Vendere un immobile ereditato a Maiorca: successione, tasse e passaggi
Per vendere un immobile ereditato a Maiorca bisogna prima completare la successione in Spagna: accettare l’eredità, pagare le imposte e far registrare il passaggio di proprietà. Solo dopo si può concludere validamente la vendita. Invertire l’ordine o sottovalutare questi passaggi può costare tempo prezioso: se l’acquirente chiede un finanziamento, non potrà concludere l’acquisto senza che la proprietà sia stata registrata. In questa guida trovi i passaggi da completare prima dell’atto notarile, come incide l’imposta di successione alle Baleari dopo la riforma del 2025, perché la plusvalía municipal può essere dovuta 2 volte per un immobile ereditato, come funziona la trattenuta del 3 % per i venditori non residenti e quali ostacoli, dagli edifici non registrati alla comunione ereditaria, rallentano più spesso la vendita.
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Imposta di successione
Spiegazione
La normativa baleare si applica se il defunto ha trascorso alle Baleari il maggior numero di giorni nei cinque anni precedenti il decesso. Se non era residente in Spagna, gli eredi possono applicare la normativa della regione in cui si trova la parte più consistente dell'asse ereditario situato in Spagna.
Spiegazione
La quota spettante a questo erede, almeno il valor de referencia — il valore ufficiale del Catasto, al di sotto del quale non si può tassare.
Spiegazione
Il gruppo determina la franchigia, la tariffa, il coefficiente moltiplicatore e l'agevolazione. All'interno del gruppo III la legge distingue inoltre tra consanguineità e affinità.
Spiegazione
L'agevolazione maggiore per i collaterali consanguinei vale solo se non concorrono discendenti del defunto. I diseredati non contano.
- Da versare (cuota a ingresar)
- 27.129,85 €
- Valore dell'immobile ereditato
- 300.000,00 €
- Gruppo di parentela
- Gruppo III — fratelli, zii, nipoti per consanguineità
Riduzione per l'abitazione principale: 0,00 € · Valore indicato nell'atto entro il limite: Sì, valore entro il limite
Quadro normativo al 25 luglio 2025
Questo calcolo ha valore puramente indicativo e non sostituisce in alcun modo una consulenza fiscale o legale relativa a casi specifici.
Perché l’ordine dei passaggi è decisivo
Molti eredi pensano prima alla vendita e solo dopo alla successione in Spagna. È un errore che può avere conseguenze: finché l’eredità non viene formalizzata con un atto notarile, la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, e l’erede non risulta nuovo proprietario nel Registro de la Propiedad, non c’è ancora un proprietario che possa vendere validamente l’immobile. Se l’acquirente chiede un finanziamento, non potrà comunque concludere l’acquisto senza questa registrazione: la banca vuole che tutti i passaggi di proprietà risultino dai registri. La guida Come verificare i registri immobiliari in Spagna spiega come effettuare una verifica.
L’ordine giusto è quindi: procurarsi i documenti, accettare l’eredità, presentare le dichiarazioni fiscali, far registrare il passaggio di proprietà e solo allora vendere.
Passo dopo passo: dal decesso alla registrazione della proprietà
Prima ancora di cercare un acquirente, occorre procurarsi vari documenti e completare alcuni passaggi. La tabella seguente riporta i documenti principali.
| Documento / passaggio | Ufficio competente | Scopo |
|---|---|---|
| Certificato di morte | Da rilasciare nel Paese o all’estero, a seconda del luogo del decesso | Attestazione formale dell’apertura della successione |
| Certificado de Últimas Voluntades | Ministero della Giustizia spagnolo | Indica se e dove è depositato un testamento spagnolo |
| Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento | Ministero della Giustizia spagnolo | Informazioni sulle assicurazioni sulla vita della persona deceduta |
| Certificato successorio europeo | Autorità competente nello Stato dell’ultima residenza abituale | Attesta la qualità di erede in altri Paesi dell’UE |
| Escritura de aceptación y adjudicación de herencia | Notaio spagnolo | Accettazione formale e ripartizione dell’eredità |
| NIE per ogni erede | autorità spagnola competente, in Spagna o all’estero | necessario per presentare la dichiarazione fiscale e fissare l’appuntamento dal notaio |
| iscrizione nel Registro de la Propiedad | ufficio del registro immobiliare competente per il luogo in cui si trova l’immobile | Solo dopo questo passaggio l’erede è formalmente proprietario e può vendere l’immobile |
Attenzione: In base al regolamento europeo sulle successioni (regolamento (UE) n. 650/2012), alla tua eredità si applica, in linea di principio, la legge dello Stato in cui avevi la residenza abituale al momento della morte. Puoi scegliere che si applichi la legge del tuo Paese di cittadinanza, ma devi indicarlo espressamente nel testamento. La legge applicabile va verificata caso per caso: prima di prendere decisioni, chiedi conferma a un avvocato.
Imposta di successione nelle Baleari: che cosa è cambiato con la riforma del 2025
Nelle Baleari, la riduzione del 100 % dell’imposta dovuta per coniugi, figli e genitori (gruppi I e II) è in vigore dal 18 luglio 2023. Con la Ley 6/2025, le norme sono state riviste per le imposte il cui obbligo di pagamento sorge dal 25 luglio 2025: il gruppo III beneficia di riduzioni maggiori e la formulazione relativa ai gruppi I e II non è più limitata a chi è soggetto a imposizione illimitata in Spagna. Una precisazione importante, riportata in modo errato da molti portali: si tratta di riduzioni dell’imposta dovuta, non di aliquote.
| Gruppo di parentela | Chi ne fa parte | Riduzione dell’imposta dovuta (dal 25/07/2025) |
|---|---|---|
| Gruppi I e II | Discendenti, coniugi, ascendenti | 100 % |
| Gruppo III (in determinati casi) | Parenti in linea collaterale di 2° o 3° grado che non concorrono all’eredità con discendenti o figli adottivi | 60 % (prima 50 %) |
| Gruppo III (altri casi) | Altri eredi del gruppo III | 35 % (prima 25 %) |
Attenzione: al momento della verifica, la pagina informativa dell’ATIB "Familiar que recibe una herencia" riportava ancora le vecchie percentuali del 50 % e del 25 %. Fanno fede la comunicazione Novedad, che riporta la data della modifica legislativa, e l’art. 36 bis del Decreto Legislativo 1/2014, non una pagina riepilogativa priva di data. In caso di dubbi, chiedi all’ATIB o a un consulente fiscale una conferma scritta delle disposizioni in vigore.
Per i dettagli su franchigie, scaglioni e termini per presentare la dichiarazione ISD, consulta le guide Successioni e donazioni nelle Baleari e, per fratelli, sorelle e parenti più lontani, Imposta sulle successioni nelle Baleari: fratelli e sorelle.
Plusvalía municipal: l’imposta che può colpire 2 volte
Plusvalía comunale
Spiegazione
L'Ayuntamiento è l'amministrazione comunale e la sua ordenanza fiscal stabilisce aliquota, coefficienti e agevolazioni.
Spiegazione
Indica la data dell'ultima operazione soggetta. Un trasferimento non soggetto, per esempio da sentenza di divorzio, non riavvia il periodo (art. 107.4).
Spiegazione
La data del trasferimento è il devengo dell'art. 109.1.a e determina la versione normativa applicabile.
Spiegazione
È il valore catastale del solo terreno alla data del trasferimento. Se manca, l'art. 110.4 vieta l'autoliquidación (autoliquidazione).
- Imposta dopo le agevolazioni (cuota líquida)
- 2592,00 €
- Base imponibile, metodo oggettivo
- 14.400,00 €
- Periodo di generazione
- 10 anni interi (10 trascorsi)
Termine di dichiarazione: 30 días hábiles (giorni lavorativi), non di calendario (art. 110.2.a).
Quadro normativo al 1 gennaio 2026
Questo calcolo ha valore puramente indicativo e non sostituisce in alcun modo una consulenza fiscale o legale relativa a casi specifici.
L’imposta comunale sull’incremento di valore (plusvalía municipal, IIVTNU) richiede particolare attenzione per gli immobili ereditati: nella pratica può essere dovuta 2 volte, alla successione e poi alla vendita. La sua base giuridica è il Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).
| Operazione | Chi deve pagare l’imposta? | Base giuridica |
|---|---|---|
| Successione (acquisizione a titolo gratuito) | L’erede (acquirente) | Art. 106.1 a) TRLRHL |
| Vendita da parte di un venditore residente in Spagna | Il venditore | Art. 106.1 b) TRLRHL |
| Vendita da parte di un venditore non residente in Spagna | L’acquirente, in qualità di "sustituto del contribuyente" | Art. 106.2 TRLRHL |
È proprio quest’ultima norma a spiegare perché, al momento del rogito, l’acquirente trattiene spesso una somma per la plusvalía se il venditore non risiede in Spagna: non è una scelta arbitraria, lo prevede la legge.
Ci sono però 2 eccezioni che a Maiorca si applicano più spesso di quanto molti eredi pensino:
| Eccezione | Requisito | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Terreno rurale | Il terreno è classificato come suelo rústico ai fini dell’imposta sugli immobili (IBI) | Art. 104.2 TRLRHL |
| Nessun aumento di valore | Occorre dimostrare che il valore del terreno al momento della vendita non è superiore a quello che aveva al momento dell’acquisto; bisogna inoltre dichiarare il trasferimento e presentare gli atti relativi a entrambe le operazioni | Art. 104.5 TRLRHL |
Attenzione: per la prima eccezione conta soltanto la classificazione catastale ai fini dell’IBI come suelo rústico, non l’aspetto della Finca. La seconda eccezione, invece, non comporta automaticamente l’esclusione dall’imposta: devi dichiarare espressamente che ne ricorrono i presupposti e documentarli con i titoli di acquisto e di vendita. Per gli edifici si considera la quota del valore catastale del terreno rispetto al valore catastale complessivo. L’incremento di valore, inoltre, viene calcolato su un periodo massimo di 20 anni (Art. 107.1 TRLRHL).
Ogni comune stabilisce le aliquote e i coefficienti nella propria Ordenanza fiscal e li aggiorna ogni anno. Chiedi quindi direttamente al comune competente quali valori si applicano attualmente al tuo immobile. Per capire come funziona l’imposta, consulta la guida Plusvalía Municipal.
La vendita: la ritenuta del 3 % per gli eredi non residenti
Ritenuta sulla vendita
Spiegazione
La base della ritenuta è il corrispettivo pattuito nell'atto (contraprestación acordada), non il valore catastale né il valore di riferimento (valor de referencia).
Spiegazione
La plusvalenza (ganancia patrimonial) è il prezzo di vendita meno le tue spese di vendita e meno il valore di acquisto, comprensivo di oneri accessori e imposte pagate all'acquisto e ridotto degli ammortamenti dedotti (amortizaciones) se l'immobile è stato affittato. Se vendi in perdita inserisci la perdita con il segno meno: non è dovuta alcuna imposta e la ritenuta a te attribuita è rimborsabile.
- Ritenuta dell'acquirente (retención)
- 19.500,00 €
- Imposta sulla plusvalenza
- 22.800,00 €
- Importo da versare
- 3300,00 €
La tua imposta supera la ritenuta. Versi la differenza con la dichiarazione.
Quadro normativo al 1 gennaio 2016
Questo calcolo ha valore puramente indicativo e non sostituisce in alcun modo una consulenza fiscale o legale relativa a casi specifici.
Una volta registrato l’immobile, al momento della vendita si applica alla maggior parte degli eredi tedeschi un’altra disposizione dell’amministrazione tributaria spagnola (AEAT): la ritenuta del 3 %.
| Fase | Chi è responsabile? | Modulo | Quando |
|---|---|---|---|
| Trattenere e versare l’importo | L’acquirente | Modelo 211 | Entro 1 mese dal giorno del trasferimento |
| Ricevuta per il venditore | L’acquirente ne consegna una copia | Modelo 211 (copia) | Per consentire al venditore non residente di detrarre l’importo dalle imposte dovute |
| Rimborso in caso di pagamento eccessivo | Il venditore non residente | Modelo 210, sottosezione H | Se la ritenuta supera l’imposta effettivamente dovuta |
Attenzione: la ritenuta si applica anche se benefici dell’esenzione per reinvestimento: devi comunque presentare il Modelo 211 e il Modelo 210 H. Per sapere come ottenere il rimborso, leggi la guida Ritenuta del 3 %: come ottenere il rimborso. Per una panoramica di tutte le imposte sulla vendita, consulta Le imposte sulla vendita di un immobile in Spagna.
Più coeredi: vendere insieme con un’unica procura
Quando si eredita un immobile a Maiorca, è normale che gli eredi siano più persone. In questo caso, i coeredi vendono l’immobile insieme: nessuno può disporre autonomamente della propria quota indivisa senza il consenso degli altri coeredi o senza che l’immobile venga diviso materialmente.
Di solito i coeredi conferiscono una procura a una persona sul posto, che segue l’intera vendita e firma davanti al notaio. Una procura rilasciata in Germania, di norma, deve essere redatta davanti a un notaio e munita di apostille. Ti conviene concordare in anticipo i requisiti formali con il notaio spagnolo che stipulerà la escritura. Trovi maggiori dettagli nella guida La procura notarile in Spagna.
Gli ostacoli che possono bloccare la vendita
Anche quando l’imposta sulle successioni e la plusvalía sono state dichiarate correttamente, la vendita di un immobile ereditato può bloccarsi per altri motivi:
- Costruzioni non registrate: un ampliamento realizzato successivamente, una piscina o una struttura a servizio della piscina che non compaiono nel registro della proprietà emergono al più tardi durante le verifiche dell’acquirente o quando viene chiesto un finanziamento alla banca.
- Difformità tra registro della proprietà e catasto: le differenze nella superficie o nei confini vanno chiarite prima dell’appuntamento dal notaio.
- Vincoli esistenti: un’ipoteca del defunto non ancora cancellata, il diritto di usufrutto (usufructo) del coniuge superstite o le servitù di passaggio (servidumbres) sul terreno devono essere dichiarati e regolati.
- Spese correnti non pagate: arretrati dell’IBI, delle quote della Comunidad de Propietarios o della tassa sui rifiuti. Di norma gli acquirenti chiedono un certificato della Comunidad de Propietarios che attesti l’assenza di debiti.
- Attestato di prestazione energetica mancante: conviene richiedere per tempo i documenti tecnici da presentare per la vendita, così da averli pronti per l’appuntamento dal notaio.
Gli errori più comuni nella vendita di un immobile ereditato
- Avviare la vendita prima dell’iscrizione nel registro immobiliare: puoi preparare un contratto di prenotazione, ma la vendita può essere conclusa validamente solo dopo che la proprietà è stata registrata.
- Dimenticare la seconda plusvalía: spesso gli eredi considerano solo l’imposta dovuta per la successione, senza tenere conto che la vendita può comportare un ulteriore obbligo di versare la plusvalía.
- Confondere la riduzione con l’aliquota: il 60 % e il 35 % sono riduzioni dell’imposta dovuta, non aliquote. Confonderli porta a fare calcoli sbagliati.
- Considerare aggiornate le pagine riepilogative dell’ATIB: se una pagina informativa senza data contraddice una modifica legislativa datata, fa fede quest’ultima.
- Pensare che la trattenuta del 3 % sia una scelta arbitraria dell’acquirente: è prevista dalla legge e non si può eliminare con una trattativa. Puoi eventualmente chiederne il rimborso tramite Modelo 210 H.
- Non nominare un rappresentante della comunione ereditaria: senza una persona sul posto chiaramente autorizzata a occuparsene, ogni appuntamento dal notaio subisce ritardi.
E dopo la vendita?
Dopo l’appuntamento dal notaio, i non residenti devono di norma occuparsi di altri adempimenti: compensare o chiedere il rimborso della trattenuta del 3 % tramite Modelo 210, eventualmente definire con il comune la posizione relativa alla plusvalía municipal e, a seconda del Paese di residenza, chiarire come viene tassato in Germania il ricavato della vendita. Se invece vuoi inizialmente affittare l’immobile anziché venderlo subito, trovi le informazioni di base nella sezione Affittare. Per una panoramica della procedura di vendita a Maiorca, consulta anche Vendere un immobile a Maiorca.
Lista di controllo: vendere un immobile ereditato a Maiorca
- Procurati il certificato di morte, il Certificado de Últimas Voluntades e il Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento.
- Fai verificare il testamento o le norme sulla successione legittima e, se necessario, richiedi il certificato successorio europeo.
- Fai stipulare l’Escritura de aceptación y adjudicación de herencia davanti a un notaio spagnolo.
- Richiedere il NIE per ogni erede che non ne sia già in possesso.
- Presentare la dichiarazione ISD all’ATIB e la dichiarazione della plusvalía al comune competente.
- Attendere l’iscrizione nel Registro de la Propiedad e farne confermare l’avvenuta registrazione.
- Se ci sono più coeredi, concordare con il notaio una procura per una persona di riferimento sul posto.
- Far verificare se nella proprietà ci sono costruzioni non registrate, gravami o spese accessorie non pagate.
- Ottenere l’attestato di prestazione energetica e gli altri documenti tecnici necessari per la vendita.
- Solo a questo punto avviare la vendita, eventualmente con l’aiuto di un’agenzia immobiliare a Maiorca.
In conclusione
Per vendere un immobile ereditato a Maiorca, bisogna prima completare la successione in Spagna: accettare l’eredità davanti al notaio, adempiere agli obblighi fiscali presso l’ATIB e il comune e iscrivere l’immobile nel Registro de la Propiedad. Solo allora si può cercare un acquirente e stipulare davanti al notaio un contratto di compravendita valido. Conoscere le agevolazioni applicabili all’imposta di successione delle Baleari, mettere in conto il doppio obbligo relativo alla plusvalía e sapere che la trattenuta del 3 % è obbligatoria per legge ma può essere portata in detrazione aiuta a evitare i ritardi più lunghi. Se ci sono più coeredi, conviene stabilire per tempo chi agirà tramite procura. In ogni fase, inoltre, l’assistenza di uno specialista sul posto può fare la differenza.
Fonti ufficiali
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), testo consolidato: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
- ATIB, Novedad sulla modifica delle agevolazioni per l’imposta di successione: https://atib.es/General/Novedad.aspx?idTipoTexto=1&idTexto=16326&lang=es
- ATIB, pagina informativa sull’imposta di successione: https://www.atib.es/TA/contenido.aspx?Id=9855&lang=es
- Agencia Tributaria (AEAT) – tassazione dei non residenti, Modelo 211/Modelo 210 (indirizzo non verificato, quindi senza link)
- Ministerio de Justicia – Certificado de Últimas Voluntades e Certificado de Contratos de Seguros de Cobertura de Fallecimiento (indirizzo non verificato, quindi senza link)
- Regolamento UE sulle successioni (Regolamento (UE) n. 650/2012) (indirizzo non verificato, quindi indicato senza link)
- Registro de la Propiedad (indirizzo non verificato, quindi indicato senza link)