Kamers verhuren op Mallorca: rechten, contract en belasting

Als je op Mallorca een kamer verhuurt – of dat nu in je eigen appartement is of in een huis waar je zelf woont – begeef je je in een juridisch grijs gebied dat veel mensen onderschatten. Een kamer verhuren op Mallorca is niet hetzelfde als een heel appartement verhuren: het Spaanse huurrecht maakt een duidelijk onderscheid tussen huurovereenkomsten voor woonruimte en het verhuren van kamers, waarvoor andere regels gelden. Deze gids legt je uit welk type contract geschikt is, welke rechten verhuurders en huurders hebben, wat het Registro Único vanaf juli 2025 inhoudt en hoe je huurinkomsten correct aangeeft – of je nu ingezetene bent of niet. Aan het eind weet je waar je op moet letten bij het contract, welke fouten je duur kunnen komen te staan en wat de autoriteiten concreet controleren.

Wil je een kamer verhuren of huren en weet je niet precies hoe het juridisch zit?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — een individuele beoordeling van jouw specifieke situatie
• Alles over langetermijnverhuur op Mallorca

Wat valt er wel onder ‘alquiler de habitación’ – en wat niet?

Bij kamerverhuur (alquiler de habitación) wordt een losse kamer binnen een wooneenheid verhuurd, terwijl de verhuurder meestal zelf in de woning of het huis woont, of in ieder geval eigenaar is van het hele pand. Dat is een belangrijk verschil met de verhuur van een complete, zelfstandige woning.

De Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) uit 1994 – voor het laatst grondig hervormd in 2019 –, regelt in artikel 2 uitdrukkelijk de huur van woonruimte: Deze wet geldt alleen als een heel gebouw wordt verhuurd als vaste woonplaats van de huurder. Het verhuren van kamers valt daarentegen onder Titel III van de LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) of wordt vaak gewoon als een overeenkomst volgens het Burgerlijk Wetboek (Código Civil) afgesloten, omdat de beschermingsbepalingen van de LAU dan niet automatisch van toepassing zijn.

Let op: als je zelf niet in de woning woont en losse kamers aan meerdere mensen verhuurt, kan de belastingdienst of de gemeente dit beschouwen als een commerciële activiteit of als vakantieverhuur – met heel andere verplichtingen.

Welke soorten contracten zijn er – en welke past bij jou?

Voordat je een contract opstelt, moet je weten voor welk doel de kamer wordt verhuurd. In de praktijk worden drie relevante situaties onderscheiden:

1. Kamerverhuur voor de lange termijn (wonen)

De huurder gebruikt de kamer als vaste woonplaats en deelt de keuken of badkamer met de verhuurder of andere medehuurders. In dit geval is het aan te raden om een huurovereenkomst op te stellen volgens het Código Civil, met duidelijke afspraken over:

• Huurperiode en opzegtermijnen
• Gebruiksrechten op gemeenschappelijke ruimtes
• Huisregels (rusttijden, gasten, schoonmaken)
• Bijkomende kosten (stroom, water, wifi – meestal naar rato)

2. Seizoensverhuur (alquiler de temporada)

De kamer wordt verhuurd voor een bepaalde, vooraf vastgestelde periode – bijvoorbeeld aan een student of een seizoenswerker. Dit contract is niet voor toeristische doeleinden, valt onder LAU Titel III en vereist geen toeristisch bewijs, maar vanaf juli 2025 mogelijk wel een registratienummer (zie het gedeelte Registro Único).

3. Toeristische kortetermijnverhuur van een kamer

Als je via platforms zoals Airbnb een kamer per dag of per week aan toeristen verhuurt, gelden de regels van de toerismewet van de Balearen. Dat is een heel andere juridische categorie – daarover lees je meer in het gedeelte over de ETV-vergunning.

Het huurcontract: wat moet er absoluut in staan?

Ook al kun je een huurovereenkomst voor een kamer zonder vaste vorm afsluiten, is een schriftelijke overeenkomst toch onmisbaar – in geval van een geschil is dat je enige bescherming. Deze punten moeten in elke huurovereenkomst voor een kamer op Mallorca staan:

1. Volledige persoonsgegevens van beide partijen (naam, NIE/DNI, adres)
2. Een gedetailleerde beschrijving van de kamer (grootte, ligging in de woning, inrichting)
3. Huurperiode met een concrete begin- en einddatum en regels voor verlenging
4. Maandelijkse huur in euro, vervaldatum en betalingswijze
5. Borg (depósito): bedrag, betalingsmoment, voorwaarden voor teruggave
6. Gebruiksrechten voor badkamer, keuken, terras enz. – zo nauwkeurig mogelijk
7. Huisregels: gasten, huisdieren, roken, rusttijden
8. Bijkomende kosten: wie betaalt de elektriciteit, het water en wifi – naar rato of forfaitair?
9. Opzegtermijnen voor beide partijen
10. Inventarislijst (als bijlage, met foto’s)

Let op: als er in het contract geen bepalingen over opzegging staan, gelden de algemene regels van het Código Civil – dat kan leiden tot lange termijnen of ruzie.

Borg en bijkomende kosten: wat is gebruikelijk?

Wat de borg betreft geldt het volgende: bij particuliere verhuur moet deze doorgaans binnen een redelijke termijn na afloop van het contract worden terugbetaald, mits er geen schade wordt aangetoond. Leg eventuele schade schriftelijk en met foto’s vast – zowel voor als na de huurperiode.

Registro Único: De nieuwe registratieplicht vanaf juli 2025

Vanaf 2 januari 2025 geldt in heel Spanje één uniform nationaal register voor kortetermijnverhuur (Registro Único). De belangrijke deadline: vanaf 1 juli 2025 moeten alle verhuurders die via onlineplatforms accommodaties voor korte tijd tegen betaling aanbieden, een geldig Número de Registro Único kunnen laten zien en dit duidelijk vermelden in elke online advertentie.

Dit geldt niet alleen voor complete vakantieappartementen, maar ook voor:

• Seizoenshuurcontracten
• Kamers verhuren aan wisselende gasten
• Verhuur op schepen en boten

Wat dit voor jou betekent: als je een kamer voor langere tijd aan één persoon verhuurt (bijv. een werknemer of student) zonder gebruik te maken van een online platform, heeft dit meestal geen gevolgen voor jou. Maar zodra je Airbnb, Booking.com of soortgelijke portalen gebruikt – ook voor seizoensverhuur – heb je dit nummer nodig.

Let op: het Registro Único is een extra verplichting die in heel Spanje geldt. Op de Balearen vervangt het niet de ETV-vergunning voor toeristische vakantieverhuur – beide vereisten gelden naast elkaar.

ETV-vergunning en vakantieverhuur: blijf uit de grijze zone

Als je een kamer per dag aan toeristen wilt verhuren, heb je op de Balearen een ETV-vergunning (Estancia Turística en Viviendas) nodig. Hier is alvast het belangrijkste nieuws: er worden momenteel geen nieuwe ETV-vergunningen afgegeven. De regering van de Balearen heeft een stop op nieuwe vergunningen afgekondigd.

Wie zonder geldige ETV-vergunning kamers aan toeristen verhuurt, riskeert boetes van minimaal 20.001 euro – de wet voorziet expliciet in straffen van dit bedrag. Inspecteurs controleren dit actief, en ook vakantiegangers kunnen via een officiële online-app controleren of een accommodatie legaal is.

De grens tussen toegestane seizoensverhuur en ongeoorloofde vakantieverhuur is vaak heel dun:

→ Meer hierover: ETV-licentie Mallorca

Rechten van de verhuurder

Als verhuurder van een kamer heb je – of je nu zelf in het pand woont of niet – duidelijke rechten:

• Toegangsrecht tot je eigendom, voor zover dit contractueel is geregeld en met een redelijke opzegtermijn
• Recht op tijdige betaling van de huur
• Recht op opzegging bij betalingsachterstand of contractbreuk (termijnen contractueel vastleggen)
• Recht om de kamer in de oorspronkelijke staat terug te geven (afgezien van normale slijtage)
• Recht op inzage in het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes (huisregels handhaven)

Let op: Omdat je zelf in het pand woont, heb je als verhuurder van een kamer meestal meer feitelijke zeggenschap dan bij de verhuur van een complete woning – juridisch gezien blijft het contract echter het doorslaggevende document.

Rechten van de huurder

De huurder van een kamer heeft – ondanks de minder sterke wettelijke bescherming in vergelijking met de huur van een volledige woning – ook rechten:

• Recht op het contractueel overeengekomen gebruik van de kamer en de gemeenschappelijke ruimtes
• Recht op privacy in de kamer (geen onaangekondigde toegang)
• Recht op terugbetaling van de borg na afloop van het contract, zonder onterechte inhoudingen
• Recht op fatsoenlijke woonomstandigheden (een goed werkende badkamer, stroom, water)
• Ontslagbescherming volgens de contractueel overeengekomen termijnen

Belangrijk: De minimale looptijd van 5 jaar van de LAU geldt hier niet automatisch. Huurders van een kamer kunnen zich dus niet op deze beschermingsbepaling beroepen, tenzij er een huurovereenkomst voor een heel appartement is.

Belastingen: Hoe geef je huurinkomsten uit het verhuren van kamers aan bij de belastingdienst?

Dit is het gebied waar de meeste fouten worden gemaakt. Of je belasting moet betalen, hangt ervan af of je ingezetene of niet-ingezetene bent.

Ingezetenen (IRPF)

Als je fiscaal in Spanje woont, moet je de inkomsten uit de verhuur van kamers opgeven in je aangifte inkomstenbelasting (IRPF). De inkomsten moeten worden opgegeven als inkomsten uit vermogen uit de verhuur van onroerend goed.

Beroepskosten (gastos deducibles) die je naar rato kunt aftrekken:

• Proportionele hypotheekrente
• Proportionele afschrijving (amortización)
• Reparaties en onderhoud (pro rata voor de verhuurde kamer)
• Aandeel in de IBI, Comunidad, verzekering
• Aandeel in de bijkomende kosten (stroom, water)

De aftrekbaarheid moet pro rata worden berekend: als je een kamer van 20 m² in een appartement van 100 m² verhuurt, kun je 20 % van de totale kosten aftrekken – maar alleen voor de dagen dat de kamer daadwerkelijk is verhuurd.

Let op: de belastingvermindering van 60 % op de nettohuuropbrengsten (voor woninghuur volgens LAU Título II) geldt bij het verhuren van kamers meestal niet automatisch, omdat er geen klassieke huurovereenkomst voor woonruimte is. Laat dit even door een belastingadviseur nakijken.

→ Meer: IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen

Niet-ingezetenen (Modelo 210)

Als je fiscaal niet in Spanje woont, moet je je huurinkomsten aangeven via het Modelo 210. Uiterlijk op 20 januari van het volgende jaar moet je een aangifte indienen met je huurinkomsten, na aftrek van de evenredige kosten van de uitoefening van je beroep.

Voor dagen waarop de kamer leegstaat en niet wordt verhuurd, moet je de evenredige fictieve gebruiksbelasting (gebaseerd op de kadastrale waarde) betalen – de uiterste betaaldatum hiervoor is 31 december van het volgende jaar.

→ Details: Belasting over huurinkomsten als niet-ingezetene in Spanje

Overzicht belastingverplichtingen

Btw bij het verhuren van kamers?

Het louter verhuren van een kamer voor bewoningsdoeleinden is in principe vrijgesteld van btw. Het ligt anders als je extra diensten aanbiedt die je bij een hotel zou verwachten (ontbijt, dagelijkse schoonmaak, wasservice): dan kan er btw verschuldigd zijn. Hetzelfde geldt als je via bemiddelingsbureaus afrekent, die op hun beurt facturen sturen.

Als je twijfelt: raadpleeg dan een belastingadviseur met ervaring op Mallorca voordat je het bedrijfsmodel vastlegt.

De meest voorkomende fouten bij het verhuren van een kamer op Mallorca

Dit zijn de fouten die advocaten en belastingadviseurs op Mallorca steeds weer tegenkomen:

1. Geen schriftelijke overeenkomst – bij een geschil over de borgsom of opzegging sta je er helemaal alleen voor.
2. Verkeerde contractvorm gekozen – een LAU-Titel-II-contract voor de verhuur van een kamer is juridisch gezien problematisch.
3. Geen inventarislijst – schadevergoeding is zonder bewijsstukken bijna onmogelijk te krijgen.
4. Toeristische verhuur zonder ETV-vergunning – boete vanaf 20.001 €.
5. Registro Único vergeten – Verplicht vanaf 1 juli 2025 bij verhuur via onlineplatforms.
6. Belasting niet aangegeven – Huurinkomsten zijn altijd belastbaar, hoe klein ze ook zijn.
7. 60 %-korting op de IRPF ten onrechte toegepast – geldt niet automatisch voor kamercontracten.
8. Alsde borg niet op tijd wordt terugbetaald, kan dat leiden tot een schadevergoedingsplicht.
9. Bijkomende kosten zijn niet duidelijk geregeld – dat leidt bijna altijd tot conflicten.
10. Er zijn geen huisregels – en die zijn juist onmisbaar als je de keuken en de badkamer deelt.

Checklist: Een kamer verhuren op Mallorca

• Is het type contract duidelijk (permanent wonen, seizoensgebonden, toeristisch)?
• Heb je een schriftelijke overeenkomst opgesteld met alle verplichte gegevens?
• Is de borgsom vastgesteld en is het betalingsbewijs vastgelegd?
• Is de inventarislijst met foto’s opgesteld en door beide partijen ondertekend?
• Is het NIE-nummer van de huurder in het contract opgenomen?
• Is je belastingadviseur op de hoogte van je huurinkomsten (IRPF of Modelo 210)?
• Bij online verhuur: Registro Único aangevraagd (verplicht vanaf juli 2025)?
• Bij toeristisch gebruik: heb je een ETV-vergunning?
• Zijn de huisregels als bijlage bij het contract gevoegd?
• Is de regeling voor de bijkomende kosten schriftelijk vastgelegd?

Wat komt er daarna? Belangrijke vervolgonderwerpen

Als je een kamer verhuurt, moet je ook rekening houden met de andere fiscale en juridische aspecten:

• IBI: De onroerendgoedbelasting wordt meestal door de verhuurder betaald – je moet weten dat er een mogelijke IBI-korting is. → IBI-korting Mallorca
• Vereniging van eigenaren: Het verhuren van kamers in een complex kan vragen oproepen over het verenigingsrecht. → Vereniging van eigenaren Spanje
• Cédula de habitabilidad: De kamer moet in een woning liggen waarvoor een bewoningsvergunning is afgegeven. → Cédula de habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Jonge huurders kunnen onder bepaalde voorwaarden op de Balearen huursubsidie aanvragen. → Bono Alquiler Joven Balearen
• De Ley Vivienda op de Balearen: De wet op de woningbouw van 2023 heeft ook een aantal regels voor verhuurders op de Balearen ingevoerd. → Ley Vivienda Balearen

Conclusie

Kamers verhuren op Mallorca is wettelijk toegestaan en kan een goede bron van inkomsten zijn – als je de regels kent. De belangrijkste stap: kies het juiste contracttype. Het verhuren van kamers valt niet onder de strenge beschermingsregels van de LAU voor woninghuur, wat je als verhuurder meer flexibiliteit geeft, maar ook betekent dat je alles zelf contractueel moet regelen. Vanaf juli 2025 geldt bovendien de Registro-Único-verplichting voor elke verhuur via een onlineplatform. Toeristische verhuur zonder ETV-vergunning blijft daarentegen een duur risico. Laat je contract en belastingzaken nakijken door iemand die de markt op de Balearen kent – dat bespaart je in geval van nood veel meer dan het kost.

Officiële bronnen

• Wet op de stedelijke huurovereenkomsten (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Centraal register voor kortetermijnverhuur (Koninklijk Besluit 1312/2024): https://www.boe.es
• Belastingdienst van de Balearen (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: https://www.aeat.es
• Regering van de Balearen – Toerisme: https://www.caib.es/sites/turisme
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net