Costi notarili e di registro immobiliare

Quanto costano il notaio e il registro immobiliare quando acquisti casa a Maiorca?

Queste 2 voci non sono negoziabili, ma seguono 2 tariffari stabiliti dallo Stato: l'Arancel – il termine spagnolo per la tariffa ufficiale – dei notai e quello dei conservatori del registro immobiliare. L'importo finale dipende quasi esclusivamente dal valore dichiarato dell'immobile e dal numero di fogli che compongono l'atto. Il calcolatore qui sopra applica entrambe le tariffe al tuo prezzo d'acquisto; puoi aprire ogni singola voce del risultato e risalire alla norma su cui si basa.

Per orientarti: notaio e registro immobiliare rappresentano insieme la quota minore delle spese accessorie d'acquisto. La voce principale è l'imposta di trasferimento immobiliare (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) oppure, per le nuove costruzioni, l'IVA più l'imposta di bollo (AJD, Actos Jurídicos Documentados). Per le imposte puoi usare il calcolatore ITP per le Baleari, mentre per un quadro completo trovi il calcolatore delle spese accessorie d'acquisto a Maiorca.

Come si calcolano

Entrambe le tariffe hanno la stessa struttura: un importo fisso per ogni atto o iscrizione con valore, a cui si aggiunge una tariffa decrescente per scaglioni, applicata esclusivamente alla parte che supera il primo scaglione. Le riduzioni previste dalla legge, le rebajas, si applicano al solo importo calcolato per scaglioni. Per l'acquisto di un immobile residenziale ne sono previste 2: 25% ai sensi del Real Decreto-ley 6/1999, che cita espressamente l'acquisto di abitazioni, e poi un'ulteriore riduzione di 5% ai sensi del Real Decreto-ley 8/2010. Per il registro immobiliare, tra le 2 si applica un'ulteriore riduzione di 5% ai sensi del Real Decreto-ley 6/2000. Per terreni non edificati, immobili commerciali e garage acquistati separatamente si applica solo l'ultima delle 3 riduzioni: a questo serve l'opzione Immobile residenziale nel calcolatore. Infine, sull'intero importo si applica l'IVA spagnola (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) all'aliquota ordinaria attuale di 21%.

La formula per il notaio è quindi: importo fisso di 90,15 € più l'importo per scaglioni sulla parte eccedente; per un immobile residenziale si applica una riduzione di 25% e poi un'ulteriore riduzione di 5% sull'importo residuo; si aggiungono quindi i fogli dell'originale (matriz – l'originale che resta nel protocollo del notaio) e quelli della copia autenticata (copia autorizada), entrambi senza riduzioni; infine si applica l'IVA al totale.

Per il Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) si applica lo stesso schema, con importi diversi: una tariffa base di 24,04 € più un importo progressivo, con un tetto massimo di 2181,67 €, e solo successivamente le riduzioni: per un immobile residenziale 25%, sul restante importo 5% e sull'importo residuo 5%. Ogni riduzione si applica al risultato della precedente: la normativa lo dice espressamente, „a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial". L'ordine non è un dettaglio: nel testo normativo il tetto massimo precede le riduzioni e ne limita l'importo di partenza, non il contrario. In pratica, oltre un prezzo d'acquisto di circa dieci milioni di euro, la tassa di iscrizione non aumenta più.

Al Registro de la Propiedad si aggiungono 2 piccoli importi fissi, ai quali non si applicano riduzioni perché figurano in altre voci della tariffa: l'annotazione di presentazione (asiento de presentación – la registrazione del titolo presentato, 1 volta per ogni atto) di 6,01 € e l'annotazione a margine relativa alla responsabilità fiscale dell'immobile (nota de afección) di 3,01 €. L'estratto semplice del registro (nota simple), che il tuo avvocato richiede prima dell'acquisto, costa 3,01 € per ogni Finca e non fa parte dell'iscrizione: è la consueta verifica preliminare.

Una precisazione: il calcolatore copre esattamente ciò che regolano i 2 Aranceles, ovvero notaio e Registro de la Propiedad. Imposte, avvocato, banca e compenso della Gestoría (un ufficio amministrativo spagnolo che svolge per conto tuo pratiche presso gli enti pubblici, dichiarazioni fiscali e iscrizioni nei registri) compaiono su fatture separate. Non sono calcolate neppure le copie semplici (copias simples) destinate a banca e fornitori di servizi; seguono una tariffa propria, decisamente più bassa.

Casi particolari che incidono sull'importo

L'acquisto di quote indivise (pro indiviso) rende più costoso il Registro de la Propiedad

Quando 2 persone acquistano insieme senza essere sposate né vivere in regime di comunione dei beni, acquisiscono pro indiviso, ossia per quote. Il Registro de la Propiedad ripartisce quindi il valore complessivo tra le quote e applica lo scaglione separatamente a ciascuna di esse. Poiché lo scaglione è decrescente, 2 metà costano sensibilmente di più di un unico intero: per un prezzo d’acquisto medio a Maiorca, la tariffa del Registro de la Propiedad è circa il 40% più alta. L’importo complessivo è comunque limitato a 1% del valore dell’immobile. Nel calcolatore, assicurati quindi di indicare correttamente il numero degli acquirenti.

I coniugi soggetti al regime legale della comunione dei beni (gananciales – la comunione degli acquisti spagnola, in cui le acquisizioni spettano a entrambi) sono espressamente esclusi: per loro, il valore complessivo costituisce l’unica base di calcolo e il numero degli acquirenti è 1. La tariffa notarile non prevede comunque questa distinzione: l’atto viene sempre conteggiato una sola volta sul valore complessivo.

Più fincas registrales in un unico atto

A Maiorca, appartamento, posto auto e ripostiglio costituiscono spesso 3 distinte unità del Registro de la Propiedad (fincas registrales), anche se vengono acquistati con un’unica Escritura. Il Registro de la Propiedad iscrive ciascuna unità separatamente e calcola la relativa tariffa sul suo valore proporzionale; l’annotazione di presentazione, invece, viene applicata una sola volta, poiché dipende dal titolo presentato e non dal numero delle iscrizioni. Anche la nota simple viene calcolata per ogni Finca. Il calcolatore considera il caso standard di 1 Finca: se sono presenti più unità, la voce relativa al Registro de la Propiedad sarà di conseguenza più alta.

„Por cara escrita" – la tariffa conta le pagine, non i fogli

Secondo il testo della tariffa, il costo dei fogli dell’originale si applica per ogni pagina scritta („por cara escrita"), mentre la franchigia è calcolata in fogli: i primi 4 fogli sono esenti, dal 5° in poi si paga. Nella pratica, la carta bollata notarile viene scritta su entrambi i lati; per questo il calcolatore considera 2 pagine per foglio: si tratta di un’ipotesi dichiarata, non di una norma. Se hai davanti la parcella del notaio (minuta), puoi verificare il numero effettivo e inserirlo nel calcolatore. Per l’altra voce relativa ai fogli, la copia autentica, l’unità di calcolo è invece effettivamente il foglio e ogni foglio iniziato viene conteggiato per intero.

Mutuo: 2° atto, 2° iscrizione

Se finanzi l’acquisto tramite una banca spagnola, il mutuo viene stipulato con un atto separato e iscritto al Registro de la Propiedad come gravame distinto. Si tratta di un 2° calcolo completo secondo entrambe le tariffe, basato sull’importo della responsabilità ipotecaria, e non è incluso in questo calcolatore. Dalla legge spagnola sui mutui del 2019, tuttavia, la banca sostiene la maggior parte di questi costi.

Sconto facoltativo del notaio

Oltre alle riduzioni previste dalla legge, un notaio può concedere uno sconto facoltativo fino al 10%; l’art. 35.1 del Real Decreto-ley 6/2000 lo consente espressamente („se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100"). La concessione dello sconto è oggetto di trattativa, perciò non compare nel calcolatore. Il calcolatore mostra la tariffa piena: una Minuta effettiva può essere inferiore, ma mai superiore.

Tariffa dimezzata per i trasferimenti successivi di VPO

Per il 2° e ogni successivo trasferimento di edifici e abitazioni classificati come edilizia residenziale pubblica (VPO, Vivienda de Protección Oficial), sia la tariffa notarile sia quella del Registro de la Propiedad riducono il costo della metà. A Maiorca riguarda soprattutto immobili esistenti a Palma. Proprio in questi casi soggetti a riduzione diventa rilevante anche l’importo minimo per l’iscrizione di 24,04 €; in una normale compravendita non può mai essere applicato.

Oltre circa 6 milioni non esiste più una tariffa

A partire da un valore di 6.010.121,04 €, termina lo scaglione notarile. Per la parte eccedente, l’Arancel non stabilisce più alcuna aliquota: il notaio concorda liberamente il proprio onorario con le parti. È importante una precisazione: l’importo stesso resta interamente soggetto a tariffa, mentre è libero soltanto l’eccedente. Per prezzi d’acquisto molto elevati, il calcolatore indica quindi un importo minimo soggetto a tariffa e mostra separatamente la parte libera. Questo non vale per il Registro de la Propiedad, dove si applica invece l’importo massimo.

Base di calcolo: il valore verificato prevale sul prezzo indicato nell’atto

Entrambe le tariffe si calcolano sul «valore verificato ufficialmente» e, in assenza di tale valore, su quello indicato dalle parti nell'atto. Di norma, coincide quindi con il prezzo di acquisto riportato nell'atto. Se il valore di riferimento ufficiale del catasto è più alto e viene assunto come base imponibile, anche l'onorario sarà calcolato su questo valore maggiore. Per capire se questo caso ti riguarda, consulta il calcolatore del Valor de referencia.

Termini e moduli

L'ordine delle operazioni dopo l'appuntamento dal notaio è stabilito e non si può modificare: prima le imposte, poi il registro immobiliare. La copia autentica della Escritura viene accettata dal Registro de la Propiedad soltanto insieme alla prova dell'avvenuto pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare o dell'imposta di bollo; in mancanza di questa prova, viene apposta soltanto la nota di presentazione, che tutela l'atto per un periodo limitato da atti successivi di altri soggetti, ma non equivale all'iscrizione.

Sulle Baleari, l'autorità competente per le imposte è l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears – l'amministrazione fiscale delle Baleari). L'autoliquidazione deve essere presentata entro il termine di legge successivo alla stipula dell'atto; termini e moduli sono indicati dal calcolatore ITP.

Nella pratica, l'intera procedura – modulo fiscale, pagamento, presentazione al registro immobiliare, ritiro dell'atto registrato e aggiornamento dei dati catastali – viene svolta dalla Gestoría, spesso collegata allo studio notarile o al tuo studio legale. Il suo compenso è liberamente negoziabile e non è incluso in nessuna delle 2 tariffe. Se segui personalmente questa procedura, risparmi il compenso ma ti assumi il rischio di non rispettare le scadenze: il ritardo nel pagamento delle imposte comporta maggiorazioni e, finché la Escritura non è iscritta, non risulti proprietario nei confronti di terzi.

Base giuridica e aggiornamento

• Real Decreto 1426/1989 – tariffa notarile, in particolare Anexo I Número 2.1 (scaglioni di valore), Número 4 (copie) e Número 7 (fogli dell'originale): www.boe.es
• Real Decreto 1427/1989 – tariffa dei registratori immobiliari, in particolare Anexo I Número 2.1 (iscrizione) e Anexo II Norma Segunda (acquisto di una quota): www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/1999, Art. 2.Uno – riduzione del 25% sulle spese notarili e di registro per l'acquisto di immobili residenziali, in vigore dal 18 aprile 1999: www.boe.es
• Real Decreto-ley 6/2000, Art. 35 e 36 – ulteriore riduzione del 5% sulle spese di registro e possibilità di uno sconto notarile volontario fino al dieci percento, in vigore dal 25 giugno 2000: www.boe.es
• Instrucción della DGRN del 22 maggio 2002 – ordine di calcolo e arrotondamento delle tariffe: scaglioni a sei decimali, poi le riduzioni e soltanto l'importo finale a due decimali: www.boe.es
• Real Decreto-ley 8/2010, Disposición adicional octava – riduzione del 5% sulle spese notarili e di registro, in vigore dal 25 maggio 2010: www.boe.es
• Real Decreto 1612/2011 – nuova formulazione degli scaglioni di valore della tariffa di registro e chiarimento sull'applicazione della riduzione: www.boe.es
• Ley 37/1992, Art. 90 – aliquota ordinaria dell'imposta sul valore aggiunto applicata alle prestazioni notarili e di registro: www.boe.es
• Ley Hipotecaria (legge sul registro immobiliare), in particolare Art. 3 e 4: www.boe.es
• Código Civil, art. 1216 (atto pubblico) e art. 1445 e segg. (contratto di compravendita): www.boe.es
• ATIB – Amministrazione fiscale delle Baleari: www.atib.es
• Registradores de España: www.registradores.org
• Consejo General del Notariado: www.notariado.org

Gli importi dei 2 Aranceles sono rimasti invariati nella legge dall'introduzione dell'euro del 14 luglio 2002; il Real Decreto 1612/2011 ha riformulato i paragrafi interessati senza modificare alcuna cifra. L'attuale aliquota IVA è in vigore dal 1 settembre 2012.

Cosa fa un notaio spagnolo – e cosa non fa?

Il notaio spagnolo (Notario) è un giurista nominato dallo Stato che conferisce pubblica fede agli atti giuridici. Verifica l'identità di entrambe le parti, legge l'atto, spiega le clausole principali e attesta che il documento corrisponde alla volontà delle parti. Il suo ruolo è quindi molto diverso da quello del notaio tedesco: un aspetto fondamentale per chi acquista da un Paese di lingua tedesca.

Cosa fa il notaio spagnolo:

• Stipula dell'Escritura Pública, l'atto pubblico di compravendita
• Verifica dell'identità dell'acquirente e del venditore
• Lettura e spiegazione del contratto di compravendita
• Richiesta di una visura catastale aggiornata poco prima della data dell'atto
• Calcolo e trattenuta della ritenuta alla fonte per i venditori non residenti (retención)

Cosa il notaio spagnolo espressamente non fa:

• una verifica completa sotto il profilo legale e urbanistico dell'immobile
• una verifica di ampliamenti abusivi, gravami non chiariti o violazioni edilizie
• la tutela degli interessi di una delle 2 parti

Nota: A differenza della Germania, il notaio spagnolo non si occupa di «tutto». È indispensabile per l'iscrizione nel registro immobiliare, ma non sostituisce un avvocato indipendente che verifichi preventivamente la situazione giuridica dell'immobile.

L'Escritura Pública: il documento principale

L'Escritura Pública de Compraventa è l'atto di compravendita stipulato davanti al notaio, che attesta ufficialmente il trasferimento di proprietà. I riferimenti normativi sono il Codice civile spagnolo (Código Civil) e la legge ipotecaria (Ley Hipotecaria). Senza Escritura non è possibile iscrivere l'immobile nel registro immobiliare e, senza questa iscrizione, non risulti proprietario nei confronti di terzi.

Il documento contiene di norma:

• la descrizione completa dell'immobile (ubicazione, superficie, dati catastali)
• l'identificazione dell'acquirente e del venditore, compresi i numeri NIE
• il prezzo di acquisto concordato e le modalità di pagamento
• la dichiarazione relativa all'assenza di gravami o agli eventuali gravami esistenti
• l'indicazione delle imposte dovute e di chi ne sostiene il costo
• il riferimento all'attestato di prestazione energetica (Certificado de Eficiencia Energética)

Dopo la firma ricevi inizialmente una copia semplice (copia simple – una copia non autenticata per la banca e le pratiche amministrative). L'originale resta conservato come matriz nel protocollo del notaio. Per l'iscrizione nel registro immobiliare viene presentata la copia autenticata, la copia autorizada.

Come si svolge l’appuntamento dal notaio, passo dopo passo

L’appuntamento dal notaio (firma) è il momento culminante dell’acquisto, non il punto di partenza. Tutte le principali verifiche legali dovrebbero essere concluse prima. Trovi l’intero percorso nella guida alla procedura di acquisto a Maiorca.

1. Richiedi il NIE – senza il numero di identificazione per stranieri spagnolo (Número de Identificación de Extranjero) non è possibile stipulare alcun contratto di acquisto. Richiedilo per tempo.
2. Apri un conto bancario spagnolo – di norma, il prezzo d’acquisto viene consegnato dal notaio tramite cheque bancario, un assegno certificato emesso da una banca spagnola.
3. Fai svolgere le verifiche legali preliminari da un avvocato – visura del Registro Immobiliare, estratto catastale, situazione urbanistica, gravami pendenti e debiti condominiali. Scopri come fare nella pagina Verificare il Registro Immobiliare in Spagna.
4. Contratto preliminare o contratto di opzione – di solito si stipula un contrato de arras o una opción de compra con un termine di circa tre mesi e un importo dell’opzione pari, di norma, al dieci percento del prezzo d’acquisto.
5. Scegli il notaio – in Spagna, di norma è l’acquirente a scegliere il notaio, poiché ne sostiene i costi.
6. Appuntamento dal notaio – si presentano entrambe le parti o i loro procuratori, l’atto viene letto, si chiariscono eventuali dubbi e infine si firma.
7. Pagamento e consegna delle chiavi – al momento della firma viene consegnato l’assegno e il possesso passa all’acquirente.
8. Paga le imposte e avvia la registrazione – in quest’ordine e nel rispetto dei termini di legge.

Attenzione: non versare l’importo dell’opzione direttamente al venditore o all’agente immobiliare prima che la situazione legale dell’immobile sia stata chiarita. Molti studi legali raccomandano espressamente di depositarlo su un conto fiduciario del notaio.

Notaio e avvocato: perché ti servono entrambi

Questa è la differenza più importante rispetto alla procedura di acquisto tedesca: il notaio spagnolo non ti tutela in modo completo. Non verifica eventuali ampliamenti abusivi, tributi comunali non pagati né la conformità urbanistica dell’uso dell’immobile: tutto questo spetta al tuo avvocato (abogado).

Per l'assistenza legale nell'acquisto di un immobile a Maiorca si calcola di norma circa l'1% del prezzo di acquisto. A differenza di notaio e registro immobiliare, questo compenso non segue un tariffario ed è liberamente negoziabile.

Posso acquistare tramite un notaio tedesco?

A determinate condizioni sì. La Corte suprema spagnola (Tribunal Supremo) ha confermato in via definitiva che un atto notarile tedesco può essere riconosciuto in Spagna se è stato redatto correttamente, è conforme al diritto tedesco, reca un'Apostille e viene presentato con una traduzione certificata in spagnolo. Le basi giuridiche sono gli artt. 3 e 4 della Ley Hipotecaria e l'art. 1216 del Código Civil.

Nella pratica, questa strada è decisamente più complessa e poco comune. La maggior parte degli acquirenti a Maiorca stipula l'atto sul posto, anche perché i venditori e le banche spagnole conoscono bene questa procedura e l'iter risulta quindi più rapido.

Procura notarile (poder notarial): acquistare senza essere presenti di persona

Se non puoi essere presente di persona all'appuntamento dal notaio, devi rilasciare una procura notarile (poder notarial). In questo modo il tuo avvocato o una persona di fiducia firma l'Escritura a tuo nome. La procura può essere redatta da un notaio spagnolo o tedesco; nel secondo caso occorrono anche l'Apostille e una traduzione giurata in spagnolo.

Attenzione: una procura generale (poder general) conferisce poteri molto ampi. Fatti spiegare con precisione che cosa comprende e rilasciala soltanto a persone di cui ti fidi completamente.

Gli errori più frequenti all'appuntamento dal notaio a Maiorca

Cosa succede dopo l'appuntamento dal notaio?

L'appuntamento non segna la fine, ma l'inizio dei tuoi obblighi come proprietario in Spagna. Subito dopo devi:

• Versare l'imposta entro la scadenza – tramite l'ATIB nelle Baleari
• Richiedere l'iscrizione nel registro immobiliare – con la copia autorizada e la ricevuta di pagamento
• Voltura dei contratti di fornitura – elettricità, acqua, telefono
• Subentrare negli obblighi condominiali – nel condominio
• Verificare le imposte correnti – se sei non residente e possiedi un immobile, hai obblighi specifici; scopri di più nella guida all'imposta sul patrimonio in Spagna
• Definire l'utilizzo – uso personale, locazione a lungo termine o affitto turistico comportano conseguenze fiscali e legali diverse; scopri di più alla sezione Affittare a Maiorca

Checklist: appuntamento dal notaio per l'acquisto di un immobile in Spagna

• Numero NIE richiesto e ottenuto
• Aperto un conto bancario spagnolo
• Incaricato un avvocato della verifica legale preliminare
• Verificata la visura del registro immobiliare (nota simple)
• Verificati l'estratto catastale e la situazione urbanistica
• Verificati eventuali debiti condominiali pendenti
• Disponibile l'attestato di prestazione energetica
• Stipulato il contratto di opzione con termine e modalità di pagamento
• Notaio scelto
• Assegno bancario emesso da una banca spagnola pronto
• Procura rilasciata, se non puoi essere presente di persona
• Costi notarili e di registro calcolati con il calcolatore qui sopra, tenendo conto del numero di acquirenti e di fincas
• dopo l'appuntamento: versare l'imposta entro la scadenza
• dopo l'appuntamento: richiedere l'iscrizione al registro immobiliare

Conclusione

Nell'acquisto di un'immobile a Maiorca, notaio e registro immobiliare rappresentano le voci meno onerose tra quelle principali, nonché le uniche regolate da un tariffario pubblicato anziché da una trattativa. Inserendo nel calcolatore qui sopra il tuo prezzo d'acquisto e il numero di pagine indicato nella parcella notarile (minuta), conoscerai al centesimo entrambi gli importi prima ancora di sederti dal notaio. Il resto del processo d'acquisto non cambia: prima l'avvocato, poi il notaio, mentre l'imposta è la voce che incide davvero sul costo complessivo.

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