Imposta sulla plusvalenza di vendita

Quante imposte paghi sul guadagno ricavato dalla vendita?

Se vendi un immobile a Maiorca ricavandone un guadagno, la Spagna non tassa l'intero prezzo di vendita, ma la differenza tra quanto avevi pagato all'acquisto e quanto incassi ora: la plusvalenza (ganancia patrimonial). Se non sei residente fiscale in Spagna, paghi un'aliquota fissa del 19%, che tu provenga dall'UE, dal SEE o da un Paese terzo. Se invece sei residente fiscale in Spagna, si applicano le aliquote progressive previste per i redditi da risparmio, che partono dal 19% e arrivano al 30%. Questa pagina si concentra sull'imposta sulla plusvalenza; per una panoramica delle 3 imposte dovute quando vendi, leggi l'articolo Imposte sulla vendita di un immobile in Spagna.

Come si calcola

Il calcolo si fa in 3 passaggi, secondo quanto stabilito dall'art. 24.4 del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, la legge spagnola sull'imposta sul reddito dei non residenti) e dall'art. 35 della Ley 35/2006 (LIRPF, la legge spagnola sull'imposta sul reddito). Per i non residenti, la base imponibile si determina con le stesse regole applicate ai residenti.

1. Valore di vendita (valor de transmisión). Ai sensi dell'art. 35.2 LIRPF, è il prezzo effettivamente incassato, da cui sottrai le spese e le imposte a tuo carico come venditore: per esempio, la provvigione dell'agenzia immobiliare, l'onorario dell'avvocato, l'attestato di prestazione energetica o l'imposta comunale sull'incremento di valore (plusvalía municipal), se l'hai pagata tu.

2. Valore di acquisto (valor de adquisición). Secondo l'art. 35.1 LIRPF, comprende il prezzo pagato all'epoca, le spese e le imposte sostenute per l'acquisto — ITP o IVA, notaio, registro immobiliare, Gestoría (uno studio spagnolo che si occupa di pratiche fiscali e amministrative) — e gli investimenti e i lavori che hanno aumentato il valore dell'immobile. Gli interessi pagati per un finanziamento sono espressamente esclusi.

3. Plusvalenza e aliquota. Sottraendo il valore di acquisto da quello di vendita ottieni la plusvalenza. Se il risultato è negativo, hai una perdita (vedi i casi particolari). Se è positivo, si applica, dopo un'eventuale riduzione transitoria per gli immobili acquistati molto tempo fa, l'aliquota prevista per i non residenti oppure le aliquote progressive previste per i residenti. Se a vendere è un non residente, l'acquirente trattiene inoltre il 3% del prezzo di vendita (retención, un acconto sull'imposta) e lo versa all'autorità fiscale spagnola (AEAT — Agencia Estatal de Administración Tributaria) tramite il Modelo 211 (il modulo ufficiale con cui l'acquirente dichiara la trattenuta). La somma trattenuta viene detratta dall'imposta effettivamente dovuta. Per sapere come funziona nel dettaglio, leggi la pagina La trattenuta del 3% sulla vendita di un immobile.

Esempi di calcolo

Sotto il calcolatore trovi 3 esempi che si aggiornano automaticamente in base alle aliquote e alle scadenze attuali: inserisci i tuoi dati per vedere quanto ti resta nel tuo caso.

Casi particolari

Acquisto prima del 31/12/1994

Se hai acquistato l’immobile prima del 31 dicembre 1994, puoi beneficiare di un regime transitorio (Disposición transitoria novena Ley 35/2006, applicabile ai non residenti tramite la Disposición transitoria primera TRLIRNR). La parte di plusvalenza attribuibile al periodo fino al 19 gennaio 2006 si riduce di 11,11% per ogni anno intero di possesso oltre i 2 anni maturati entro il 31 dicembre 1996. La riduzione ha però un limite: si applica solo fino a un valore di cessione complessivo di 400.000 €, calcolato sommando tutte le vendite che hanno beneficiato di questo regime dal 1 gennaio 2015. Se vendi più immobili, il limite vale per tutti insieme. Il calcolatore riproduce il calcolo della quota temporale e del limite secondo il metodo usato dalla AEAT nel proprio esempio.

Acquisto tra maggio e dicembre 2012: metà della plusvalenza è esente

Se hai acquistato un immobile urbano tra il 12 maggio 2012, giorno in cui è entrato in vigore il Real Decreto-ley 18/2012, e il 31 dicembre 2012, alla vendita paghi le imposte solo su metà della plusvalenza. L’esenzione del 50% è prevista dalla Disposición adicional cuarta TRLIRNR e si applica ai non residenti senza stabile organizzazione. Per i residenti fiscali, la stessa misura è disciplinata dalla Disposición adicional trigésima séptima della Ley 35/2006, che richiede inoltre che l’acquisto sia avvenuto a titolo oneroso.

L’esenzione non si applica, però, se hai acquistato l’immobile dal coniuge o da parenti in linea retta o collaterale fino al 2° grado, oppure se lo vendi a una di queste persone. Lo stesso vale per le società a te o a loro collegate ai sensi dell’Art. 42 del Código de Comercio. Se la data di acquisto rientra in quel periodo, il calcolatore ti chiede di verificare questa condizione. È una norma nata durante la crisi immobiliare, oggi poco conosciuta, che può però fare la differenza tra 2 importi a 5 cifre.

Più di 10 anni di possesso prima del 1997

Nel regime transitorio c’è una soglia che non dipende dagli arrotondamenti: se al 31 dicembre 1996 possedevi l’immobile da più di 10 anni, la parte di plusvalenza maturata fino al 19 gennaio 2006 non è soggetta a imposta («no sujeta»), come stabilisce l’ultimo paragrafo della Disposición transitoria novena. Non si tratta semplicemente di ridurla applicando 11 volte una percentuale. La differenza può sembrare teorica, ma non lo è: applicando la riduzione anno per anno per 11 anni si arriva vicino al 100%, senza raggiungerlo. Sul residuo pagheresti quindi un’imposta che la legge non prevede.

Acquisto prima del 1995 e successivi interventi migliorativi

Se hai acquistato un immobile prima del 1995 e in seguito hai effettuato interventi edilizi migliorativi, la legge richiede 2 calcoli distinti: il prezzo di acquisto e ogni investimento hanno ciascuno un proprio periodo di possesso, e il ricavato della vendita va ripartito tra le 2 componenti. Questo calcolatore non effettua la ripartizione. In questo caso, quindi, non applica alcuna riduzione e te lo segnala: l’importo indicato è il massimo che potresti pagare, mentre l’imposta effettiva è inferiore. Vale la pena rivolgersi a una Gestoría o a un consulente fiscale.

Immobili dati in affitto

Se hai affittato l’immobile anche solo per un periodo, la legge impone di ridurre ulteriormente il valore di acquisto dell’ammortamento minimo che avresti potuto dedurre durante la locazione (amortización mínima, Art. 35.1 a. E. LIRPF), anche se non lo hai effettivamente portato in deduzione. Il valore di acquisto diminuisce e la plusvalenza imponibile aumenta. Questo calcolatore non tiene conto della rettifica per ammortamento: se hai affittato l’immobile, considera che l’imposta potrebbe essere più alta dell’importo calcolato e chiedi a una Gestoría o a un consulente fiscale di determinare la cifra esatta.

Reinvestimento nella nuova abitazione principale

Se reinvesti il ricavato della vendita in una nuova abitazione principale, la plusvalenza può essere esente da imposta. Contrariamente a quanto riportano molte guide, l’esenzione non è riservata ai residenti: la Disposición adicional séptima TRLIRNR la estende espressamente anche ai non residenti domiciliati nell’UE o nel SEE. La AEAT contempla questo caso nel proprio elenco dei moduli con i codici di reddito 33 e 34.

Esenzione dai 65 anni per i residenti

Se sei residente fiscale in Spagna e hai almeno 65 anni, non paghi alcuna imposta sulla plusvalenza quando vendi la tua abitazione principale, indipendentemente da come utilizzi il ricavato. Per altri immobili, come una seconda casa, l’esenzione si applica solo se usi il ricavato per costituire una rendita vitalizia.

Vendita in perdita

Se vendi a un prezzo inferiore a quello che hai pagato, non realizzi una plusvalenza imponibile e puoi chiedere il rimborso integrale delle somme trattenute dall’acquirente. Se sei fiscalmente residente in Spagna, puoi inoltre compensare la perdita con altri redditi da capitale dello stesso anno d’imposta o degli anni successivi.

Comproprietà

Se l’immobile appartiene a più persone, la quota di ciascuno è tassata separatamente: plusvalenza, aliquota ed eventuale riduzione transitoria si calcolano sulla singola quota di proprietà, non sull’intero immobile. Ogni comproprietario non residente presenta il proprio Modelo 210 (la dichiarazione fiscale spagnola delle plusvalenze da vendita per i non residenti) per la propria quota; chi è fiscalmente residente dichiara invece la propria quota nella dichiarazione annuale dei redditi.

Immobile ereditato

Se hai ereditato l’immobile, il valore di acquisto non è il prezzo pagato a suo tempo da chi te lo ha lasciato in eredità, ma il valore su cui fu calcolata l’imposta di successione spagnola (art. 36 LIRPF). Questo calcolatore presuppone un acquisto: se l’immobile è stato ereditato, inserisci come prezzo di acquisto il valore dichiarato a suo tempo ai fini dell’imposta di successione.

Scadenze e moduli

In caso di vendita, ci sono 2 scadenze distinte per 2 moduli diversi, che spesso vengono confusi:

• Modelo 211 (acquirente, 1 mese): se il venditore non è residente, l’acquirente deve versare all’AEAT la somma trattenuta entro 1 mese dalla firma dell’atto notarile di compravendita (escritura) e consegnarne una copia al venditore.
• Modelo 210 (venditore, 3 mesi dopo la scadenza di quel mese): il venditore non residente dichiara personalmente la plusvalenza tramite il Modelo 210, entro 3 mesi dalla scadenza prevista per il Modelo 211. Nella pratica si legge spesso „vier Monate ab Verkauf"; non si tratta di una scadenza autonoma prevista dalla legge, ma semplicemente della somma del mese previsto per il Modelo 211 e dei 3 mesi successivi.

A prescindere dalla residenza fiscale, c’è una 3ª scadenza, di competenza comunale: la plusvalía municipal, l’imposta comunale sull’aumento di valore del terreno, va dichiarata al municipio competente entro 30 giorni lavorativi dalla firma dell’atto notarile. È distinta dall’imposta sulla plusvalenza di cui si parla qui e si calcola separatamente.

Se sei fiscalmente residente in Spagna, non dichiari la plusvalenza tramite il Modelo 210, ma nella tua dichiarazione annuale dei redditi, il Modelo 100 (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche), da presentare tra aprile e la fine di giugno dell’anno successivo.

Riferimenti normativi e aggiornamento

Il calcolo si basa sulle seguenti norme:

• Art. 25.1.f).3º del Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, la legge spagnola sull’imposta sul reddito dei non residenti): aliquota applicata alle plusvalenze da vendita dei non residenti. Testo integrale: boe.es, BOE-A-2004-4527.
• Art. 24.4 TRLIRNR: la base imponibile della ganancia patrimonial si determina secondo le regole dell’IRPF (l’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche). Lo stesso testo integrale.
• Art. 35 della Ley 35/2006 (LIRPF — Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): definisce il valore di acquisto e quello di vendita. Testo integrale: boe.es, BOE-A-2006-20764.
• Disposición transitoria novena LIRPF, insieme alla Disposición transitoria primera TRLIRNR: regime transitorio per gli immobili acquistati prima del 31/12/1994. Entrambi i testi integrali sono indicati sopra.
• Art. 5.a) della Orden EHA/3316/2010: termine entro cui i venditori non residenti devono presentare il Modelo 210. Testo integrale: boe.es, BOE-A-2010-19707.

L’AEAT gestisce i moduli e le relative scadenze. Trovi i moduli e le istruzioni per compilarli su sede.agenciatributaria.gob.es.

Calcolatori correlati

Il valore di acquisto usato in questo calcolo comprende le spese accessorie che hai sostenuto quando hai comprato l’immobile: quanto hai pagato per l’ITP, il notaio e il registro immobiliare riduce oggi la tua plusvalenza. Per sapere a quanto ammontano di solito queste spese, usa il calcolatore nella pagina Spese accessorie per l’acquisto di un immobile a Maiorca. Se usi personalmente un immobile in Spagna senza affittarlo e devi presentare anche per questo un Modelo 210, trovi il calcolo nella pagina dedicata alla tassa sull’uso personale dell’immobile: Modelo 210. Per una panoramica dell’intero processo di vendita, consulta la guida Vendere un immobile a Maiorca.