Langetermijnverhuur op Mallorca: de complete gids voor huurders 2026

Als je permanent op Mallorca wilt wonen, kun je bijna niet om een langetermijnhuur (in het Spaans ‘alquiler de larga duración’ of ‘vivienda habitual’) heen. Dit is je sterkste juridische woonstatus op het eiland — en tegelijkertijd de markt waar de concurrentie het hevigst is. Deze gids laat je vanuit het perspectief van de huurder zien welke rechten het Spaanse huurrecht je garandeert, wat het verschil is tussen een langetermijnhuur en een seizoens- of vakantieverhuur, met welke kosten je rekening moet houden en hoe je de typische valkuilen op Mallorca kunt omzeilen.

Op Mallorca is langetermijnhuur de sleutel tot je ‘vivienda habitual’ — je hoofdverblijfplaats. Alleen met een langetermijnhuurcontract krijg je meestal je ‘empadronamiento’ (de gemeentelijke inschrijving in het ‘padrón’), die je nodig hebt voor de verdere stappen met je NIE, je zorgpas, een schoolplaats en nog veel meer. In tegenstelling tot toeristische verhuur valt dit onder de volledige bescherming van het Spaanse huurrecht: een gegarandeerde minimale looptijd, een maximum voor huurverhogingen en sinds 2023 wordt de makelaarscommissie door de verhuurder betaald.

Ben je van plan om naar Mallorca te verhuizen en zoek je de juiste aanpak tussen huren en kopen?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — wij brengen je in contact met gescreende lokale contactpersonen in jouw regio.
• Gids: Emigreren naar Mallorca — van NIE tot Padrón en fiscale woonplaats.

Langetermijnverhuur versus seizoens- en vakantieverhuur — wat wordt hiermee bedoeld?

Het Spaanse recht kent drie heel verschillende huurvormen, die in de praktijk voortdurend door elkaar worden gehaald. Het verschil is niet alleen theoretisch: het bepaalt of je vijf jaar huurzekerheid hebt of dat je in oktober alweer weg moet.

De belangrijkste valkuil: een seizoenshuurcontract is geen woning in juridische zin. Het valt onder het „afwijkend gebruik” (uso distinto de vivienda) en geeft je noch de minimale looptijd, noch de gemaximeerde huurverhoging. Sommige verhuurders op Mallorca bieden bewust ‘temporada’-contracten aan om de huurdersbescherming te omzeilen — ook al woon je daar eigenlijk permanent. Dat is riskant voor beide partijen en staat sinds 2026 steeds meer in de schijnwerpers van de wetgever, die misbruik van seizoenscontracten wil tegengaan (een bijbehorend Real Decreto-Ley was medio 2026 aangekondigd, maar nog niet bevestigd in het BOE — zie opmerking hieronder).

Onthoud deze vuistregel: als je van Mallorca je vaste woonplaats wilt maken, heb je een ‘contrato de vivienda habitual ’ nodig — geen ‘temporada’ en geen ‘vacacional’.

Het wettelijk kader: LAU + Ley de Vivienda 2023

Er zijn twee wetten die je langetermijnhuur regelen. De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Wet 29/1994) is de basiswet voor het huurrecht. De Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda heeft deze wet in 2023 grondig hervormd — ten gunste van de huurders.

Minimale looptijd: 5 jaar (particulier) of 7 jaar (bedrijf)

Dat is je sterkste recht. Het maakt niet uit wat er in het contract als looptijd staat: als de verhuurder een particulier is, mag je tot vijf jaar blijven. Als de verhuurder een rechtspersoon is (een GmbH, een fonds, een gran tenedor), is dat zeven jaar (LAU art. 9). Als er in het contract een kortere looptijd staat, wordt die automatisch jaar na jaar verlengd tot dit minimum — zolang je dat wilt. De verhuurder kan er niet vroegtijdig onderuit komen.

Stille verlenging (prórroga tácita): tot 3 jaar extra

Als de 5 of 7 jaar zijn verstreken en geen van beide partijen op tijd opzegt, wordt het contract automatisch met telkens een jaar verlengd, tot maximaal drie jaar (LAU art. 10). Belangrijk zijn de opzegtermijnen om juist deze automatische verlenging na afloop van de minimumlooptijd te stoppen: de verhuurder moet minstens vier maanden van tevoren opzeggen, de huurder minstens twee maanden van tevoren (LAU art. 10.1).

Let op: deze termijnen van 4 en 2 maanden gelden alleen voor de drempel voor stilzwijgende verlenging na respectievelijk 5 en 7 jaar. Wil je daarentegen tijdens de looptijd vroegtijdig opzeggen, dan geldt een andere, kortere regel: het ‘desistimiento’ met een opzegtermijn van 30 dagen (LAU art. 11, zie hieronder). Gebruik niet per ongeluk de termijn van 2 maanden voor een voortijdige opzegging — 30 dagen is daarvoor voldoende.

Makelaarscommissie: wordt sinds 2023 door de verhuurder betaald

Misschien wel de belangrijkste praktische verandering voor jou: sinds Ley 12/2023 bepaalt artikel 20.1 van de LAU dat „de kosten voor het beheer van het onroerend goed en het opstellen van de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder zijn” (serán a cargo del arrendador). Deze verplichting gold weliswaar al sinds RDL 7/2019, maar alleen als de verhuurder een rechtspersoon was — Wet 12/2023 heeft deze verplichting uitgebreid naar alle verhuurders, ook naar particulieren.

De beruchte „mes de agence“ — meestal zo’n maandhuur plus 21 % IVA aan makelaarskosten, die vroeger door de huurder werd betaald — is bij langetermijnhuur van woningen dus illegaal. Het Spaanse ministerie van Consumentenzaken (Consumo) heeft in een officiële mededeling (februari 2024) uitdrukkelijk gewaarschuwd dat het onwettig is om deze provisie aan de huurder in rekening te brengen. Het concrete bedrag van ‘één maandhuur + IVA’ is daarbij de in de branche gangbare praktijk, niet de officiële tekst. Als het toch van je wordt geëist, kun je het weigeren of later terugvorderen.

Let op: er is een maas in de wet. Bij seizoens-, luxe- en zakelijke contracten mag de commissie nog steeds vrij worden afgesproken. Dat is nog een reden waarom sommige verhuurders de voorkeur geven aan seizoenscontracten.

Huurprijsrem & Zonas tensionadas — op Mallorca niet van kracht

Wet 12/2023 maakt het mogelijk om gebieden aan te wijzen als „zonas de mercado residencial tensionado” (spanningsgebieden op de woningmarkt) en daar de huurprijzen te maximeren. Belangrijk voor jou: deze aanwijzing is een bevoegdheid van de autonome gemeenschap. In 2026 telt Catalonië veruit de meeste gespannen gebieden (zo’n 271 gemeenten, ongeveer 89 % van alle aangewezen gebieden). Daarnaast hebben ook Baskenland (o.a. Bilbao), Navarra (Pamplona) en Galicië (A Coruña) „zonas tensionadas“ aangewezen; in totaal meer dan 300 gemeenten. Madrid en de Comunitat Valenciana hebben daarentegen geen aanwijzing gedaan.

Belangrijk voor jou: De Balearen hebben tot nu toe geen 'zona tensionada' afgekondigd — de regering onder leiding van Marga Prohens zet in plaats daarvan in op geplande belastingvoordelen voor gematigde verhuurders (een aangekondigde autonome IRPF-korting, die eind 2025 nog niet als geldende norm van kracht was) in plaats van op prijsplafonds. Voor jou betekent dit: op Mallorca geldt in 2026 geen wettelijke huurprijsrem bij nieuwe contracten. De startprijs wordt vrij onderhandeld. Alleen de jaarlijkse aanpassing valt onder het wettelijke IRAV-plafond.

Welke bewijsstukken heb je nodig als huurder?

Op een zo krappe markt als Mallorca is het vaak bepalend wie de documenten het snelst en het meest volledig bij de hand heeft. Zet je dossier al digitaal klaar voordat je überhaupt naar de bezichtiging gaat.

De gebruikelijke vuistregel van makelaars op Mallorca: de huur mag maximaal een derde van je maandelijkse netto-inkomen bedragen. Als jullie als stel samen € 3.600 netto verdienen, wordt een huurprijs van ongeveer € 1.200 als „zeker“ verhuurbaar beschouwd. Als je daaronder zit, helpt een bankgarantie (aval bancario) of een solvabele garant aanzienlijk.

Praktijktip: Zonder NIE wordt het lastig. De wet schrijft de NIE weliswaar niet verplicht voor voor de huurovereenkomst zelf, maar zonder dit nummer kun je geen Spaanse bankrekening openen en worden de contracten met de nutsbedrijven niet op jouw naam gezet — en dat is precies wat verhuurders willen zien. Vraag de NIE daarom vroeg aan.

Kosten & borg: wat je echt betaalt als je er intrekt

Reken bij je intrek niet alleen op de eerste maandhuur. Hier is een realistisch overzicht voor een langetermijnhuur van je hoofdwoning:

De fianza voor een huurwoning bedraagt volgens de wet precies één maandhuur (LAU art. 36). Als iemand „twee maanden borg” vraagt voor een langetermijnwoning, is dat strikt genomen geen fianza meer, maar een aanvullende garantie — en het totaal van de fianza plus aanvullende garanties mag niet hoger zijn dan drie maanden huur (dit totale maximum komt uit RDL 7/2019). Alles wat daarboven komt, is nulo de pleno derecho (nietig), zelfs als je het hebt ondertekend.

Belangrijk voor de terugbetaling: de verhuurder moet je de borg binnen een maand na het inleveren van de sleutels terugbetalen (LAU art. 36.4). Als hij later betaalt zonder geldige reden, is hij je wettelijke rente verschuldigd. En: de borg mag niet als laatste maandhuur worden ‘afgerekend’ — dat is een veelvoorkomend twistpunt.

Realistische huurprijzen op Mallorca (eind 2025 / 2026)

De Balearen behoren tot de duurste huurregio’s van Spanje. Volgens idealista lag de gemiddelde huurprijs op de Balearen eind 2025 rond de 19,1 €/m² per maand — de op één na hoogste van alle Spaanse regio's, alleen achter Madrid (20,8 €/m²). Andere websites (bijv. fotocasa) noemen iets afwijkende gemiddelden; de cijfers die hier worden genoemd, zijn gebaseerd op de idealista-index. In Palma lag de huurprijs rond de 18,3 €/m², waarmee de hoofdstad van het eiland de op twee na duurste provinciehoofdstad van Spanje is (na Barcelona en Madrid).

De cijfers zijn marktcijfers uit rapporten van idealista en kunnen sterk variëren, afhankelijk van de staat, de inrichting en de ligging. Ze zijn geen vervanging voor een concrete taxatie van het object. De actuele markttrends vind je in ons marktrapport over Mallorca.

Het huurcontract: looptijd, opzegging, IPC versus IRAV

Wat er in het contract (contrato de arrendamiento) moet staan

• Identiteitsbewijs van beide partijen, inclusief NIE/DNI
• Gedetailleerde beschrijving van de woning (adres, kadastrale referentie)
• Huurprijs en betalingswijze
• Duur en uitdrukkelijke aanmerking als hoofdverblijfplaats
• Hoogte van de fianza en eventuele aanvullende garanties
• Index voor de jaarlijkse huuraanpassing

Huuraanpassing: IRAV vervangt de IPC

Wet 12/2023 heeft hier voor een ingrijpende verandering gezorgd. Vroeger was de jaarhuur gekoppeld aan de IPC (consumentenprijsindex). Sinds januari 2025 geldt voor alle huurovereenkomsten die vanaf 26 mei 2023 zijn gesloten een nieuwe, lagere index: de IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), die het bureau voor de statistiek INE elke maand publiceert.

De IRAV ligt bewust onder de IPC: hij wordt gedefinieerd als het minimum van de IPC, de kerninflatie en een afgevlakt gemiddelde, en is bedoeld om huurstijgingen op te vangen. Concreet: Bij een huur van 1.200 € en een IRAV van 2,4 % mag de verhuurder de huur maximaal met 28,80 € verhogen tot 1.228,80 € — één keer per jaar op de verjaardag van het contract. Een verhoging halverwege het jaar of zonder schriftelijke kennisgeving is niet toegestaan.

Belangrijk — Controleer de actuele index: de IRAV verandert elke maand. Het hier genoemde percentage van ongeveer 2,47 % is de stand van maart 2026 (gepubliceerd door het INE in april 2026); in april 2026 lag het al op 2,40 %. Voor jouw specifieke verhoging geldt altijd de waarde uit de maandelijkse gegevensreeks van het INE die op het moment van aanpassing actueel is. Opmerking over de juridische situatie: Voor 2026 gold tijdelijk een uitzonderlijk plafond van 2 % (RDL 8/2026), dat echter niet door het Congres werd bevestigd en eind april 2026 weer werd opgeheven (derogatie). Sindsdien geldt weer de reguliere IRAV.

Vroegtijdige opzegging door jou (desistimiento)

Je zit niet vijf jaar „vast”. Volgens artikel 11 van de LAU kun je na minimaal zes maanden looptijd op elk moment opzeggen, met een opzegtermijn van 30 dagen — dat is de geldende termijn voor vroegtijdige opzegging door de huurder tijdens de looptijd (niet de termijn van twee maanden uit artikel 10, die alleen betrekking heeft op verlenging na afloop). Je bent alleen een vergoeding verschuldigd als dat uitdrukkelijk in het contract staat — en dan maximaal één maandhuur per nog lopend contractjaar (pro rata bij gedeeltelijke jaren). Als daar niets over in het contract staat, ben je na die 6 maanden vrij. Zeg altijd schriftelijk en aantoonbaar op — het veiligst via burofax.

Wat is er anders op Mallorca?

De wet is in heel Spanje hetzelfde, maar de Mallorcaanse markt heeft zo zijn eigen valkuilen.

1. Er is een enorm tekort aan woningen. De Balearen zijn een eiland met beperkte woonruimte en een grote vraag. In 2026 lopen alleen al op de Balearen zo’n 24.000 huurcontracten af (precies 24.456 volgens gegevens van het Ministerio de Consumo, zoals onder andere gemeld door EL PAÍS in december 2025) — de concurrentie om elke woningadvertentie is dan ook moordend. Goede woningen voor de lange termijn zijn vaak binnen een paar uur al weg.

2. Seizoensconflict in de zomer. Veel eigenaren geven de voorkeur aan de lucratievere vakantieverhuur in de zomer. Daarom kom je af en toe ‘langetermijn’-aanbiedingen tegen die in werkelijkheid ‘alleen tot mei’ gelden — dus verkapte seizoenscontracten. Lees het contract goed door.

3. Oplichtingstrucs met vooruitbetaling. Op Idealista, Fotocasa en in Facebook-groepen doen nepadvertenties de ronde. Het patroon: perfecte foto’s, een verdacht lage prijs, de ‘eigenaar’ zou in het buitenland zitten (‘ik ben arts/architect en reis veel’), en bezichtiging zou pas mogelijk zijn na een ‘reserveringsbetaling’. Maak nooit geld over voordat je de woning hebt gezien en de eigenaar hebt gecontroleerd. De Spaanse politie (Policía Nacional) en het nationale instituut voor cyberveiligheid INCIBE waarschuwen nadrukkelijk voor verhuurders die de woning niet kunnen laten zien, en voor elke betaling vóór de verificatie.

4. Tijdelijk versus vast. Zoals hierboven beschreven — de meest voorkomende juridische valkuil. Wie er permanent woont, hoort in een contract voor vaste bewoning.

Waar moet je zoeken?

Deze bronnen worden het meest uitgebreid behandeld door de Mallorcaanse langetermijnmarkt — neutraal, zonder affiliate:

Als je je richt op het premium- of koopsegment in plaats van alleen te huren, vind je in de vastgoedgids alle basisinformatie over bijkomende aankoopkosten, belastingen en het verloop van het proces.

Meest voorkomende fouten

• Een seizoenscontract tekenen terwijl je er permanent woont — dan verlies je de bescherming van vijf jaar en het IRAV-plafond.
• Makelaarscommissie betalen — bij een hoofdwoning betaalt de verhuurder die sinds 2023. Laat je die niet opdringen.
• Als jemeer dan 3 maanden huur als borg accepteert — alles over fianza (1) + aanvullende garantie (2) — is dat ongeldig.
• Geld overmaken voordat je het pand hebt bekeken — de klassieke Mallorca-zwendel.
• Mondelinge afspraken — zonder schriftelijke overeenkomst is er geen bewijs. Controleer de inhoud woord voor woord voordat je tekent, het liefst samen met een Gestoría of advocaat.
• NIE aanvraag NOOIT te laat in — zonder die papieren geen bank, geen nutsbedrijven en minder kans bij de verhuurder.
• De borgsom als laatste huur ‘opgebruiken’ — verboden; leidt tot ruzie en incasso.
• De verkeerde opzegtermijn toepassen — als je na afloop van de minimale looptijd weg wilt, moet je als huurder minstens 2 maanden van tevoren opzeggen; als je tijdens de looptijd vroegtijdig wilt opzeggen, geldt de termijn van 30 dagen (na 6 maanden).

Checklist: 30 – 7 – 1 dag voor de verhuizing

30 dagen van tevoren

• NIE aangevraagd / aanwezig
• Spaanse bankrekening geopend
• Volledig digitaal dossier (paspoort, NIE, loonstrookjes, bankafschriften)
• Budget berekend: eerste huur + max. 3 maanden borg + kosten voor gas, water en elektriciteit
• Type contract is duidelijk: vivienda habitual, geen temporada

7 dagen van tevoren

• Eigenaar / makelaar geverifieerd (eigendomsbewijs, geen vooruitbetaling)
• Het contract helemaal doorgenomen, de IRAV-index en de looptijd gecontroleerd
• Hoogte van de borgsom = precies 1 maand huur, bevestigd
• Conditieverslag (inventario / acta de estado) met foto’s opgesteld
• De wijziging van de gegevens bij de nutsbedrijven (stroom, water, internet) is in gang gezet

1 dag / op de verhuisdag

• Meterstanden (stroom, water) gefotografeerd
• Sleuteloverdracht vastgelegd
• Contract en betalingsbewijzen bewaard
• afspraak voor empadronamiento (padrón) bij het gemeentehuis

Conclusie

Er zijn drie dingen die je mee moet nemen:

1. Het soort contract is doorslaggevend. Alleen een ‘contrato de vivienda habitual’ geeft je 5 jaar (particulier) of 7 jaar (bedrijf) woonzekerheid, een IRAV-plafond en volledige LAU-bescherming. Ga niet in op seizoenscontracten als je van plan bent om hier permanent te blijven.
2. Je betaalt minder dan veel mensen denken. Sinds wet 12/2023 betaalt de verhuurder de makelaarscommissie, de borg is beperkt tot één maand huur en het totaal aantal zekerheden is beperkt tot drie (RDL 7/2019). Laat je niets illegaals opleggen.
3. Mallorca is een verkopersmarkt waar je het risico loopt op oplichting. Volledige documenten, een NIE die je al vroeg krijgt en geen aanbetaling zijn je beste troeven — hier is er geen ‘zona tensionada’ die de starthuur drukt.

Officiële bronnen

• BOE — Wet 29/1994 (LAU), geconsolideerde versie — Minimale looptijd (art. 9–10), opzegging (art. 11), borgsom (art. 36).
• BOE — Wet 12/2023 van 24 mei inzake het recht op huisvesting — Makelaarscommissie (art. 20.1), Zonas tensionadas, IRAV.
• Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling — Vernieuwingen op de huurmarkt — De verhuurder betaalt de administratiekosten.
• Ministerie van Volkshuisvesting — Raadpleging over Zonas tensionadas — officiële lijst van aangewezen gebieden met hoge vraag.
• Ministerie van Consumentenzaken — Persbericht over de makelaarscommissie (feb. 2024) — Het doorberekenen van de commissie aan de huurder is onwettig.
• INCIBE — Oplichting bij huurwoningen — Waarschuwing voor vooruitbetalingen en verhuurders in het buitenland.
• idealista — Referentie-index voor huuraanpassing (IRAV) — maandelijkse IRAV-waarden.

Stand: juni 2026. Deze gids is bedoeld als algemene leidraad en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Het huurrecht en de indexcijfers veranderen voortdurend — de IRAV wordt maandelijks opnieuw gepubliceerd, en de situatie op het gebied van het huurrecht was in 2026 in beweging (zo werd het uitzonderlijke maximum van 2% uit RDL 8/2026 eind april 2026 weer opgeheven; een gepland Real Decreto-Ley tegen misbruik van seizoenscontracten was medio 2026 nog niet bevestigd in het BOE). Afzonderlijke contracten kunnen speciale clausules bevatten, en de aanwijzing van een ‘zona tensionada’ op de Balearen kan op elk moment veranderen. Bij twijfel kun je je situatie laten nakijken door een gestoría of een advocaat die gespecialiseerd is in huurovereenkomsten.