Costi accessori di vendita a Maiorca

Quanto costa vendere un immobile a Maiorca?

Tra il prezzo concordato e la somma che arriva sul tuo conto ci sono diverse voci: la provvigione dell'agenzia immobiliare, il certificato energetico, il certificato di abitabilità, l'avvocato o lo studio di gestione amministrativa, una quota delle spese notarili, l'eventuale cancellazione dell'ipoteca e l'imposta comunale sull'incremento di valore. Solo 2 di queste voci hanno tariffe ufficiali; tutto il resto è negoziabile.

Il calcolatore qui sopra elenca ogni voce separatamente, aggiunge l'IVA solo ai servizi e sottrae il totale dal prezzo di vendita: il risultato è il ricavo prima dell'imposta sulla plusvalenza. Al momento del rogito vengono poi sottratti 2 importi che non sono costi: l'estinzione di un'ipoteca in corso e, per i non residenti, la ritenuta fiscale. La somma residua viene indicata dal calcolatore come importo liquidato al rogito.

Come viene effettuato il calcolo

Provvigione dell'agenzia immobiliare — la voce più importante e più libera

La provvigione è la singola voce di spesa più elevata per il venditore, ed è liberamente negoziabile. Non è un'osservazione sul mercato, ma una norma di legge: l'art. 3 del Real Decreto-ley 4/2000 ha liberalizzato l'intermediazione immobiliare, che può essere esercitata senza un titolo specifico né l'iscrizione a una camera. Senza l'obbligo di iscrizione a una camera non esiste un tariffario: ciò che qualcuno ti indica come „üblich" è una proposta di trattativa, non una prescrizione.

A questo si aggiunge l'IVA spagnola (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) all'aliquota ordinaria del 21%. Il calcolatore la indica separatamente perché si applica complessivamente a tutte le voci relative ai servizi, non alle imposte.

Quota notarile — la precisazione che decide tutto

Chi paga il rogito è stabilito dall'art. 1455 del Código Civil, il Codice civile spagnolo: „Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario." Il rogito è quindi a carico del venditore, mentre la prima copia e tutte le spese successive spettano all'acquirente — salvo diverso accordo.

A Maiorca questa precisazione rappresenta la norma: nella maggior parte dei contratti di compravendita, l'acquirente si fa carico di tutti i costi e l'accordo prevale sulla legge. Per questo il calcolatore propone entrambi i casi; se è previsto un accordo, la tua quota notarile è pari a zero, ma la voce resta visibile. Gli importi derivano dal tariffario ufficiale (arancel — il tariffario stabilito dallo Stato per notai e registri immobiliari), secondo gli stessi scaglioni usati dal calcolatore per i costi notarili e di registro. Non è negoziabile l'importo, ma solo chi lo paga.

Nella fattura del notaio (minuta), oltre all'onorario, figurano i suplidos — spese anticipate dal notaio per tuo conto e poi riaddebitate, come le visure del registro. Non fanno parte dell'onorario e quindi non rientrano negli scaglioni del calcolatore; altrimenti, confrontando i 2 importi, la differenza potrebbe sembrare un errore.

Certificato energetico

Il certificato energetico (certificado de eficiencia energética) è obbligatorio in caso di vendita: l'art. 3.1.b) del Real Decreto 390/2021 include espressamente gli edifici messi in vendita, mentre l'art. 17.2 richiede che al contratto di compravendita sia allegata una copia del certificato registrato, insieme all'etichetta energetica. Ai sensi dell'art. 6.1, a incaricare e pagare è il proprietario: quindi, se vendi, tocca a te.

La normativa non stabilisce un prezzo ufficiale; il compenso del tecnico è libero, per questo il certificato energetico compare come campo da compilare nel calcolatore. È invece regolata la validità: un certificato vale al massimo 10 anni, ma solo 5 se rientra nella classe energetica G (art. 13.1). Se ne hai già uno valido, questa voce di spesa non si applica. Alla registrazione nel registro delle Baleari si aggiunge una tassa, trascurabile rispetto alle altre voci.

Cédula de habitabilidad

Il certificato di abitabilità (cédula de habitabilidad) attesta che un'abitazione è abitabile. L'art. 16.4 della Ley 5/2018, la legge balearica sulla casa, richiede una copia del certificato valido per ogni trasferimento; se manca, ciò deve essere espressamente indicato nell'atto. Vendere senza non è dunque impossibile, ma ai sensi dell'art. 16.3 l'acquirente non può ottenere contratti di fornitura definitivi e per questo quasi tutti lo pretendono.

Viene rilasciato dal Consell Insular de Mallorca, l'organo di governo dell'isola competente in materia. Ai sensi dell'art. 13 del Decret 145/1997, perde validità 10 anni dopo il rilascio, indipendentemente da eventuali cambi di proprietario, residente o utilizzatore. Se il tuo è valido, non hai alcun costo; se è scaduto, ti serve un tecnico, il cui compenso è anch'esso libero.

È significativo ciò che la normativa non dice: non attribuisce il costo a nessuno. Il fatto che lo sostenga il venditore deriva soltanto dal suo obbligo di presentarlo; è comunque possibile accordarsi diversamente.

Avvocato e gestoría

Decidere se rivolgerti a un avvocato o a una gestoría — un ufficio amministrativo spagnolo che si occupa di imposte e pratiche presso gli enti pubblici — spetta a te, e il compenso è libero. L'art. 14 della Ley 2/1974 sugli ordini professionali, nella versione modificata dalla Ley 25/2009, vieta a questi ultimi qualsiasi tariffario o raccomandazione sui compensi; chi ti mostra un «tariffario» per gli onorari legali ti sta mostrando un documento che giuridicamente non può più esistere.

Cancellazione dell'ipoteca

Un'ipoteca iscritta deve essere cancellata per stipulare l'atto (escritura — l'atto notarile), anche se hai già estinto il finanziamento da tempo: il rimborso estingue il debito, non l'iscrizione nel registro immobiliare.

Qui persiste un equivoco costoso: l'idea che sull'atto di cancellazione sia dovuta l'imposta sugli atti notarili (AJD — Actos Jurídicos Documentados, l'imposta di bollo spagnola sugli atti notarili). Non è così: l'art. 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993 esenta espressamente la prima copia. Restano le spese notarili e quelle del registro immobiliare, entrambe fissate da tariffa ufficiale: il notaio calcola la cancellazione come atto privo di valore economico, applicando un importo fisso indipendente dal debito residuo; il registro immobiliare applica le proprie fasce tariffarie, non al debito residuo ma a una quota fortemente ridotta dello stesso, con un minimo e un massimo.

La cancellazione costa quindi quasi sempre molto meno di quanto i venditori si aspettino e l'importo è simile sia per debiti residui elevati sia per quelli modesti. Il calcolatore ti chiede l'ammontare del debito residuo e calcola su questa base entrambe le spese.

Plusvalía municipal

L'imposta comunale sull'incremento di valore (plusvalía municipal) tassa l'aumento di valore teorico del terreno durante il periodo in cui ne sei stato proprietario. In caso di vendita, ai sensi dell'art. 106.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, il soggetto passivo è il cedente, quindi tu.

L’importo non è stabilito dalla normativa statale, ma dal regolamento fiscale (ordenanza fiscal) del singolo Comune: Palma applica criteri diversi da Andratx. Per questo devi inserirlo nel calcolatore: riporta l’importo indicato nell’avviso del tuo Comune (Ayuntamiento — l’amministrazione comunale spagnola). Non si applica l’IVA, perché si tratta di un’imposta; il calcolatore la indica separatamente.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi 3 esempi completi, elaborati con le aliquote e le tariffe in vigore. Mostrano quanto le voci concordate liberamente possano incidere sul risultato, mentre quelle stabilite dalle tariffe ufficiali hanno un peso minimo.

Casi particolari

Vendita da parte di un non residente

Se non sei fiscalmente residente in Spagna, le spese accessorie non cambiano; cambia però quanto ti viene liquidato il giorno del rogito. Entrano in gioco 2 meccanismi. Il primo è la ritenuta fiscale: l’acquirente trattiene 3% del prezzo di acquisto (retención — l’anticipo d’imposta trattenuto) e lo versa all’autorità fiscale. Non è una voce di costo, bensì un anticipo sulla tua imposta sulla plusvalenza; se alla fine risulta inferiore, riceverai indietro la differenza. Tuttavia, incide comunque sulla liquidità disponibile al momento del rogito.

Il secondo riguarda l’imposta comunale sull’incremento di valore. Se il venditore è una persona fisica senza residenza in Spagna, ai sensi dell’Art. 106.2 del Real Decreto Legislativo 2/2004 l’acquirente diventa sujeto pasivo sustituto, ossia il sostituto d’imposta: il Comune può riscuotere direttamente da lui, anche se l’imposta grava economicamente su di te — e l’acquirente deve comunicargli il trasferimento ai sensi dell’Art. 110.6.b). Nessun acquirente accetta questo rischio; nella pratica, l’importo viene trattenuto al momento del rogito e versato direttamente al Comune.

Immobile con mutuo in corso

Se resta ancora un finanziamento da estinguere, viene saldato con il prezzo di acquisto al momento del rogito e la banca rilascia contestualmente il consenso alla cancellazione. Nello stesso giorno si verificano quindi 2 cose del tutto diverse, che vengono spesso confuse. Le spese di cancellazione di notaio e registro immobiliare sono spese accessorie della vendita; spettano al venditore, perché deve consegnare un immobile libero da gravami, e ammontano a 2 cifre. L’estinzione del debito residuo non è una voce di costo, ma il rimborso del tuo finanziamento: non riduce il ricavo prima dell’imposta sulla plusvalenza, ma soltanto l’importo liquidato al rogito. Il calcolatore riporta entrambe le voci separatamente.

Mancanza della cédula

Se il certificato scade o non è mai stato rilasciato, hai 2 possibilità. Puoi richiederlo prima della vendita — con costi per il tecnico e diritti amministrativi; negli immobili più vecchi, il sopralluogo evidenzia talvolta la necessità di adeguamenti. Oppure potete attestare la sua assenza nell’atto, come previsto dall’Art. 16.4 della Ley 5/2018; è consentito, ma trasferisce il problema all’acquirente — e chi se ne accorge lo sconta sul prezzo.

Immobile ereditato

Le spese accessorie della vendita restano le stesse; la differenza riguarda l’aspetto fiscale, poiché il valore di acquisto si basa sul valore che all’epoca è stato preso come riferimento per l’imposta di successione. Questa pagina resta applicabile, mentre l’imposta sulla plusvalenza va calcolata con il calcolatore dedicato. È necessario che la successione risulti dal registro immobiliare.

Nessun rapporto di valutazione dell’edificio al momento della vendita

Un rapporto di valutazione dell’edificio (informe de evaluación del edificio) viene talvolta indicato, a torto, come requisito per la vendita: l’obbligo di consegnarlo all’acquirente è stato dichiarato nullo. Stabilire se un Comune richieda una verifica propria per gli edifici più vecchi è una questione comunale.

Cosa non include il calcolatore

• L'indennizzo per estinzione anticipata richiesto dalla tua banca. Se estingui il mutuo in anticipo, la banca può chiederti un indennizzo; l'importo è indicato nel contratto di finanziamento, non dalla legge. Non confonderlo con le spese di cancellazione.
• L'imposta sulla plusvalenza. Va calcolata con il calcolatore accanto; le spese accessorie indicate in questa pagina riducono il valore di vendita e quindi l'imposta.
• L'imposta immobiliare dell'anno in corso. L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l'imposta immobiliare spagnola) non è una voce di costo della vendita, ma un conguaglio tra voi: il soggetto passivo è chi possedeva l'immobile il 1 gennaio. La ripartizione va indicata nel contratto di compravendita.
• NIE, procure e traduzioni giurate. Non costituiscono una voce a sé: sono comprese nel campo relativo all'onorario di avvocato e gestoría, dove puoi inserirle.

Termini e moduli

Dopo la stipula decorrono contemporaneamente 3 termini, e nessuno ti viene notificato.

• Imposta comunale sull'incremento di valore, 30 giorni lavorativi. L'art. 110.2.a) del Real Decreto Legislativo 2/2004 ti concede, per i trasferimenti tra vivi, 30 giorni lavorativi dalla stipula per presentare la dichiarazione al Comune. Se il tuo Comune accetta una dichiarazione o richiede un'autoliquidazione è stabilito dal suo regolamento tributario; il termine resta lo stesso.
• Modelo 211, 1 mese. Con questo modulo l'acquirente dichiara la ritenuta fiscale. Deve versarla all'AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, l'Agenzia delle entrate spagnola) entro 1 mese dalla stipula e consegnarti una copia: è la ricevuta senza la quale non puoi imputare la ritenuta.
• Modelo 210, sezione H. Con il Modelo 210, la dichiarazione dei redditi spagnola per non residenti, dichiari personalmente la plusvalenza derivante dalla vendita e richiedi il rimborso dell'importo trattenuto in eccesso, attraverso la sezione H, in cui indichi le tue coordinate bancarie.

Base giuridica e aggiornamento

Il prospetto si basa sulle seguenti norme nella loro versione vigente:

• Art. 1455 Código Civil: ripartizione delle spese di stipula, derogabile per accordo. BOE-A-1889-4763.
• Art. 106.1.b), 106.2, 110.2.a) e 110.6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL): soggetto passivo dell'imposta comunale sull'incremento di valore, responsabilità fiscale sostitutiva dell'acquirente, termine e obbligo di comunicazione. BOE-A-2004-4214.
• Art. 45.I.B).18 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD — la stessa legge disciplina l'imposta di trasferimento immobiliare ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a carico dell'acquirente): esenzione per la cancellazione dell'ipoteca. BOE-A-1993-25359.
• Real Decreto 1426/1989 (notai) e Real Decreto 1427/1989 (registratori immobiliari), nella versione del Real Decreto 1612/2011: tariffe per la cancellazione dell'ipoteca. BOE-A-1989-28111, BOE-A-1989-28112.
• Art. 3.1.b), 6.1, 13.1 e 17.2 del Real Decreto 390/2021: attestato di prestazione energetica — obbligo, responsabile, validità e allegazione. BOE-A-2021-9176.
• Art. 16 della Ley 5/2018 (legge balearica sull'edilizia abitativa) e Art. 13 del Decret 145/1997: obbligo di presentare e riportare l'attestato di abitabilità, nonché relativa validità. BOE-A-2018-9774.
• Art. 3 del Real Decreto-ley 4/2000 e Art. 14 della Ley 2/1974, nella versione della Ley 25/2009: libera attività di intermediazione immobiliare, divieto di tabelle degli onorari — il motivo per cui le parcelle di agenti immobiliari, avvocati e amministratori non sono importi stabiliti per legge. Inoltre, Art. 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015 con STC 143/2017: soppressione dell'obbligo della relazione di ispezione dell'edificio.

Il calcolatore indica le aliquote e gli importi applicabili alla data di riferimento e consente anche di calcolare date passate.

Domande frequenti

Calcolatori correlati

Il totale di questa pagina è l'importo da indicare nel calcolo dell'imposta sulla plusvalenza come spesa di vendita deducibile. Per sapere a quanto ammonta l'imposta e quali norme transitorie si applicano agli acquisti meno recenti, puoi calcolare quanto il fisco trattiene sulla plusvalenza della tua vendita.

Per calcolare quanto costano complessivamente l'atto notarile e l'iscrizione nel Registro Immobiliare — e quindi su cosa negoziate nella clausola relativa alle spese — puoi consultare la tariffa ufficiale di notai e Registro Immobiliare; entrambi i calcolatori utilizzano la stessa tariffa.