Costi accessori all’acquisto a Maiorca

A quanto ammontano i costi accessori per l’acquisto a Maiorca?

I costi accessori per l’acquisto a Maiorca dipendono dal fatto che tu acquisti un immobile esistente o una nuova costruzione: per un immobile esistente si applica l’imposta di trasferimento patrimoniale progressiva (ITP), con un’aliquota compresa tra 8% e 13% del valore; per una nuova costruzione acquistata dal costruttore, invece, si pagano 10% di IVA più un’imposta di bollo (AJD) compresa tra 1,5% e 2%, a seconda del prezzo di acquisto. A questi si aggiungono le spese per notaio, registro immobiliare, gestoría — uno studio amministrativo spagnolo che si occupa per te delle pratiche presso gli enti pubblici — e, nella maggior parte dei casi, per un avvocato. Il calcolatore qui sopra ti mostra l’importo esatto in base al tuo prezzo di acquisto.

Come si calcolano i costi accessori per l’acquisto a Maiorca

Le spese accessorie dell’acquisto immobiliare seguono criteri chiari, diversi per gli immobili esistenti e per le nuove costruzioni: le 2 imposte non si applicano mai allo stesso acquisto. A determinare quale delle 2 si debba pagare non è l’anno di costruzione dell’immobile, bensì chi vende: un privato (seconda cessione) oppure un costruttore alla prima vendita.

Per un immobile esistente (seconda cessione, di norma tra privati) si applica l’imposta di trasferimento patrimoniale (ITP), in spagnolo Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Alle Baleari è strutturata per scaglioni progressivi: il valore viene suddiviso in fasce e le aliquote aumentano da quella iniziale fino a quella massima. A differenza della Germania, non si applica un’aliquota marginale all’ultimo euro, ma si calcola un aliquota media (tipo medio), applicata all’intero valore. Il calcolatore qui sopra indica quale aliquota media si applica al tuo prezzo di acquisto e quali sono le singole soglie degli scaglioni.

Se acquisti una nuova costruzione direttamente dal costruttore, alla prima vendita, non paghi l’ITP bensì l’IVA sul prezzo di acquisto, più l’imposta di bollo (AJD, Actos Jurídicos Documentados) sull’atto notarile (escritura). Superata una determinata soglia di valore — il calcolatore te la indica con precisione — l’AJD passa dall’aliquota ordinaria a un’aliquota più elevata.

Un errore diffuso nasce già da questa distinzione: chi calcola un immobile esistente come se fosse una nuova costruzione, o viceversa, può sbagliare di diverse decine di migliaia di euro. Un secondo errore, altrettanto frequente, consiste nell’applicare l’aliquota massima dell’ITP all’intero prezzo di acquisto anziché usare l’aliquota media: il calcolatore qui sopra evita proprio questo errore, riproducendo correttamente gli scaglioni.

Oltre alle imposte, il calcolatore include le voci non fiscali, tutte preimpostate ma modificabili:

• Notaio (escritura): i notai applicano le tariffe ufficiali (Arancel) del 1989, stabilite dal Real Decreto 1426/1989. La tariffa base è di per sé contenuta, ma si aggiungono copie, fogli redatti e l’aliquota IVA ordinaria. L’importo preimpostato nel calcolatore è indicativo e non costituisce un preventivo del tuo notaio.
• Registro immobiliare (Registro de la Propiedad): anche il registro immobiliare applica proprie tariffe ufficiali, definite dal Real Decreto 1427/1989, a cui va aggiunta l’IVA.
• Gestoría (studio amministrativo) e avvocato: la gestoría si occupa per l’acquirente delle pratiche presso gli enti pubblici: la dichiarazione fiscale (Modelo 600), l’iscrizione nel registro immobiliare e il cambio d’intestazione di luce e acqua. È facoltativa se se ne occupano l’avvocato o lo studio notarile. Per entrambi non esiste un tariffario ufficiale: i compensi sono liberamente concordabili. Per l’assistenza legale nell’acquisto, il riferimento abituale è l’1% del prezzo di acquisto, che il calcolatore imposta quindi come valore predefinito.
• Commissione dell’agenzia immobiliare: A Maiorca, di norma, la commissione dell’agenzia è a carico del venditore, non dell’acquirente. Per questo motivo, nel calcolatore questa voce è disattivata per impostazione predefinita.

I costi notarili e di iscrizione al Registro Immobiliare possono essere calcolati con precisione in base all’Arancel, non solo in via indicativa: a questo scopo è disponibile il calcolatore dei costi notarili e di iscrizione al Registro Immobiliare, che riproduce scaglione per scaglione il tariffario e considera anche le riduzioni previste dalla legge per gli immobili residenziali. I valori qui preimpostati corrispondono all’ordine di grandezza che ne risulta per un immobile residenziale; sono utili per una prima pianificazione del budget, ma non sostituiscono il calcolo del tuo notaio o della tua Gestoría.

Esempi di calcolo

Nel calcolatore qui sopra trovi 3 casi esemplificativi, che ti permettono di capire il meccanismo: un immobile esistente con un prezzo di acquisto medio, lo stesso prezzo di acquisto per un immobile di nuova costruzione — così puoi vedere subito quanto differiscano, da un lato, l’ITP e, dall’altro, IVA più AJD — e un immobile esistente di fascia alta, che mostra quanto l’aliquota media aumenti con il prezzo di acquisto. Inserisci il tuo prezzo di acquisto per visualizzare gli importi esatti e l’aliquota media effettiva nel tuo caso; i dati concreti sono forniti esclusivamente dal calcolatore, non da questo testo.

Il caso dell’immobile esistente di fascia alta permette inoltre di capire bene perché l’aliquota media non raggiunge mai l’aliquota dell’ultimo scaglione: gli scaglioni inferiori restano applicati fino ai rispettivi limiti, mentre solo la parte di valore che li supera viene tassata all’aliquota successiva. Il confronto con l’immobile di nuova costruzione mostra anche da quale soglia si applica l’aliquota AJD maggiorata e quanto questa renda più costosa l’opzione della nuova costruzione rispetto a quella dell’immobile esistente.

Casi particolari

Il calcolo di base nel calcolatore qui sopra copre il caso standard: l’acquisto di un immobile residenziale tra privati oppure di una nuova costruzione dal promotore, senza agevolazioni. Esistono diverse situazioni che si discostano da questo caso e che non sono incluse:

• Agevolazioni: Per la prima abitazione destinata a residenza principale, per i giovani acquirenti, per le famiglie numerose o monoparentali e per le persone con disabilità si applicano aliquote ridotte, soggette a limiti di valore e ad altre condizioni. Prima del rogito, è meglio verificare con una Gestoría o un consulente fiscale se puoi beneficiare di una di queste agevolazioni.
• Valore catastale di riferimento (valor de referencia): L’imposta non viene necessariamente calcolata sul prezzo di acquisto, bensì sul maggiore tra il prezzo di acquisto e il valore di riferimento ufficiale del catasto. Se il valore di riferimento supera il prezzo negoziato, costituisce la base imponibile: è il motivo più frequente per cui l’ATIB, l’autorità fiscale delle Baleari, richiede importi aggiuntivi dopo il rogito.
• Terreni e garage: Per i terreni non edificati e per i posti auto in garage acquistati separatamente si applicano talvolta regole di calcolo diverse rispetto agli immobili residenziali.
• Mutuo: Se finanzi l’acquisto con un mutuo, si aggiungono i costi per la costituzione dell’ipoteca, che non sono inclusi nel calcolo di base.

Nessuno di questi casi particolari è incluso automaticamente nel calcolatore qui sopra, poiché i requisiti variano troppo da situazione a situazione. Il calcolatore ti fornisce un calcolo di base affidabile, che potrai integrare, se necessario, con la tua Gestoría o il tuo consulente fiscale in base al tuo caso specifico.

Scadenze e moduli

L’imposta sull’acquisto — ITP per gli immobili esistenti, AJD per le nuove costruzioni — non viene liquidata automaticamente: devi calcolarla e presentarla personalmente, tramite il Modelo 600, all’ATIB, l’autorità fiscale delle Baleari. Il termine è di 1 mese dalla data del rogito (escritura) dal notaio. In pratica, di solito è la Gestoría a occuparsi della presentazione per tuo conto. Chi non rispetta il termine rischia una maggiorazione per ritardo e gli interessi di mora sull’imposta dovuta. Più il ritardo si protrae, maggiore sarà la maggiorazione: un motivo in più per segnare la scadenza in calendario fin dall’inizio e chiarire già prima del rogito chi se ne occuperà.

Chi paga cosa?

Fin qui si è parlato dell’importo delle singole voci. Altrettanto importante è la seconda domanda: chi le sostiene effettivamente? Non tutte le voci, infatti, spettano all’acquirente. La ripartizione seguente corrisponde alla regola generale prevista dalla legge; in alcuni casi sono possibili accordi diversi, ma non sono opponibili all’Agenzia delle Entrate.

Per chi acquista casa a Maiorca, 2 aspetti sono particolarmente importanti. La provvigione dell’agenzia immobiliare viene qui di norma pagata dal venditore, a differenza di quanto avviene in molti altri Paesi dell’UE. In genere corrisponde a una percentuale a una cifra media del prezzo di vendita; non esiste un importo fissato per legge, poiché la provvigione è liberamente negoziabile e viene disciplinata nel contratto con l’agenzia. Per te, in qualità di acquirente, questo significa soprattutto una cosa: prima di presentare un’offerta, chiarisci per iscritto chi è tenuto a pagarla.

Il secondo aspetto riguarda la plusvalía municipal (ufficialmente IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), ossia l’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno dall’ultimo passaggio di proprietà. Per legge, è dovuta dal venditore. Trasferirla contrattualmente a un acquirente consumatore può essere contestato come clausola vessatoria e, nei confronti del Comune, il venditore resta comunque il soggetto obbligato. Se nel progetto di contratto compare una clausola di questo tipo, è una questione da sottoporre al tuo avvocato, non da inserire nel calcolo del budget.

Costi ricorrenti dopo l’acquisto

Il rogito non conclude tutto. Come proprietario dovrai sostenere costi annuali ricorrenti e, se non risiedi in Spagna, avrai uno specifico obbligo di dichiarazione fiscale. Chi calcola solo le spese accessorie d’acquisto trascura proprio la parte che si ripresenta ogni anno.

IBI: L'imposta sugli immobili si calcola moltiplicando il valore catastale (non il valore di mercato) per l'aliquota comunale. Per gli immobili urbani, la legge prevede una fascia compresa tra 0,4% e 1,1%; entro questi limiti, ogni comune stabilisce la propria aliquota. L'importo effettivo dipende quindi dal comune in cui acquisti. Il valore catastale è spesso nettamente inferiore al prezzo d'acquisto, perciò l'IBI risulta più contenuta di quanto il valore di mercato potrebbe far pensare. La data di riferimento è il 1 gennaio: chi è proprietario in quel giorno deve pagare l'IBI per l'intero anno. In caso di acquisto, l'imposta dell'anno in corso viene spesso ripartita proporzionalmente tra le parti.

Rifiuti: A Maiorca, alla tassa comunale sui rifiuti si aggiunge la tariffa di incenerimento del Consell de Mallorca, il consiglio dell'isola. Entrambe le componenti vengono stabilite ogni anno; non fare quindi affidamento sull'importo dell'anno precedente, ma chiedi la tariffa aggiornata al tuo comune.

Modelo 210 — la dimenticanza più costosa: se, in qualità di non residente, possiedi un immobile che usi personalmente (non locato), ogni anno devi pagare un’imposta sul reddito figurativa basata su un canone di locazione presunto, anche se l’abitazione resta vuota:

L’aliquota ridotta del 19% si applica ai residenti nell’UE e nel SEE (Islanda, Norvegia, Liechtenstein); per i Paesi terzi — compreso il Regno Unito dopo la Brexit — è del 24%, e solo i residenti UE/SEE possono dedurre i costi in caso di locazione. Il reddito figurativo derivante dall’uso personale dell’immobile (nelle istruzioni dell’amministrazione fiscale spagnola AEAT renta inmobiliaria imputada, Tipo de renta 02) va dichiarato 1 volta all’anno, sempre nell’anno successivo. Ignorarlo può comportare richieste di pagamento arretrate, maggiorazioni per ritardo e sanzioni.

Gli errori più frequenti

Quasi tutti gli errori di calcolo più costosi derivano da una manciata di equivoci. La buona notizia è che puoi evitarli tutti, se li conosci.

1. Applicare l'aliquota massima all'intero prezzo. L'ITP prevede aliquote progressive. L'aliquota più alta si applica solo alla fascia di valore più elevata; per i tuoi calcoli conta l'aliquota media indicata dal calcolatore qui sopra.
2. Calcolare i costi solo sul prezzo d'acquisto. La base imponibile dell'ITP corrisponde al valore più alto tra il prezzo e il valor de referencia catastale. Se il valore di riferimento è più alto, pagherai di più.
3. Confondere ITP e IVA. Per un immobile usato si applica l'ITP, mentre per una nuova costruzione acquistata dal costruttore si applicano IVA e AJD. Le 2 imposte non si applicano mai contemporaneamente: una classificazione errata altera sensibilmente il budget.
4. Trascurare l'aliquota AJD maggiorata. Al di sopra di una determinata soglia di valore, per le nuove costruzioni l'imposta di bollo passa dall'aliquota ordinaria a quella maggiorata. Nel segmento premium è più la regola che l'eccezione; il calcolatore ti indica esattamente dove si trova la soglia.
5. Lasciar scadere il termine. L'ITP o l'AJD viene autoliquidata presso l'ATIB tramite il Modelo 600: il termine previsto alle Baleari è di un mese dalla stipula dell'atto. Il ritardo comporta maggiorazioni e interessi di mora.
6. Dimenticare il Modelo 210. Se non sei residente, devi presentare una dichiarazione ogni anno: il pagamento dell'IBI locale non la sostituisce.

Checklist prima della stipula dell'atto

Prima di sederti dal notaio, dovresti aver verificato questi punti:

• Chiarito se si tratta di un immobile usato o di una nuova costruzione → prevista l'imposta corretta (ITP o IVA+AJD)
• Verificato il valor de referencia catastale (è più alto del prezzo d'acquisto?)
• Calcolato l'ITP in base all'aliquota media, non applicando forfettariamente l'aliquota massima
• Per le nuove costruzioni oltre la soglia di valore: considerata l'aliquota AJD maggiorata anziché quella ordinaria
• Accantonato un budget per notaio + registro immobiliare + Gestoría
• Incaricato un avvocato/per la due diligence
• Chi sostiene la provvigione dell'agenzia — definito nel contratto
• Scadenza del Modelo-600 in calendario (1 mese dalla stipula notarile, ATIB)
• Costi ricorrenti (IBI, rifiuti, Comunidad, Modelo 210) inclusi nel budget

Cosa succede dopo?

Dopo l'acquisto, ci sono alcuni aspetti pratici da gestire: l'obbligo annuale di presentare il Modelo-210 come non residente, il numero NIE (Número de Identidad de Extranjero, il codice identificativo spagnolo per gli stranieri) necessario per tutte le pratiche fiscali e amministrative e, se non intendi utilizzare l'immobile personalmente, la locazione. Se sei ancora alla ricerca di un immobile, puoi iniziare dalle offerte immobiliari a Maiorca; gli altri argomenti relativi alla proprietà e alle pratiche amministrative sono raccolti nella guida immobiliare. Ecco alcuni punti di partenza concreti:

• Guida al trasferimento all'estero — pratiche amministrative, tasse, registrazione
• Richiedere il numero NIE a Maiorca — requisito indispensabile per ogni acquisto
• Affitto a lungo termine a Maiorca — se vuoi affittare anziché utilizzare l'immobile personalmente
• Rapporto di mercato aggiornato (in tedesco) — per orientarti tra livelli di prezzo e zone

Base giuridica e aggiornamento

L'imposta balearica sul trasferimento di proprietà ITP è disciplinata dal Decreto Legislativo 1/2014 delle Baleari (articolo 10), mentre l'imposta di bollo AJD è regolata nello stesso testo (articolo 15 e seguenti, fino all'articolo 17). L'IVA sulle nuove costruzioni è disciplinata dalla legge statale Ley 37/1992. Sotto il risultato del calcolatore qui sopra trovi il quadro normativo aggiornato e le fonti originali linkate: inserire qui un elenco separato delle fonti significherebbe soltanto farlo invecchiare, mentre il calcolatore resta aggiornato.

Queste norme possono cambiare: l'attuale sistema a scaglioni dell'ITP e l'aliquota AJD maggiorata risalgono entrambi alla legge di bilancio balearica Ley 11/2022 e sono in vigore dal 1 gennaio 2023; il testo dell'aliquota AJD maggiorata è stato nuovamente formulato dalla Ley 12/2023. Perciò non fare affidamento su articoli meno recenti o su calcoli approssimativi, ma sulla normativa che il calcolatore aggiorna a ogni modifica legislativa.

Domande frequenti

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