Il notaio nell'acquisto di un immobile in Spagna: ruolo, Escritura e costi

Se compri un immobile a Maiorca o in qualsiasi altra parte della Spagna, non puoi fare a meno del notaio – e spesso ti sorprende quanto sia diverso il suo ruolo rispetto alla Germania. Quando compri un immobile in Spagna, il notaio ( Notario ) autentica il trasferimento di proprietà e redige la cosiddetta Escritura. Senza questo documento pubblico, non è possibile registrare il cambio di proprietà nel registro immobiliare (Registro de la Propiedad). Cosa controlla esattamente il notaio, cosa non controlla, quali sono le spese da sostenere e perché a Maiorca hai comunque bisogno di un avvocato: lo scoprirai passo dopo passo in questa guida.

Stai acquistando un immobile a Maiorca e vuoi prepararti all'appuntamento dal notaio in modo da essere a posto dal punto di vista legale?

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Cosa fa un notaio spagnolo – e cosa non fa?

Il notaio spagnolo (Notario) è un giurista nominato dallo Stato che autentica pubblicamente gli atti giuridici, garantendo così la certezza del diritto in senso formale. Verifica l’identità di entrambe le parti contraenti, legge ad alta voce l’Escritura, spiega le clausole essenziali e conferma che il documento rispecchia la volontà delle parti. In questo si differenzia però notevolmente dal notaio tedesco – e questo è il punto più importante per chi viene dai paesi di lingua tedesca.

Cosa fa il notaio spagnolo:

• Autenticazione dell’Escritura Pública (atto di compravendita notarile)
• Verifica dell'identità dell'acquirente e del venditore
• Lettura ad alta voce e spiegazione del contratto di compravendita
• Richiesta di un estratto aggiornato del registro fondiario poco prima della data dell'atto notarile
• Calcolo e ritenuta alla fonte per i venditori non residenti (retención)

Quello che il notaio spagnolo non fa assolutamente:

• Analisi completa degli aspetti legali e urbanistici dell'immobile
• Verifica di annessi abusivi, carichi non dichiarati o violazioni delle norme urbanistiche
• Rappresentanza degli interessi di una delle parti

Nota: a differenza di quanto avviene in Germania, il notaio spagnolo non si occupa di “tutto”. È obbligatorio per l’iscrizione nel registro immobiliare, ma non sostituisce un avvocato indipendente che esamini preventivamente la situazione legale dell’immobile.

L'Escritura Pública: il documento fondamentale

L'Escritura Pública de Compraventa è l'atto di compravendita autenticato dal notaio che attesta ufficialmente il trasferimento della proprietà di un immobile in Spagna. Le basi giuridiche sono il Codice Civile spagnolo (Código Civil) e la Legge Ipotecaria (Ley Hipotecaria).

Senza l’Escritura non c’è iscrizione nel registro fondiario – e senza iscrizione nel registro fondiario, formalmente non sei il proprietario. Il documento di solito contiene:

• Descrizione completa dell'immobile (posizione, superficie, dati catastali)
• Identificazione dell'acquirente e del venditore, compresi i numeri NIE
• Prezzo di acquisto concordato e modalità di pagamento
• Dichiarazione di assenza di gravami o di gravami esistenti
• Indicazione delle imposte dovute e di chi le paga
• Certificatodi efficienza energetica (Certificado de Eficiencia Energética)

Dopo la firma dal notaio, riceverai innanzitutto una copia semplice (copia simple). L'originale rimane presso il notaio. Per l'iscrizione nel registro immobiliare, verrà presentata una copia autenticata (copia autorizada) al Registro de la Propiedad.

Come si svolge l'appuntamento dal notaio, passo dopo passo

L'appuntamento dal notaio (per la società) è il momento clou del processo di acquisto, ma non è il punto di partenza. Tutte le verifiche legali essenziali dovrebbero essere state completate prima di allora.

1. Non dimenticare di procurartelo: senza ilNIE (Número de Identificación de Extranjero) non è possibile firmare il contratto di compravendita dal notaio. Richiedilo con largo anticipo.
2. Aprire un conto corrente in Spagna – Il prezzo di acquisto viene di solito consegnato all’appuntamento dal notaio tramite cheque bancario (assegno bancario autenticato emesso da una banca spagnola).
3. Verifica preliminare legale da parte di un avvocato: estratto del registro immobiliare (nota simple), estratto catastale, situazione urbanistica, eventuali gravami in sospeso e debiti condominiali. Consiglio: controlla il registro immobiliare spagnolo.
4. Contratto preliminare / Contratto di opzione – Di solito si stipula prima un contratto di opzione (contrato de arras o opción de compra). Il periodo di opzione è in genere di circa tre mesi, mentre il prezzo di opzione è solitamente pari al 10% del prezzo di acquisto.
5. Scegliere il notaio – In Spagna, di norma è l'acquirente a scegliere il notaio, dato che è lui a sostenere le spese.
6. Appuntamento dal notaio – Si presentano entrambe le parti o i loro rappresentanti autorizzati. Il notaio legge l’Escritura, chiarisce eventuali dubbi e entrambe le parti firmano.
7. Pagamento e consegna delle chiavi – Con la firma viene consegnato l’assegno e si effettua il passaggio di proprietà.
8. Pagare le tasse e provvedere all’iscrizione nel registro immobiliare – Entro i termini previsti dalla legge bisogna versare l’ITP o l’IVA/AJD e presentare l’Escritura all’ufficio del registro immobiliare.

Attenzione: non pagare il prezzo dell’opzione direttamente al venditore o all’agente immobiliare prima che sia stata chiarita la situazione legale dell’immobile. Alcuni studi legali raccomandano espressamente di versare l’importo su un conto di deposito presso il notaio a tutela dell’acquirente.

Notaio e avvocato: perché ti servono entrambi

Questa è la differenza più importante rispetto al processo di acquisto in Germania: il notaio spagnolo non ti tutela in modo completo. Non verifica la presenza di annessi abusivi, né le tasse comunali non pagate, né la conformità urbanistica dell’uso dell’immobile – tutto questo rientra nelle competenze del tuo avvocato (Abogado).

Le spese legali per l'assistenza legale nell'acquisto di un immobile ammontano di solito a circa l'1% del prezzo di acquisto.

Quanto costa il notaio quando compri un immobile in Spagna?

Le spese notarili in Spagna sono regolate dallo Stato e dipendono dal prezzo di acquisto dell'immobile. Come regola generale, si aggirano tra lo 0,1% e lo 0,5% circa del prezzo di acquisto: più il prezzo è alto, più la percentuale diminuisce.

Nota: le spese notarili sono la voce più piccola tra i costi accessori di acquisto. L’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP) e le spese catastali incidono molto di più.

In Spagna, le spese notarili sono a carico dell'acquirente.

Panoramica: spese accessorie di acquisto a Maiorca nel 2026

Nelle Baleari – e quindi a Maiorca – per gli immobili in rivendita si applicano le seguenti aliquote progressive dell'ITP:

Importante: le aliquote si applicano solo alla parte del prezzo di acquisto che rientra nella rispettiva fascia – l’imposta è quindi progressiva e non va calcolata come aliquota forfettaria sul prezzo totale.

Per gli immobili di nuova costruzione, al posto dell’ITP si applicano l’IVA e l’imposta di bollo (AJD). I costi accessori complessivi – che comprendono tasse, spese notarili, spese catastali e onorari legali – si aggirano, in base all’esperienza, tra il 12 e il 14% del prezzo di acquisto per gli immobili di seconda mano a Maiorca, mentre per le nuove costruzioni si attestano intorno al 12-13%.

Trovi maggiori dettagli ed esempi di calcolo nella guida dedicata ai costi accessori di acquisto a Maiorca.

Iscrizione nel registro fondiario dopo l’Escritura: cosa succede adesso

La firma dell’Escritura dal notaio segna il trasferimento della proprietà in senso civile, ma non è ancora la conclusione formale della procedura. Per essere iscritto come proprietario nel Registro de la Propiedad, dopo l’appuntamento dal notaio sono necessari i seguenti passaggi:

1. Pagare le tasse – L’ITP o l’IVA/AJD devono essere versati all’autorità fiscale competente (ATIB nelle Isole Baleari) entro il termine previsto dalla legge dopo la registrazione.
2. Richiedere l'iscrizione nel registro immobiliare – La copia autorizzata dell'Escritura va presentata al Registro de la Propiedad insieme alla ricevuta di pagamento delle imposte.
3. Aspetta la conferma – Dopo la registrazione, riceverai l'estratto del registro fondiario con il tuo nome come proprietario.

In pratica, è l'avvocato o la Gestoría (studio amministrativo) a occuparsi di queste pratiche per conto dell'acquirente. Anche le spese catastali relative a queste operazioni fanno parte dei costi accessori dell'acquisto.

Posso comprare da un notaio tedesco?

Sì, a determinate condizioni è possibile. La Corte Suprema spagnola (Tribunal Supremo), con la sentenza STS 998/2011 del 19 giugno 2012, ha confermato a livello di massima autorità giudiziaria che un atto notarile tedesco può essere riconosciuto in Spagna se sono soddisfatti i seguenti requisiti:

• Il documento è stato debitamente autenticato
• È conforme alla legge tedesca
• Ha l'apostille
• Viene presentato in lingua spagnola (come traduzione certificata)

Le basi giuridiche sono gli articoli 3 e 4 della Ley Hipotecaria (legge spagnola sul registro immobiliare) e l'articolo 1216 del Código Civil.

In pratica, questa procedura è decisamente più complicata e meno comune. La maggior parte degli acquirenti a Maiorca preferisce rivolgersi a un notaio spagnolo del posto, anche perché i venditori e le banche spagnole ci sono abituati e la procedura procede senza intoppi.

Procura (Poder Notarial): Acquistare senza essere presente di persona

Se non puoi presentarti di persona all'appuntamento dal notaio, puoi redigere una procura notarile (poder notarial). In questo modo, il tuo avvocato o una persona di fiducia potrà firmare l'Escritura a tuo nome.

La procura può essere redatta sia da un notaio spagnolo che da uno tedesco. In quest’ultimo caso, però, servono sia l’apostille che una traduzione in spagnolo certificata.

Nota: una procura generale (poder general) conferisce ampi poteri. Fatti spiegare bene cosa comprende la procura e concedila solo a persone di cui ti fidi ciecamente.

Gli errori più comuni durante l'appuntamento dal notaio a Maiorca

Anche gli acquirenti immobiliari tedeschi più esperti commettono errori tipici durante l'appuntamento dal notaio spagnolo – spesso perché pensano che il sistema sia uguale a quello tedesco.

Cosa succede dopo l'appuntamento dal notaio?

L'appuntamento dal notaio non è la fine, ma l'inizio dei tuoi obblighi di proprietario in Spagna. Subito dopo dovresti:

• Versare le tasse entro i termini previsti (ATIB alle Baleari)
• Provvedere alla registrazione nel registro fondiario
• Modificare i contratti di fornitura (elettricità, acqua, telefono)
• Assumersigli obblighi relativi alle spese condominiali
• Controllal’imposta sul patrimonio e l’imposta sul reddito: se sei un non residente con proprietà immobiliari in Spagna, valgono degli obblighi particolari; per saperne di più, dai un’occhiata alla guida “Imposta sul patrimonio in Spagna”
• Decidi la destinazione d'uso: affitto a lungo termine, affitto turistico o uso proprio comportano conseguenze fiscali e legali diverse; per saperne di più, dai un'occhiata alla sezione " Affitti a Maiorca"

Lista di controllo: appuntamento dal notaio per l'acquisto di un immobile in Spagna

Per non dimenticare nulla, ecco i punti più importanti in breve:

• Richiedi e ricevi il numero NIE
• Ho aperto un conto corrente in Spagna
• È stato incaricato un avvocato per un esame preliminare della questione legale
• Estratto del registro fondiario (nota simple) verificato
• Estratto catastale e stato urbanistico verificati
• Verifica dei debiti comuni in sospeso
• C'è l'attestato di prestazione energetica
• Contratto di opzione stipulato con termine e modalità di pagamento corretti
• Notai selezionati (diritto dell'acquirente)
• Assegno bancario emesso da una banca spagnola
• Delega rilasciata nel caso in cui non sia possibile presentarsi di persona
• In base alla scadenza: versare le imposte entro i termini previsti
• Dopo l'appuntamento: provvedere all'iscrizione nel registro fondiario

Conclusione

Il notaio è indispensabile quando compri un immobile in Spagna, ma è solo un pezzo del puzzle. È lui che redige l’Escritura Pública e rende così possibile l’iscrizione nel registro immobiliare. Però non verifica la situazione urbanistica dell’immobile né tutela unilateralmente gli interessi dell’acquirente. Ecco perché a Maiorca vale questa regola: notaio e avvocato – e proprio in quest’ordine: prima l’avvocato, poi il notaio. Chi rispetta questa sequenza, affronta il processo di acquisto in modo strutturato e mette in conto i costi accessori, che realisticamente vanno dal 12 al 14%, getta le basi per un acquisto immobiliare a Maiorca in piena sicurezza giuridica.

Fonti ufficiali

• Consiglio Generale del Notariato (statistiche notarili): www.notariado.org
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (Amministrazione ITP delle Isole Baleari): www.atib.es
• Registro de la Propiedad (Catasto spagnolo): www.registradores.org
• Ley Hipotecaria (Legge sul registro immobiliare), in particolare gli articoli 3 e 4: www.boe.es
• Codice Civile spagnolo, art. 1216 (Escritura pubblica) e art. 1445 e segg. (Contratto di compravendita): www.boe.es
• Corte Suprema, sentenza STS 998/2011 del 19 giugno 2012 (riconoscimento di atti notarili stranieri): www.poderjudicial.es