 210 IRNR, istruzioni
• BOE — Decreto Reale 1426/1989 (Tariffa notarile)
• Decreto Reale 1427/1989 (Tariffario catastale)
• Consell de Mallorca — Tariffa dei rifiuti 2026

Nota: questo articolo è solo un orientamento generale, non costituisce una consulenza fiscale o legale. Le aliquote fiscali, le soglie, le tariffe ridotte e le scadenze possono variare e dipendono dalla tua situazione personale (residenza, stato civile, residenza principale, valore dell’immobile). L’unica fonte attendibile sono le fonti ufficiali (ATIB, AEAT) e la consulenza fornita da una gestoría, da un commercialista (asesor fiscal) o da un avvocato. Verifica in particolare la scadenza esatta per il Modelo 600 ed eventuali aliquote ridotte prima dell’autenticazione.