Een kamer verhuren op Mallorca: rechten, contract en belastingen

Wie op Mallorca een kamer verhuurt – in de eigen woning of in een huis waar je zelf woont – begeeft zich in een juridisch grijs gebied dat vaak wordt onderschat. Een kamer verhuren op Mallorca is niet hetzelfde als een volledige woning verhuren: het Spaanse huurrecht maakt onderscheid tussen de verhuur van een woning en de verhuur van een kamer. Daarvoor gelden andere regels. In deze gids lees je welk type contract geschikt is, welke rechten verhuurders en huurders hebben, wat het Registro Único sinds juli 2025 betekent en hoe je huurinkomsten correct aangeeft – of je nu ingezetene bent of niet. Na afloop weet je waarop je bij het contract moet letten, welke fouten je veel geld kunnen kosten en wat de overheid precies controleert.

• Alles over langdurige verhuur op Mallorca

Wat is alquiler de habitación – en wat niet?

Bij kamerverhuur (alquiler de habitación) wordt 1 kamer in een woning verhuurd. De verhuurder woont doorgaans zelf in die woning of dat huis, of is in ieder geval eigenaar van het hele pand. Dat is een wezenlijk verschil met de verhuur van een volledige, zelfstandige woning.

De Spaanse huurwet, de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) uit 1994 – voor het laatst ingrijpend hervormd in 2019 – regelt in artikel 2 uitdrukkelijk de verhuur van woonruimte: die bepaling geldt alleen als een volledig pand aan de huurder wordt verhuurd om er permanent te wonen. Kamerverhuur valt daarentegen onder titel III van de LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda). Vaak wordt ook simpelweg een contract volgens het burgerlijk wetboek (Código Civil) gesloten, omdat de beschermende bepalingen van de LAU niet automatisch van toepassing zijn.

Let op: Woon je zelf niet in de woning en verhuur je afzonderlijke kamers aan meerdere personen? Dan kan de belastingdienst of de gemeente dit aanmerken als een bedrijfsmatige activiteit of als vakantieverhuur. Daarvoor gelden heel andere verplichtingen.

Welke soorten huurcontracten zijn er en welk contract past bij jouw situatie?

Voordat je een contract opstelt, moet je weten waarvoor de kamer wordt verhuurd. In de praktijk zijn er 3 relevante situaties:

1. Langdurige kamerverhuur (bewoning)

De huurder woont permanent in de kamer en deelt de keuken of badkamer met de verhuurder of andere huurders. In dit geval is een huurcontract volgens het Código Civil aan te raden, met duidelijke afspraken over:

• de huurduur en opzegtermijnen
• het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
• huisregels (rusttijden, gasten, schoonmaak)
• bijkomende kosten (elektriciteit, water, wifi – doorgaans naar verhouding)

2. Seizoensverhuur (alquiler de temporada)

De kamer wordt verhuurd voor een bepaalde, vooraf afgesproken periode, bijvoorbeeld aan een student of seizoenarbeider. Dit contract is niet bedoeld voor toeristische verhuur, valt onder titel III van de LAU en vereist geen registratie als toeristische accommodatie. Sinds juli 2025 is in sommige gevallen wel een registratienummer nodig (zie het onderdeel Registro Único).

3. Kortdurende toeristische verhuur van een kamer

Verhuur je een kamer per dag of per week aan toeristen via platforms zoals Airbnb? Dan gelden de regels van de Balearische toerismewet. Dit is juridisch een heel andere vorm van verhuur. Meer hierover lees je in het onderdeel over de ETV-vergunning.

Het huurcontract: wat moet er beslist in staan?

Je kunt een huurcontract voor een kamer mondeling sluiten, maar een schriftelijk contract is onmisbaar: bij een geschil is het je enige bescherming. In elk huurcontract voor een kamer op Mallorca moeten deze punten staan:

1. Volledige persoonsgegevens van beide partijen (naam, NIE/DNI, adres)
2. Precieze beschrijving van de kamer (grootte, ligging in de woning, inrichting)
3. Huurperiode met een concrete begin- en einddatum en afspraken over verlenging
4. Maandelijkse huur in euro, de betaaldatum en de betaalwijze
5. Borg (depósito): bedrag, betaaldatum en voorwaarden voor terugbetaling
6. Gebruik van gedeelde ruimtes zoals de badkamer, keuken en het terras: leg zo precies mogelijk vast wat is toegestaan
7. Huisregels: gasten, huisdieren, roken en rusttijden
8. Bijkomende kosten: wie betaalt voor elektriciteit, water en wifi? Worden de kosten gedeeld of betaal je een vast bedrag?
9. Opzegtermijnen voor beide partijen
10. Inventarislijst (als bijlage, met foto’s)

Let op: Staat er niets over opzegging in het contract, dan gelden de algemene bepalingen van het Código Civil. Dat kan leiden tot lange opzegtermijnen of geschillen.

Borg en bijkomende kosten: wat is gebruikelijk?

Bij particuliere verhuur moet de waarborgsom doorgaans binnen een redelijke termijn na afloop van de huurovereenkomst worden terugbetaald, tenzij er schade wordt aangetoond. Leg schade schriftelijk en met foto's vast, zowel voor als na de huurperiode.

Registro Único: de nieuwe registratieplicht vanaf juli 2025

Sinds 2 januari 2025 geldt in heel Spanje 1 landelijk register voor kortdurende verhuur (Registro Único). De belangrijkste deadline: vanaf 1 juli 2025 moeten alle verhuurders die via onlineplatforms tegen betaling accommodatie voor korte tijd aanbieden, beschikken over een geldige Número de Registro Único en deze duidelijk vermelden in elke onlineadvertentie.

Dit geldt uitdrukkelijk niet alleen voor complete vakantiewoningen, maar ook voor:

• Seizoensgebonden huurcontracten
• Kamerverhuur aan wisselende gasten
• Verhuur op schepen en boten

Wat dit voor je betekent: Verhuur je een kamer voor langere tijd aan 1 persoon (bijvoorbeeld een werknemer of student) zonder online platform, dan geldt deze verplichting doorgaans niet voor jou. Gebruik je Airbnb, Booking.com of een vergelijkbaar platform, dan heb je dit nummer wel nodig – ook voor seizoensverhuur.

Let op: Het Registro Único is een aanvullende verplichting die in heel Spanje geldt. Op de Balearen vervangt deze registratie de ETV-vergunning voor toeristische vakantieverhuur niet: beide zijn verplicht.

ETV-vergunning en vakantieverhuur: vermijd het grijze gebied

Wil je een kamer per dag aan toeristen verhuren, dan heb je op de Balearen een ETV-vergunning (Estancia Turística en Viviendas) nodig. Het belangrijkste om vooraf te weten: een ETV-registratie geldt altijd voor de hele woning, niet voor afzonderlijke kamers (Art. 50.13 Ley 8/2012). Sinds Decreto-ley 4/2025 kunnen woningen in gebouwen met meerdere woningen niet meer voor het eerst worden geregistreerd. Een uitzondering is de verhuur van je eigen hoofdverblijf voor maximaal 60 dagen per jaar (ETV60).

Wie zonder geldige ETV-registratie aan toeristen verhuurt, riskeert boetes op grond van de toerismewet van de Balearen: afhankelijk van de ernst van de overtreding tot 5.000 €, van 5.001 tot 50.000 € of van 50.001 tot 500.000 €. Inspecteurs controleren actief. Ook vakantiegangers kunnen via een officiële online toepassing nagaan of een accommodatie legaal wordt verhuurd.

De grens tussen toegestane seizoensverhuur en verboden vakantieverhuur is vaak dun:

→ Meer over dit onderwerp: ETV-vergunning Mallorca

Rechten van de verhuurder

Als je een kamer verhuurt, heb je duidelijke rechten, ongeacht of je zelf in de woning woont:

• Het recht je eigendom te betreden, mits dit contractueel is vastgelegd en je je komst redelijk van tevoren aankondigt
• Het recht op tijdige betaling van de huur
• Het recht om de huur op te zeggen bij betalingsachterstand of schending van het contract (leg de termijnen vast in het contract)
• Recht op teruggave van de kamer in de oorspronkelijke staat (afgezien van normale slijtage)
• Recht om toezicht te houden op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (en de huisregels te handhaven)

Let op: Omdat je zelf in de woning woont, heb je als verhuurder van een kamer doorgaans meer zicht op wat er gebeurt dan wanneer je een hele woning verhuurt. Juridisch blijft de huurovereenkomst echter doorslaggevend.

Rechten van de huurder

Ook wie een kamer huurt, heeft rechten, al is de wettelijke bescherming minder sterk dan bij de huur van een hele woning:

• Recht om de kamer en de gemeenschappelijke ruimten te gebruiken zoals afgesproken in de huurovereenkomst
• Recht op privacy in de kamer (de verhuurder mag niet onaangekondigd binnenkomen)
• Recht op terugbetaling van de borg na afloop van de huurovereenkomst, zonder ongegronde inhoudingen
• Recht op behoorlijke woonomstandigheden (een werkende badkamer, elektriciteit en water)
• Bescherming tegen opzegging volgens de termijnen in de huurovereenkomst

Belangrijk: De minimumduur van 5 jaar uit de LAU geldt hier niet automatisch. Wie een kamer huurt, kan zich dus niet op deze beschermingsregel beroepen, tenzij er een huurovereenkomst voor een hele woning is.

Belastingen: hoe geef je huurinkomsten uit kamerverhuur aan?

Hier gaat het het vaakst mis. Welke belastingregels voor je gelden, hangt af van de vraag of je fiscaal inwoner of niet-fiscaal inwoner bent.

Fiscale inwoners (IRPF)

Ben je fiscaal inwoner van Spanje, dan vermeld je de inkomsten uit kamerverhuur in je aangifte inkomstenbelasting (IRPF). Je geeft deze inkomsten aan als inkomsten uit de verhuur van onroerend goed.

Aftrekbare kosten (gastos deducibles) die je naar rato kunt aftrekken:

• Een evenredig deel van de hypotheekrente
• Een evenredig deel van de afschrijving (amortización)
• Reparatie- en onderhoudskosten, naar rato voor de verhuurde kamer
• Een evenredig deel van de IBI, Comunidad en verzekering
• Een evenredig deel van de kosten voor elektriciteit en water

Je moet de aftrek naar rato berekenen. Verhuur je een kamer van 20 m² in een woning van 100 m², dan kun je 20 % van de totale kosten aftrekken, maar alleen voor de dagen waarop de kamer daadwerkelijk verhuurd was.

Let op: De belastingvermindering van 60 % op nettohuurinkomsten (voor verhuur van woonruimte volgens LAU Título II) geldt bij kamerverhuur doorgaans niet automatisch, omdat er geen sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte. Laat dit door een belastingadviseur controleren.

→ Meer informatie: IRPF-aftrek voor verhuurders op de Balearen

Niet-ingezetenen (Modelo 210)

Ben je niet fiscaal inwoner van Spanje, dan moet je huurinkomsten aangeven met Modelo 210. Voor huurinkomsten vanaf 2026 dien je de aangifte, met de inkomsten na aftrek van de kosten naar rato, in van 1 tot en met 20 april van het daaropvolgende jaar (Orden HAC/623/2026). Voor inkomsten uit 2025 gold nog de periode van 1 tot en met 20 januari 2026.

Voor de dagen waarop de kamer leegstaat en niet wordt verhuurd, moet je naar rato belasting over fictief gebruik betalen, op basis van de kadastrale waarde. De aangifte hiervoor moet uiterlijk 31 december van het daaropvolgende jaar worden ingediend.

→ Details: Belasting betalen over huurinkomsten als niet-ingezetene in Spanje

Overzicht van belastingverplichtingen

Btw bij kamerverhuur?

Verhuur je alleen een kamer als woonruimte, dan is die verhuur in principe vrijgesteld van btw. Dat kan anders zijn als je extra diensten zoals in een hotel aanbiedt, zoals ontbijt, dagelijkse schoonmaak van de kamer of een wasservice. Dan kan btw verschuldigd zijn. Hetzelfde geldt als je de betaling laat lopen via bemiddelingsbureaus die zelf facturen uitschrijven.

Twijfel je? Raadpleeg dan een belastingadviseur met ervaring op Mallorca voordat je bepaalt hoe je de verhuur aanpakt.

De meest voorkomende fouten bij kamerverhuur op Mallorca

Advocaten en belastingadviseurs op Mallorca zien deze fouten steeds opnieuw:

1. Geen schriftelijk contract – bij een conflict over de borg of opzegging sta je niet sterk.
2. Het verkeerde type contract gekozen – een contract op grond van titel II van de LAU gebruiken voor kamerverhuur is juridisch problematisch.
3. Geen inventarislijst – zonder vastlegging is een schadevergoeding nauwelijks af te dwingen.
4. Toeristische verhuur zonder ETV-vergunning – afhankelijk van de ernst kan de boete oplopen tot 500.000 €.
5. Registro Único vergeten – vanaf 1 juli 2025 verplicht bij verhuur via onlineplatforms.
6. Huurinkomsten niet opgegeven bij de belastingdienst – huurinkomsten zijn altijd belast, hoe laag ze ook zijn.
7. Ten onrechte een IRPF-vermindering van 60 % toegepast – die geldt niet automatisch voor kamerverhuurcontracten.
8. De borg niet op tijd terugbetaald – dit kan leiden tot een verplichting om schadevergoeding te betalen.
9. Geen duidelijke afspraken over bijkomende kosten – dit leidt bijna altijd tot conflicten.
10. Geen huisregels – die zijn onmisbaar, vooral als keuken en badkamer worden gedeeld.

Checklist: een kamer verhuren op Mallorca

• Type huurcontract bepaald (permanente bewoning, seizoensverhuur of toeristische verhuur)?
• Schriftelijk contract opgesteld met alle verplichte gegevens?
• Borg vastgesteld en bewijs van betaling vastgelegd?
• Inventarislijst met foto's opgesteld en door beide partijen ondertekend?
• NIE-nummer van de huurder in het contract opgenomen?
• Belastingadviseur op de hoogte gebracht van de huurinkomsten (IRPF of Modelo 210)?
• Bij online verhuur: Registro Único aangevraagd (verplicht vanaf juli 2025)?
• Bij toeristische verhuur: ETV-vergunning aanwezig?
• Huisregels als bijlage bij het contract gevoegd?
• Afspraken over bijkomende kosten schriftelijk vastgelegd?

Wat komt daarna? Belangrijke vervolgstappen

Als je een kamer verhuurt, moet je ook rekening houden met andere fiscale en juridische zaken:

• IBI: De eigenaar betaalt doorgaans de onroerendezaakbelasting. Ga na of je in aanmerking komt voor een IBI-korting. → IBI-korting op Mallorca
• Vereniging van eigenaren: Bij kamerverhuur in een wooncomplex kunnen vragen ontstaan over de regels van de vereniging van eigenaren. → Vereniging van eigenaren in Spanje
• Cédula de Habitabilidad: De kamer moet zich bevinden in een woning met een geldige Cédula de Habitabilidad. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Jonge huurders op de Balearen kunnen onder bepaalde voorwaarden huurtoeslag aanvragen. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda op de Balearen: De huisvestingswet uit 2023 bevat ook nieuwe regels voor verhuurders op de Balearen. → Ley Vivienda Balearen

Conclusie

Een kamer verhuren op Mallorca mag en kan een goede bron van inkomsten zijn, zolang je de regels kent. De belangrijkste stap is de juiste contractvorm kiezen. Bij kamerverhuur gelden de vergaande beschermingsregels van de LAU voor de huur van woonruimte niet. Dat geeft je als verhuurder meer vrijheid, maar betekent ook dat je alle afspraken zelf in het contract moet vastleggen. Vanaf juli 2025 geldt bovendien de verplichting tot registratie in het Registro Único voor elke verhuur via een online platform. Toeristische verhuur zonder ETV-vergunning blijft daarentegen een risico dat je duur kan komen te staan. Laat je contract en belastingzaken controleren door iemand die de markt op de Balearen kent. Als het misgaat, bespaar je daarmee veel meer dan het kost.

Officiële bronnen

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net