Imposta sulla plusvalenza in caso di vendita

Quanta imposta si paga sulla plusvalenza della vendita?

Se vendi un immobile a Maiorca con un guadagno, la Spagna non tassa il prezzo di vendita, bensì la differenza tra quanto hai pagato a suo tempo e quanto ricevi ora — la plusvalenza patrimoniale (ganancia patrimonial). Come non residente paghi su di essa un'aliquota fissa del 19%, indipendentemente dal fatto che tu provenga dall'UE, dallo SEE o da un paese terzo. Se invece sei fiscalmente residente in Spagna, si applica la scala progressiva del risparmio per i residenti, che parte da 19% e arriva fino a 30%. Questa pagina si concentra sull'imposta sulla plusvalenza in sé; per una panoramica delle tre imposte dovute in caso di vendita consulta l'articolo Le imposte sulla vendita di immobili in Spagna.

Come si calcola

Il calcolo segue tre passaggi, che derivano tutti dall'art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, la legge spagnola sull'imposta sul reddito dei non residenti) e dall'art. 35 della Ley 35/2006 (LIRPF, la legge spagnola sull'imposta sul reddito delle persone fisiche) — per i non residenti la base imponibile si determina secondo le stesse regole valide per i residenti.

1. Valore di trasferimento (valor de transmisión). Secondo l'art. 35.2 LIRPF è il prezzo di vendita effettivamente ottenuto, ridotto dei costi e delle imposte a tuo carico come venditore — ad esempio la commissione dell'agenzia immobiliare, l'onorario dell'avvocato, il certificato energetico o l'imposta comunale sull'incremento di valore che hai pagato tu stesso (plusvalía municipal).

2. Valore di acquisto (valor de adquisición). Secondo l'art. 35.1 LIRPF è composto dal prezzo di acquisto dell'epoca, dai costi e dalle imposte legate all'acquisto — ITP o IVA, notaio, registro immobiliare, gestoría (l'agenzia amministrativa spagnola per le pratiche fiscali e burocratiche) — oltre agli investimenti e ai miglioramenti che ne hanno aumentato il valore. Gli interessi di un finanziamento sono espressamente esclusi.

3. Guadagno e aliquota. Il valore di trasferimento meno il valore di acquisto dà il guadagno. Se è negativo, si tratta di una perdita (vedi i casi particolari). Se è positivo, viene tassato — dopo l'applicazione di un eventuale abbattimento transitorio per acquisti molto risalenti nel tempo — con l'aliquota per i non residenti o con la scala progressiva per i residenti. In caso di vendita da parte di un non residente, l'acquirente trattiene inoltre 3% del prezzo di acquisto (retención — l'acconto d'imposta trattenuto) e lo versa all'Agenzia tributaria spagnola (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria) tramite il Modelo 211 (il modulo ufficiale con cui l'acquirente dichiara la ritenuta); questa ritenuta viene poi scomputata dall'imposta effettivamente dovuta. Il funzionamento dettagliato di questa ritenuta è spiegato nella pagina La ritenuta del 3% sulla vendita di immobili.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi tre esempi di calcolo, elaborati in tempo reale con le aliquote e le scadenze attuali — inserisci i tuoi numeri per scoprire cosa ti resta nel tuo caso.

Casi particolari

Acquisto prima del 31.12.1994

Se hai acquistato il tuo immobile prima del 31.12.1994, benefici di un regime transitorio (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, applicabile ai non residenti tramite la Disposición transitoria primera TRLIRNR). La parte della plusvalenza maturata, per calcolo, fino al 19.01.2006 viene ridotta di 11,11% per ogni anno intero di possesso che supera i due anni fino al 31.12.1996. La riduzione ha un tetto massimo: si applica solo fino a un valore di trasferimento cumulato di 400.000 € su tutte le vendite agevolate in questo modo dal 01.01.2015 in poi — se vendi più immobili, il tetto vale per tutti insieme. Il calcolatore riproduce questo calcolo proporzionale e il relativo tetto secondo il metodo utilizzato dall'AEAT nel proprio esempio di calcolo.

Acquisto tra maggio e dicembre 2012: metà resta esente da tasse

Se hai acquistato un terreno urbano tra il 12 maggio 2012 — giorno in cui è entrato in vigore il Real Decreto-ley 18/2012 — e il 31 dicembre 2012, al momento della vendita paghi le tasse solo sulla metà della plusvalenza. L'esenzione di 50% è prevista dalla Disposición adicional cuarta TRLIRNR e vale per i non residenti senza stabile organizzazione; per i residenti fiscali la stessa regola è disciplinata dalla Disposición adicional trigésima séptima della Ley 35/2006, dove è prevista anche la condizione di un acquisto a titolo oneroso.

L'esenzione decade però se l'immobile è stato acquistato dal coniuge o da parenti in linea retta o collaterale fino al secondo grado, oppure viene venduto a loro — lo stesso vale per le società collegate a te o a queste persone ai sensi dell'art. 42 del Código de Comercio. Il calcolatore te lo chiede non appena la data di acquisto rientra in questo intervallo. È una regola nata dalla crisi immobiliare, che oggi quasi nessuno ha più presente, anche se può fare la differenza tra due importi a cinque cifre.

Più di dieci anni di possesso prima del 1997

Nel regime transitorio esiste un limite che non è un semplice arrotondamento: se al 31.12.1996 il possesso superava i dieci anni, la parte di plusvalenza maturata fino al 19.01.2006 non è affatto imponibile («no sujeta»), secondo l'ultimo comma della Disposición transitoria novena — non è semplicemente ridotta undici volte di una percentuale. La differenza sembra accademica, ma non lo è: undici anni, applicando la scala annuale, danno un valore vicino ma non del tutto pari al cento per cento — e il resto sarebbe un'imposta su una plusvalenza che la legge non contempla affatto.

Acquisto prima del 1995 e investimenti contestuali

Se hai migliorato strutturalmente un immobile acquistato prima del 1995, la legge richiede due calcoli separati: il prezzo di acquisto e ogni investimento hanno un proprio periodo di possesso, e il ricavato della vendita va ripartito tra le due componenti. Questo calcolatore non effettua tale ripartizione. In questo caso, quindi, non applica deliberatamente alcuna riduzione e lo segnala — il risultato mostrato è allora il limite massimo, mentre l'imposta effettiva sarà inferiore. In questo caso conviene rivolgersi a una gestoría o a un consulente fiscale.

Immobili affittati

Se hai affittato temporaneamente l'immobile, la legge riduce il valore di acquisto anche dell'ammortamento che avresti potuto quantomeno applicare durante il periodo di affitto (amortización mínima, art. 35.1 a. E. LIRPF) — indipendentemente dal fatto che tu l'abbia effettivamente dedotto fiscalmente. Questo abbassa il valore di acquisto e quindi aumenta la plusvalenza imponibile. Questo calcolatore non riproduce la correzione per ammortamento; se in precedenza hai affittato l'immobile, prevedi una maggiorazione sul risultato calcolato e fai determinare l'importo esatto da una gestoría o da un consulente fiscale.

Reinvestimento nella propria abitazione principale

Se reinvesti il ricavato della vendita in una nuova abitazione principale, puoi rendere la plusvalenza esente da tasse. Contrariamente a quanto scrivono molte guide, questo non vale solo per i residenti: la Disposición adicional séptima TRLIRNR estende espressamente questa esenzione da reinvestimento anche ai non residenti con domicilio nell'UE o nel SEE. L'AEAT riporta questo caso nel proprio elenco dei moduli sotto i codici di reddito 33 e 34.

Esenzione dai 65 anni per i residenti

Le persone fiscalmente residenti in Spagna che hanno compiuto 65 anni non pagano alcuna imposta sulla plusvalenza quando vendono la propria abitazione principale, indipendentemente da cosa accada al ricavato. Per altri immobili — ad esempio una seconda casa — questa esenzione si applica solo se il ricavato viene utilizzato per costituire una rendita vitalizia.

Vendita in perdita

Se vendi a un prezzo inferiore al tuo valore di acquisto, non si genera alcun guadagno imponibile, e gli importi trattenuti dall'acquirente vengono rimborsati integralmente su richiesta. I residenti possono inoltre compensare tale perdita con altri redditi da capitale dello stesso anno fiscale o di quelli successivi.

Comproprietà

Se l'immobile appartiene a più persone, ogni quota viene tassata separatamente: il guadagno, l'aliquota e l'eventuale riduzione transitoria vengono calcolati in base alla quota di comproprietà, non sull'immobile nel suo insieme. Ogni comproprietario non residente presenta il proprio Modelo 210 (la dichiarazione fiscale spagnola per le plusvalenze da vendita dei non residenti) per la propria quota; i residenti, invece, dichiarano la propria quota nella dichiarazione dei redditi annuale.

Immobile ereditato

Se hai ereditato l'immobile, il valore di acquisto non è il prezzo pagato a suo tempo dal defunto, bensì il valore su cui si è basata allora l'imposta di successione spagnola (art. 36 LIRPF). Questo calcolatore parte dal presupposto di un acquisto; se l'immobile è ereditato, inserisci come prezzo di acquisto il valore ereditario tassato in quel momento.

Scadenze e moduli

Alla vendita corrono due scadenze distinte per due moduli diversi, che spesso vengono confusi:

• Modelo 211 (acquirente, un mese): se il venditore è non residente, l'acquirente deve versare all'AEAT l'importo trattenuto entro un mese dalla firma dell'escritura — l'atto notarile di compravendita — e consegnare una copia al venditore.
• Modelo 210 (venditore, tre mesi dopo la scadenza di quel mese): il venditore non residente dichiara personalmente il guadagno tramite il Modelo 210 — entro tre mesi dalla scadenza del termine previsto per il Modelo 211. Nella pratica si legge spesso «quattro mesi dalla vendita»; non si tratta di una scadenza legale a sé stante, ma semplicemente della somma tra il mese previsto per il Modelo 211 e i tre mesi successivi.

Indipendentemente dalla residenza, si aggiunge una terza scadenza, comunale: la plusvalía municipal — l'imposta comunale sull'incremento di valore dei terreni — va dichiarata entro 30 giorni dalla firma dell'atto presso il municipio competente; è indipendente dall'imposta sul guadagno qui trattata e viene calcolata separatamente.

Se sei fiscalmente residente in Spagna, non dichiari il guadagno da vendita tramite il Modelo 210, bensì come parte della tua dichiarazione dei redditi annuale ordinaria, il Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche), da presentare l'anno successivo tra aprile e la fine di giugno.

Base normativa e aggiornamento

Il calcolo si basa sulle seguenti norme:

• Art. 25.1.f).3º del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la legge spagnola sull'imposta sul reddito dei non residenti): aliquota per i non residenti sulle plusvalenze. Testo integrale: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: base imponibile della ganancia patrimonial secondo le regole dell'IRPF (l'imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche). Stesso testo integrale.
• Art. 35 della Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definizione del valore di acquisizione e di cessione. Testo integrale: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, in combinato disposto con la Disposición transitoria primera TRLIRNR: regime transitorio per gli immobili acquistati prima del 31.12.1994. Entrambi i testi integrali come sopra.
• Art. 5.a) dell'Orden EHA/3316/2010: termine per la presentazione del Modelo 210 da parte dei venditori non residenti. Testo integrale: boe.es, BOE-A-2010-19707.

La gestione corrente dei moduli e delle relative scadenze spetta all'AEAT; trovi i moduli e le istruzioni di compilazione su sede.agenciatributaria.gob.es.

Calcolatori correlati

Il valore di acquisizione in questo calcolo include le spese accessorie del tuo acquisto di allora — quanto hai pagato all'epoca per ITP, notaio e registro immobiliare riduce oggi il tuo guadagno. Quanto siano tipicamente queste spese accessorie te lo mostra il calcolatore nella pagina Spese accessorie d'acquisto a Maiorca. Se utilizzi un immobile in Spagna per uso personale, senza affittarlo, e devi comunque presentare un Modelo 210, trovi il calcolo corrispondente nella pagina sull'imposta sull'uso personale Modelo 210. Una panoramica generale dell'intero processo di vendita è fornita dalla guida Vendere un immobile a Maiorca.