Acquirenti stranieri a Maiorca: chi compra, dove e perché

Quasi nessuna provincia spagnola attira così tanti acquirenti stranieri come le Baleari: il 31,5% di tutte le vendite di immobili residenziali nel quarto trimestre del 2025 è andato a non residenti – più del doppio rispetto alla media spagnola del 14%. Se vuoi capire perché gli immobili a Maiorca mantengono il loro valore anche con i tassi d’interesse in aumento, devi prima capire chi sono davvero gli acquirenti. Questa guida analizza i dati disponibili su provenienza, motivazioni d’acquisto, regioni e strutture di finanziamento, e illustra quali questioni fiscali e legali si presentano concretamente per gli acquirenti internazionali nel 2026 – dalla prima ricerca sui prezzi fino alla domanda se e come un immobile per le vacanze possa essere affittato in seguito.

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Il mercato nel 2026: prezzi, volumi, andamento

Nel 2025/26 le Baleari sono uscite dalla scia del mercato immobiliare nazionale. Dopo otto trimestri in cui l’andamento dei prezzi era leggermente inferiore alla media spagnola, nel quarto trimestre del 2025 le Baleari tornano per la prima volta a superarla di poco, con un +13,4% rispetto all’anno precedente (Spagna: +12,9%). Il livello dei prezzi dipende molto dal metodo di rilevazione: l’Ordine dei Notai, il Catasto e l’aggregazione di dati di mallorca.com riportano valori diversi, ma tutti costantemente elevati.

Il volume delle transazioni rimane stabile nonostante l'andamento dei prezzi: 10.986 vendite di immobili residenziali a Maiorca nel 2025, circa 1.190 vendite mensili nelle Baleari all’inizio del 2026 (gennaio 1.197, febbraio 1.188). Le aste giudiziarie, con 45 casi nel quarto trimestre del 2025, sono ai minimi storici (rispetto ai 105 dello stesso trimestre dell’anno precedente) – un segno che il mercato non è sovraindebitato, ma è sostenuto da una solida base di capitale.

Nota: quattro diverse fonti pubbliche misurano il livello dei prezzi con metodologie diverse. I valori vanno letti uno accanto all’altro, non sommati.

Chi fa acquisti a Maiorca? La quota di acquirenti stranieri nel confronto tra province

Nessuna zona della Spagna continentale si avvicina nemmeno lontanamente alla percentuale di acquirenti stranieri delle Baleari. Già nel terzo trimestre del 2024 la percentuale era del 32,5%: più del doppio della media nazionale di allora, pari al 14,8%, e nettamente superiore a quella di tutte le altre province spagnole.

Nel quarto trimestre del 2025 la percentuale è del 31,5% (Spagna: 14%). Negli anni precedenti questa percentuale era stata a tratti anche più alta – alla fine del 2022 si registrava un valore di circa il 35% –, ma rimane comunque di gran lunga la più alta tra tutte le province spagnole. Con circa 3.000 vendite nel trimestre, ciò corrisponde a circa 944 acquisti da parte di non residenti.

Paesi di provenienza: i paesi DACH nettamente in testa

I principali paesi di provenienza in termini di volume sono, in ordine alfabetico, Germania, Francia, Regno Unito, Italia, Paesi Bassi, Austria, Polonia, Svezia e Svizzera. L’area di lingua tedesca (DACH) rappresenta nel complesso il gruppo di acquirenti di gran lunga più numeroso; all’interno del DACH, la Germania è nettamente davanti alla Svizzera e all’Austria. Al momento, i dati pubblici del catasto non forniscono una ripartizione quantitativa affidabile per nazionalità con un livello di dettaglio sufficiente.

Inoltre, i dati sull’origine dei turisti mostrano l’entità delle comunità internazionali presenti sull’isola: oltre 3,4 milioni di visitatori tedeschi all’anno rappresentano circa il 40% del turismo totale di Maiorca, mentre i visitatori britannici sono circa 2,3 milioni (26%). I visitatori scandinavi sono circa 340.000 all’anno, quelli francesi circa 238.000, quelli svizzeri circa 160.000 e quelli irlandesi circa 136.000.

Attenzione: questi numeri si riferiscono ai flussi turistici, non al numero di acquirenti. Vanno interpretati come indicatori di riferimento per capire le dimensioni della rispettiva comunità internazionale, non come statistiche dirette sugli acquisti.

Perché gli acquirenti internazionali comprano: motivazioni e struttura patrimoniale

Le motivazioni all’acquisto degli acquirenti stranieri sono strutturalmente diverse da quelle degli acquirenti locali – e questo caratterizza l’intero mercato premium. Si possono distinguere tre gruppi di motivazioni: la classica seconda casa con uso personale stagionale, il trasferimento del centro della propria vita (per tutto l’anno o solo in alcuni periodi) e l’investimento immobiliare con la componente della locazione. Spesso queste motivazioni si sovrappongono nella stessa transazione di acquisto.

A fare la differenza sul mercato è la struttura di finanziamento che c'è dietro: gli acquirenti spagnoli locali finanziano il segmento premium soprattutto con mutui, mentre gli acquirenti internazionali provenienti dall'area DACH, dalla Scandinavia e dal Regno Unito ricorrono molto più spesso a una quota consistente di contanti – in genere proveniente dalla vendita di un immobile nel proprio Paese, da un patrimonio familiare liquido o dalla vendita di un’azienda o di una partecipazione.

Questa differenza strutturale di patrimonio spiega perché un’inversione dei tassi d’interesse colpisce il mercato “premium” di Maiorca in modo diverso rispetto alla Spagna continentale: i non residenti con grandi disponibilità finanziarie stabiliscono di fatto il limite minimo di prezzo a cui si orienta l’intero segmento. Se stai pianificando di investire con capitale proprio proveniente dalla Germania, dall’Austria o dalla Svizzera, trovi informazioni più approfondite alla voce «Capitale proprio e credito lombardo » e, per quanto riguarda le modalità pratiche, alla voce «Trasferire denaro in Spagna».

Dove fanno acquisti gli acquirenti internazionali: otto regioni, otto profili

Maiorca è suddivisa in otto regioni, ognuna con un proprio profilo di acquirenti. La concentrazione di acquirenti internazionali e la presenza di operatori professionali nel settore immobiliare variano notevolmente da una regione all’altra.

Il sud-ovest concentra storicamente la clientela internazionale più numerosa e la commercializzazione più professionale dell’isola – strettamente legata alle infrastrutture nautiche intorno a Puerto Portals e Port Adriano. Il nord, invece, è in testa per quanto riguarda la densità delle licenze di affitto: circa il 31% di tutte le licenze attive per l’affitto turistico dell’isola si trova proprio lì. Trovi un confronto più approfondito nella sezione “Confronto prezzi per regione”.

Finanziamento: gli acquirenti che pagano in contanti si scontrano con una capacità di spesa locale già sotto pressione

L'andamento dei tassi d'interesse mostra quanto siano diverse le reazioni degli operatori di mercato. L'Euribor a un anno è salito dal 2,079% di luglio 2025 al 2,747% di aprile 2026: un aumento di circa 67 punti base in nove mesi.

Per gli acquirenti locali questo significa una pressione sempre maggiore: nel quarto trimestre del 2025, il rapporto medio tra spese immobiliari e reddito familiare nelle Baleari si attesta intorno al 55%, ben al di sopra della soglia storicamente considerata sostenibile, pari a circa il 35%. Gli acquirenti internazionali con un’elevata quota di capitale proprio non risentono quasi per nulla di questa tendenza, il che stabilizza il segmento premium, mentre il segmento locale della classe media subisce un rallentamento.

Se sei un non residente e vuoi comunque ottenere un finanziamento in Spagna, trovi le condizioni generali nella sezione " Mutuo per non residenti " e, per quanto riguarda il tipo di tasso, nella sezione " Mutuo a tasso fisso o variabile".

Norme fiscali per gli acquirenti stranieri

Negli ultimi anni le Baleari hanno modificato diverse normative regionali che potrebbero interessare chi acquista all’estero. Questa panoramica è solo un’osservazione di mercato e non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata.

Attenzione: l'onere fiscale effettivo dipende dal grado di parentela, dalla struttura patrimoniale, dalla residenza fiscale, dai trattati di doppia imposizione e dalla normativa fiscale del tuo Paese di origine. Verificalo prima di ogni acquisto con consulenti qualificati sia in Spagna che nel tuo Paese di origine.

Trovi informazioni più approfondite sull’imposta sul patrimonio alla voce “Imposta sul patrimonio – Acquisto immobili”, sulla successione alla voce “Successione e donazione – Isole Baleari”, sui costi accessori di acquisto alla voce “Costi accessori di acquisto – Maiorca” e sulle aliquote ITP attuali alla voce “ITP Isole Baleari 2026”. Se vuoi strutturare l’acquisto tramite una società, trovi maggiori dettagli alla voce “Acquisto di un immobile tramite SL”, mentre se hai in programma di cambiare residenza, dovresti verificare le conseguenze nel tuo paese d’origine alla voce “Imposta di uscita dalla Spagna ”.

Affitti: la situazione delle licenze limita le aspettative di rendimento

Se pensi di acquistare un immobile a Maiorca anche come investimento per ricavarne un reddito da locazione, devi conoscere bene la situazione delle licenze. A maggio 2026, Maiorca contava un totale di 17.034 licenze attive per l’affitto turistico. Da aprile 2025, in linea di massima, non vengono più rilasciate nuove licenze per gli appartamenti; una licenza esistente è trasferibile in caso di cambio di proprietà solo a determinate condizioni.

Nota: per poter effettuare legalmente affitti a breve termine è necessaria una licenza già in essere – non c'è alcun diritto automatico a un rendimento. Prima dell'acquisto, verifica attentamente: la trasferibilità della licenza, il tasso di occupazione e la tariffa giornaliera della specifica ubicazione, lo stato dell'immobile e il trattamento fiscale dei ricavi da locazione.

Per saperne di più: Trasferimento della licenza ETV, Rendite Mallorca 2026 e acquisto di un immobile per le vacanze.

L'iter legale: cosa devono tenere presente gli acquirenti stranieri

In Spagna, gli acquirenti stranieri hanno in linea di massima gli stessi diritti di proprietà dei cittadini spagnoli: i cittadini dell’UE non sono soggetti ad alcuna restrizione particolare, mentre i cittadini extra-UE devono inoltre disporre di un numero NIE (numero di identificazione degli stranieri). La procedura segue di solito questi passaggi:

1. Preparazione e ricerca di mercato (circa 2–4 settimane): budget, zona, scelta dell’agente immobiliare e dell’avvocato.
2. Visita e verifica (circa 1–2 settimane): ispezione dell'immobile, verifica dei documenti, trattativa sul prezzo.
3. Contratto di prenotazione o preliminare (Arras) (circa 1 settimana): firma, acconto che di solito va dal 5 al 10 per cento del prezzo di acquisto.
4. Due diligence legale (circa 2–3 settimane): verifica dei diritti di proprietà, degli oneri, delle licenze edilizie e delle spese condominiali.
5. Appuntamento dal notaio e trasferimento della proprietà: firma dell’Escritura, iscrizione nel Registro de la Propiedad.

Importante: a differenza della Germania, in Spagna non esiste un notaio neutrale che tuteli automaticamente entrambe le parti allo stesso modo – una verifica legale indipendente prima della firma del contratto è la norma negli acquisti internazionali. Inoltre, in Spagna il registro immobiliare (Registro de la Propiedad) non attesta automaticamente la proprietà; serve soprattutto a tutelarti nei confronti di terzi. La precisa qualificazione giuridica va chiarita caso per caso con un avvocato spagnolo.

Trovi i dettagli sulla procedura alla voce " Acquisto immobiliare: procedura", sul ruolo del notaio alla voce " Notaio in Spagna", sul contratto di prenotazione alla voce " Contratto di prenotazione in Spagna " e sull'assistenza legale alla voce " Avvocato per l'acquisto immobiliare". Se non puoi occuparti dell'acquisto di persona sul posto, trovi le informazioni alla voce "Procura al notaio in Spagna".

Gli errori più comuni degli acquirenti stranieri

Gli acquirenti internazionali tendono spesso a sottovalutare quanto il processo di acquisto in Spagna sia diverso da quello del proprio paese. Tra gli ostacoli più ricorrenti ci sono:

• Ci si affida alle aspettative tedesche riguardo al notaio e al registro immobiliare, anche se in Spagna i meccanismi di tutela sono organizzati in modo diverso – spesso ci si rivolge a un avvocato per una verifica indipendente solo quando è ormai troppo tardi.
• Sottovalutare i costi accessori dell'acquisto, che vanno inseriti nel budget oltre al prezzo di acquisto.
• Acquisto di un immobile per le vacanze senza verificare la trasferibilità della licenza: altrimenti la possibilità di affittarlo viene meno senza alcuna alternativa.
• Mancanza di coordinamento tra la Spagna e il tuo Paese d'originein materia di residenza fiscale, soprattutto se hai in programma di cambiare residenza.
• Sottovalutazione delle conseguenze dell'aumento dei tassi di interesse nel caso di finanziamento esterno, se non viene apportato capitale proprio sufficiente.

Cosa succede dopo l'acquisto?

Dopo la consegna delle chiavi, per i proprietari stranieri ci sono di solito altre cose da sistemare: l’imposta fondiaria (IBI), l’iscrizione al condominio (se necessario), la scelta tra affittare o usare l’immobile per sé e, se hai intenzione di trasferirti qui, la registrazione fiscale in Spagna. Se vuoi affittare l’immobile a lungo termine invece che per brevi periodi a turisti, trovi le basi giuridiche alla voce «Affitto a lungo termine a Maiorca» e le informazioni sull’imposta corrente alla voce «Imposta IBI in Spagna». In caso di più comproprietari o comunioni ereditarie, è importante anche la struttura del condominio; dai un’occhiata alla voce «Condominio in Spagna».

Lista di controllo per gli acquirenti internazionali

• Richiedi il numero NIE con sufficiente anticipo prima di firmare il contratto
• Rivolgiti a un avvocato specializzato in diritto immobiliare indipendente in Spagna prima di firmare il contratto di prenotazione
• Fatti calcolare in anticipo i costi accessori di acquisto e l'onere fiscale (ITP, eventualmente imposta sul patrimonio)
• Se hai intenzione di affittare: prima di fare un'offerta di acquisto, fatti verificare per iscritto lo stato della licenza e la sua trasferibilità
• Concordare per tempo con la banca la struttura di finanziamento (quota in contanti, eventualmente mutuo come non residente)
• Chiarisci prima dell’acquisto le conseguenze fiscali nel tuo Paese di residenza (doppia imposizione, eventualmente imposta di uscita)
• Organizza l'appuntamento dal notaio e l'iscrizione nel registro fondiario con un margine di tempo sufficiente

Conclusione

Nel 2026 Maiorca non sarà più un mercato regionale di nicchia, ma il mercato immobiliare più internazionalizzato della Spagna – con una percentuale di acquirenti stranieri più che doppia rispetto alla media spagnola e un chiaro predominio dei paesi DACH tra questi acquirenti. Chi acquista qui come acquirente tedesco, austriaco o svizzero si trova di fronte a un mercato caratterizzato da prezzi molto dinamici, un’offerta limitata e una struttura degli acquirenti sempre più basata sul capitale proprio piuttosto che sul credito. Questo apre nuove opportunità, ma sposta anche i rapporti di forza nelle trattative – e rende più importante che mai una preparazione legale e fiscale accurata.

Fonti ufficiali

• Ordine dei conservatori del registro immobiliare spagnolo (Colegio de Registradores) – Percentuale di acquirenti stranieri, prezzi degli immobili esistenti e di nuova costruzione: https://www.registradores.org
• Ordine dei notai spagnoli (Consejo General del Notariado) – Prezzi medi di vendita: https://www.notariado.org
• Istituto Nazionale di Statistica spagnolo (INE) – Indice dei prezzi delle case, statistiche sulle transazioni: https://www.ine.es
• Banco de España – Euribor, tasso di riferimento ipotecario: https://www.bde.es
• IBESTAT (Istituto di statistica delle Baleari) – Dati sul turismo e sulla popolazione: https://ibestat.caib.es
• AENA – Dati sui passeggeri dell'aeroporto di Palma: https://www.aena.es
• Govern Illes Balears – Regolamenti fiscali speciali delle Baleari, Registro degli affitti turistici: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (Ministero delle Finanze spagnolo) – Regime Beckham, imposta sul patrimonio: https://www.agenciatributaria.es