Rendement langetermijnverhuur

Wat houd je over aan langetermijnverhuur op Mallorca?

Van de brutohuur van je woning bij langetermijnverhuur op Mallorca trekt de Spaanse Belastingdienst eerst de aftrekbare kosten en de afschrijving af. Wat daarna overblijft, is het inkomen waarover de belasting wordt berekend. Voor veruit de meeste Duitse eigenaren – die fiscaal niet in Spanje wonen – gelden de kortingen niet waarop resident-verhuurders aanspraak kunnen maken: EU-burgers betalen belasting over hun inkomen na aftrek van kosten, terwijl eigenaren uit derde landen zelfs belasting betalen over de volledige brutohuur. Welke opbrengst je uiteindelijk overhoudt als rendement op je geïnvesteerde kapitaal, berekent de calculator hierboven aan de hand van je eigen gegevens.

Zo wordt de berekening gemaakt

Het uitgangspunt is de contractueel overeengekomen brutohuur over twaalf maanden. Daar trekt de calculator de aftrekbare kosten van af: doorlopende uitgaven zoals Comunidad, verzekering en onroerendezaakbelasting, plus onderhoudskosten en rente, voor zover die verband houden met de verhuur. In de gids over aftrekbare kosten voor verhuurders op de Balearen vind je een uitgebreid overzicht van wat precies aftrekbaar is. Daar komt de amortización bij, de jaarlijkse afschrijving op de waarde van het gebouw. Die verlaagt het inkomen zonder dat je daarvoor daadwerkelijk geld uitgeeft, met 3% van het aandeel van het gebouw. Wat daarna overblijft, is de rendimiento neto: het inkomen na aftrek van de kosten.

Vanaf dat moment lopen de berekeningen uiteen. Woon je fiscaal in Spanje, dan geldt een korting op grond van art. 23.2 LIRPF: doorgaans 50% van het inkomen, bij een Rehabilitación 60%, bij een nieuw contract met een merkbaar lagere huur in een zona de mercado residencial tensionado – een officieel aangemerkt gebied met een gespannen woningmarkt, lees er meer over in de gids over huurregulering in Mallorcas gespannen woningmarkten – 90%, bij verhuur aan een jonge huurder of een huurder in een sociaal of openbaar kader in zo'n zone 70%, en bij een ouder contract van vóór de huidige hervorming waarop de overgangsregeling van toepassing is 60%. Woon je daarentegen niet in Spanje, dan vervalt deze korting volledig: art. 24.1 van Real Decreto Legislativo 5/2004 sluit die voor niet-residenten letterlijk uit. Ingezetenen van de EU en EER betalen dan 19% over het inkomen na aftrek van kosten, belastingplichtigen uit derde landen 24% – en wel over de volledige brutohuur, omdat art. 24.6 van dezelfde wet hun geen kostenaftrek toestaat. Wie in Spanje woont, betaalt in plaats daarvan volgens het progressieve IRPF-tarief – de inkomstenbelasting voor inwoners van Spanje. De calculator berekent die door de belastingdruk met en zonder huurinkomsten te vergelijken. Uiteindelijk resteert het rendement: het inkomen na belasting in verhouding tot de totale investering, bestaande uit de aankoopprijs, aankoopkosten en eventuele initiële investeringen.

Rekenvoorbeelden

In plaats van hier voorbeeldcijfers te gebruiken die toch niet op jouw situatie aansluiten, zet de calculator hierboven de belangrijkste situaties naast elkaar: de residente verhuurder die recht heeft op een van de kortingen, de EU-burger die alleen kosten mag aftrekken en de eigenaar uit een derde land die belasting over de brutohuur betaalt. Vul je aankoopprijs, bijkomende kosten, maandhuur en doorlopende uitgaven in, kies je status en – als je in Spanje woont – de juiste kortingsregeling. Je ziet dan direct wat je na belasting overhoudt en welk rendement dat oplevert op je totale investering. Ook betalingsachterstanden gedurende afzonderlijke maanden kun je invoeren, zodat je ziet wat het effect daarvan is op de uitkomst.

Bijzondere gevallen

Voor sommige situaties is deze calculator bewust niet bedoeld en geeft hij geen uitkomst. Verhuur je aan je echtgenoot of aan familieleden tot en met de derde graad, dan geldt volgens art. 24 LIRPF een afzonderlijk minimuminkomen dat afwijkt van de normale berekening. Organiseer je de verhuur bedrijfsmatig – bijvoorbeeld met minstens 1 fulltime medewerker die zich ermee bezighoudt – dan geldt volgens art. 27.2 LIRPF een heel andere kwalificatie als economische activiteit. Beide situaties kun je het beste afzonderlijk met je adviseur bespreken. Houd je je bezig met de principiële vraag, dan helpt ook de gids over de afweging tussen eigen gebruik en verhuur je verder.

Ook binnen het toepassingsgebied houdt de calculator niet met alles rekening. Staat de woning daadwerkelijk leeg – dus niet alleen bij een betalingsachterstand terwijl het contract doorloopt, maar zonder huurder – dan kan voor die dagen aanvullend een imputación de rentas gelden: een fictief inkomen dat de Belastingdienst voor eigen gebruik aanneemt. De calculator berekent deze extra toerekening niet mee; hij verlaagt alleen de ontvangen huur met de onbetaalde maanden. Waardeverhogende verbouwingen en nieuw aangeschafte meubels schrijft hij evenmin afzonderlijk af: hij houdt alleen rekening met de doorlopende afschrijving op het gebouw zelf. En een overtreding van de huurregels uit art. 17.6 LAU laat alle kortingen met terugwerkende kracht vervallen, zelfs als in beginsel aan de voorwaarden voor de korting werd voldaan. Tot slot geldt dat de Balearische helft van het tarief die de calculator voor inwoners meerekent, uitgaat van fiscale woonplaats op de Balearen. Woon je fiscaal elders in Spanje, dan geldt het autonome tarief van die regio.

Het juridische kader: LAU

De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – de Spaanse huurwet voor woonruimte – bepaalt hoe lang een huurovereenkomst tegen je wil wordt verlengd. Verhuur je als particulier, dan wordt een korter overeengekomen contract verplicht verlengd tot een minimumduur van 5 jaar; verhuur je via een vennootschap, dan is dat 7 jaar. Daarna volgt, als geen van beide partijen bezwaar maakt, een stilzwijgende verlenging van maximaal 3 jaar. De wet schrijft als borg – fianza – 1 maandhuur contant voor; meer over de praktische afhandeling lees je in de gids over de borg bij een huurwoning in Spanje.

Voor je planning is echter iets anders doorslaggevend: deze minimumduur beschermt de huurder, maar biedt jou als verhuurder geen garantie. Volgens Art. 11 LAU mag de huurder het contract al na 6 maanden eenzijdig opzeggen, met een opzegtermijn van 30 dagen. Reken dus niet op huurinkomsten die jarenlang vaststaan, alleen omdat de wet een minimumduur voorschrijft. Ontstaat er later een geschil over de ontruiming, dan legt de gids over het verloop van een ontruimingsprocedure (desahucio) in Spanje uit welke stappen daarbij komen kijken.

Termijnen en formulieren

Woon je niet in Spanje, dan geef je je huurinkomsten aan via Modelo 210 – het belastingformulier voor niet-residenten. Ingezetenen van de EU en de EER kunnen daarin hun kosten aftrekken, terwijl onderdanen van derde landen de bruto huur invullen. Woon je wel in Spanje, dan geef je de huurinkomsten op in je reguliere jaarlijkse aangifte, Modelo 100. Je Gestoría – een Spaans administratiekantoor – kan je het beste vertellen hoe vaak je aangifte moet doen en welke termijn in jouw situatie geldt; meer over de doorlopende aangifteplicht voor niet-residenten lees je in de gids over de belasting op huurinkomsten als niet-resident in Spanje.

Wettelijke grondslag en actualiteit

Deze berekening is gebaseerd op Art. 23 en 24 van Ley 35/2006 (LIRPF) voor ingezetenen, op Art. 24 en 25 van Real Decreto Legislativo 5/2004 voor niet-residenten, op Ley 29/1994 (LAU) voor het huurrechtelijke kader en op Ley 12/2023, waarmee de huidige aftrekpercentages en de zonas de mercado residencial tensionado zijn ingevoerd. De rekenhulp zelf toont welke actualiteit de daarin opgenomen waarden telkens hebben.

Veelgestelde vragen

Gerelateerde rekenhulpen

Heb je nog niet gekozen tussen toeristische verhuur en langdurige verhuur, bekijk dan eerst de gids over langetermijnverhuur op Mallorca, met praktische basisinformatie naast de belastingaspecten. Voor de kosten helpt de eerder gelinkte gids over aftrekbare kosten, en wie als niet-resident in grote lijnen wil begrijpen hoe de belasting op huurinkomsten werkt, vindt dat in de gids over de belasting op huurinkomsten als niet-resident. Twijfel je nog of verhuren wel de juiste keuze is, dan vind je een vergelijking in de gids over eigen gebruik of verhuur.