Obbligo di segnalazione all’AWV per l’acquisto di immobili in Spagna: cosa devono comunicare i tedeschi alla Bundesbank

Se compri un immobile a Maiorca o in un’altra località della Spagna e trasferisci una somma consistente all’estero, molto probabilmente sei tenuto, in base all’ obbligo di segnalazione AWV tedesco previsto per l’acquisto di immobili in Spagna, a segnalare questo pagamento alla Deutsche Bundesbank. Da gennaio 2025 è in vigore una nuova soglia, notevolmente aumentata, pari a 50.000 €. Sembra una seccatura burocratica, ma in pratica si sbriga in un attimo. In questa guida scoprirai chi è tenuto a effettuare la segnalazione, quali pagamenti vengono registrati, come e entro quando devi segnalarli, cosa tenere presente in caso di acquisto immobiliare a rate e quali errori evitano gli acquirenti esperti. Inoltre, diamo un’occhiata alla situazione in Spagna: anche la Spagna richiede, in determinate circostanze, la segnalazione degli investimenti transfrontalieri.

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Cos’è in realtà l’obbligo di segnalazione AWV – e cosa non è

Il regolamento sul commercio estero (AWV) obbliga i residenti in Germania a registrare statisticamente determinati flussi di pagamento transfrontalieri e a segnalarli alla Deutsche Bundesbank. L'obiettivo: redigere la bilancia dei pagamenti della Repubblica Federale e dell'Unione Monetaria Europea. Questi dati forniscono alla politica economica e monetaria, alle associazioni di categoria e alle imprese informazioni affidabili sui flussi commerciali esteri della Germania.

Una cosa importante da sapere prima di tutto: la dichiarazione AWV non è una tassa, non richiede un’autorizzazione e non è un onere aggiuntivo. Serve esclusivamente a fini statistici. Chi la presenta correttamente non ha nulla da temere, chi invece se ne dimentica rischia una multa.

Nota: l’obbligo di dichiarazione AWV è completamente separato dal diritto tributario tedesco. Non comporta né l’obbligo di pagare l’imposta sul reddito né quello sull’imposta sulle donazioni. Tuttavia, in caso di acquisti immobiliari di grande entità, è sempre consigliabile considerare il quadro generale, in particolare gli obblighi fiscali tedeschi e spagnoli che potrebbero sorgere contemporaneamente.

Chi è tenuto a registrarsi? Residenti vs. stranieri secondo l’AWV

Ciò che conta non è dove si trova il tuo conto, ma se sei residente o straniero ai sensi dell'AWV.

Questo significa che: se risiedi in Germania e trasferisci denaro a un venditore immobiliare spagnolo (= straniero), sei tenuto a segnalarlo – indipendentemente dal fatto che tu utilizzi un conto tedesco o spagnolo. Ciò che conta è la qualifica delle persone coinvolte, non l’ubicazione del conto.

Se hai già trasferito la tua residenza in Spagna e lì sei residente fiscale, secondo l’AWV sei generalmente considerato straniero: in questo caso non sei soggetto all’obbligo di registrazione ai sensi dell’AWV tedesco, ma potrebbero applicarsi gli obblighi di registrazione spagnoli (ne parleremo più avanti).

La nuova soglia a partire dal 2025: 50.000 €

A partire dal 1° gennaio 2025, la soglia di dichiarazione è stata alzata da 12.500 € a 50.000 €. Questo rappresenta un notevole alleggerimento per gli importi modesti, ma non ha praticamente alcun effetto sul tipico acquisto immobiliare in Spagna: la maggior parte dei prezzi di acquisto supera di gran lunga questa soglia.

La soglia si applica a ogni singolo pagamento o transazione. Se vengono effettuati più pagamenti parziali (ad es. acconto di prenotazione, caparra, saldo del prezzo di acquisto all’appuntamento dal notaio), ogni pagamento va valutato separatamente. Se un singolo pagamento supera i 50.000 €, va segnalato, indipendentemente dal fatto che ci siano altri pagamenti parziali di importo inferiore.

Attenzione: i semplici trasferimenti tra conti propri (cioè da residente a residente) di solito non sono soggetti a obbligo di segnalazione. Se trasferisci denaro dal tuo conto tedesco a un tuo conto spagnolo, la situazione potrebbe essere valutata diversamente: in questo caso vale la pena fare una breve verifica presso l’istituto che effettua la segnalazione o direttamente presso la Bundesbank.

Quali pagamenti vengono registrati concretamente quando compri un immobile

Quando compri un immobile in Spagna, di solito ci sono diversi flussi di pagamento. Ecco una panoramica di quali di questi possono far scattare l’obbligo di segnalazione AWV:

Nota: se paghi tramite un avvocato o un fiduciario tedesco, che a sua volta trasferisce il pagamento al venditore, bisogna verificare caso per caso chi è tenuto a dichiararlo. Chiariscilo prima.

Scadenza e procedure tecniche: ecco come fare la segnalazione

La segnalazione deve pervenire alla Deutsche Bundesbank entro 7 giorni lavorativi dall'operazione di pagamento. L'invio avviene esclusivamente per via elettronica.

Passo dopo passo: inviare la segnalazione AWV

1. Richiedere il numero di registrazione (nuovo dichiarante): prima di inviare la tua prima dichiarazione, ti serve un numero di registrazione. Devi richiederlo una sola volta alla Deutsche Bundesbank.
2. Scegli lo schema di rilevazione: per i pagamenti relativi all’acquisto di immobili all’estero, devi usare lo schema di rilevazione corretto. La Bundesbank mette a disposizione degli elenchi di selezione sul suo portale.
3. Invia la segnalazione tramite il portale online ExtraS: il portale della Bundesbank si chiama ExtraS (https://extraS.bundesbank.de). Accedi al sito e invia la segnalazione.
4. Conserva i documenti: i documenti di registrazione devono essere conservati per un certo periodo dopo la presentazione (ne parleremo meglio più avanti).
5. Segnalazione di rettifica in caso di errori: se è stata inviata una segnalazione errata o non è stata inviata alcuna segnalazione, è possibile e consigliabile effettuare una rettifica o una segnalazione successiva – la Bundesbank prevede esplicitamente questa possibilità.

Obblighi di conservazione: per quanto tempo devi conservare le ricevute?

La Bundesbank specifica chiaramente nelle sue FAQ sulle segnalazioni di pagamento che i documenti relativi alle segnalazioni devono essere conservati. Puoi trovare il periodo di conservazione esatto nelle FAQ aggiornate della Bundesbank (fonte in basso). In pratica, è consigliabile conservare tutti i documenti giustificativi – ricevute di bonifico, contratti di compravendita, atti notarili – almeno per tutta la durata dei termini di conservazione previsti dalla normativa fiscale.

Nota: se in seguito non riesci a dimostrare che un pagamento è stato dichiarato correttamente, nel peggiore dei casi rischi una multa. Crea quindi un tuo sistema di “cartelle immobiliari”, in cui conservare insieme l’attestato di dichiarazione, la ricevuta del bonifico e il contratto di compravendita.

Acquisto immobiliare a rate: cosa succede se si effettuano più pagamenti?

La procedura per l'acquisto di un immobile in Spagna si articola solitamente in tre fasi: contratto di prenotazione, contratto preliminare (arras) e atto notarile. Ogni fase può comportare un pagamento a sé stante.

Da quando la soglia è stata portata a 50.000 € (a partire dal 2025), vale quanto segue: ogni singolo pagamento viene valutato a sé stante. Non è consentito frazionare artificialmente i pagamenti per rimanere al di sotto della soglia e tale pratica può essere considerata un tentativo di elusione.

Esempio pratico: prezzo di acquisto 800.000 €.

In questo esempio bisogna inviare due segnalazioni AWV, ciascuna entro 7 giorni lavorativi dal rispettivo bonifico.

Il punto di vista spagnolo: obblighi di segnalazione in Spagna

Oltre all’obbligo di dichiarazione previsto dall’AWV tedesca, ci sono anche degli obblighi di dichiarazione spagnoli che possono entrare in gioco quando compri un immobile. Questi sono completamente separati dall’AWV e vanno presentati a un altro ente.

Modello spagnolo D-1A (investimenti all’estero)

La Spagna richiede ai non residenti che investono in Spagna, in determinate circostanze, di presentare una dichiarazione al Ministero dell’Economia, del Commercio e delle Imprese di Madrid. Con effetto retroattivo a febbraio 2024, questa soglia è stata abbassata da 3 milioni di euro a 500.000 euro. Ciò significa che se sei un non residente e acquisti un immobile in Spagna del valore pari o superiore a 500.000 euro, devi presentare il Modelo D-1A.

Nota: anche i conferimenti dei soci e i prestiti tra società non residenti o straniere e società spagnole sono considerati investimenti soggetti a obbligo di dichiarazione ai sensi del Modelo D-1A.

Modelo 720: Patrimonio all’estero per i residenti in Spagna

Chi è già residente in Spagna (residente fiscale) deve dichiarare, tramite il Modelo 720, tutti i beni all’estero che superano la soglia di 50.000 € per ciascuna categoria. Per la maggior parte dei tedeschi che comprano a Maiorca senza trasferirsi lì, il Modelo 720 non è rilevante; per chi invece si trasferisce e diventa residente, invece, lo è. Questo riguarda anche i conti bancari, i titoli e gli immobili in Germania.

Contanti e metodi di pagamento non standard: cosa bisogna sapere?

Anche il trasporto di contanti all’estero o dall’estero verso la Germania può essere soggetto a obbligo di dichiarazione in determinate circostanze. Nel contesto di un acquisto immobiliare in Spagna, il pagamento in contanti dal notaio è ormai quasi mai praticato per motivi pratici e legali – ma, per completezza: La Bundesbank chiarisce esplicitamente nelle sue FAQ se il trasporto di contanti sia soggetto all’obbligo di segnalazione AWV. In caso di dubbi, prima dell’appuntamento dal notaio, chiedi al tuo commercialista o alla Bundesbank.

Per i bonifici tramite fornitori di servizi di pagamento (ad es. Wise, Revolut) vale lo stesso principio dei bonifici bancari tradizionali: anche in questo caso devi rispettare la soglia di segnalazione AWV se, come residente in Svizzera, effettui un pagamento a un straniero.

Gli errori più comuni nella segnalazione – e come evitarli

Nella pratica, i consulenti esperti si imbattono continuamente negli stessi errori:

1. Hai dimenticato di dichiararlo perché il prezzo di acquisto è stato versato in rate: ogni rata superiore a 50.000 € deve essere dichiarata separatamente.
2. Notifica tardiva: il termine di 7 giorni lavorativi decorre dal giorno del pagamento, non dall'appuntamento dal notaio.
3. Numero di registrazione errato o schema di rilevazione sbagliato: se è la prima volta che presenti la dichiarazione, richiedi assolutamente il numero di registrazione in anticipo.
4. Se non conservi la documentazione relativa alla segnalazione, in seguito sarà difficile dimostrare di aver effettuato una segnalazione regolare senza prove.
5. La comunicazione AWV è stata scambiata per un obbligo fiscale: la comunicazione AWV non è una dichiarazione dei redditi e non comporta alcun obbligo fiscale.
6. Non hai rispettato l'obbligo di segnalazione spagnolo (D-1A)? Se sei un non residente e investi in Spagna una somma pari o superiore a 500.000 €, devi segnalarlo anche al Ministero dell'Economia spagnolo.
7. Trasferimenti tra conti propri segnalati per errore – i semplici trasferimenti tra conti propri dello stesso residente non sono di norma soggetti a obbligo di segnalazione (in caso di dubbio, fai verificare).

E poi? Altri obblighi legati all'acquisto di un immobile

La notifica AWV è uno dei tanti obblighi che si presentano quando compri un immobile in Spagna. Subito dopo, o in contemporanea, di solito entra in vigore:

• Richiediil NIE (Número de Identificación de Extranjero) se non ce l'hai ancora – senza il NIE non puoi fissare un appuntamento dal notaio.
• Pagarel'imposta spagnola sul trasferimento di proprietà (ITP): alle Baleari è attualmente compresa tra l'8% e il 13% a seconda della fascia di prezzo di acquisto (progressiva).
• Provvederealla registrazione nel Registro di proprietà (Registro de la Propiedad).
• Metti in contol'IBI (imposta fondiaria) e le spese correnti.
• Presentail modulo D-1A se il prezzo di acquisto è pari o superiore a 500.000 € e sei un non residente.

Se vuoi affittare l'immobile dopo l'acquisto, ti conviene anche informarti per tempo sulle norme che regolano gli affitti a Maiorca.

Per saperne di più sull’intero processo di acquisto di un immobile e su aspetti fiscali e legali, dai un’occhiata alle nostre guide approfondite.

Lista di controllo: dichiarazione AWV per l'acquisto di un immobile in Spagna

• Sono considerato residente ai sensi dell’AWV? (Residenza in Germania?)
• Un singolo pagamento al venditore / notaio spagnolo supera i 50.000 €?
• Hai richiesto il numero di registrazione presso la Deutsche Bundesbank (come primo dichiarante)?
• Hai scelto il grafico di rilevamento giusto?
• La segnalazione sul portale ExtraS è stata inviata entro 7 giorni lavorativi dal pagamento?
• La documentazione relativa alla segnalazione (attestato + ricevuta di bonifico) è stata archiviata?
• Modello spagnolo D-1A analizzato: prezzo di acquisto ≥ 500.000 € e non residente?
• Ti ha informato il commercialista / l'avvocato?

Conclusione: un breve messaggio, un grande impatto

L’obbligo di segnalazione AWV per l’acquisto di un immobile in Spagna non è una seccatura, ma uno strumento statistico – e grazie all’innalzamento della soglia a 50.000 € a partire da gennaio 2025, per molti pagamenti di importo modesto non è più necessario. Chi acquista un immobile a Maiorca, di solito deve comunque effettuare la segnalazione: il prezzo di acquisto supera quasi sempre questa soglia e il termine di 7 giorni lavorativi dopo il bonifico è piuttosto stretto. La buona notizia: il portale online ExtraS della Bundesbank si completa in pochi minuti, se hai i dati a portata di mano. Assicurati inoltre di tenere d’occhio l’obbligo parallelo spagnolo (Modelo D-1A a partire da 500.000 €): questo va presentato a un altro ente a Madrid e ha scadenze diverse. In caso di dubbi: parla per tempo con il tuo commercialista o avvocato prima di effettuare il primo bonifico.

Fonti ufficiali

• Banca federale tedesca – Domande frequenti sulle segnalazioni di pagamenti transfrontalieri (AWV): https://www.bundesbank.de/resource/blob/611818/322dc306160147799d35615f61a029d3/472B63F073F071307366337C94F8C870/faqs-sulle-notifiche-di-pagamento-awv-data.pdf
• Banca federale tedesca – Portale di segnalazione online ExtraS: https://extraS.bundesbank.de
• Regolamento sul commercio estero (AWV), in particolare l’articolo 67: https://www.gesetze-im-internet.de/awv_2013/
• Ministero dell'Economia spagnolo – Investimenti all'estero (Modello D-1A): https://www.mineco.gob.es
• AEAT (Agencia Tributaria) – Modelo 720, patrimoni all’estero: https://www.agenciatributaria.es